臺灣新竹地方法院102年度訴字第492號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第492號

原告

旭嘉聯合科技股份有限公司

法定代理人

陳德倫

訴訟代理人

劉宏邈律師

被告

最愛大樓公寓大廈管理委員會

法定代理人

簡嘉衛

訴訟代理人

易定芳律師

上列當事人間確認社區規約條款無效事件，本院於民國103 年7月31日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；而前開情形於有訴訟代理人時不適用，但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序；又第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。經查，本件被告之法定代理人原為葉珍珍，嗣於訴訟進行中主任委員變更為簡嘉衛，此有被告提出新竹市北區區公所102 年7 月17日北經字第0000000000號函乙紙附卷可稽（見102 年度審訴字第273 號卷第101 頁），惟因被告原即有委任訴訟代理人，是本件訴訟程序，揆諸上開規定不因法定代理人變更而當然停止，且被告新任主任委員會亦以書狀聲明承受訴訟，有承受訴訟狀乙紙附卷可佐（102 年度審訴字第273 號卷第100 頁) ，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告私法上之地位有受侵害之危險，且此種危險之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院27年上字第316 號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原告先位聲明主張被告於民國102 年3 月23日所為之102 年度第2 次區分所有權人大會會議（下稱第2 次區分所有權人會議）「議案一、修改規約㈢第4 條專有部分及約定專有部分之使用管理」之決議（下稱系爭決議）應予撤銷；備位聲明主張最愛大樓公寓社區規約第（下稱社區規約）4 條第7 款之規定無效等節，既經被告否認，兩造就系爭決議即社區規約第4 條第7 款之效力有爭執而不明確，致原告法律上之地位有不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，是本件應有確認利益，原告提起本件確認之訴，自非不許。

三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之妨禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第7 款、第2 項分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：㈠先位聲明：⒈確認最愛大樓公寓社區（下稱最愛社區）規約第4 條第7 款之規定無效。⒉訴訟費用由被告負擔。㈡備位聲明：⒈被告於102 年3 月23日之102 年度第2次區分所有權人大會會議「議案一、修改規約㈢第四條專有部分及約定專有部分之使用管理」之決議應予撤銷。⒉訴訟費用由被告負擔。嗣原告於103 年4 月22日具狀變更聲明為：㈠先位聲明：被告於102 年3 月23日所為之102 年度第2次區分所有權人大會會議「議案一、修改規約㈢第4 條專有部分及約定專有部分之使用管理」之決議應予撤銷。㈡備位聲明：確認最愛社區社區規約第4 條第7 款之規定無效。經核上開變更後之聲明所據之基礎事實並未變更，亦不甚礙被告之妨禦及訴訟之終結，且被告無意見，並為本案之言詞辯論（見本院卷第93頁），與首揭規定相符，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠被告於最愛社區第2 次區分所有權人會議，依社區規約第8條作為決議方式，增訂社區規約第4 條第7 款限制區分所有權人專有部分之使用收益，係屬違法，應予撤銷：

⒈按法律所規定者為基本要求，除有強制或禁止規定者外，本諸私法自治之精神，自應允許另行訂立準則以為行事標準。因之，蓋系爭規約所謂之『除本條例另有規定外』，應採限縮解釋，僅限於公寓大廈管理條例強制或禁止規定始優先適用公寓大廈管理條例之規定。茲區分所有權人會議之權重數既非強制規定，自應以規約之規定為計算基準；次按區分所有權人會議主要係為各區分所有權人之利害關係事項所召開，其召集程序或決議方法，違反法令或章程時，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定（最高法院97年度第2347號、102年度239號判決要旨參照）。

⒉緣原告為最愛社區即新竹市○○路○段000 ○0 號至111之15號1 樓建物（下稱系爭建物）區分所有權人之一，被告召開第2 次區分所有權人會議決議修改規約，增訂如附表2 所示第4 條第7 款規定，是系爭決議涉及社區規約第7 條第2 款第1 目規約之訂定及變更，揆諸前開說明，區分所有權人會議之權重數自應依社區規約第7 條第3 款第3 目之除外規定，須經區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 出席，並以出席人數4 分之3及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計4 分之3之同意，始得行之。然被告竟以社區規約第8 條作為決議方式，僅以不及全體區分所有權人百分之5 之人數出席（全體222 戶僅有12戶出席）作成決議，且系爭決議假藉「共同利益」及「環境品質」之名，刻意不區分「8 大特種行業」究竟合法與否，限制原告作為區分所有權人在憲法上應受保障之權利，按其情形除顯失公平外，其決議方法亦違反法令及規約之規定，益徵其決議違法及欠缺正當性。再者，「共同利益」及「環境品質」係不明確概念，以此作為規範標準，顯有違規範明確性。為此，爰依社區規約第7 條第3 款第3 目、民法第799 條之1 第3 項、第56條第1 項之規定，於系爭決議成立後3 個月內訴請撤銷。

㈡被告增訂社區規約第4 條第7 款所為限制區分所有權人專有部分之使用收益，違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項、民法第765條、第71條前段、第72條之規定，應屬無效：查原告所有之系爭建物，依法僅能為商業用途，自96年起出租予合法業者假曰事業有限公司（下稱假曰公司），並依法申請營業執照並獲有主管機關核發在案，則該業者之管理、監督或者營業之限制，已有相關法令得以遵循，否則主管機關即無發給營業執照之理，倘該業者有任何不法情事，亦有主管機關予以取締、告發；換言之，原告為系爭建物之所有權人，出租建物供他人使用收益，再收取租金之行為，乃基於民法第756 條所有權人對於所有物主要之收益方法，且原告與訴外人假曰公司定有租賃契約，依債之相對性與契約自由原則，於不背於法律強行規定及公序良俗之範圍內，當事人間自可有效成立債權契約。今法律既保障原告得出租予合法之業者，是被告於第2 次區分所有權人會議議案一㈢決議增訂規約第4 條第7 款，限制區分所有權人專有部分之使用收益，明定「專有部分不得為8 大特種行業之使用」云云，顯已違背公寓大廈管理條例第4 條第1 項、民法第765 條、第71條前段，及第72條之規定，應屬無效。倘付諸實行，除將嚴重侵害原告憲法上所保障之財產權及營業自由權外，對前已承租使用營業之合法業者，勢必造成無法預期之損害。

㈢對被告抗辯所為之陳述：

⒈被告辯稱區分所有權人為222 戶，第2 次區分所有權人會議共85戶出席（含委託書），區分所有權比例為10000 分之3773，已符合社區規約第7 條第3 款規定之開議、決議數額，是原告主張撤銷增列社區規約第4 條第7 款之決議，顯無理由云云。惟查，系爭規約第7 條第3 款第2 目僅是說明區分所有權人會議得出席人數與得表決權之計算，而非區分所有權人會議決議的表決權數之計算，被告執此認定系爭決議數符合系爭規約約定，實屬誤會。又應經特別決議事項以普通決議或假決議行之，均屬決議方法違反法令或章程（高等法院99年度上字第764 號、99年度上更㈠字第48號判決意旨參照），是被告主張社區規約第7 條第3 款第3 目之除外規定亦有社區規約第8 條之適用云云，自不足採。

⒉次按內政部營建署於102 年6 月17日函送立法院之公寓大廈管理條例修正草案第31條第2 項規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。四、約定專用或約定共用事項。」，其修正理由謂：「鑑於公寓大廈之部分事項與區分所有權人權利密切相關，爰參酌84年原條文規定，增訂第2 項，原則上採較高決議門檻」，且公寓大廈管理條例修正草案第32條第1 項復規定：「除前條第2 項規定之情形外，區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條第1項規定之定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議」，其修正理由謂：「鑑於前條第2 項增訂之事項與區分所有權人權利密切相關，以同一議案重新召集會議之門檻作成假決議之方式並未妥適，爰修正第1 項」，是故，依上述公寓大廈管理條例修正草案第31條第2 項及第32條第1 項之修正理由可知，社區規約之訂定或變更為與區分所有權人權利密切相關，以同一議案重新召集會議之門檻作成假決議之方式並未妥適，益證被告主張社區規約第7 條第3 款第3 目之除外規定亦有系爭規約第8 條之適用云云，實無理由。

⒊退步言之，即便被告主張社區規約第7 條第3 款第3 目之除外規定有社區規約第8 條之適用，惟依該第8 條第2 款規定：「前揭決議之會議記錄應於會後15日送達各區所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」，則被告社區既於102 年3 月23日作成系爭假決議，至遲應於102 年4 月8 日送達該決議於原告（因最後1 日為4 月7 日係屬假日），詎料被告社區遲至102 年4 月10日始送達系爭假決議予原告，已逾社區規約第8 條第2 款規定之15日期限，是系爭假決議違反前述期間之規定，自應不生效力。又被告直至102 年10月始以陳報狀主張第2 次區分所有權人會議符合社區規約第8 條之規定，原告方提出上揭會議記錄之簽呈，並無被告所稱遲延提出之情，且被告並未以掛號郵件通知原告，係原告承辦職員徐素玉多次電話聯繫要求後，被告始以平信送達該會議紀錄。再者，被告社區共有222 戶，扣除開會當日實到（含委託書）85戶、被告寄送會議紀錄102 戶，尚有35戶未合法送達該會議記錄，則被告既陳稱業已遵期郵寄該會議紀錄，依民事訴訟法第277 條規定，被告對此一有利於己之事實，應提出合法送達全體區分所有權人之郵件送達證明，以盡舉證之責。

⒋被告另辯稱原告所檢附建物登記謄本, 僅能證明原告為所有權人，並不能證明該建物之合法用途為何，另營業執照影本亦不能證明該公司是否為行政院公告之8 大特種行業云云。然行政院公告之8 大特種行業，目的僅為加強檢查公共安全有關設施，以防止意外事故發生，係屬一種行政措施，並非讓被告以之為理由限制原告締約自由的權利。

㈣並聲明：

⒈先位聲明：

⑴被告於102 年3 月23日所為之102 年度第2 次區分所有權人大會會議「議案一、修改規約㈢第4 條專有部分及約定專有部分之使用管理」之決議應予撤銷。

⑵訴訟費用由被告負擔。

⒉備位聲明：

⑴確認最愛大樓公寓社區規約第4 條第7 款之規定無效。

⑵訴訟費用由被告負擔。

二、被告則辯以：

㈠原告主張第2 次區分所有權人大會會議「議案一、修改規約㈢第4 條專有部分及約定專有部分之使用管理」之決議應予撤銷，並無理由：蓋被告於102 年2 月28日召開102 年度第1 次區分所有權人大會會議（下稱第1 次區分所有權人會議），會議紀錄八、主席致詞表示：「本次未達公寓大廈管理條例第31條規定出席須達3 分之2 以上，主席宣布本次會議為假決議，擇其訂於102 年3 月23日下午14時30分，召開102 年第2 次區分所有權人大會。」，故第1 次區分所有權人會議，因出席數不符社區規約第7 條所定之門檻，依社區規約第8 條之規定（同公寓大廈管理條例第32條），於102 年3 月23 日召開第2次區分所有權人會議，按區分所有權人共222 戶，該次會議共85戶出席（含委託書），區分所有權比例為10000 分之3773，已符合社區規約第7 條第3 款規定之開議、決議數額。對此，原告辯稱第7 條第3 款第3 目不能適用社區規約第8條之決議數額云云，惟按社區規約第7 條第2 款列有第1 目至第7 目應經區分所有權人會議決議之事項，並於同條第3款第3 目，區分第2 款第1 目至第5 目暨第6 目、第7 目之不同決議額數，上開規定，專指此次開議之決議額數，並非限制第2 款第1 目至第5 目暨第6 目、第7 目非依該決議額數即不得通過，與社區規約第8 條第1 款之規定係用以降低社區規約第7 條第3 款決議額數之意旨相符，是原告所辯，自無可取。

㈡第2 次區分所有權人會議紀錄及社區新規約已合法送達原告，並發生效力：

⒈原告辯稱被告社區遲至102 年4 月10日始送達系爭假決議予原告，已逾社區規約第8 條第2 款規定之15日期限，是系爭假決議違反前述期間之規定，自應不生效力云云。然查，第2 次區分所有權人會議記錄業於102 年4 月3 日由時任總幹事林涔鐿郵寄予區分所有權人，並於現金支出請款單載明「寄3/23會議紀錄及新規約」，足見被告已在102 年4 月3 日將上揭會議記錄及新規約郵寄予原告，至遲在102 年4 月5 日即會寄送至原告處，至原告之職員徐素玉係如何輾轉收到此會議紀錄，係屬其內部關係，並不影響已送達之效力。又觀諸原告所提第1 次區分所有權人會議記錄，經辦人為曾綉梁，並往上層簽核，足見原告公司內部並非以經辦人為決定層級，尚須層簽核可。惟原告所提第2 次區分所有權人會議紀錄，僅有經辦人徐素玉1 人簽呈，並未有層簽核可之情，自可懷疑第2 次區分所有權人會議紀錄之簽呈係臨訟偽填。

⒉復查，第2 次區分所有權人會議記錄係由被告社區總幹事林涔鐿寄發，業據證人林涔鐿於103 年5 月8 日到庭證述：伊從101 年12月17至102 年4 月24日任職被告社區管委會，辦理區分所有權人會議之召開通知，不論渠等有無到場開會，嗣後伊一律以普通掛號郵寄會議紀錄予全體區分所有權人，因有的區分所有權人有好幾戶，只要名字重複就刪減掉，所以伊不會重複寄送，所以收件人數量一定不會是222 戶，且大約有20至30人資料重複，有些係登記在小孩名下，交接時前手告知伊這些部分寄給同1 人就好等語可稽。至證人徐素玉稱係收到原告公司內部轉送該會議紀錄，其並非收到郵件之人，自不能證明被告之受僱人員即證人林涔鐿未在102 年4 月3 日以掛號郵寄上揭會議記錄予原告。再者，社區規約第8 條第2 款並非強制規定，縱該會議紀錄未在15日內送達各區分所有權人，因非屬召集程序或決議方法之事項，猶非決議無效事項，否則將形成全部決議均為無效之情，顯屬背離區分所有權人合法召集決議之本旨，是區分所有權人仍可於收到會議記錄7 日內表示意見，並不影響渠等權利。

㈢原告主張社區規約第4 條第7 款之規定無效，亦無理由：經查，系爭建物1 樓外觀設置「假日時尚酒店Holiday Club」巨大招牌，包括騎樓全部之門面及樑柱亦包覆各式酒品之廣告，因夜間營業至凌晨，核與一般人之正常作息不合，酒後喧鬧，業已嚴重影響全體住戶之安寧，安全與衛生，故於第2 次區分所有權人會議，關於修改社區規約之議案中，增訂社區規約第4 條第7 款，係就原告行使權利時，妨害其他住戶之安寧、安全及衛生等情為限制，並僅限於行政院公告之8大特種行業，符合公寓大廈管理條例第6條第1 項第1 款、第23條規定，自無原告所稱決議應為無效之情。至原告所檢附建物登記謄本、營業執照影本，無法證明原告所有建物之使用為合法，亦無法證明該建物之承租公司非為行政院公告之8 大特種行業。

三、不爭執事項：

㈠原告為最愛社區即新竹市○○路○段000 ○0 號至111 之15號一樓建物之區分所有權人之一。

㈡被告於102 年3 月23日召開102 年度第2 次區分所有權人大會，會議決議修改規約，並就社區規約第4 條增訂如附表2所示第7 款之規定。

㈢最愛社區社區規約第7 條第3 款第3 目、第8 條規定如如附表1 所示。

四、兩造爭執事項：

㈠被告於102 年3 月23日102 年度第2 次區分所有權人大會會議中有關議案一「修改規約㈢第4 條專有部分及約定專用部分之使用管理」之決議，是否違反規約，應予撤銷？

㈡被告增訂規約第4 條第7 款所為限制區分所有權人專有部分之使用收益，是否違反民法第765 條及有違公序良俗，應予無效？

五、本院之判斷：

㈠按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，雖均無明文，惟依公寓大廈管理條例第1 條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定，即區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人得於決議後3 個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告（非以「公寓大廈」為被告），訴請法院撤銷其決議，故於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在。如區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，而違反公寓大廈管理條例第31條第1 項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍（最高法院63年台上字第965 號判例意旨、70年度台上字第594 號、85年度台上字第1885號、86年度台上字第3394號判決參照）。本件原告先位聲明主張：依最愛大樓社區規約第7 條規定，系爭如附表2 所示之決議，並不能適用同規約第8 條規定；縱適用第8 條規定，被告未依該條約定在15日內將會議記錄送達各區分所有權人，而違反社區規約規定應予撤銷等語，核屬主張就區分所有權會議之會議決議方法違反規約，依據上開說明，應於決議後3 個月內，訴請法院撤銷其決議。查系爭決議係被告於102 年3 月23日舉行之區分所有權人大會所為，原告於102 年6 月17日提起本件訴訟，未逾3 個月之除斥期間，先予敘明。

㈡被告前於102 年2 月28日召開最愛社區第1 次區分所有權人會議，但因區分所有權人出席人數未達3 分之2 以上，召集人之代理人彭鏡容乃宣布本次會議為假決議，另定102 年3月23日14時30分召開第2 次區分所有權人大會，於該會議就議案一修改社區規約內容並未包含增定如附表2 所示第4 條第7 目規定；嗣於102 年3 月23日最愛社區第2 次區分所有權人會議，出席之區分所有權人數為12人，受委託書代表出席為73人，區分所有權比例為3773分之10000 ，召集人代理人崔家莉以已符合公寓大廈管理條例第32條規定宣布會議開始，此次會議就議案一修改社區規約內容包含增訂如附表2所示第4 條第7 目規定等情，有前開2 次會議記錄、簽到表出席委託書在卷可按（見本院卷102 年度審訴字第273 號卷第111 頁至第133 頁、第135 頁至第153 頁），堪信為真實。

㈢依最愛社區之社區規約第8 條區分所有權人會議之重新召集事項規定，區分所有權人會議於依第7 條第3 款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條第3 款定額者，召集人就同一議案重新召集會議時方得以開議應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，是得適用最愛社區社區規約第8 條之決議方式，僅能於同一議案因出席人數未達同規約第7 條之比例時，方得為之，此乃依公寓大廈管理條例第32條規定之旨，確保區分所有人會議能兼顧議事效率與團體自治之理。則最愛社區之社區規約第8 條規定為決議之前提，係其所決議之議案，必須先依最愛社區之社區規約第7 條規定召開，但因人數未達規定時，方符合得依最愛社區之社區規約第8 條之規定處理。

㈣本件被告前於102 年2 月28日召開最愛社區第1 次區分所有權人會議時於該會議就議案一修改社區規約內容並未包含增定如附表2 所示第4 條第7 目規定，然於102 年3 月23日最愛社區第2 次區分所有權人會議時，會議就議案一修改社區規約內容包含增訂如附表2 所示第4 條第7 目規定等情，已如前述，是被告所之召開102 年3 月23日之第2 次區分所有權人會議之議案內容與102 年2 月28日召開最愛社區第1 次區分所有權人會議之議案相較，多出如附表2 所示第4 條第7 目之規定，則被告所召開之第2 次區分所有權人會議，議案顯與所召開第1 次區分所有權人會議不同，而違反最愛社區社區規約第8 條之規定。是故被告所召開之102 年3 月23日最愛社區第2 次區分所有權人會議之召集程序顯然違背最愛社區社區規約第8 條之規定，則最愛社區於102 年3 月23日召開之102 年度第2 屆區分所有權人會議議題討論如附表2 之議案一㈢所為之決議，應予撤銷。

六、綜上所述，最愛社區於102 年3 月23日召開之102 年度第2屆區分所有權人會議議題討論如附表2 之議案一㈢所為之決議因違反社區規約規定，應予撤銷，為有理由。原告先位之訴部分有理由，自毋庸就備位聲明為審理，附此附明。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。