屏東簡易庭106年度屏簡字第3號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 屏東簡易庭
• 裁判日期: 106 年 03 月 21 日
• 法官: 韓靜宜
• 法定代理人: 邱閏苧
• 原告: 天盛不動產有限公司法人、呂旺龍
• 被告: 陳億文

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　106年度屏簡字第3號原　　　告　天盛不動產有限公司
法定代理人　邱閏苧
原　　　告　呂旺龍
共　　　同
訴訟代理人　洪韶謙
被　　　告　陳億文
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106 年3 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告天盛不動產有限公司新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元，由被告負擔新臺幣參佰壹拾肆元；原告天盛不動產有限公司負擔新臺幣陸佰貳拾捌元；餘由原告呂旺龍負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴原請求：被告應給付原告天盛不動產有限公司新臺幣（下同）9 萬元；被告應給付原告呂旺龍10萬元。嗣將訴之聲明更正為：被告應給付原告天盛不動產有限公司6 萬元；被告應給付原告呂旺龍10萬元，核原告所為係減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：被告於民國105 年10月28日與原告天盛不動產有限公司簽立土地一般委託銷售契約書（下稱系爭一般銷售契約），委託原告天盛不動產有限公司代為銷售被告所有坐落屏東縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭66-1地號土地），委託銷售總價為218 萬元，銷售期間自105 年10月28日起至售出為止。被告再於同年11月8 日與原告天盛不動產有限公司就系爭66-1地號土地簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭專任銷售契約），委託銷售總價為150 萬元，銷售期間自105 年11月8 日起至同年月16日止。嗣獲原告呂旺龍同意以150 萬元價格購買系爭66-1地號土地，原告天盛不動產有限公司並與原告呂旺龍於105 年11月14日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），並由原告天盛不動產有限公司代理收受原告呂旺龍支付之定金10萬元。然被告無故反悔不賣。為此，原告天盛不動產有限公司依系爭專任銷售契約第7 條約定，請求被告給付6 萬元；原告呂旺龍依系爭買賣意願書約定，請求被告給付10萬元等語。並聲明：被告應給付原告天盛公司6 萬元；被告應給付原告呂旺龍10萬元。
三、被告則以：系爭專任銷售契約沒有審閱期間，且土地現況說明書亦未簽名，故系爭專任銷售契約應不成立；另系爭66-1地號土地上有地上物，惟土地現況說明書並未載明、勾選，日後可能會有其他事項發生；此外，我未收取定金，該定金應為原告天盛不動產有限公司收受等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告於105 年10月28日與原告天盛不動產有限公司簽立系爭一般銷售契約，委託原告天盛不動產有限公司代為銷售被告所有系爭66-1地號土地，委託銷售總價為218 萬元，銷售期間自105 年10月28日起至售出為止。被告再於同年11月8 日與原告天盛不動產有限公司就系爭66-1地號土地簽立系爭專任銷售契約，委託銷售總價為150 萬元，銷售期間自105 年11月8 日起至同年月16日止。嗣原告天盛不動產有限公司與原告呂旺龍於105 年11月14日簽立系爭買賣意願書等情，此有系爭專任銷售契約、系爭一般銷售契約各1 份、土地現況說明書2 紙、不動產買賣意願書1 紙等件在卷為證（見本院卷第5 至13頁），堪信為真。
五、本院之判斷
㈠原告天盛不動產有限公司部分：
1.查系爭專任銷售契約第四條約定：「買賣成交時，乙方（即原告天盛不動產有限公司，下同）得向甲方（即被告，下同）收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 . . . 」；第七條：定金之收取第2 項前段約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受並保管定金、通知買方成交。甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，於簽約時將定金交付甲方，該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方己付之定金，並願依第四條之約定服務報酬給付乙方做為違約金. . . 」，此有系爭專任銷售契約在卷可佐。另原告間於105 年11月14日簽立系爭買賣意願書，亦已認定如前，是本件被告既於買方原告呂旺龍書面承購價格已達被告委託原告出售之底價時拒絕出賣，即屬違反其與原告天盛不動產有限公司系爭專任銷售契約第7 條第2 項前段約定，原告依系爭專任銷售契約第7 條第2 項前段、第4 條約定請求被告給付違約金，乃屬有據。至被告抗辯：系爭專任銷售契約沒有審閱期間，且土地現況說明書亦未簽名，故系爭專任銷售契約應不成立云云，雖查系爭專任銷售契約載明「無需審閱」，然系爭專任銷售契約之約定內容與系爭一般銷售契約相同，且系爭一般銷售契約於105 年10月28日簽立，且其上業已載明「已於現場充分審閱完畢」，此有前開系爭專任銷售契約、系爭一般銷售契約在卷可查，顯見被告應已了解系爭專任銷售契約之約定內容；此外，兩造既已於系爭專任銷售契約簽章，縱土地現況說明書未簽名，亦與系爭專任銷售契約無涉，故被告以：系爭專任銷售契約沒有審閱期間，且土地現況說明書亦未簽名云云，主張系爭專任銷售契約不成立，應無理由。至被告抗辯：系爭66-1地號土地上有地上物，惟土地現況說明書並未載明、勾選，日後可能會有其他事項發生云云，然系爭專任銷售契約業已有效成立，已如前述，則土地現況說明書是否業已勾選，應無礙系爭專任銷售契約之效力，是被告前開所辯，亦無足採。
2.按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1 項、第2 項、第252 條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807 號判例參照）。經查，系爭專任銷售契約第七條：定金之收取第2 項前段約定：「. . . 如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方己付之定金，並願依第四條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」，該約款既未言明為懲罰性違約金，自應認該條約定屬損害賠償總額預定性質之違約金，本院並得依民法第252 條規定予以酌減。經查，本件被告固有違約情事並認定如前，惟原告天盛不動產有限公司亦未提出何等證據，證明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再者，本件被告與原告呂旺龍間之買賣契約既尚未成立，原告天盛不動產有限公司之居間仲介即未完成，後續自無須再進行簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，原告天盛不動產有限公司亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，原告天盛不動產有限公司就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，尚屬輕微，是本院認本件原告天盛不動產有限公司依系爭專任銷售契約第七條約定請求依第四條之約定服務報酬實際成交價之4 ％給付乙方做為違約金尚嫌過高，應酌減為委託銷售價額之2 ％即3 萬元（計算式：1,500,000 ×2 ％＝30,000）為適當。
㈡原告呂旺龍部分：
1.定金是契約當事人一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，其約定存在於訂立契約之當事人間，至所謂「斡旋金」，乃不動產仲介公司於居間仲介時，因買方所欲承購之買賣條件（如價格、付款方式等），與賣方委託出賣之條件未完全一致時，而買方為表示其購買意願與誠意，並確保其購買權利，乃交付「斡旋金」予仲介業者，委託仲介業者持續代其向賣方洽談、斡旋買賣條件，是與買賣契約之定金存在於契約當事人間顯有不同。
2.原告呂旺龍雖主張：依系爭買賣意願書約定，向被告請求返還定金10萬元云云，然系爭買賣意願書乃原告間所簽立，並未有被告之簽章，是原告呂旺龍以系爭買賣意願書約定，向被告請求返還定金，應無所據。且系爭買賣意願書第四條、斡旋有效期間第1 項約定：「斡旋有效期間至105 年11月20日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為定金收據。買方與賣方應於轉定之日起五日內或依書面約定日至受託人處簽訂不動產買賣契約書。若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價及付款條件時，則本意願書自動失效，受託人應於三日內無息退還斡旋金予買方。買方充分了解於斡旋有效期間賣方隨時可能同意買方之承購總價款及付款條件。」，足見原告呂旺龍給付之10萬元性質原屬「斡旋金」，須得被告同意出售並簽收時，該斡旋金始轉為定金，並非買方出價達銷售總價時，斡旋金即當然轉為定金。而原告呂旺龍交付斡旋金10萬元予原告天盛不動產有限公司後，被告未同意出售系爭不動產，復未收受原告呂旺龍交付之10萬元，此為原告所自承（見本院卷第25頁），依系爭買賣意願書第4 條之約定，該10萬元之斡旋金尚未符合轉作定金之要件。是原告呂旺龍依系爭買賣意願書約定，向被告請求返還定金云云，應無所據。
六、綜上所述，原告天盛不動產有限公司依系爭專任銷售契約第7 條第2 項前段、第4 條約定，請求被告給付3 萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告呂旺龍依系爭買賣意願書之約定，請求被告給付10萬元，為無理由，應予駁回。又本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3
款規定，就原告天盛不動產有限公司勝訴部份，依職權宣告假執行；另本件訴訟費用為第一審裁判費1,990 元，依兩造勝訴敗訴比例，由被告負擔訴訟費用314 元（計算式：1,990 ×30,000÷190,000 ＝314 ，元以下四捨五入），由原告
天盛不動產有限公司負擔628 元（計算式：1,990 ×60,000
÷190,000 ＝628 ，元以下四捨五入），餘1,048 元由原告
呂旺龍負擔，爰依職權酌定兩造應負擔訴訟費用如主文第3
項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 106 年 3 月 21 日屏東簡易庭 法 官 韓靜宜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日書記官 潘豐益