臺灣屏東地方法院民事判決

原告

彭國隆

訴訟代理人

藍庭光律師

被告

江易展

被告

長勝不動產有限公司

法定代理人

張銘和

訴訟代理人

宋仁得

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1項亦有規定。經查，本件原告起訴時原以「胡雯芯」為被告，並聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元」。嗣追加被告「江易展、長勝不動產有限公司」，並於本院民國110年11月25日言詞辯論期日當庭撤回對被告胡雯芯之起訴，並經胡雯芯同意（本院卷一第170至171頁），後將訴之聲明變更為：「㈠被告江易展，或被告長勝不動產有限公司，應給付原告50萬及被告江易展應自民國109年11月20日、被告長勝不動產有限公司應自110年10月6日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被告江易展應另給付原告50萬元，及自110年12月8日追加狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告江易展，或被告長勝不動產有限公司，應給付原告87萬及均自111年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣原告願供擔保，請准宣告得為假執行。」，。核原告上開所為，係原告購買之屏東縣○○市○○街000號東方大衛營大廈地下室編號13停車位（下稱系爭停車位）存有瑕疵而為請求，其所為當事人及聲明之變更亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定及說明，應予准許。又因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條定有明文。查原告為前開訴之追加致本件訴訟標的價額超過50萬元，然兩造合意繼續適用簡易訴訟程序（本院卷一第204頁），徵諸上開規定，本件自應繼續適用簡易訴訟程序審理，合先敘明。

二、原告主張：原告與被告江易展於109年11月18日簽訂不動產買賣契約書，向被告江易展購買屏東縣○○市○○街000號0樓之0房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭房地）及該房屋所屬大廈（即東方大衛營）內編號00號停車位使用權（下稱系爭停車位），約定房屋部分買賣價金為435萬元，系爭停車位買賣價金為50萬元，原告均已支付完畢，並就系爭房地買賣部分訂有書面之系爭房地買賣契約。未料，該停車位一側與牆面貼齊，深533公分、面寬215公分，車輛無法迴轉進出車位，且自該大廈完工、住戶陸續遷入之20多年來，均無法停放車輛，顯欠缺停車功能。原告既向被告江易展買受系爭房地及系爭停車位使用權，被告江易展於交付系爭房地及系爭停車位使用權時，本應交付符合契約約定品質及效用之系爭停車位使用權，惟該停車位已有前開無法停放車輛之缺失，依通常交易觀念，被告江易展交付之系爭停車位自有重大瑕疵，而應負物之瑕疵擔保責任，並以起訴狀繕本送達被告江易展之日，為解除停車位使用權買賣契約之意思表示，請求被告返還系爭停車位使用權之買賣價金50萬元、利息及違約金，並減少系爭房地之買賣價金，而被告長勝不動產有限公司之經紀人於仲介本件買賣時，未提醒原告系爭停車位有前開瑕疵，應負損害賠償責任，為此，爰依系爭買賣契約、民法第354條、第359條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告江易展或被告長勝不動產有限公司，應給付原告50萬及被告江易展應自109年11月20日、被告長勝不動產有限公司應自110年10月6日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告江易展應給付原告50萬元，及自110年12月8日追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

㈢被告江易展或被告長勝不動產有限公司，應給付原告87萬及均自111年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告部分：

㈠被告江易展則以：伊僅將系爭房屋出售與原告，至系爭停車位係由胡雯芯與原告間成立買賣契約，伊只是居間將系爭停車位轉讓給原告，伊沒有從系爭停車位的交易中得到任何利益，且原告購買系爭停車位前，仲介即被告長勝不動產有限公司之經紀人及訴外人即原告友人張秀美均有告知原告應試停車輛，故原告事後主張停車位之瑕疵應不可採，又系爭停車位與系爭房地之買賣價金並未合併計算，故原告請求減少系爭房地之價金亦無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告長勝不動產有限公司則以：就原告請求減少房屋買賣價金部分，於交易當時已有調閱系爭房地附近之實價登錄交易價格供原告參考，且不動產價格具有獨特性，不能僅因他人買受之價格不同而認系爭房地之出售價格過高，且原告此部分請求，已超過民法第365條所定應於通知瑕疵後6個月內行使請求權之規定。末就原告主張其因本件買賣交易受有損害，伊應負損害賠償責任部分，伊所屬經紀人員於原告購買系爭房地及系爭停車位時，即已告知原告如要購買停車位，應事先試停該停車位確認能否停放，原告經伊多次告知仍未試停，待本件買賣均完成、原告欲使用系爭停車位時，始發現原告無法將其車輛停入系爭停車位，然伊已善盡不動產經紀業之告知義務，原告自不得向伊請求損害賠償等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠原告與被告江易展前於109年11月18日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告江易展購買屏東縣○○市○○街000號0樓之0房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭房地），約定買賣價金為435萬元，原告於簽約時即109年11月18日支付第一期款（簽約款）50萬元，現則已付清全部款項。

㈡前開不動產買賣契約書並未記載有關系爭房地房屋所屬大廈（即東方大衛營）內編號13號停車位（下稱系爭停車位）使用權之買賣約定。

㈢大家房屋屏東瑞光加盟店買方服務費確認書記載簽約日期為109年11月18日，成交總金額為485萬元、服務費5萬。

㈣系爭停車位位於地下室內，一側與牆面貼齊，寬2.15公尺、寬5.33公尺。

㈤系爭停車位使用權之買賣價金為50萬元。

五、得心證之理由：

㈠關於原告得否依民法第354條第1項、第359條規定解除契約，並依民法第259條第1、2款規定請求返還價金、利息及違約金：原告與被告江易展前於109年11月18日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契約書），由原告向被告江易展購買屏東縣○○市○○街000號0樓之0房屋及坐落土地之應有部分（即系爭房地），約定買賣價金為435萬元，系爭買賣契約書雖未記載買賣系爭停車位之內容，惟本件大家房屋屏東瑞光加盟店買方服務費確認書記載簽約日期為109年11月18日，成交總金額則為485萬元等情，為兩造所不爭執。原告主張系爭停車位買賣契約係原告與被告江易展所訂定，因系爭停車位有欠缺使用目的之瑕疵，而得向被告江易展解除系爭停車位買賣契約並請求返還價金等語，被告則辯稱系爭停車位買賣價金係原告與訴外人即證人胡雯芯所簽訂，與被告江易展無關，且系爭停車位並無原告所述瑕疵等語，則此部分爭點應為：⒈系爭停車位係原告與何人所簽訂？⒉原告主張系爭停車位有欠缺其通常效用之瑕疵，向被告江易展解除契約並請求返還價金、利息，有無理由？⒊原告依系爭房地買賣契約第10條第3項請求被告江易展給付違約金，有無理由？茲分別說明如下：

⒈系爭停車位係原告與何人所簽訂？

⑴查證人胡雯芯證稱：伊是請男朋友即證人張益興將系爭停車位賣給被告江易展，被告江易展當時說伊不用將停車位過戶（按：應為移轉使用權，下同），等到被告江易展將系爭房地出售後，再直接將系爭停車位過戶給買被告江易展房子的人就好，一開始被告江易展都是將錢交給證人張益興，是最後過戶完才將停車位的尾款交給伊等語（本院卷二第53至54頁）；及證人張益興證稱：伊是要將系爭停車位賣給被告江易展，但被告江易展說要等其將系爭房地賣掉再一起過戶等語（本院卷二第58頁），堪認系爭停車位原為胡雯芯所有，嗣由胡雯芯委託張益興將系爭停車位出售予被告江易展，且江易展於109年10月9日時即已向證人胡雯芯支付系爭停車位定金5萬元，有收據為憑（本院卷第75頁），足認被告江易展與胡雯芯遲至109年10月9日時已先就系爭停車位達成買賣之意思表示合致，胡雯芯僅依被告江易展之要求，而尚未將系爭停車位之使用權讓與被告江易展。而被告江易展於109年11月18日出售系爭房地時即一併出售系爭停車位等情，業據原告提出系爭房地買賣契約、大家房屋屏東瑞光加盟店買方服務費確認書為憑（本院卷一第99至113、127頁），且被告長勝不動產有限公司亦陳稱：當初買賣有告知系爭房地是跟系爭停車位一起賣等語，亦足徵原告買受系爭停車位時，系爭停車位已為被告江易展所有，被告江易展並於出售系爭房地、系爭停車位後之109年11月20日，交付證人胡雯芯之買賣系爭停車位之尾款25萬元，復觀由胡雯芯開立之系爭停車位所有權讓渡書（本院卷一第79頁），應認原告至遲於109年11月20日即已將系爭停車位之買賣價金50萬元交付予被告江易展。

⑵是系爭停車位之使用權雖係由證人胡雯芯開立讓渡證書後直接交由原告使用，然依前開系爭停車位、系爭房地之交易過程，仍應足認被告長勝不動產有限公司係先向證人胡雯芯買受系爭停車位之使用權後，再將系爭停車位之使用權與系爭房地出售與原告，並就系爭房地部分簽立書面之系爭房地買賣契約，而就系爭停車位部分則僅為口頭之協議，是系爭停車位之買賣契約分別先後成立於證人胡雯芯（出賣人）、被告江易展（買受人）與被告江易展（出賣人）、原告（買受人）間，則原告主張其係向被告江易展購買系爭停車位之使用權應屬無訛。又一般買賣交易實務，出賣人基於人情或其他私人考量而讓利或將商品賠本售予買受人之情形並非罕見，是縱被告江易展未因出售系爭停車位而獲有利益等語，仍不影響本院認定系爭停車位係由被告江易展出賣予原告之事實，附此敘明。

⒉原告主張系爭停車位有欠缺其通常效用之瑕疵，向被告江易展解除契約並請求返還價金、利息，有無理由？

⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查，系爭停車位位於該社區大樓之地下室，屬設置於室內之停車位，而按建築技術規則建築設計施工編60條之規定，停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：一、每輛停車位為寬2.5公尺，長5.5公尺。但停車位角度在30度以下者，停車位長度為6公尺。二、設置於室內之停車位，其5分之1車位數，每輛停車位寬度得寬減20公分。但停車位長邊鄰接牆壁者，不得寬減，且寬度寬減之停車位不得連續設置。本院審酌該建築規則係主管機關依建築法第97條，為實施建築管理、維護人民居住安全而訂定，應足作為審酌各項建築設施是否合於建築規範及使用目的之依據。經查，系爭停車位一側與牆面貼齊，寬2.15公尺、寬5.33公尺，為兩造所不爭執（本院卷二第76至77頁），且有原告提出之現場照片在卷可參（本院卷一第21至27頁），則依建築技術規則建築設計施工編之規定，系爭停車位因常邊鄰接牆壁不得寬減，其長寬應分別達2.5公尺、長5.5公尺，而系爭停車位之長、寬均不足該規定之大小，顯難達一般車輛停放之使用目的。被告雖抗辯該位置是社區劃設的，當然可以做為停車位等語，而一般買受停車位供車輛停放之用者，通常預期所購買之停車位依一般駕駛水準、駕駛自用小客車時得以正常停放並上下車輛，而有一般正常品質之標準，系爭停車位所在位置既因空間不足而無法劃設長、寬符合建築技術規則建築設計施工編標準之停車空間，因認系爭停車位已減少一般停車位應有之大小及足供一般車輛停放之通常效用，故原告主張系爭停車位有欠缺其通常效用之瑕疵存在，應屬可採。

⑵次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第359條、第259條第2款定有明文。系爭房屋既有上述之瑕疵，且於使用上亦無法滿足一般車位停車後方便進出之基本需求，顯然欠缺通常之效用，而減低其經濟價值，即堪認系爭車位具有物之瑕疵，且系爭停車位之瑕疵情形顯足以嚴重減少使用、交易價值應可確認，認非解除系爭房屋買賣契約，有失平衡，從而原告依據民法第359條規定，解除系爭房屋買賣契約，以起訴狀向被告為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，並經被告收受，自生合法解除之效力。從而，原告主張依民法第354條第1項、第359條規定以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示（本院卷一第141頁），並依民法第259條第2款規定請求被告返還交付之買賣價金50萬元、及自交付時即109年11月20日起算之法定利息，當屬有據。

⒊原告依系爭房地買賣契約第10條第3項請求被告江易展給付違約金，有無理由？　原告雖主張本件因被告江易展為隱瞞其為系爭停車位出賣人之事實，故意在系爭房地買賣契約中漏載本件買賣標的尚有系爭停車位，是系爭停車位仍應為系爭房地買賣契約效力所及，原告自得援引系爭房地買賣契約第10條第3項之規定向被告請求違約金等語。然按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。是違約金係因當事人之約定而成立，倘當事人並未約定違約金，自無請求給付違約金之餘地。經查，被告江易展出售之系爭停車位固有欠缺其通常效用之瑕疵，已如前述，惟遍觀全卷資料，兩造簽立之書面買賣契約僅以系爭房地為買賣標的，至系爭停車位雖亦為兩造間成立之買賣契約，然兩造間並未簽立任何書面契約，亦未有違約金之約定。而系爭房地買賣契約未將系爭停車位一併列為買賣標的等節固為事實，然原告既為系爭房地及系爭停車位之買受人，自應於締約前就各該標的之出賣人為何人、契約訂定之內容為何逐一確認，且各契約究係以書面或口頭方式為之，均為當事人基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，自無由於逸脫契約文本任憑當事人事後之主張推翻原先契約約定之內容。是依上開說明，原告與被告江易展間就系爭停車位之買賣契約既無違約金之約定，則原告以系爭停車位有瑕疵為由解除契約後，主張依系爭房地買賣契約第10條第3項請求被告江易展給付違約金500,000元，顯屬無據，自難准許。

㈡關於原告得否依依民法第354條第1項、第359條請求減少房屋買賣價金：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨可參）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

⒉經查，原告主張：系爭停車位有瑕疵亦造成系爭房地交易價值減損，參酌系爭房地所屬大廈相近時間之實價登錄價格，請求減少房屋之買賣價金87萬元等語，並提出系爭房地買賣契約為證，無非係以停車位之瑕疵於目前交易現況，已導致原告所購買之系爭房地亦沾染瑕疵，且此部分之瑕疵與停車位之瑕疵有因果關係為其論據，然細譯系爭房地買賣契約之內容，僅係以屏東縣○○市○○段000○0○000○0地號土地（應有部分均為60000分之540）及門牌號碼屏東縣○○市○○街000號0樓之0房屋為買賣標的，約定買賣價金為435萬元，並未包含系爭停車位使用權（買賣價金50萬元），是本件原告雖於110年11月18日同時向被告江易展購買系爭房地及系爭停車位，然房地買賣契約與停車位買賣契約既為各自獨立之契約，則各該契約約定之物有無瑕疵，自應就該個別之物之使用習慣、交易價值獨立認定，尚無由僅因其中一物之瑕疵，即認另一物亦有滅失或減少其價值之瑕疵而認得減少價金，本件系爭停車位之瑕疵固經本院認定如前，原告自得因該瑕疵為相應權利之主張，亦如前述，然原告與被告江易展既未系爭房地買賣契約特別就「本件房屋買賣需附有停車位」一事為特別之約定，自無從認定原告與被告江易展間有將與系爭房地同時購買之停車位可否使用列為系爭房地買賣契約之內容，則系爭停車位縱有滅失其通常效用之瑕疵，亦無從推論系爭房地亦有滅失或減少其價值之瑕疵，是原告此部分之主張，應無理由。

㈢關於被告長勝不動產有限公司是否應負不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之損害賠償責任：

⒈經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：…四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條之2第4 、5款及第26條第2項分別定有明文。前開法律規定雖課予不動產經紀業者就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，且應依其專業查知不動產之瑕疵及協助進行必要之檢查，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。

⒉原告主張：被告長勝不動產有限公司之經紀人員宋仁得、楊季霖關於本件約定事項之停車位，未依其等專業知識調查，致原告購買後無法使用該車位而須解除契約，惟被告江易展迄今未返還價金，受有相當於其已支付價金即50萬元之損害等語，並提出大家房屋屏東瑞光加盟店買方服務費確認書為證（本院卷一第127頁）。然查，系爭停車位未合於建築法規就停車空間之規範，致原告無法順利使用車位而為物之瑕疵等情，雖經本院認定如前，惟原告與被告江易展簽訂系爭買賣契約時，被告長勝不動產有限公司之經紀人員已於簽約前告知原告，購買車位前應先將車輛駛入車庫試停確認得否正常使用等情，業據證人張秀美證稱：伊確實有聽到宋仁得要求原告試停，但伊沒有印象宋仁得說過幾次，伊也有要原告去試停，當時原告說有障礙物，而障礙物清除之後伊也有再請原告去試停等語，堪認被告長勝不動產有限公司之經紀人員宋仁得於交易時已盡提醒買受人及原告調查停車位能否使用之義務，且依一般使用及交易習慣，車主購買停車位應係綜合車位大小、位置評估自身停車難易度，並審酌停車位之費用後評估是否購買或另以其他方式覓得停車之所，被告長勝不動產有限公司之經紀人員非原告所有車輛之車主、亦非駕駛該車而有停車需求之人，縱其知悉本件車位空間較小、位置不良，渠等本於經紀人員之專業知識既已曾告知原告應試停已確認是否符合需求，自難認原告未於購買前確認停車位現場或試停，而認被告長勝不動產有限公司之經紀人員即宋仁得、楊季霖就系爭車位過小無法使用之瑕疵有可歸責之處。

⒊從而，被告長勝不動產有限公司之經紀人員即宋仁得、楊季霖就系爭停車位之瑕疵，並無違反未依其等專業知識調查及告知之義務，故原告主張被告長勝不動產有限公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，自屬無據，不應准許。

六、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條規定解除契約，並請求被告江易展給付50萬元及利息部分，為有理由，應予准許，至原告主張被告被告江易展應就系爭停車位之瑕疵給付違約金、請求系爭房地減少價金及被告長勝不動產有限公司應負損害賠償責任部分，則無理由，應予駁回。

七、原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條規定適用簡易程序為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行（原告雖聲明願供擔保請准假執行，但此僅在促請注意，本院毋庸為准駁之諭知）。另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。