臺灣新竹地方法院101年度訴字第581號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 102 年 04 月 30 日
• 法官: 盧玉潤
• 當事人: 張怡元、新竹建築經理股份有限公司、晶丞建設有限公司

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第581號原　　　告　張怡元
被　　　告　新竹建築經理股份有限公司
法定代理人　詹宣勇
訴訟代理人　詹益坤
被　　　告　晶丞建設有限公司
法定代理人　林登木
訴訟代理人　林麗嫈
上列當事人間履行契約事件，本院於民國102 年4 月10日辯論終結，判決如下﹕
主 文
被告新竹建築經理股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰叁拾貳萬壹仟玖佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告新竹建築經理股份有限公司負擔二十五分之十一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262
條定有明文。經查﹕
㈠本件原告原起訴之聲明為：「請求被告將坐落於新竹縣新豐鄉○○段0000000 ○0000000 ○0000000 地號土地及973 建號房屋，依雙方買賣合約履約完工交屋。」嗣於101
年8 月30日具狀，更改為：「請求被告將坐落於新竹縣新豐鄉○○段0000000 ○0000000 ○0000000 地號土地、973 建號房屋，依雙方買賣合約，請求損害賠償新臺幣（下同）300 萬元。」復於101 年11月7 日言詞辯論期日變更聲明為：「1.先位聲明：被告新竹建築經理股份有限公司（下稱新竹建經公司）應給付原告300 萬元。2.備位聲明：被告晶丞建設有限公司（下稱晶丞公司）應給付原告300 萬元。」等情，有民事起訴狀、民事呈報狀及言詞辯論筆錄附卷可參（卷一第5 頁、第86頁及第159 頁）。被告新竹建經公司、被告晶丞公司對前述訴之變更未為異議而為本案言詞辯論，依前所述，原告所為訴之變更，應予准許。
㈡又原告原以新竹建經公司、晶丞公司、周啟瑞為共同被告提起本件訴訟，惟原告已於101 年11月7 日言詞辯論期日當庭撤回對周啟瑞之訴訟，而周啟瑞未曾就本案為言詞辯論，依前所述，無庸待其同意，是就周啟瑞部分，自生撤回之效力。
二、次按預備訴之合併，法院於審理時應就先位之訴審理，若先位之訴有理由時，即無庸就備位之訴為裁判，惟原告主張之合併之訴，在實質上、經濟上具有同一性，並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起（最高法院94年度台上字第283 號判決參照）。本件原告對被告新竹建經公司、被告晶丞公司提起主觀預備合併之訴，先位聲明：被告新竹建經公司應給付原告300 萬元；備位聲明：被告晶丞公司應給付原告300 萬元。於訴訟上所據之原因事實均係基於原告購買坐落新竹縣新豐鄉○○段○地○○○○○○○號「T43 」之房屋（下稱系爭房地，編號「T43 」房屋，下稱系爭房屋）之買賣契約所生權義之行使及履行，基礎事實同一，並均賦予被告新竹建經公司、晶丞公司防禦之權能，而渠等所提攻擊防禦方法又能相互為用，且就系爭房屋買賣契約對原告之權利義務究應由被告新竹建經公司或被告晶丞公司承擔，亦能為終局之解決，依前揭說明，原告提起之本件先、備位合併之訴，於法並無不合。
三、本件被告新竹建經公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：
1.緣原告於民國94年9月18日與被告晶丞公司簽訂房屋預
定買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約），另與訴外人劉明隆簽訂土地預定買賣合約書，向被告晶丞公司購買系爭房屋，雙方約定該預售屋建築工程預定於94年間動工，自開工日起算600 個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，賣方應於取得使用執照6 個月內，通知買方交屋。被告晶丞公司於96年6 月21日取得使用執照後，保證96年12月31日前可交屋，而向百餘戶承購戶索取繳交全額款項。原告因驚覺系爭房地工程進度與繳款額度差異過大，曾於96年10月11日向新竹縣政府消保官投訴，並以存證信函要求被告晶丞公司須先履約後，原告方支付後續款項。被告晶丞公司之幕後老闆周啟瑞為此乃簽發與原告房屋貸款同額即484
萬元之本票交付予原告，用以取信原告，使原告誤信為真，於96年11月5 日同意將向臺灣銀行竹北分行貸得款項撥付予被告晶丞公司，詎料，其等竟將上開款項收齊後，即於96年12月間無預警停工迄今，導致300 餘戶受損，而原告所有之系爭房地歷經7 年多仍未完工，僅為胚屋一棟，迄仍無法居住。
2.其後，被告新竹建經公司於97年12月18日出面主導綠景莊園建案復工計畫，由被告新竹建經公司概括承受被告晶丞公司就綠景莊園建案所有之一切權利、義務，而被告新竹建經公司亦曾因此要求承購戶每戶先行出資，並簽署放棄對周啟瑞之法律追溯與賠償權利之文件，作為被告新竹建經公司參與續建之條件，故依被告新竹建經公司續建合約，原告即必須放棄對周啟瑞及被告晶丞公司所取得之債權憑證權利及要求其等負因逾期交屋所應付之賠償責任之權利，甚且被告新竹建經公司更要求原告需給付後續完工所需費用方繼續興建，原告實無法接受。
3.系爭房屋迄今仍未建築完成，被告晶丞公司應負不完全給付之損害賠償責任，原告依系爭房屋買賣契約得請求被告晶丞公司賠償﹕
⑴預估完成系爭房屋所需之費用140萬元。
⑵被告晶丞公司於96年6 月21日取得系爭房屋使用執照，最遲應於96年12月21日交屋，迄至101 年6 月30日止，共計4 年6 個月又10天仍未交屋，依系爭房屋買賣契約第12條第3 項，被告晶丞公司應給付原告遲延利息2,158,530 元【計算式：已繳房價2,616,400 元×(5/10000) ×1,650 天＝2,158,530元】。
⑶另原告與被告晶丞公司於96年11月5 日簽訂協議書（第4 條「賣方（即被告晶丞公司）同意負擔自銀行貸款核撥日起至賣方通知買方（即原告）交屋日止之銀行利息」。被告晶丞公司應另支付原告系爭房屋貸款自96年12月5 日起至101 年6 月30日止之利息418,455元。
⑷綜上，被告晶丞公司應給付原告3,972,789 元，扣除原告應給付之系爭房地尾款50萬元及房屋增建款項425,000 元，被告晶丞公司尚應給付原告3,022,789 元，原告僅請求300萬元。
4.被告晶丞公司向原告稱已由被告新竹建經公司概括承受綠景莊園之權利、義務，被告新竹建經公司顧問即訴外人陳仁政於100 年9 月22日在消保官處協商時，亦承諾被告新竹建經公司概括承受原告系爭房屋買賣契約之權利義務，是被告新竹建經公司實已承受被告晶丞公司就系爭房屋買賣契約所負債務，自應對原告負履約義務及債務不履行之損害賠償責任。惟被告新竹建經公司總經理即訴訟代理人詹益坤竟否認概括承受之事實。準此，若認被告新竹建經公司已概括承受被告晶丞公司就系爭房屋買賣契約之一切權利、義務，則被告新竹建經公司自應賠償原告上開損害；若認為被告新竹建經公司未為系爭房屋買賣契約之債務承擔，則應由被告晶丞公司賠償原告之損害。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：⑴先位聲明：①被告新竹建經公司應給付原告300 萬元。②訴訟費用由被告新竹建經公司負擔。⑵備位聲明：①被告晶丞公司應給付原告300 萬元。②訴訟費用由被告晶丞公司負擔。
㈡對被告新竹建經公司抗辯所為之陳述：
1.被告新竹建經公司從未否認有概括承受，被告新竹建經公司總經理兼訴訟代理人詹益坤前於言詞辯論期日中曾謂將提出與周啟瑞之契約書，嗣後卻僅願提出綠景莊園之續建協議書而非讓渡協議書，企圖魚目混珠。
2.在消保官處之協調紀錄載明訴外人陳仁政為被告新竹建經公司委任之代表，故被告新竹建經公司辯稱未授權訴外人陳仁政，並非可採。
3.被告晶丞公司訴訟代理人於100 年3 月通知綠景莊園建案業由被告新竹建經公司概括承受，所有建商全部退出綠景莊園建案，且原告亦已同意此概括承受，自應由被告新竹建經公司負責。
㈢對被告晶丞公司抗辯所為之陳述：
若認被告新竹建經公司未概括承受綠景莊園建案，則系爭房屋之買賣契約仍存在於原告與被告晶丞公司間，原告自得依兩造之契約及債務不履行之法律關係向被告晶丞公司求償。
二、被告方面：
㈠被告新竹建經公司經合法通知，無正當理由未於最後言辯論期日到場，惟之前到庭陳稱﹕
1.被告新竹建經公司與被告晶丞公司並無任何債務承擔之協議，當初係訴外人周啟瑞代表綠景莊園與被告新竹建經公司洽談綠景莊園建案相關事宜，訴外人周啟瑞是被告晶丞公司的連帶保證人，被告新竹建經公司並未與被告晶丞公司及原告有任何接觸或協議，所有洽談之內容均係直接與訴外人周啟瑞商談。被告新竹建經公司一開始即非概括承受，一開始進場係受託管理，因被告新竹建經公司出狀況後，與訴外人周啟瑞達成南投靈骨塔的交換條件，南投靈骨塔的利息由訴外人周啟瑞負擔，綠景莊園全部區塊則由被告新竹建經公司接續興建完成，被告新竹建經公司概括承受是附有條件，訴外人周啟瑞要履行南投靈骨塔的案件，被告新竹建經公司才會概括承受被告晶丞公司對綠景莊園的權利義務。但訴外人周啟瑞並未履行與被告新竹建經公司之約定，為此，被告新竹建經公司將與訴外人周啟瑞間之契約撕毀，並已對訴外人周啟瑞發出存證信函。此一有條件的承受，必須前建商、買方權利義務要講清楚，惟本件三方並未就此為明確協議，而被告新竹建經公司在100 年3 月已經跳票，沒有能力為概括承受。且被告新竹建經公司並不認為已概括承受綠景莊園建案之全部權利、義務。
2.訴外人陳仁政僅是被告新竹建經公司委託之顧問，沒有得到被告新竹建經公司的全權授權，被告新竹建經公司總經理即訴訟代理人詹益坤從來未告知訴外人陳仁政被告新竹建經公司有概括承受系爭房屋買賣契約的權利義務，該人逾越授權範圍部分，被告新竹建經公司無法承諾，訴外人陳仁政亦因此離開被告新竹建經公司。
3.又本件綠景莊園建案因貸款銀行不同可分三區塊，而原告所有系爭房地所在之區域係板信商業銀行區，當時復工方式即係以被告新竹建經公司於板信商業銀行之額度6,000 萬元加上連保人代墊款3,000 萬元，剩餘款項部分則透過前建商委託訴外人鈞盛公司與已售戶協商自力救濟模式，先由住戶代墊款項，最後再由被告新竹建經公司返還，而大部分有參加續建之自救戶均已完成興建，現並有161 戶建物已交屋入住，被告新竹建經公司亦將百分之90之代墊款返還，原告當時雖有參加自救會，但未參與續建，致其所購系爭房地迄尚未能興建完成。且原告購買之區域借款人仍原建商，並非被告新竹建經公司。
4.綜上，被告新竹建經公司概括承受是附有條件，現今訴外人周啟瑞亦已違約不願履行與被告新竹建經公司間之約定，被告新竹建經公司並未概括承受原告所有系爭房屋買賣契約之權利、義務，故原告提起本件訴訟，請求被告新竹建經公司履行契約，負賠償之責，實無理由。為此，爰聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡被告晶丞公司部分：
被告晶丞公司與被告新竹建經公司業已達成協議，綠景莊園後續建案交由被告新竹建經公司興建處理，被告新竹建經公司概括承受一切權利、義務，綠景莊園建案後續之款項亦為被告新竹建經公司所收取，陸續建築完工事宜亦當由被告新竹建經公司負責。況被告新竹建經公司陸續與綠景莊園建案之住戶協調，97年底更曾召開住戶會議邀請住戶、廠商說明，故被告新竹建經公司既已概括承受系爭房屋買賣契約之權利、義務，端視原告有無意願與被告新竹建經公司將綠景莊園建案後續工程處理完畢，實與被告晶丞公司無涉。為此聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、本件不爭執事項：
㈠原告於94年9月18日與被告晶丞公司簽訂房屋預定買賣合
約書，並與訴外人劉明隆簽訂土地預定買賣合約書，買受綠景莊園建案編號T43 之房地（即系爭房地），綠景莊園建案業向新竹縣政府申報於96年5 月19日竣工，並經新竹縣政府核發（096）府使字第00641 號使用執照。
㈡原告與被告晶丞公司於96年11月5日簽訂協議書，被告晶
丞公司即簽發發票日為96年11月3 日，付款日為97年1 月31日，受款人為原告，面額484 萬元之本票及發票交付原告收執，嗣原告向臺灣臺中地方法院聲請核發臺灣臺中地方法院97年度票字第1751號支付命令並告確定在案，迨原告執前開支付命令及確定證明書作為執行名義，先後向本院及臺灣臺中地方法院聲請對被告晶丞公司強制執行，經本院以97年度執字第8151號、臺灣臺中地方法院以100 年度司執字第109039號受理強制執行事件，迄因被告晶丞公司均無財產可供執行，乃經本院於97年6 月4 日核發新院雲97執孔字第8151號債權憑證及臺灣臺中地方法院於100
年11月15日核發中院彥民執100 司執寅字第109028號債權憑證。
㈢原告所購綠景莊園建案之系爭房地為坐落新竹縣新豐鄉○○段0000000 ○0000000 ○0000000 地號土地及其上同段973 建號，門牌號碼新竹縣新豐鄉員山132 之158 號建物，前開建物部分係於96年7 月19日完成第一次保存登記，上揭土地及建物均於96年9 月27日以買賣為原因辦理所有權登記在原告名下，而系爭房地於96年9 月27日為台灣銀行股份有限公司設定本金最高限額6,410,000 元之抵押權登記。
㈣原告前對訴外人周啟瑞、被告晶丞公司及被告新竹建經公司提起返還所有權狀之訴訟，經本院以101 年度審訴字第119 號受理，嗣於訴訟進行中，因訴外人周啟瑞、被告晶丞公司抗辯並未持有系爭房地之所有權狀，原告乃於101
年4 月30日當庭撤回對訴外人周啟瑞、被告晶丞公司之訴訟，迄於101 年5 月29日經被告新竹建經公司當庭返還原告所有系爭房地之所有權狀後，原告乃當庭撤回訴訟。
㈤原告前與訴外人溫燕安等人對訴外人周啟瑞等人提起詐欺等告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官偵查終結後，以99年度偵字第239 、240 、241 、242 、243 號為不起訴處分在案，嗣原告等人聲明不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察署發回續查，現由臺灣新竹地方法院檢察署以99年度偵續字第169 號偵查中。
四、本件爭執事項：
㈠先位之訴：
1.被告新竹建經公司與原告、被告晶丞公司，是否就系爭房屋買賣權利義務達成由被告新竹建經公司為承擔之協議？原告依系爭買賣及債務承擔之法律關係，請求被告新竹建經公司賠償遲延交屋之損害，是否有理由？
2.若有，則原告所請求之損害賠償金額應為若干？
㈡備位之訴：
1.原告依系爭房屋買賣契約，請求被告晶丞公司賠償遲延交屋之損害，有無理由？
2.若有，則原告所請求之損害賠償金額應為若干？
五、得心證之理由：
㈠被告新竹建經公司與原告、被告晶丞公司，就系爭房屋買賣權利義務已達成由被告新竹建經公司為承擔之協議。
1.本件原告主張被告新竹建經公司已概括承受被告晶丞公司對原告系爭房屋買賣契約之權利義務等情，為被告晶丞公司所不爭執，惟為被告新竹建經公司所否認，並以被告新竹建經公司係「附條件之概括承受」被告晶丞公司與原告間就系爭房屋之權利義務云云置辯。經查：
⑴被告晶丞公司於本院審理中陳稱：「晶丞與新竹建經達成協議，綠景莊園都由新竹建經處理，權利義務都轉移由新竹建經概括承受，據我們所知新竹建經也都陸陸續續與住戶協調處理。97年底的時候新竹建經有召開住戶會議有邀請住戶、廠商說明，之後的款都是由新竹建經收取，陸續建築完工事宜也是新竹建經負責。」、「之前是有跟原告說，新竹建經概括承受，但時間點忘記了。．．．九十六年晶丞退票後，新竹建經完成這個建案，未售戶還有一百多戶，而新竹建經代墊款把房屋蓋好，由住戶先代墊，新竹建經房屋蓋好後，再由新建經返還代墊款」（見卷一第79頁反面、卷二102 年1 月7 日言詞辯論筆錄第3 頁）等語，參照被告新竹建經公司不爭執於97年12月18日出面主導綠景莊園建案復工計畫（見卷一第159 頁反面），且於100 年8 月12日、100 年9 月22日與綠景莊園自救會在新竹縣政府，就綠景莊園第一屆管委會之成立、銀行團之撥款．被告新竹建經公司之復工計畫、部分區域完工之時間及協助客戶與銀行間貸款事宜等為協商（此有新竹縣政府消費申訴案件協調紀錄可憑，見卷一第23至26頁），倘被告新竹建經公司未概括承受被告晶丞公司就綠景莊園對購買戶所應負之義務，何以與綠景莊園之購買戶協商復工續建之事，又何以進場施作。
⑵被告新竹建經公司雖辯稱係受託管理，並非概括承受云云，惟被告新竹建經公司於本院101 年8 月15日言詞辯論期日於原告表示「請新竹建經確認有無要概括承受晶丞建設本件買賣契約」時，已自承「新竹建經跟晶丞建設確實有這樣的協議」（見卷一第80頁反面）。雖被告新竹建經公司於101 年11月7 日言詞辯論期日改稱：「沒有和晶丞建設有協議」、「新竹建經一開始就不是概括承受」、「上次庭訊這樣說是因為我認為是有條件的承受」云云（見卷一第159 頁反面、第160 頁），惟被告新竹建經公司亦陳稱「當初是周啟瑞代表綠景莊園相關人來和我們洽談綠景相關事宜」、「原告房地的區域是板信區，當時復工方式是用新竹建經在板信額度六千萬，加上一筆連保人的代墊款三千萬，剩下部分透過前建商委託鈞盛公司與已售戶協商自力救濟模式，由住戶代墊款，最後由新竹建經返還」、「．．．受到各方壓力，又跟周啟瑞達成南投靈骨塔交換條件．．．綠景莊園全部區塊就由我們接續興建完成」（見卷一第159 頁反面），而訴外人周啟瑞為被告晶丞公司之總裁（此為被告晶丞公司所自承，見卷一第160 頁），且被告新竹建經公司對訴外人周啟瑞就綠景莊園建案一切權利義務有代理被告晶丞公司之權限，知之甚詳，否則被告新竹建經公司焉會與訴外人周啟瑞就綠景莊園建案為協商，並承接復工續建事宜，則被告新竹建經公司與代理被告晶丞公司之訴外人周啟瑞就綠景莊園達成之任何協議，均對被告晶丞公司發生效力。故被告新竹建經公司辯稱未與被告晶丞公司達成協議，即非可採。又被告新竹建經公司為綠景莊園渣打區土地所有權人，則於綠景莊園全部區域均發生無法續建之情形下，若其未承受被告晶丞公司就綠景莊園建案所負之義務，焉會以其自身在板信銀行所有6,000 萬元額度，續建原告所有系爭房地區域（即板信區）之建物，並返還住戶代墊之款項，是其所稱僅為受託管理，尚非有據。從而，堪認被告新竹建經公司業已承擔被告晶丞公司就綠景莊園建案所生之一切權利義務。
⑶被告新竹建經公司復辯稱未與原告及被告晶丞公司三方就系爭房屋權利義務為明確協議，並未概括承受原告就系爭房屋買賣契約的權利義務乙節，按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301 條定有明文。本件被告新竹建經公司與被告晶丞公司就綠景莊園建案所生之一切義務，業已達成由被告新竹建經公司承擔之合意，於被告間即生債務承擔之效力，不因債權人即原告是否知情，有無共同協商而有不同，是被告新竹建經公司此部分辯解，於法未合，亦無理由。
⑷又被告新竹建經公司抗辯其與被告晶丞公司間之債務承擔契約為「附條件之承擔」，即訴外人周啟瑞須履行南投靈骨塔案，被告新竹建經公司始概括承受被告晶丞公司對綠景莊園之權利義務，並提出綠景莊園復工相關之協議書、存證信函等件為證，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查﹕
①該等復工文件內容並未提及是否就綠景莊園建案為債務承擔一事。另所提存證信函乃訴外人金鼎山開發建設股份有限公司寄予訴外人富家興建設有限公司、曾忠興、周啟瑞，且觀諸該存證信函全文，其內容僅針對南投靈骨塔買賣契約違約一事，隻字未提綠景莊園相關事項，自難僅憑此逕予認定南投靈骨塔契約之履行為綠景莊園債權債務承擔契約之條件。況縱如被告新竹建經公司所言，與訴外人周啟瑞係一併作成綠景莊園之債權債務承擔契約及南投靈骨塔買賣契約之合意，而訴外人周啟瑞於締約後並未履行南投靈骨塔契約所定之義務，此亦僅為訴外人金鼎山開發建設股份有限公司得否依債務不履行之相關法律關係向訴外人周啟瑞或富家興建設有限公司求償之問題，與被告新竹建經公司因承擔綠景莊園建案之債權債務而對買受人應負之契約義務或損害賠償責任無涉，自不影響被告間債權債務承擔契約之效力。
②被告新竹建經公司另於本院102 年3 月13日言詞辯論就有關綠景莊園之相關事資料表示因訴外人周啟瑞未履行南投靈骨塔約定而將其撕毀（見前述筆錄第2 頁）等語。以被告新竹建經公司若承擔被告晶丞公司就綠景莊園建案之債務係附有條件，則前述相關資料自屬對被告新竹建經公司有利之證據，於訴外人周啟瑞未履行南投靈骨塔契約約定義務時，被告新竹建經公司即有可得免除承擔被告晶丞公司所負義務之利益，惟其竟因訴外人周啟瑞違約而逕將依其主張對其有利之相關資料撕毀，致無從提出，實與常情有違，是被告新竹建經公司辯稱與被告晶丞公司間綠景莊園建案之債權債務承擔契約係「附條件之契約」，洵無足採。
⑸綜上，被告新竹建經公司業已承擔被告晶丞公司對綠景莊園建案之權利義務，且未附有條件等情，堪以認定。
2.按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力，最高法院73年台上字第1573號判例、86年度台上字第2363號裁判參照。本件被告新竹建經公司業已承擔被告晶丞公司對綠景莊園建案之權利義務，已如上所述，而原告對此亦表同意，此觀原告參與100 年9 月22日與被告新竹建經公司之消費申訴協調會自明（卷一第23頁）。另原告於本院101 年8 月15日言詞辯論期日再次重申同意被告間之概括承受（見卷一第80頁反面），依前所述，被告間就系爭房屋權利義務所為承擔之協議，對原告即生效力。
㈡原告得依契約及債務不履行之法律關係，請求被告新竹建經公司給付損害賠償及銀行利息。
1.原告於94年9 月18日與被告晶丞公司簽訂系爭房屋買賣契約，被告晶丞公司於96年6 月21日取得使用執照，並於96年10月19日保證於96年12月31日前交屋，惟系爭房屋於96年12月間即停工，原告所購買之系爭房屋至今尚未完工，亦未交屋等情，為兩造所不爭執（見卷一第80頁、本院102 年3 月13日言詞辯筆錄第3 頁），並有系爭房屋買賣契約、新竹縣政府使用執照及系爭房屋內部狀況近照數幀在卷可稽（卷一第14、15頁、第18至22頁、第29頁、第91至第101 頁、第104 至138 頁），應堪信為真實。是依上揭說明，被告新竹建經公司既已承受被告晶丞公司對原告所負系爭房屋買賣契約所生之權利義務，則被告晶丞公司即脫離原有系爭房屋契約關係，由被告新竹建經公司與原告繼續維持而為系爭房屋契約之當事人。
2.原告主張系爭房屋未完工，致原告須另行支出費用，經估算系爭房屋完工所需費用為970,964 元乙節，業據提出訴外人即被告新竹建經公司工地主任林勝洋估算之T-43本建築未完成工程估價表為證（卷一第141 頁），被告新竹建經公司亦自承後續施作費用大致如該估價表所載（卷一第160 頁反面）。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227 條第1 項、第231 條第1 項定有明文。從而原告依不完全給付之法律關係請求被告賠償系爭房屋完工所需費用970,964 元，於法尚無不合，應予准許。
3.原告另主張被告新竹建經公司應支付原告系爭房屋貸款自96年12月5 日起至101 年6 月30日止之利息418,455
元部分，業據提出被告晶丞公司與原告於96年11月5 日簽訂之協議書、新竹縣政府消費申訴案件協調紀錄書（卷一第29、33頁）、臺灣銀行出具之貸款利息證明書（卷一第32頁）等件為證，而被告新竹建經公司自承至今尚未交屋，則原告自96年12月5 日至101 年6 月30日應繳交之系爭房屋貸款利息為460,306 元【計算式﹕461684（96年11月5 日至101 年6 月5 日之利息總額）÷16
75(96 年11月5 日至101 年6 月5 日之日數) ×1670(9
6 年12月5 日至101 年6 月30日之日數) ＝460306】，原告請求被告新竹建經公司給付418,455 元，未逾得請求之範圍，應全數准許。
4.原告再主張依系爭房屋買賣契約之約定，被告新竹建經公司應給付遲延交屋之損害2,158,530 元乙節，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院84年度台上字第978 號、86 年 度台上字第1084號判決參照。經查，系爭房屋買賣契約書第12條第3 項約定：「賣方未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房價萬分之5 單利計算延遲利息予買方」（卷一第21頁）。此應屬違約金之性質。而被告晶丞公司係於96年6 月21日取得使用執照，最遲應於96年12月21日交屋，惟迄今仍未交屋，是以，原告依前開買賣契約之約定，請求被告新竹建經公司給付至101 年6 月30日止之違約金，尚非無據。惟查，系爭房屋雖尚未交屋，然原告以系爭房屋向銀行貸款所支付之利息，應由被告新竹建經公司負擔，已如前述。而原告已繳交之系爭房屋價款為2,616,400 元，有發票一紙、付款明細表可憑（卷一第34至36頁），則依前述約定計算，96年12月22日至101 年6 月30日須給付之違約金與原告已繳交之系爭房屋價款，差距甚小【計算式：已繳房價0000000 元×(5 /10000)×16
53天＝0000000 元，小數點以下四捨五入），則原告於無須負擔系爭房貸款利息之情形下，又可獲得相當於已繳交房屋價款逾百分之80之金額【計算式﹕0000000 ÷
00 00000＝0.8265】，此違約金之約定，顯屬過高，本院審酌前情，認應核減至以每逾一日按已繳房屋價款萬分之一計算為適當。從而，被告新竹建經公司應給付之違約金為432,491 元【計算式﹕0000000 元×(1/10000
) ×1653天＝432491】。
5.綜上，被告新竹建經公司應給付原告之損害賠償額及銀行貸款利息額總計1,821,910 元【計算式﹕970964+418455+432491＝0000000】。
㈢本件被告新竹建經公司應給付原告1,821,910 元，惟原告尚有應給付而未給付之系爭房房尾款50萬元，原告不爭執應自得請求被告新竹建經公司給付之金額中扣除，從而，原告請求被告新竹建經公司給付之金額在1,321,910 元範圍內，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，並無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被告新竹建經公司已承受系爭房屋買賣契約被告晶丞公司對原告之債權債務。從而，本件原告對被告新竹建經公司之先位請求即屬部分有理由，則原告另向被告晶丞公司所為之備位請求，本院即無庸審究，併此敘明。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日民事第一庭 法 官 盧玉潤
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日書記官 謝國聖