臺灣新竹地方法院102年度竹簡字第92號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　102年度竹簡字第92號

原告

亞太廣播股份有限公司

法定代理人

郭懿新

訴訟代理人

吳奎新律師

被告

希旺科技股份有限公司

代表人

東彰投資股份有限公司

法定代理人

余金龍

訴訟代理人

林聖鈞律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為同法第256 條所明定。本件原告起訴時原聲明請求：㈠、被告應自門牌號碼新竹縣竹北市○○○路○○段000 號14樓房屋及編號315 、316 號之停車位、同段253 號14樓房屋及編號331 、332 、333 號之停車位遷出，將上開建物及車位返還予原告。㈡、被告應自民國101 年7 月12日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）115,000 元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。嗣於102 年12月26日本院言詞辯論期日當庭更正其聲明第二項為：被告應自101 年7 月12日起至返還上開房屋及停車位之日止，按月給付原告115,000 元，核屬更正事實上之陳述，而非訴之變更追加，於法並無不合，自應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠、原告於101 年6 月26日向本院民事執行處標買取得新竹縣竹北市○○○路○○段000 號14樓房屋（即新竹縣竹北市○○段0000○號，下稱系爭251 號14樓）、253 號14樓房屋（即同段4112建號，下稱系爭253 號14樓房屋），及該二間建物（下稱系爭房屋）所附編號315 號、316 號、331 號、332號、333 號之停車位（下稱系爭停車位），並於101 年7 月11日取得不動產權利移轉證書，原告亦已持之向地政機關辦理所有權移轉登記。查系爭房屋現經打通，且為被告所占用，被告雖曾於執行程序向本院民事執行處陳報其與訴外人即系爭房屋原所有權人余金龍間就系爭房屋及停車位訂立之租賃契約，然被告公司之董事長為訴外人東彰投資股份有限公司（下稱東彰公司），而東彰公司之法定代理人即為余金龍，堪認余金龍為被告公司之實際負責人，而無償提供系爭房屋及停車位予被告使用，余金龍與被告間並無租賃關係存在，被告自不得據此對抗系爭房屋及停車位之現所有權人即原告。

㈡、被告雖抗辯其與余金龍曾就系爭房屋及停車位訂立租賃契約，惟查，代表被告簽約之訴外人柳育智並非被告公司之法定代理人或董事、監察人，並無代表被告公司與余金龍簽約之權限，上開租賃契約應屬無效，縱認租賃契約有效，依租賃契約書所載，租賃之標的亦僅限於系爭253 號14樓房屋及系爭停車位，而不包含系爭251 號14樓房屋。被告復抗辯其已於簽約時開立支票預付全部租金予余金龍，然所謂預付租金係指一次付清全部租金，倘係以支票按月支付，仍屬按月給付租金，而被告係將款項以轉帳方式匯入東彰公司之帳戶，並非給付予出租人余金龍，亦非以兌現支票方式為之，與被告所提租賃契約書約定之租金給付方式不同，且已兌現之支票均係由東彰公司所兌現，而非由出租人余金龍兌現，應認上開款項僅係被告與東彰公司間之財務調度，而非給付租金，非得據此認定被告與余金龍就系爭房屋及停車位有租賃關係存在。

㈢、被告既無占用系爭房屋及停車位之權源，原告自得依民法第767 條第1 項規定，請求被告自系爭房屋及停車位遷出並返還予原告，並得依民法第184 條及第179 條規定，請求被告給付自101 年7 月12日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付無權占用系爭房屋及停車位相當於租金不當得利115,000元。退步言之，縱認被告與余金龍間就系爭房屋及停車位有租賃關係存在，原告既於101 年7 月11日取得系爭房屋及停車位所有權，應已當然繼受該租賃契約之權利義務關係，原告亦得基於出租人之地位，請求被告自101 年7 月12 日 起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付租金115,000 元。

㈣、基上，爰依所有物返還請求權、侵權行為或不當得利請求權及租賃關係提起本件訴訟。並聲明：１、被告應自系爭房屋及停車位遷出並返還予原告。２、被告應自101 年7 月12日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告115,000元整。３、願供擔保，請准宣告准予假執行。

二、被告則以：

㈠、被告公司自96年間即已設址於系爭房屋，且系爭253 號14樓及系爭251 號14樓房屋均已互相打通使用，僅由系爭253 號之門口進出，因系爭房屋及停車位之所有權人余金龍係被告公司董事長東彰公司之法定代理人，遂由有權代表被告公司簽名之東彰公司法人代表柳育智代表被告於99年6 月1 日與余金龍就系爭房屋及停車位訂立租賃契約，約定租賃期間為100 年6 月1 日至105 年4 月30日，第一年之租金為每月109,000 元、按月繳納，第二年起為每月115,000 元、按季繳納，租金之給付方式為簽約時一次將所有支票全數交給出租方，系爭房屋為被告公司承租而使用之情形，亦載明於執行程序之拍賣公告，而為原告於拍定前早已可得知悉。上開租賃契約之租賃期間未超過5 年，而有民法第425 條買賣不破租賃規定之適用，原告自應繼受余金龍與被告間就系爭房屋及停車位之租賃關係，於上開租賃契約經合法終止前，被告均有權占有系爭房屋及停車位，原告自不得依民法第767條第1 項規定請求被告返還系爭房屋及停車位，被告既非無權占有系爭房屋及停車位，原告亦不得請求被告給付相當於租金之不當得利。

㈡、原告另依據租賃契約請求被告給付自101 年7 月12日起之租金，惟查，被告已於99年6 月1 日簽立租賃契約時，將全部租金一次以開立支票之方式交付予余金龍，其給付租金之債務業因清償而消滅，應認被告所為租金之預付可對抗原告，原告不得再請求被告給付租金。而被告其後依余金龍之指示，於100 年6 月至101 年5 月間，按月以轉帳或兌現支票方式給付租金109, 000元，另101 年7 月至102 年9 月間，每三個月由東彰公司以兌現支票方式給付每季租金345,000 元，足證被告公司確已依約繳交系爭房屋及停車位之租金，至余金龍何以要求被告將租金匯至東彰公司帳戶，或由東彰公司兌現支票，並非被告可置喙，並不影響被告已依約給付租金之事實。

㈢、為此答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告於101 年6 月26日向本院執行處拍賣取得系爭房屋及停車位所有權，於101 年7 月11日取得不動權利移轉證書，並已辦理所有權移轉登記。

㈡、被告公司目前之董事長為東彰公司，東彰公司目前之董事長為余金龍。

㈢、系爭建物及停車位之原所有權人為余金龍。

㈣、被告公司之目前使用之範圍，包含系爭251 號14樓、253 號14樓房屋。

㈤、被告公司曾分別於100 年6 月20日、100 年7 月18日、100年8 月22日、100 年9 月19 日 、100 年10月20日、100 年11月21日匯款109,000 元予東彰公司。

㈥、被告公司曾開立發票日為101 年1 月31日、101 年2 月29日、101 年4 月30日、101 年5 月31日，票面金額均為109,000 元之支票；發票日為101 年6 月30日、101 年9 月30日、101 年12月31日、102 年3 月31日、102 年6 月30日、102 年9 月30日，票面金額均為345,000 元之支票，上開支票均經東彰公司提示兌現。

四、得心證之理由：本件原告主張其於101 年7 月11日因拍賣取得系爭房地及停車位之所有權，且系爭房屋及停車位現由被告占用等情，業據其提出不動產權利移轉證書、建物所有權狀、建物登記謄本等件為證（見本院卷第7 至9 頁），再經本院依職權調閱本院100 年度司執字第33326 號清償借款強制執行卷宗，查核無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真。被告抗辯其於99年6 月1 日與余金龍就系爭房屋及停車位簽立租賃契約，約定租賃期間為100 年6 月1 日至105 年4 月30日，被告已預付全部租金，得據此對抗系爭房屋及停車位之現所有權人即原告等語，原告則主張被告與余金龍就系爭房屋及停車位並無租賃關係存在，縱有租賃關係存在，亦不得以預付租金為由對抗原告等語，是本件兩造間有爭執且應予審酌者，在於：

㈠、被告與余金龍間所訂立之租賃契約是否為真正？如是，租賃之範圍是否包含系爭251 號14樓房屋？原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告自系爭房屋及停車位遷出並返還原告，有無理由？㈡、原告依民法第184 條、第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈢、原告主張其依買賣不破租賃繼受出租人地位後，得向被告請求租金，有無理由？茲分敘如下：

㈠、被告與余金龍間所訂立之租賃契約是否為真正？如是，租賃範圍是否包含系爭251 號14樓房屋？原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告自系爭房屋及停車位遷出並返還原告，有無理由？

１、本件被告抗辯其於99年6 月1 日與余金龍就系爭房屋及停車位訂立租賃契約，約定租賃期間為100 年6 月1 日至105 年4 月30日，第一年（100 年6 月1 日至101 年4 月30日）之租金為每月109,000 元，第二年起（101 年5 月1 日至105年4 月30日）之租金為每月為115,000 元，租金應於起租日起一次交付所有支票，第一年共11張支票（月繳），第二至五年共12張支票（季繳），業據被告提出租賃契約為證（見本院卷第124 至126 頁）；被告公司為給付上開租金，分別於100 年6 月20日、100 年7 月18日、100 年8 月22日、100 年9 月19日、100 年10月20日、100 年11月21日匯款109,000 元予東彰投資公司，且其所開立發票日為101 年1月31日、101 年2 月29日、101 年4 月30日、101 年5 月31日，票面金額均為109,000 元之支票，及發票日為101 年6月30日、101 年9 月30日、101 年12月31日、102 年3 月31日、102 年6 月30日、102 年9 月30日，票面金額均為345,000 元之支票，均經東彰公司提示兌現，亦有被告轉帳與票據交易明細表、華南商業銀行股份有限公司總行102 年6 月19日營清字第0000000000號函所附票據兌現資料等件為證（見本院卷第127 至139 頁、第231 至238 頁、第328 至330頁）；而於系爭房屋及停車位之執行程序，被告亦有向本院執行處陳報該租賃契約，並陳稱自95年6 月1 日起即承租系爭房屋作為辦公室，亦經本院執行處將上情記載於系爭房屋及停車位之拍賣公告，嗣由原告拍定取得系爭房屋及停車位之所有權，此經本院依職權調閱本院100 年度司執字第33326 號清償債務強制執行卷宗，查核無訛，則被告所辯其於99年6 月1 日已就系爭房屋及停車位與余金龍簽立租賃契約，並有依余金龍之指示支付租金予東彰公司等情，應屬有據。

２、原告主張余金龍係被告公司董事長東彰公司之法定代理人，被告與余金龍間之租賃關係應非真正，被告所提上開轉讓及提示票據紀錄，給付之對象並非余金龍，而係東彰公司，且部分係以轉帳方式為之，與契約書所載交付支票之方式不同，應認被告給付之上開款項僅為被告與東彰公司之財務往來，並非支付租金等語。經查，被告與余金龍於99年6 月1日 簽立上開租賃契約當時，被告公司之董事長為東彰公司，而東彰公司之董事長為余金龍，有經濟部中部辦公室102 年5月9 日經中三字第00000000000 號函所附被告公司及東彰公司之公司變更登記資料可參（見本院卷第88至117 頁），堪認余金龍係被告公司董事長東彰公司之負責人，與被告關係密切，然查，證人余金龍於102 年9 月3 日言詞辯論期日到庭證稱：「我現在是東彰公司的負責人，很久以前當過希旺公司的負責人，東彰公司現為希旺公司的董事長，東彰公司是經營投資業，希旺公司是電子業，我個人是東彰公司的負責人，我之前在希旺公司主要負責經營與視察工程，我現在的辦公室在希旺公司，負責處理希旺公司電子業的業務。系爭251 、253 號14樓房屋是東彰公司買的，用來投資房地產，掛名在我名下，買了之後就租給希旺公司，當初是買預售屋，買了之後一蓋好，就租給希旺公司，一次租五年，第二次再續約，目前是第二次。第一次是東彰公司跟希旺公司簽租賃契約，第二次是希旺公司選的董事長東彰公司的法人代表柳裕智跟我簽約，希旺公司的法人代表是柳裕智也不是我，租金大約十萬左右，租金是付給東彰公司，這次的租約租金是希旺把票開出來由我交給東彰公司，簽約時希旺就開好全部的租金支票，也都交給我了，支票我拿給東彰公司的財務，不是由我兌現，都是東彰公司收的，100 年11月前是用匯款付租金，是利息的差距，財務會決定是要用票貼或是匯款，如果匯款的票就會還給希旺公司，簽約時交付的支票給第三人票貼了，但最後也有還給希旺公司，希旺公司到目前為止每個月都有付租金。因為我是名義人，所以租金收入由我申報所得稅，除了出租給希旺公司的房子以外，我沒有其他租金收入。」等語，核與被告所辯租金係依余金龍之指示給付東彰公司，且均有依約按時給付租金等情相符，再查，被告與余金龍均有申報100 年度之上開房屋租金收入，有財政部北區國稅局新竹分局102 年6 月6 日北區國稅新竹營字第0000000000號函所附營利事業所得稅申報書、財政部北區國稅局竹北分局102 年7 月22日北區國稅竹北綜字第0000000000號函為證（見本院卷第163 至164 頁、第264 頁），堪認被告公司所給付之上開款項，係用以支付系爭房屋及停車位之租金，尚難僅以余金龍為被告公司董事長東彰公司之法定代理人，及余金龍並未選擇兌現支票、而要求被告將租金轉讓匯入東彰公司帳戶等情，即認被告與余金龍間所簽立之租賃契約非為真正，則原告據此主張被告並無承租系爭房屋及停車位之事實，尚難憑採。

３、原告復主張上開租賃契約所載之標的僅包含系爭253 號14樓房屋及系爭停車位，系爭251 號14樓房屋不在被告承租之範圍內等情，經查，系爭251 號14樓、253 號14樓房屋目前互相打通，均為被告公司使用等情，業據被告提出照片、電費及網路費繳費單據等件為證（見本院卷第248 至252 頁），而由本院民事執行處於100 年12月13日就系爭房屋執行查封之情形，可知系爭251 號14樓、253 號14樓係互相打通、彼此相連之兩間辦公室，並掛有被告公司之招牌，有查封筆錄附卷可參（見本院卷第46頁），證人余金龍復於102 年9 月3 日言詞辯論期日到庭證稱：「系爭251 、253 號14樓房屋都租給希旺公司，現在都是希旺公司的辦公室，這個房子從一開始我知道的就是一個單位，我們從以前開始就只寫一個門牌號碼，我不知道有兩個門牌，我們只有一個出入口。」等語，堪認被告與余金龍間就系爭251 號14樓及253 號14樓房屋均有達成租賃之合意，則被告所辯系爭251 號14樓及253 號14樓均為其所承租，因上開房屋彼此互相打通，而僅於租賃契約記載系爭253 號14樓之門牌號碼等情，應非無稽。原告另主張被告係由無代表公司權限之柳育智簽約，故租賃契約應屬無效等情，惟查，柳育智係被告公司法人董事東彰公司所指派之代表，而於96年6 月27日至99年6 月27日擔任被告公司之董事長，且於上開期間均係由其代表被告公司與他人為法律行為，業據被告提出勞保提撥單據、董事長願任同意書、聘任書、柳育智代表被告公司與他人簽立之合約書等件為證（見本院卷第244 至246 頁、第310 至319 頁），則原告主張柳育智並非代表被告與余金龍簽約之權限，就系爭房屋及停車位簽立之租賃契約無效等情，亦屬無據。

４、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，對於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文，又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物，亦有最高法院41年台上字第1100號判例意旨可參。經查，被告與余金龍間就系爭房屋及停車位簽有租賃契約，約定租賃契約為100 年6 月1 日至105 年4 月30日，已如上述，該租賃契約之期限既未逾5 年，依民法第425 條第1 項及上開判例意旨，原告於101 年7 月11日取得系爭房屋及停車位之所有權後，該租賃契約對原告繼續存在，即應由原告當然繼受出租人之地位，被告抗辯其得依據上開租賃契約有權占有系爭房屋及停車位，應屬有據，原告依民法第767 條第1 項規定請求被告返還系爭房屋及停車位，則無理由。

㈡、原告依民法第184 條、第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？

１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179 條、第184 條第1 項前段定有明文。又侵權行為損害賠償請求權，乃加害人填補被害人因侵權行為所受之損害；不當得利返還請求權則在取回受領人之受益，使其返還於受損人，兩者之立法意旨各有不同，前者以被害人受損害為要件，加害人是否因此得利，則非所問；後者以一方受利益致他方受損害為必要，成立要件既有不同，目的亦異，兩者自不妨併存（並無優劣之分），此為請求權競合，本件原告既主張前開二請求權間之關係為選擇合併方式，本院自得擇一而為判決。

２、本件原告主張被告無權占用系爭房屋及停車位，無法律上原因而受有使用系爭房屋及停車位之利益，致系爭房屋及停車位之所有權人受有損害，依侵權行為及不當得利之法律關係，應給付原告相當於租金之利益等情。然查，被告已就系爭房屋及停車位與余金龍簽立租賃契約，租賃期間至105 年4月30日始屆滿，依民法第425 條第1 項規定，原告應繼受該租賃契約之法律關係，已如前述，被告既得繼續依上開租賃契約有權占用系爭房屋及停車位，則原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告給付占用系爭房屋及停車位相當於租金之利益，洵非有據。

㈢、原告主張其依買賣不破租賃繼受出租人地位後，得向被告請求租金，有無理由？

１、按依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅；因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅，民法第309 條第1 項、第320 條分別定有明文，是於新債清償即間接給付之情形，債務人為清償舊債務，對於債權人負擔新債務，新舊債務係為同一目的而併存負擔，必待新債務履行，舊債務始消滅。又票據之授受，原則上僅有確保之作用，除當事人間有特別意思表示外，不能遽認受領票據，即有消滅原有債務之表示；兩造間若未約定如租金支票退票，則租金債權已認消滅，持票方只能行使支票票款追索權時，應認票據債務未清償前，該租金債權亦尚未消滅，亦有台灣高等法院85年度上字第553 號判決、96年度上字第229 號判決意旨可供參照。是倘非兩造已就交付票據後債務即消滅乙節達成合意，應認票據債務係為擔保原債務而負擔之新債務，於票據債務未清償前，原債務仍未消滅。

２、本件被告與余金龍就系爭房屋及停車位所簽立之上開租賃契約，係約定第一年（100 年6 月1 日至101 年4 月30日）之租金為每月109,000 元，第二年起（101 年5 月1 日至105年4 月30日）之租金為每月為115,000 元，租金應於起租日起一次交付所有支票，第一年共11張支票（月繳），第二至五年共12張支票（季繳），有上開租賃契約書附卷可參，被告抗辯其已於締約時一次交付所有支票予余金龍，而已預付全部租金，其給付租金之債務業因清償而消滅等情，然查，由卷附支票兌現資料所示，被告依其與余金龍間上開租賃契約之約定，開立並交付發票日為101 年1 月31日、101 年2月29日、101 年4 月30日、101 年5 月31日，票面金額均為109,000 元之支票，及發票日為101 年6 月30日、101 年9月30日、101 年12月31日、102 年3 月31日、102 年6 月30日、102 年9 月30日，票面金額均為345,000 元之支票，應係為擔保其於第一年（100 年6 月1 日至101 年4 月30 日）應按月給付之租金109,000 元、於第二年至第五年（即101 年5 月1 日至105 年4 月30日）按季給付之租金345,000 元之債務，須待上開票據債務因履行而消滅，始可認租金債務已獲清償，而與被告所指預付全部租金之情形有別，則被告抗辯其因上開租賃契約所負之租金債務，已因其於締約時一次交付全部支票而全數清償，即屬無據。再查，本件租賃之法律關係既已自101 年7 月11日起由系爭房屋及停車位之拍定人原告法定承受，上開租金之受領權人自101 年7月11日起即已變更為原告，則被告於101 年7 月11日後始以轉帳方式給付東彰公司之租金，及上開支票於101 年7 月11日後始經東彰公司兌現者，並非對受領權人即原告為清償，而被告既曾於系爭房屋及停車位之執行程序具狀陳述意見，就余金龍現已非租金債務之受領權人乙節亦難諉為不知，是被告所交付之上開支票於101 年7 月11日後始經兌現者，對原告尚不生清償租金債務之效力，則原告請求被告自101 年7 月12日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付租金115,000 元，應屬有據。

五、綜上所述，被告與余金龍已於99年6 月1 日就系爭房屋及停車位訂立租賃契約，約定租賃期間為100 年6 月1 日至105年4 月30日，原告既於101 年7 月11日取得系爭房屋及停車位之所有權，依民法第425 條第1 項，上開租賃關係即應由原告當然繼受，難認被告無占用系爭房屋及停車位之合法權源，則原告依民法第767 條1 項、第184 條、第179 條規定，請求被告返還系爭房屋及停車位，及給付占用系爭房屋及停車位相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告自101 年7 月11日取得系爭房屋及停車位之所有權、繼受上開租賃關係時起，即為租金債務之受領權人，被告於101年7 月11日後始以轉帳方式給付東彰公司之租金、及其所開立之支票於101 年7 月11日後始經東彰公司兌現者，對原告尚不生清償之效力，則原告請求被告自101 年7 月12日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付租金115,000 元，即屬有據，應予准許。

六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。又被告既陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。