屏東簡易庭111年度屏簡字第425號

• 裁判案由: 確認租賃關係存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 屏東簡易庭
• 裁判日期: 112 年 04 月 06 日
• 法官: 曾吉雄
• 原告: 范國楠
• 被告: 李星翰

臺灣屏東地方法院簡易民事判決
111年度屏簡字第425號
原 告 范國楠

訴訟代理人 蔡函諺律師
被 告 李星翰
訴訟代理人 郭憲彰律師
上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於民國112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告就坐落屏東縣高樹鄉公平段608、688（其中面積5045.8平方公尺）、700、716地號土地之租賃關係存在。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告之代理人萬珮珍與訴外人邱基亮之代理人邱冠勳於109年3月23日簽訂土地租賃契約書並辦理公證，約定邱基亮將所有坐落屏東縣高樹鄉公平段608、689、690、700、701、702、705、706、707、716地號土地（上開689、690地號土地於110年11月25日合併至上開688地號土地，上開701、702、705、706、707地號土地，於110年11月25日合併至上開700地號土地），面積26,716.52平方公尺出租予原告使用，租期自109年3月23日起至129年3月22日止，租金每年新臺幣（下同）24,000元，於每年3月22日繳納，並將上開
土地交付原告使用，詎邱基亮竟於110年6月1日將上開土地
出售予被告並於110年8月7日辦理所有權移轉登記，原告乃
於110年11月10日委請律師發函依民法第425條第1項規定，
主張上開租賃契約對被告繼續存在等語，然被告於110年12
月21日委請律師回函表示不受上開租賃契約之拘束等語，為此提起本件訴訟。聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告早在原告與邱基亮公證土地租賃契約書前，即與系爭土地抵押權人新鑫股份有限公司、一銀租賃股份有限公司、合迪股份有限公司、合作金庫商業股份有限公司、邱泓翔等人協商轉讓、代償事宜，而邱基亮均保證系爭土地別無其他糾紛或租賃關係存在，故上開土地租賃契約書顯係原告之代理人萬珮珍與訴外人邱基亮之代理人邱冠勳間通謀虛偽意思表示而為，應屬無效，被告自不受拘束。又上開土地在原告與邱基亮成立租賃關係前均已向上開抵押權人設定抵押權，而原告均不曾向執行法院陳申報租賃關係存在之事實，故被告自不受成立在後之租賃關係所影響等語置辯。聲明：請求駁回原告之訴。
三、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」此民法第425條定有明文。經查：
㈠原告之代理人萬珮珍與訴外人邱基亮之代理人邱冠勳於109年
3月23日簽訂土地租賃契約書並辦理公證，約定邱基亮將所
有坐落屏東縣高樹鄉公平段608、689、690、700、701、702、705、706、707、716地號土地，面積26,716.52平方公尺
出租予原告使用，租期自109年3月23日起至129年3月22日止，租金每年24,000元，於每年3月22日繳納，並將上開土地
交付原告使用等情，有卷存公證書、土地租賃契約書、土地登記第一類謄本、告示牌照片可稽（見本院卷第13-18、65-71、195頁），應可信為實在。又上開608、689、700、701
、702、705、706、707、716地號土地，於110年8月17日移
轉登記予被告，被告將上開689、690地號土地於110年11月25日合併至上開688地號土地，上開701、702、705、706、707地號土地合併至上開700地號土地等情，有上開土地登記第一類謄本可證，亦可信為真實。
㈡按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」、「代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之。」此民法第87條第1項本文、第105條定有明文。又所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，如第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。本件被告抗辯上開土地租賃契約書顯係原告之代理人萬珮珍與邱基亮之代理人邱冠勳間通謀虛偽意思表示而為，應屬無效云云，則依上開說明自應言被告負舉證責任，雖被告以證人即出租人邱基亮之代理人邱冠勳於本院審證時固證述：「〔（提示本院卷13頁至17頁公證書及租賃契約書），你是否看過？〕有，租賃契約是我本人簽的。（當初為何會簽這個租賃契約？）因為元宙機械有限公司跳票，財務發生困難，因為有欠原告一筆款項大約1,193萬元左右，實質上沒有租賃關係，原告是邱基
亮的朋友，因為有欠他錢，因為原告說怕我們的那些地被拍賣掉，看能不能做一些事情來保全這些地讓他拍賣的時候有些困難，所以才簽這個租約。（簽完租約後，原告有給付租金嗎？）沒有。（簽完租約後，原告有在租賃土地上占有使用嗎？）沒有。」等語為證（見本院卷第216頁）；惟依證
人即承租人（原告）之代理人萬珮珍於本院審理時證述：本來要去公證讓渡書，但公證人說作土地租賃比較好，所以改簽土地租賃契約並公證等語（見本院卷第219-220頁），顯
見承租人（原告）之代理人萬珮珍當時係有欲為承租之意思表示所拘束之意，並無與證人邱冠勳為通謀虛偽意思表示之意，自與通謀虛偽意思表示之要件有間。況證人即公證人張盈盈於本院審理時證述：一開始不是要公證土地租賃契約，我忘記是不是要公證讓渡書，但我有問他問過他們沒有要移轉所有權，我有跟他們說如果要移轉所有權，除了簽約以外，要到地政事務所辦登記。因為土地所有權人要給另外一個人使用，所以不是使用借貸就是租賃，跟他們分析兩個法律效果，出租人代理人沒有很清楚口頭表示說他懂了，但他是看完文件後就簽名，我問他有沒有問題，他說沒有。出租人的代理人也是一個意識清楚可以正常對話，識字且沒有心神喪失或精神耗弱的情況，所有的文件他們都看過了，然後也在上面簽名，我認為他們的行為足資判斷意思表示合致。我有跟他們兩個講，定期租賃最長就是20年，應該是萬珮珍她說那就20年，租金他們本來就要寫少一點，萬珮珍說借款沒有利息，如果我沒有記錯，租金也是萬珮珍說的。我有問邱冠勳說這樣可以嗎，他的意思就是沒有問題（我忘記他確切的用詞是說「好」、或「沒有問題」或「ＯＫ」或「都可以」
哪一個）等語（見本院卷第267-270頁），證人張盈盈僅係
本件土地租賃契約書公證人，與兩造並無特別之利害關係，依社會上一般之通念，自無偏坦一方而干冒刑法偽證罪處罰之理，是證人張盈盈上開證言，應可採信，則依證人張盈盈之上開證述，足證出租人代理人邱冠勳與承租人即原告之代理人萬珮珍間，就上開土地租賃契約書已達成合致而有效成立。被告抗辯邱基亮均保證系爭土地別無其他糾紛或租賃關係存在云云，縱認被告所述為實在，然此僅係邱基亮與被告間就上開土地賣買，邱基亮是否要負權利瑕疵擔保責任而已，亦難以此推論有被告上開抗辯通謀虛偽意思情形存在，此外被告即未再提出相關證據證明，故被告此部分之抗辯，自無可採。
㈢又按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」此民法第866條第1、2項固定有明文。本件依被告
所提出卷存他項權利證明書（見本院卷第109-111、147-155頁），固可知被告110年5月13日、110年5月14日分別受讓上開688、689、690、705、707、716地號土地及608、706地號土地之抵押權並辦妥抵押權變更登記，惟上開民法第866條
第1、2項規定，僅係抵押權人實行抵押權，如因該地上權或其他以使用收益為目的之物權而受有影響時，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，惟本件被告並未舉證證明執行法院有除去原告與邱基亮間上開土地租賃契約之情形，故被告抗辯不受成立在後之租賃關係所影響云云，亦無可採。
㈣綜上所述，原告請求確認原告與被告就坐落屏東縣高樹鄉公平段608、688（其中面積5045.8平方公尺）、700、716地號土地之租賃關係存在，即有理由，應予准許。
四、訴訟費用費擔：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　6 　　日屏東簡易庭 法 官 曾吉雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　6 　　日書記官 鄭美雀