屏東簡易庭 - 112年度屏簡字第304號（確認區分所有權人會議決議無效）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣屏東地方法院簡易民事判決 112年度屏簡字第304號原告鄧鈞元訴訟代理人鄧世明原告沈柏宏李源坤洪惠美張慶仁陳素真王淑慧訴訟代理人王選鴻原告彭志毅高文華邱靖傑蘇基勳上11人共同訴訟代理人陳水聰律師被告屏東禧市大廈管理委員會法定代理人徐瑞珠訴訟代理人陳秀麗謝建智律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國114年6月18日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、確認屏東禧市大廈111年11月27日年度區分所有權人會議之「議題一修訂社區規約案」之四第2點「本大廈全部機車位均為公共使用，機車位一年一抽，以新街段三小段694建號合計114戶一戶一個停車位，不收取費用，併按汽機車停車位管理辦法規定抽籤。」決議無效。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔1/2，餘由原告鄧鈞元、沈柏宏、李源坤、洪惠美、張慶仁、陳素真、王淑慧、彭志毅、高文華、邱靖傑、蘇基勳負擔。事實及理由壹、程序部分：一、本件原告起訴時被告之主任委員為「郭思延」，嗣於訴訟進行中變更為「徐瑞珠」，並由具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第331、339頁），即屬合法。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。．．被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」此民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項。本件原告起訴時應受判決事項聲明為：確認屏東禧市大樓111年11月27日年度區分所有權人會議決議執行機車停車位抽籤使用事宜決議無效；被告應將坐落屏東市○街段○○段000○ 號建物中如起訴書附件所示80個機車停車位返還原告等；被告不得妨礙原告等使用如起訴書附件所示80個機車停車位等語（見本院卷一第7頁），嗣於訴訟進行中應受判決事項減縮為：確認屏東禧市大廈111年11月27日年度區分所有權人會議之「議題一修訂社區規約案」之四第2點「本大廈全部機車位均為公共使用，機車位一年一抽，以新街段三小段694建號合計114戶一戶一個停車位，不收取費用，併按汽機車停車位管理辦法規定抽籤。」決議無效；被告應將坐落屏東市○街段○○段000○號建物中如附表所示13個機車停車位返還原告等；被告不得妨礙原告等使用如附表所示13個機車停車位等語（見本院卷二第29-35頁），被告無異議而為本案言詞辯論（見本院卷二第61-63頁），則依上開規定，即屬合法。貳、實體部分：一、又最高法院判決固承認「爭點效」（即法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。），惟本件就屏東禧市大廈機車停車位之訴訟，互有勝敗，當事人即原告方面，並未全部相同〔見本院卷一第85-97頁、卷二第65-87頁之本院107年度屏簡字第197號民事判決（原告鄧世明、被告屏東禧市大廈管理委員會）、臺灣高等法院109年度上易字第104號（即本院108年度訴字第344號上訴事件，原告洪湧智、被告鄧鈞元、屏東禧市大廈管理委員會）、本院110年度訴字第491號（原告屏東禧市大廈管理委員會、被告鄧鈞元）〕，如採爭點效之理論，無異違反民事訴訟自由心證主義，並違背法官獨立審判原則，故為本院所不採，合先說明。二、有關原告等請求應受判決事項之聲明第一項部分：按區分所有權人會議之決議，乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如規約或法律規定其決議必須有一定數額以上出席區分所有權人之人數或所代表之區分所有權比例區分所有權人比例出席，此出席區分所有權人之人數或所代表之區分所有權比例區分所有權人比例出席，為該法律行為成立之要件，則欠缺此項要件，區分所有權人會議之決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題，否則無異間接鼓勵讓召集人於召集區分所有權人會議，在未達出席人數或決議人數時，甚至於極少數出席會議人數、表決人數，逕先自予以決議，再賭賭看區分所有權人有無於法定期間內提起撤銷之訴，如無人提起則為有效，有人提起時，最多再重新召開區分所有權人會議而已，而有失公平，故本院不採決議方法違法得撤銷之見解。經查：㈠原告等主張屏東禧市大廈88年8月定有規約云云，並提出規約為證（見本院卷二第377-395頁），然該規約內容係公寓大廈管理條例，且經本院向屏東縣屏東市公所調取屏東禧市大廈之規約及相關公告、表決資料，該卷內並無原告所指83年8月規約存在，有規約卷可稽，故原告等此項主張，即無可採。㈡又88年8月1日召開屏東禧市大廈區分所有權人大會會議所訂屏東禧市大廈住戶公約（見規約卷第5-42頁，本院卷三第109-121頁），觀之該次會議並將無該住戶公約列為規約之提案及表決；況依住戶公約第6條約定：「本公約所稱『住戶』除特別說明外，均係指居住於本大廈範圍內『含店鋪』之房屋所有權人、承租人、借用人及其他有正當權利得使用本大廈者以及雖不居住，但為本大廈房屋之所有權人。」，而第13條對公約之修訂係「由住戶大會討論修訂」等語（見本院卷三第115頁），顯見住戶大會參與者並非僅限區分所有權人，而與公寓大廈管理條例第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，可知規約僅限區分所有權人會議決議，而非連承租人、借用人及其他使用者都能參與，故本院認屏東禧市大廈住戶公約不具規約效力。被告抗辯屏東禧市大廈住戶公約即屬規約云云，並無可採。㈢次屏東禧市大廈住戶公約既非規約可資依循，則93年4月17日訂定之規約（見本院卷三第137-231頁），其制定之程序自應適用92年12月31日公寓大廈管理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。：一、規約之訂定或變更。」之程序及表決來訂定規約，依93年3月25日屏東禧市大廈93年度第2次區分所有權人會議紀錄，因未達法定2/3（含）以上戶數出席，故只規約逐條審查會議，不作規約內容修訂之表決，雖該次決議「修訂規約內容因攸關全體區分所有權人之權益，經與會住戶提案，無人異議，一致表決通過改採區分所有權人公投方式進行。」等語，有該次會議紀錄附卷可查（見本院卷三第141頁），進而於93年4月7日公告，以公投方式訂定規約（見本院卷三第139頁），然上開公寓大廈管理條例第31條既已規定「出席」等語，即區分所有權人需親自或委託代理人至區分所有權人會議中進行表決，故本院認為上開93年4月17日訂定之規約，違反公寓大廈管理條例第31條所定之表決方式，故該次所訂定之規約應屬無效。㈣因93年4月17日訂定之規約既為無效，則屏東禧市大廈109年度臨時區分所有權人會議（見本院卷四第253-301頁），其決議應依105年11月16日之公寓大廈管理條例第30條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，然依被告所提出屏東禧市大廈109年度區分所有權人會議出席人員名冊（見本院卷四第277-301頁），可知區分所有建物之區分所有權人為有122人，故屏東禧市大廈如要訂定規約，依上開規定，則應有區分所有權人2/3即82人以上（122ㄨ2/3=82，小數點以下直接進位）及其區分所有權比例合計2/3以上出席，然依上開109年4月19日屏東禧市大廈109年度區分所有權人會議出席人員名冊，該次參加區分所有權會議之區分所有權人僅有73人（見本院卷四第271-3、277-301頁），未達法定出席人數，則該109年4月19日之109年度臨時區分所有權人會議第二次會議（見本院卷第201-207頁）所為變更規約之決議（即議題二，有關「區分所有權會議之決議，應有區分所有權人過半及區分所有權人所有權比例過半數出席，以出席人數及區分所有權人所有權比例占出席人數區分所有權過半同意行之」見本院卷四第271頁），即屬無效。㈤因93年4月17日訂定之規約及上開109年度區分所有權人會議所為變更規約之決議均屬無效，則111年11月27日111年度區分所有權會議之決議，應依111年5月11日公寓大廈管理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，然其中「議題一修訂社區規約案」部分，固有出席區分所有權人數86人，區分所權比例7266/10000，有111年度區分所有權人會議紀錄、出席人員名冊可查（見本院卷四第319 、329-357頁），但此議題僅有51票（區分所有權比例3758/10000）同意，並未達出席人數3/4以上（即66票，小數點以下直接進位）及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上（即5450/10000，小數點以下直接進位）之同意，故111年11月27日111年度區分所有權會議「議題一修訂社區規約案」之決議，應屬無效。㈥綜上所述，原告請求確認屏東禧市大廈111年11月27日年度區分所有權人會議之「議題一修訂社區規約案」之四第2點「本大廈全部機車位均為公共使用，機車位一年一抽，以新街段三小段694建號合計114戶一戶一個停車位，不收取費用，併按汽機車停車位管理辦法規定抽籤。」決議無效，為有理由，應予准許。三、有關原告等人請求應受判決事項之聲明第二、三項：㈠本件屏東禧市大廈興建完成辦理建物所有權第一次登記日即8 7年4月21日（見本院卷第291-341頁之建物登記第一類謄本），公寓大廈管理條例已於84年6月30日施行，則關於公寓大廈相關法律關係，公寓大廈管理條例即為民法之特別法，應優先適用，而當時公寓大廈管理條例第3條第3、5款規定：「本條例用辭定義如下：．．四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」及第31條「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：．．五、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」，已針對共用部分、約定專用部分，及約定專用部分表決方式定有明文，自無再適用民法物權編第二章第四節共有規定之必要。故原告等主張並引用實務見解略謂：公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約云云，自為本院所不採。㈡屏東禧市大廈坐落屏東市○街段○○段000○號之部分，用途為商場兼停車，防空兼停車空間，梯間，係編列單一建號，由各區分所有權人按其應有部分，依比例保持共有，有建物登記第一類謄本可證（見本院卷二第329-341頁）。㈢依訴外人瑞國興業股份有限公司就屏東禧市大廈之不動產買賣契約書第14條約定：「關於地下層權屬；未購買法定停車之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積。除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本工地之地下室法定停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等；賣方（起造人）並享有使用管理權，管理委員會不得變更註銷。」等語，或第12條約定「未購買法定停車之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積。除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本工地之地下室法定停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。」等語（見本院卷一第117-187頁，卷二第169-187頁，卷三第37-79、293-303頁，卷四第25-48），則未購買法定停車位者，於簽約當時即已知悉對於地下室法定停車位無該部分之持分面積及使用權。㈣被告抗辯機車停車位並非法定停車位云云，惟依原告所提設計圖（見本院卷二第261頁）「停車位檢討」列，即有「法定停車．．103部<實設133部>」、「法定機車停車位＝138部 < 實設154部>」等語，足見機車停車位，係屬法定停車位無訛，被告空言否認，並無可採。㈤被告抗辯不動產買賣契約就機車停車位並無編號乙節，有卷存不動產買賣契約書可考（見本院卷三第37-69頁），再參以原告所提上開694建號87年3月26日建物複丈成果圖，就機車停車位，列有編號（見本院卷二第303、305頁），足見機車停車位，係於87年3月26日始逐一編訂，並於87年4月21日辦理上開694建號建物所有權第一次登記，記載停車位編號，故被告上開辯解應為可採。則簽約當時之不動產買賣契約之機車停車位，既無編號，原告主張瑞國興業股份有限公司對於同時購買房屋及汽車位車位之承購戶，即享有與汽車停車位同樓層、同編號之機車停車位1個云云，並無可採。況承購戶於簽訂不動產買賣契約時，就機車停車位並無編號，自無可能由建商與各承購戶約定，屏東禧市大廈就本件有關之機車停車位共用部分，由特定承購戶使用，而合意成立約定專用部分之約定，故原告等主張有約定專用部分機車停車位成立約定專用部分云云，即無可採。㈥又證人即屏東禧市大廈原始住戶徐木光於臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第104號請求返還停車位事件審理時具結證稱：伊於86年6月15日向建商購買預售屋，在86年底快農曆過年前搬進去住，住到95年就搬走。大樓機車位於88年及92年曾以抽籤分配給住戶使用，伊印象中只有這2次抽籤，第一次抽籤當時伊擔任臨時管委會主委，大樓管理員告訴伊地下室機車大家亂停，有時候一個人停好幾個機車位，也沒有固定停放的機車位，不好管理，伊才邀鄧鈞元父親鄧世明、行政委員葉明明共同決定要抽籤決定讓每個住戶有固定機車位，討論完後請管理室辦理機車位公開抽籤，伊沒有購買汽車位，88年第一次抽籤伊抽到編號59號機車位，到92年重新抽籤伊抽中50號機車位，直到伊搬走都沒有人異議或反對伊使用機車位。88年3月23日機車位置抽籤表（見第一審108年度訴字第344號卷，下稱344卷，第81至102頁，下稱第一次抽籤表）是第一次機車位抽籤之結果等語（見109年度上易字第104號，下稱第104號卷二第261-264頁），核與屏東禧市大廈原始住戶陳玉華於臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第104號請求返還停車位事件審理時結稱：88年3月23日機車位置抽籤表是第一次抽籤結果之登記資料等語（第104號卷二第111頁）；屏東禧市大廈原始住戶顏妙玲於臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第104號請求返還停車位事件審理時具結證稱：伊為系爭大樓10樓之10原始住戶，88年3 月份臨時管委會有辦理機車位抽籤，92年有再抽籤一次，伊兩次都有去抽籤等語（第104號卷二第264-265頁）相符，益證瑞國興業股份有限公司於簽訂不動產買賣契約時，並未與承購戶約定將於簽訂不動產買賣契約屏東禧市大廈與本件有關之機車停車位共用部分，由特定承購戶使用，且於屏東禧市大廈辦理建物所有權第一次登記之後，並無證據證明屏東禧市大廈區分所有權人有將與本件有關之機車停車位共用部分約定供特定區分所有權人使用，而上開2次抽籤結果，並非由區分所有權人以上開公寓大廈管理條例第31條所為表決決議約定專用部分，故本件並未經屏東禧市大廈區分所有權人表決同意如附表所示共用部分之機車停車位之共用部分，由附表之原告等約定專用。㈦另原告等提出107年12月6日屏東禧市大廈管理委員會公告及汽車位資料表（見本院卷五第87-97頁），然此公告係屏東禧市大廈管理委員會依本院107年度屏簡字第197號民事判決辦理，並非由區分所有權人以上開公寓大廈管理條例第31條所為表決決議約定專用部分，故自難以該公告及汽車位資料表，遽為認定已有如附表所示共用部分之機車停車位由附表之原告等約定專用。㈧綜上所述，本件屏東禧市大廈既無合法有效之規約存在，亦無區分所有權人依公寓大廈管理條例之規定，經區分所有權人會議表決、決議將如附表所示共用部分之機車停車位之共用部分，由附表之原告等約定專用，則原告等請求被告應將坐落屏東市○街段○○段000○號建物如附表所示13個機車停車位返還原告等，及被告不得妨礙原告等使用如附表所示13個機車停車位，於法尚屬無據，應予駁回。四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，至於其餘調查證據之聲請，亦無必要，附此敘明。五、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　25　　日屏東簡易庭　法　官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　25　　日書記官　鄭美雀附表：編號姓名機車停車位 01 鄧鈞元 B2-6 02 B3-9 03 沈柏宏 B2-58 04 B2-59 05 李源坤 B2-45 06 洪惠美 B2-46 07 張慶仁 B2-1 08 陳素真 B2-40 09 王淑慧 B2-52 10 彭志毅 B2-2 11 高文華 B3-55 12 邱靖傑 B2-17 13 蘇基勳 B3-8

屏東簡易庭112年度屏簡字第304號

關鍵資訊