臺灣新竹地方法院101年度竹簡字第93號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 101 年 05 月 07 日
• 法官: 林麗玉
• 當事人: 吳顯造、維多利亞創新股份有限公司、石梅玉

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　 101年度竹簡字第93號
原　　　告　吳顯造
訴訟代理人　吳貞良律師
被　　　告　維多利亞創新股份有限公司
兼法定代理　沈怡菁
人
被　　　告　石梅玉
兼前列全部被告共同
訴訟代理人　沈敏村
被　　　告　頂客斯有限公司
兼法定代理　周梅春
人
被　　　告　大都會國際家具館股份有限公司
法定代理人　張文豐
前一被告　　梁育純律師
訴訟代理人
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101 年4 月16日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司、大都會國際家具館股份有限公司，應將坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第一五六之二三地號土地上之建物（門牌號碼：新竹縣竹北市○○路九○九號房屋）騰空遷讓返還原告。
二、被告維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司、沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉，應自民國一百零一年一月一日起至遷讓第一項房屋返還原告之日止，按月連帶給付原告新台幣陸拾萬元。
三、被告大都會國際家具館股份有限公司應自民國一百零一年一月一日起至遷讓第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告新台幣叁拾萬元。
四、本判決第二項、第三項所命之給付，如有任一被告對原告給付者，其他被告於該給付金額範圍內同免給付責任。
五、訴訟費用由被告維多利亞創新股份有限公司、沈怡菁、頂客斯有限公司、周梅春、沈敏村、石梅玉連帶負擔五分之四，餘由被告大都會國際家具館股份有限公司負擔。
六、本判決得假執行。被告大都會國際家具館股份有限公司以新臺幣壹仟叁佰陸拾陸萬伍仟壹佰元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院。民事訴訟法第24條第1 項前段、第25條定有明文。查兩造簽訂之租賃契約書第15條雖約定因本契約涉訟時，雙方合意以臺灣臺北地方法院臺北簡易庭為第一審管轄法院，然而本件被告除大都會國際家具館股份有限公司之外，其餘被告之住居所、營業所均在新竹縣市，為本院轄區，且系爭坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156 之23地號土地上之建築物（門牌新竹縣竹北市○○路909 號房屋），亦在本院轄區，兩造就管轄事項亦未為抗辯，而為本案之言詞辯論，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、原告前將所有坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156 之23地號土地上之建築物（門牌新竹縣竹北市○○路909 號，下稱系爭房屋）出租予被告維多利亞創新股份有限公司（下稱維多利亞公司）、頂客斯有限公司（下稱頂客斯公司），雙方約定每月租金新台幣（下同）30萬元，租期至民國100 年12月31日止，並由被告沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉等4 人擔任承租人之連帶保證人。租約約定：「本契約租賃期滿，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（按指承租人）應於租約期滿、解除或終止時，將租賃物騰空遷讓交還甲方（按指出租人），不得藉詞任何理由繼續使用或使第三人繼續使用本契約租賃物，亦不得要求或使第三人要求任何搬遷費或其他名目之費用或補償。」（租約第6 條）、「本租約終止、解除或租賃期滿時，乙方若未依約騰空遷讓交還租賃物者，自租約終止、解除或期滿之日起，迄騰空遷讓交還租賃物之日止，應按月賠償甲方月租金之損害，並按月加付以月租金1 倍計算之懲罰性違約金予甲方。」（租約第14條第2 款）、「乙方之連帶保證人應與乙方共負履行本契約義務及債務之連帶責任。」（租約第14條第3 款）、「本租約關係若係因至民國100 年12月31日到期而消滅者，甲方同意給予乙方1 個月不計租金之搬遷期，惟乙方不得藉此主張雙方成立民法第451 條之不定期租約關係，且乙方若未於搬遷期滿時騰空遷讓交還租賃物者，甲方得溯及自租約期滿之次日起向乙方要求賠償損害，並加計懲罰性違約金，且沒收押租保證金。」（租約第14條第10款）。
二、租期屆滿前，原告曾寄發100 年9 月21日台北仁杭郵局第1501號及同年12月20日台北杭南郵局第2705號存證信函予被告等，清楚表達租約到期後不再出租之意，請渠等屆時依約搬遷。嗣因租約約定之搬遷期屆至（租約第14條第10款），被告等仍未交還房屋，原告爰於101 年2 月1 日寄發台北仁杭郵局第1672號及第1673號存證信函、復於101 年2 月22日委請律師發函要求被告等立刻遷讓交還房屋暨賠償損害與違約金，然被告等迄今仍未交還房屋、亦未賠償損害與違約金。雖被告沈敏村、石梅玉（承租人之連帶保證人）稱被告維多利亞公司、頂客斯公司已將系爭房屋轉租予被告大都會國際家具館股份有限公司（下稱大都會公司），因沈敏村與大都會公司間有債務糾葛，故大都會公司拒不搬遷。然大都會公司縱係次承租人，惟其與原告間並無直接租賃關係可言（最高法院68年台上字第3691號判例參照），自無由以此對抗原告，何況「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」為民法第444 條第2 項所明定。被告等以此推拖，原告爰依民法債務不履行、不當得利、侵權行為、租賃物返還請求權、所有物返還請求權等規定及租賃契約書之約定，提起本件訴訟，請求被告等遷讓返還房屋暨賠償損害與違約金。
三、有關訴之聲明第1 項，請求被告維多利亞公司、頂客斯公司、大都會公司，將系爭房屋騰空遷讓返還原告：
㈠、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」為民法第450 條第1 項、第455 條前段、第767 條第1 項所明定。又次承租人使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人（最高法院83年台上字第1328號判決意旨參照）；若承租人使用租賃物已因租賃關係消滅而喪失占有租賃物之權源者，次承租人自無再使用租賃物之正當權源，即屬無權占有。
㈡、被告維多利亞公司、頂客斯公司與原告間之定期租賃關係已因期限屆滿而消滅，自有返還系爭房屋予出租人即原告之義務。而被告大都會公司係向被告維多利亞公司、頂客斯公司承租之次承租人，因維多利亞公司與頂客斯公司已無使用系爭房屋之權利，大都會公司自無占有之正當權源，然其迄今仍占有系爭房屋設立竹北分公司對外營業，原告即房屋所有權人請求被告大都會公司遷讓交還房屋，於法即無不合。是原告本於出租人及系爭房屋所有權人之地位，依民法第455
條前段、第767 條第1 項規定，請求被告維多利亞公司、頂客斯公司及大都會公司騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬適法有據，如訴之聲明第1 項所載。
四、有關訴之聲明第2 項，請求被告維多利亞公司、頂客斯公司及其連帶保證人被告沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉，連帶賠償原告損害並給付懲罰性違約金：
㈠、按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。」民法第199 條第1 項、第229 條第1 項、第231 條第1 項、第250 條第1項 、第272 條第1 項、第273 條第1 項定有明文。又「每月租金新台幣參拾萬元」「本租約終止、解除或租賃期滿時，乙方（按指承租人）若未依約騰空遷讓交還租賃物者，自租約終止、解除或期滿之日起，迄騰空遷讓交還租賃物之日止，應按月賠償甲方（按指出租人）月租金之損害，並按月加付以月租金1 倍計算之懲罰性違約金予甲方。」「乙方之連帶保證人應與乙方共負履行本契約義務及債務之連帶責任。」為系爭房屋租賃契約書第3 條第1 款、第14條第2 款及第3 款所明定。
㈡、被告維多利亞公司、頂客斯公司未依約交還系爭房屋，不僅違約，更妨害原告使用收益之權利，致原告受有相當於租金之損害，當應負賠償責任，並依約定支付懲罰性違約金。另被告沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉等4 人係承租人（被告維多利亞公司、頂客斯公司）之連帶保證人，依租賃契約書第14條第3 款約定，應與承租人共負履行契約義務及債務之連帶責任。是原告依前開民法規定及系爭房屋租賃契約書之約定，請求被告維多利亞公司、頂客斯公司、沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉，應自101 年1 月1 日起（即租賃關係消滅之次日起）、迄系爭房屋遷讓交還原告之日止，按月連帶賠償原告30萬元之損害及以月租金1 倍計算即30萬元之懲罰性違約金，合計每月60萬元，如訴之聲明第2 項所載。五、有關訴之聲明第3 項，請求被告大都會公司賠償原告損害及返還不當得利：
㈠、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」為民法第179 條及第184 條第1 項前段所明定。又無權占有，妨害所有權人之使用收益權利，足致所有權人受有損害，且無權占有人可獲相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），是所有權人自得依侵權行為與不當得利之法則，向無權占有人請求賠償損害及返還不當得利。
㈡、查被告大都會公司無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告依不當得利及侵權行為之法則，請求被告大都會公司自民國101 年1 月1
日起（即無權占有之日起）、迄遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元，如訴之聲明第3 項所載，即有理由，應予准許。
六、有關訴之聲明第4 項：
㈠、按數債務人基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任，為不真正連帶債務（最高法院92年台上字第1540號判決意旨參照）。
㈡、查被告維多利亞公司、頂客斯公司、沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉等6 人，就訴之聲明第2 項所示金額，應負連帶責任（民法第272 條第1 項及系爭房屋租賃契約書第14條第3 款參照），已如前述，然渠等與被告大都會公司之間，就賠償原告所受相當於月租金損害（即每月30萬元）之部分，雖債務發生之原因有別（按前6 人係因債務不履行應負賠償責任，後1 人則係因侵權行為與不當得利而須負責），惟係同一內容之給付，屬不真正連帶債務，故以訴之聲明第4 項，明示前2 項聲明（即聲明第2 項及第3 項）之被告，如其中一被告已為全部或一部之給付者，其他被告於原告已受清償之金額範圍內得免給付義務。
七、對被告抗辯之陳述：
㈠、被告大都會國際家具館股份有限公司所辯，顯無理由：
⒈原告與被告維多利亞公司、頂客斯公司之租賃關係，早在100 年12月31日已因租期屆滿而消滅，又原告並未同意訴外人聯踞科技有限公司（下稱聯踞公司）、東方鍛萃設計有限公司（下稱東方鍛萃公司）出租系爭房屋，大都會公司自無由執其與維多利亞公司及頂客斯公司間、或其與聯踞公司及東方鍛萃公司間之租約對抗原告。被告大都會公司占有系爭房屋，顯無法律上之正當權源，自屬無權占有，原告本於房屋所有權人之地位，依民法第767 條第1 項規定，訴請被告大都會公司騰空遷讓返還系爭房屋，適法有據。
⒉承前，被告大都會公司無權占有系爭房屋，造成原告受有未能使用收益系爭房屋之損害，自應負賠償責任。又被告維多利亞公司、頂客斯公司、沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉等6 人（下稱被告維多利亞公司等6 人），及被告大都會公司應對原告負賠償責任，雖渠等之債務發生原因有別（按被告維多利亞公司等6 人係因債務不履行應負賠償責任，大都會公司則係因侵權行為與不當得利而須負責），惟原告已於訴之聲明第4 項，表明聲明第2 項及第3 項被告間之不真正連帶債務關係，於法並無不合。被告大都會公司辯稱原告已向被告維多利亞公司等6 人索賠，何能再向其請求損害賠償云云，亦無理由。
⒊至於賠償金額，雖被告大都會公司辯稱不合理，並執土地法第97條第1 項有關房屋租金之限制為據云云，然查：原告係請求被告大都會公司負損害賠償責任與返還不當得利，並非請求給付租金，自與土地法第97條第1 項規定無涉。遑論「土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內」（最高法院93年台上字第1718號、92年台簡上字第20號判決參照），系爭房屋現為被告大都會公司作營業使用，並非住宅用，要無土地法第97條第1 項規定之適用。衡諸原告前出租予被告維多利亞公司及頂客斯公司之租金每月30萬元（租約第3 條），而被告維多利亞公司及頂客斯公司前轉租予大都會公司之租金每月120 萬元（見被告大都會公司101 年4 月11日答辯狀之被證1 租約第2 條），顯見系爭房屋使用收益之價值每月至少有30萬元以上，故原告請求被告每月賠償相當於租金之損害以30萬元計算，堪稱允洽。
⒋被告維多利亞公司與大都會公司之關係與原告無涉，原告只請求取回房子，被告大都會公司負責人張文豐去年（100 年7 月13日、8 月11日、8 月19日、11月19日）有打過電話給原告訴訟代理人，原告訴訟代理人有告知他原告不繼續出租給頂客斯公司、維多利亞公司，要收回房子，張文豐說他知道了，就問是否要一併發存證信函給他，原告訴訟代理人告知原告與其並無租約存在，不需要發函給他。這是在101 年1 月15日之前，張文豐有說如果原告不續租給頂客斯、維多利亞公司，大都會公司會搬遷。租約到期後，被告仍未搬遷，大都會公司即為無權占有，所以才寄存證信函給大都會公司。大都會公司在全省有7 家公司，在簽約前即應知悉出租人是否有權出租。大都會公司是次承租人，與原告間無租約存在，不能對抗原告。被告大都會公司既然為無權占有，造成原告受有損害，即應負賠償責任。
㈡、被告維多利亞公司、沈怡菁、頂客斯公司、周梅春、沈敏村、石梅玉部分
本案系爭房屋未經保存登記，然係原告興建所有，房屋坐落之土地係原告擔任負責人之全球塑膠工業股份有限公司所有，系爭房屋租賃契約書第1 條及第14條第6 款清楚言明：系爭房屋是原告（甲方）所有，但無土地所有權，因此租賃範圍僅限房屋，而不及於土地，為被告所明知，原告有權訴請被告等返還系爭房屋暨賠償損害與違約金。原告95年遭新竹縣政府告拆屋還地，因被告沈敏村等在原告土地旁邊蓋違章建築。不論被告沈怡菁轉租之問題，原告之請求是租約到期後，應該租約第6 條處理。原告和維多利亞公司最後一次簽約是2 年約。原證一第5 頁第14條第9 款，契約是在原告訴訟代理人律師事務所簽約，當時沈敏村太太有要求如果大都會不和維多利亞簽約的話，他們要提前終止與原告租約。在租約到期前，原告就發存證信函給被告表示不續租給被告，原告並依租約條款，給予被告1 個月的無租金搬遷期。被告沈敏村1 月時表示讓他做到農曆年後，但原告給被告的存證信函是要他們在101 年1 月31日前搬遷，也是在農曆年後。違約金部分是90萬元，被告周梅春部分亦未完成搬遷契約義務，依約亦要請求返還及違約金。
八、訴之聲明：
㈠、被告維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司、大都會國際家具館股份有限公司，應將坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156 之23地號土地上之建築物（門牌新竹縣竹北市○○路909 號房屋）騰空遷讓返還原告。
㈡、被告維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司、沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉，應自101 年1 月1 日起、迄前項房屋遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告60萬元。
㈢、被告大都會國際家具館股份有限公司應自101 年1 月1 日起、迄第一項房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告30萬元。
㈣、前二項被告，如其中一被告已為全部或一部之給付者，其他被告於原告已受清償之金額範圍內免給付義務。
㈤、原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈥、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告方面：
一、被告維多利亞公司、沈怡菁、石梅玉、沈敏村─
同意返還。我們和大都會公司租約是95年開始，訂6 年的約，到100 年12月底。這個合約周梅春都有看過。640 地號這塊地上的房子原是高華公司蓋的，我們和大都會公司合作15年，大都會公司都有在打廣告，所以原告應該都知道。租約到期前原告寄發的存證信函我們有收到。
二、被告頂客斯公司、周梅春─
合約是到去年12月31日，那個時間我就應該還給原告，但因為我家中發生事情，我告訴沈怡菁要準時交還給原告。我不知道為何沈怡菁、大都會公司沒有搬遷。我們是向原告承租，再轉租給大都會公司，但轉租給大都會公司的事都是沈怡菁處理。101 年沈敏村的公司與大都會的公司簽約我不知道，我本來就預計100 年12月底要交還給原告。我們和大都會公司的約是100 年10月31日到期，之前張文豐就一直打電話問原地主要不要繼續租給我們，我有告訴張文豐原地主不續租了。到期前我有告訴張文豐要如期搬走，張文豐說會。但到期後沒有交還，我有打電話給大都會公司老闆張文豐，問為何沒搬，張文豐說沈敏村有和他簽約，我問那原地主的方面怎麼處理，張文豐說沈敏村告訴他有權可以處理。張文豐有跟沈敏村說，因為年底生意比較好，希望能延到101 年1
月底，我說我無法決定，這要問原房東。沈敏村說他會去和原房東協商，給大都會公司再延到1 月31日。
三、被告大都會公司─
㈠、被告大都會公司之所以占有系爭房屋，是基於先後與維多利亞、頂客斯二公司與聯踞、東方鍛萃二公司間之房屋租賃契約。被告大都會公司並非無法律上之原因占有使用系爭房屋。原告起訴請求被告大都會公司賠償原告損害求亦非有理。本件實質上受有不當得利者，應是聯踞、東方鍛萃二公司。原告縱於租賃期間屆滿後未如期收回系爭房屋，也應主張契約責任，依原證一「租賃契約書」第14條之約定，請求維多利亞、頂客斯二公司負加倍賠償之懲罰性違約金，則原告既已依原證一「租賃契約書」第14條之規定對維多利亞、頂客斯二公司取得債務不履行之損害賠償請求權，何能再依民法第184 條之規定請求被告負損害賠償責任？
㈡、縱使原告得對被告大都會公司請求相當於租金之不當得利，然因被告與原告並無直接契約關係，原告逕以其與維多利亞、頂客斯二公司間約定之月租金作為請求被告賠償之依據，亦於法無據。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1 項定有明文。依原證六所示，系爭房屋評定現值為13,665,100元，其年租金之上限不得超過1,366,510 元（即13,665,100×10% ），月租金之上限不得超過113,875 元（即1,366,51
0 ÷12) ，更何況衡諸系爭房屋所坐落位置、工商繁榮程度
等，以上揭房屋評定現值百分之10計算，恐屬過高。因此，原告逕依其與維多利亞、頂客斯二公司間所約定之月租金，作為請求被告大都會公司損害賠償之依據，非有理由。被告大都會公司與維多利亞公司的租金是每月110 萬元，如再支付每月30萬元，即達每月140 萬元。
㈢、希望能就搬遷期間、補償金與原告做訴訟上和解，被告大都會公司希望直接向原告承租，事實上原告出租給沈敏村每月30 萬 元，轉租給被告大都會公司每月110 萬元，被告大都會公司直接向原告承租亦對原告有利。但如原告不願，被告大都會公司希望原告給予一段期間搬遷，搬遷期間的補償費用被告大都會公司願給付原告。原告於95年間知道系爭房屋轉租給被告大都會公司，發原證二存證信函時，如副本知會被告大都會公司，被告大都會公司就不會事後與沈怡菁任負責人的二家公司簽約，並支付1 年租金。故原告訴之聲明第三項之請求不合理。被告大都會公司的租約是自101 年1 月15日至103 年1 月14 日 。據張文豐的說法，沈敏村向其表示有權出租。
㈣、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
原告主張其將所有坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156 之23地號土地上之建築物（門牌新竹縣竹北市○○路909 號）出租予被告維多利亞公司、頂客斯公司，雙方約定每月租金30萬元，租期至100 年12月31日止，並由被告沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉等4 人擔任承租人之連帶保證人。租約約定：「本契約租賃期滿，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（按指承租人）應於租約期滿、解除或終止時，將租賃物騰空遷讓交還甲方（按指出租人），不得藉詞任何理由繼續使用或使第三人繼續使用本契約租賃物，亦不得要求或使第三人要求任何搬遷費或其他名目之費用或補償。」（租約第6 條）、「本租約終止、解除或租賃期滿時，乙方若未依約騰空遷讓交還租賃物者，自租約終止、解除或期滿之日起，迄騰空遷讓交還租賃物之日止，應按月賠償甲方月租金之損害，並按月加付以月租金1 倍計算之懲罰性違約金予甲方。」（租約第14條第2 款）、「乙方之連帶保證人應與乙方共負履行本契約義務及債務之連帶責任。」（租約第14條第3 款）、「本租約關係若係因至民國100 年12月31日到期而消滅者，甲方同意給予乙方1 個月不計租金之搬遷期，惟乙方不得藉此主張雙方成立民法第451 條之不定期租約關係，且乙方若未於搬遷期滿時騰空遷讓交還租賃物者，甲方得溯及自租約期滿之次日起向乙方要求賠償損害，並加計懲罰性違約金，且沒收押租保證金。」（租約第14條第10款）。租期屆滿前，原告曾寄發100 年9 月21日台北仁杭郵局第1501號及同年12月20日台北杭南郵局第2705號存證信函予被告等，表達租約到期後不再出租之意，請渠等屆時依約搬遷。嗣因租約約定之搬遷期屆至，被告等仍未交還房屋，原告於101 年2 月1 日寄發台北仁杭郵局第1672號及第1673號存證信函、復於101 年2 月22日委請律師發函要求被告等立刻遷讓交還房屋暨賠償損害與違約金，然被告等迄今仍未交還房屋、亦未賠償損害與違約金等情。提出租賃契約書、原告100 年9 月21日台北仁杭郵局第15 01 號、同年12月20日台北杭南郵局第2705號存證信函及回執、原告101 年2 月1 日台北仁杭郵局第1672號、第1673號存證信函、101 年2 月22日律師函及回執、被告大都會公司基本資料查詢明細影本、被告維多利亞公司及頂客斯公司基本資料查詢明細、系爭房屋之房屋稅單、系爭房屋之使用執照等（均影本）為證，被告均不爭執。原告此部分主張堪信為真實。
肆、本件爭點：
原告主張被告沈敏村與大都會公司間有債務糾葛，故被告大都會公司拒不搬遷。被告大都會公司縱係次承租人，其與原告間並無直接租賃關係，自無由以此對抗原告，被告維多利亞公司、沈怡菁、沈敏村、石梅玉則抗辯其轉租予被告大都會公司15年，被告大都會公司都有在打廣告，原告應該都知道。被告大都會公司則以其占有系爭房屋係因先後與維多利亞、頂客斯二公司與聯踞、東方鍛萃二公司間之房屋租賃契約，並非無法律上之原因占有使用系爭房屋，被告沈敏村向張文豐表示有權出租，原告請求被告大都會公司給付每月30萬元不合理等語置辯。是以本件爭點為：㈠原告請求被告遷讓系爭房屋有無理由？㈡原告請求被告維多利亞公司、沈怡菁、頂客斯公司、周梅春、沈敏村、石梅玉應自101年1月1
日起迄房屋遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告60萬元，有無理由？㈢原告請求被告大都會公司應自101年1月1日
起迄房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告30萬元，是否有理由？
伍、法院之判斷：
一 原告請求被告遷讓系爭房屋有無理由？
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450 條第1 項、第455 條定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455
條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上第4001號裁判要旨參照）。又按出租人是否同意承租人轉租，依民法第443 條及土地法第100 條第2 款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題。殊不因其同意轉租，自可使次承租人與原出租人間成立租賃關係（最高法院88年台上第2155號裁判要旨參照）。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801 號判例意旨參照）。
㈡、經查，本件原告與被告維多利亞公司、頂客斯公司之租賃契約期間已於100年12月31日屆滿，有原告提出之租賃契約書
為證，被告亦不爭執，參酌系爭契約第14條第⑻款約定：本租約期滿（不含提前終止之情形）若甲方（即原告）有意出租者，乙方（即上列被告）得優先承租。但新約條件需經雙方另行議定，並於本租約期前另立新約，否則本約租期屆滿，即視為不再續租。而原告於100年9月21日即以存證信函向被告維多利亞公司、沈怡菁、頂客斯公司、周梅春、沈敏村、石梅玉表示租約到期不再續租之意，有原告提出之存證信函為證，被告亦不爭執，則被告維多利亞公司、頂客斯公司於租賃期間屆滿後，即有返還租賃物與原告之義務，被告沈怡菁、沈敏村雖將系爭房屋轉租被告大都會公司，然不影響原告與被告維多利亞公司、頂客斯公司租賃契約到期，租賃關係已消滅之效力，被告大都會公司自不得執該轉租契約對抗原告，被告大都會公司於系爭租賃契約到期後繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，被告大都會公司即有返還系爭房屋予原告之義務，原告依民法第455條前段、第767條第1項規
定，訴請被告維多利亞公司、頂客斯公司、大都會公司遷讓返還系爭房屋予原告，核屬有據，應予准許。
二、原告請求被告維多利亞公司、沈怡菁、頂客斯公司、周梅春、沈敏村、石梅玉應自101 年1 月1 日起迄房屋遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告60萬元，有無理由？
㈠、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號著有判例足參。
㈡、依系爭房屋租賃契約第14條第⑵款約定：本租約終止、解除或租賃期滿時，乙方若未依約騰空遷讓交還租賃物者，自租約終止、解除或期滿之日起，迄騰空遷讓交還租賃物之日止，應按月賠償甲方月租金之損害，並按月付以月租金1 倍計算之懲罰性違約金予甲方。同條第⑽款並訂明：本租約關係若係因至民國100 年12月31日到期而消滅者，甲方同意給予乙方1 個月不計租金之搬遷期，惟乙方不得藉此主張雙方成立民法第451 條之不定期租約關係，且乙方若未於搬遷期滿時騰空遷讓交還租賃物者，甲方得溯及自租約期滿之次日起向乙方要求賠償損害，並加計懲罰性違約金，且沒收押租保證金。有原告提出之房屋租賃契約書可佐。參酌原告出租系爭房屋予被告維多利亞公司、頂客斯公司，每月租金30萬元，而被告沈怡菁、沈敏村轉租系爭房屋予被告大都會公司，每月租金為108萬元，有其房屋租賃契約書可佐，被告沈怡
菁、沈敏村轉租利得即高達78萬元。本院斟酌原告因被告未返還系爭房屋所受損害為原告按月得收取相當於租金利益，系爭房屋目前租金行情既已達每月108萬元，是以系爭租賃
契約有關違約金之約定，尚屬正當。又系爭租賃契約書第3
條第⑵款約定：維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司及其連帶保證人，應共負履行給付租金之連帶責任。且沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉為系爭租賃契約之連帶保證人，亦據該契約載明。從而，原告請求被告維多利亞公司、沈怡菁、頂客斯公司、周梅春、沈敏村、石梅玉應自101 年1月1日起迄前項房屋遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告60萬元違約金，為有理由，應予准許。
三、原告請求被告大都會公司應自101 年1 月1 日起迄房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告30萬元，是否有理由？
㈠、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，「依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第197 條前段、第181 條但書分別定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。次按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3 編第3 章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第8 條之規定益為灼然（最高法院93年台上字第1718號裁判意旨參照）土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言
；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號裁判意旨參照）。
㈡、系爭房屋原告出租予被告維多利亞公司、頂客斯公司，每月租金30萬元，被告沈怡菁、沈敏村轉租系爭房屋予被告大都會公司，係作營業使用，每月租金108萬元，有房屋租賃契
約書可稽。是以系爭房屋租金無土地法第97條規定之適用，被告大都會公司自101年1月1日起無權占有系爭房屋，致原
告受有相當於租金之損害，已構成不當得利，被告大都會公司不得以其與被告沈怡菁、沈敏村間轉租之租賃契約對抗原告，已如前述，原告請求被告大都會公司應自101年1月1日
起迄遷讓系爭房屋返還原告之日止，按月給付原告30萬元，為有理由，應予准許。
四、末按連帶債務之成立，以明示或法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。又連帶債務，係指數債務人以共同目的，負同一給付之債務，而其各債務人對債權人，均各負為全部給付義務者而言。而不真正連帶債務，係指數債務人，以單一目的，本於各別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履行，而他債務亦同歸消滅者而言，兩者並不相同（最高法院98年度台上字第2003號判決意旨參照）。原告就其請求被告維多利亞公司、沈怡菁、頂客斯公司、周梅春、沈敏村、石梅玉給付違約金，及請求被告大都會公司之間，賠償原告所受相當於月租金每月30萬元之損害，雖債務發生之原因有別，惟係因被告沈怡菁、沈敏村轉租系爭房屋予被告大都會公司，租期屆滿後被告維多利亞公司、頂客斯公司仍未遷讓返還系爭房屋予原告，致原告受有前開損害，原告並依系爭租賃契約約定請求違約金，核屬同一內容之給付，屬不真正連帶債務，被告就原告請求負不真正連帶責任，即一人履行，其他一人同免責任。原告此部分請求，為有理由，應予准許。
五、從而，原告依民法租賃契約之法律關係、所有物返還請求權及不當得利請求權等，起訴請求㈠被告維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司、大都會國際家具館股份有限公司，應將坐落新竹縣竹北市○○村○○段中斗崙小段第156 之23 地 號土地上之建築物（門牌新竹縣竹北市○○路909 號房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告維多利亞創新股份有限公司、頂客斯有限公司、沈怡菁、周梅春、沈敏村、石梅玉，應自101 年1 月1 日起迄前項房屋遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告60萬元。㈢、被告大都會國際家具館股份有限公司應自101 年1 月1 日起迄第一項房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告30萬元。㈣、前二項被告，如其中一被告已為全部或一部之給付者，其他被告於原告已受清償之金額範圍內免給付義務，為有理由，應予准許。
六、本件係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，併予敘明。又被告大都會公司陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第85條、第389 條第1 項第3 款、第392
條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 7 日新竹簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 7 日書記官 林兆嘉