臺灣新竹地方法院102年度竹簡字第144號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　102年度竹簡字第144號

原告

廖挺佑

訴訟代理人

黃賜珍律師

被告

遠見科技環保有限公司

法定代理人

周家任

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國102 年4 月24日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院。民事訴訟法第24條、第25條定有明文。次按當事人合意定第一審管轄法院後，原告如拋棄其合意定管轄法院之權益，逕向被告住所地之法院起訴，被告亦無異議而為本案之言詞辯論者，該受訴法院即為有管轄權之法院（最高法院91年台抗第351 號裁判意旨參照）。本件兩造所訂廠房租賃契約書第17條約定：本契約若發生訴訟，以桃園地方法院為管轄法院。被告公司登記之地址為新竹市○○區○○路00巷00號，有公司登記查詢資料可佐，被告公司地址位於本院轄區，原告向本院起訴，被告亦無異議而為本案之言詞辯論，本院即為有管轄權之法院。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：

一、如起訴狀附表所示之房屋除桃園縣楊梅市○○路0 段000 號建物外，其餘土地乃廖玟姬所有，由廖玟姬授權以原告名義出租予被告。被告於民國（下同）100 年1 月1 日起向原告廖挺佑租賃廠址桃園縣楊梅市○○路0 段000 號之房屋及坐落桃園縣楊梅市水尾段水尾小段148 之3 、140-32、140-16之土地共3 筆（嗣後該3 筆土地經重測及合併後，地號變更為桃園縣楊梅市○○段000 地號土地，約定每兩個月付租金新台幣（下同）8 萬元。嗣被告財務不佳，所交付租金支票陸續退票，累計自100 年5 月起迄至101 年10月止共18個月之租金合計67萬2 千元租金迄未清償，有支票及退票理由單足證。該18個月租金總金額原為72萬元（計算式：4 萬元乘以18個月＝72萬元），經原告預先扣繳100 年度租金所得10% 後，應付租金金額為67萬2 千元（計算式：720,000 元－（480,000乘以0.1 ）＝672,000 元）。

二、按系爭租約第3 條後段約定：「乙方（即承租人）積欠租金達3 個月以上，經催告後7 天後仍不支付，甲方（即出租人）得終止契約。」查因被告欠租達18個月，與欠租3 個月以上要件相合，經依前開租約催告達7 天後仍無法結清租金，業由原告委請黃賜珍律師於101 年10月25日以楊梅瑞塘郵局第311 號存證信函催告被告，又於101 年11月14日以楊梅瑞塘郵局第347 號存證信函以被告積欠租金達3 個月以上，依租約第3 條終止租約，並限期7 日內清償所欠前開租金，該終止之存證信函於101 年11月16日送達被告收受。足證兩造間租約業於101 年11月16日合法終止。

三、是原告廖挺佑自得本於租約第3條、民法455條、第179條規定請求被告未付租金67萬2 千元；請求返還租賃標的物之土地及房屋，及請求尚未返還前相當租金之損害。原證7 之存證信函已限期被告於7 日內結清未付租金67萬2 千元，該存證信函既於101 年11月16日送達被告，是被告自應於101 年11 月23 日前給付所欠租金，被告既未如期結清租金，原告自有權要求自屆滿翌日即101 年11月24日起算至清償日止，按法定利率年息5%計算之遲延利息。

四、被告以公司股東意見不合，財務週轉失靈等為由拒付租金達18個月，幾經訴外協商，亦拒將租賃標的物返還原告，致原告權益受損甚鉅，原告迫於無奈只好提起本訴。

五、訴之聲明：

㈠、被告應給付原告廖挺佑67萬2 千元及自民國101 年11月24日起計算至清償日止按年息百分之5計算之利息。

㈡、被告應將如起訴狀附表所示之房屋及土地遷讓返還與原告廖挺佑，並應給付原告廖挺佑自民國101 年11月17日起至交還前開房屋及土地之日止，按月以4 萬元計算之損害金。

㈢、訴訟費用由被告負擔。

㈣、原告願以現金或同額臺灣銀行桃園分行可轉讓定存單供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告答辯：

一、被告未給付租金總額已經超過3 個月，有收到原告寄來的存證信函催告清償租金及終止租賃契約。被告沒錢可還，因為股東間意見紛歧，無法處理，願由法院裁判。對於原告所主張遲延利息起算日及每月4 萬元損害金之起算日，以及原告所主張積欠租金金額均無意見。

二、答辯聲明：原告之訴駁回。

叁、兩造不爭執事項：

一、原桃園縣楊梅市○○段○○○段00000 ○000000○000000地號土地共3 筆（嗣後該3 筆土地經重測及合併後，地號變更為楊梅市○○段000 地號）土地是廖玟姬所有，及其上原告所有門牌號碼桃園縣楊梅市○○路0 段000 號建物，於100年1 月1 日由廖玟姬授權以原告名義出租予被告，建物部分則由原告出租予被告，約定每兩個月給付租金8 萬元。嗣被告財務不佳，所交付租金支票陸續退票，累計自100 年5 月起迄至101 年10月止共18個月之租金合計67萬2 千元迄未清償【18個月租金總金額原為72萬元（計算式：4 萬元乘以18個月＝72萬元），經原告預先扣繳100 年度租金所得10% 後，應付租金金額為67萬2 千元（計算式：720,000 元－（480,000 乘0.1 ）＝672,000 元）】。

二、系爭租約第3 條後段約定：「乙方（即承租人）積欠租金達3 個月以上，經催告後7 天後仍不支付，甲方（即出租人）得終止契約。」被告欠租達18個月，經原告依前開租約催告達7 天後，被告仍無法結清租金，業由原告廖挺佑委請黃賜珍律師於101 年10月25日以楊梅瑞塘郵局第311 號存證信函催告被告，又於101 年11月14日以楊梅瑞塘郵局第347 號存證信函以被告積欠租金達3 個月以上，依租約第3 條終止租約，並限期7 日內清償所欠前開租金，該終止之存證信函被告於101 年11月16日收受送達。

肆、本件爭點：原告依系爭租賃契約第3 條、民法455 條、第179 條規定請求被告返還系爭土地、建物，並給付積欠之租金、遲延利息，以及按月給付4 萬元損害金有無理由？

伍、法院之判斷：

一、本件原告主張之前開事實，已據其提出與所述相符之廠房租賃契約書影本1 份、桃園縣楊梅市水美里17鄰○○路0 段000 號房屋稅單影本1 紙、租賃授權書影本1 紙、本案租賃房屋及土地標示整理表1 紙、土地重測換發權狀通知書1 紙、土地謄本影本共2 紙、租金支票及退票理由書影本共4 紙、楊梅瑞塘郵局第311 號存證信函及回執影本共5 紙、楊梅瑞塘郵局第347 號存證信函及回執影本共4 紙為證，被告對原告主張之事實均不爭執，原告主張堪足憑信。

二、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1、2 項、第455條前段分別定有明文。經查，系爭廠房租賃契約書第3 條約定：「租金每個月新台幣肆萬元整，乙方（即承租人）以電匯方式匯入甲方指定之金融機構帳戶。甲方收到租金後5 日內應將收據交予乙方，且於每月5 日以前繳納，不得藉故拖延或拒繳，如乙方積欠租金達3 個月，經催告後7 天後仍不支付，甲方得終止契約。」被告積欠自100 年5 月起迄101 年10月止租金，總計67萬2 千元，租金總額已逾3 個月以上，業由原告廖挺佑委請律師於101 年10月25日以楊梅瑞塘郵局第311 號存證信函催告被告繳納租金，被告於101 年10月26日收受送達；並於101 年11月14日以楊梅瑞塘郵局第347 號存證信函以被告積欠租金達3 個月以上，依租約第3 條終止租約，並限期7 日內清償所欠前開租金，該存證信函經被告於101 年11月16日收受送達，有前開存證信函及回執影本可佐（見本院卷第15至19頁）。是兩造間之租約，業經原告合法予以終止，被告於其後仍繼續占有系爭建物即屬無權占有。從而，原告本於租賃契約第3 條、民法第455 條規定，請求被告遷讓交還系爭土地及其上建物，並給付積欠之租金67萬2 千元【每月4 萬元乘以18個月＝72萬元，扣除原告預先扣繳100 年度租金所得10% ，應付租金金額為67萬2 千元（計算式為720,000 元－（480,000 乘以0.1 ）＝672,000 元）】，即有理由。

三、次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人建物者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。查原告終止系爭地上物租賃之意思表示，業於101 年11月16日發生送達被告之效力而依法終止，業如前述，被告迄今仍未將系爭建物騰空返還，自應賠償原告所受相當租金之損害。從而，原告請求被告應給付契約終止後即自101 年11月17日起至被告交還房屋日止，按月給付原告相當租金4 萬元之利益，即屬有據。

四、綜上所述，原告依租賃契約3 條、民法第455 條、第179 條規定，請求被告應給付原告67萬2 千元及自101 年11月24日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。被告應將坐落桃園縣楊梅市○○段000 地號土地，及門牌號碼桃園縣楊梅市○○路0 段000 號建物遷讓返還原告，並應給付原告自民國101 年11月17日起至交還前開房屋及土地之日止，按月以4萬元計算之損害金，為有理由，應予准許。

五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

新竹簡易庭法 官 林麗玉