臺灣新竹地方法院102年度簡上字第41號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第41號

上訴人

陳漢榮

上訴人

廖翠萍

上一人訴訟代理人

陳書哲

被上訴人

比佛利大山莊管理委員會

法定代理人

潘文方

訴訟代理人

林思銘律師

複代理人

彭鏡容

　　　　　　盧秀蓮

上列當事人間請求拆除違建物事件，上訴人對於中華民國102 年2 月27日本院竹北簡易庭101 年度竹東簡字第90號第一審判決提起上訴，本院於民國102 年6 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：上訴人陳漢榮經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、被上訴人起訴主張：

㈠緣為避免土地使用超過強度及維護所有住戶之安全等，被上訴人社區就每一住戶之建物居住人數及土地使用有建築範圍之限制以維護保障土地之強度，俾保障社區住戶之安全。又依公寓大廈管理條例第15條之規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分不得擅自變更。茲查，上訴人2 人所有坐落在系爭336 、336- 1地號土地上之建物（同段117 建號，即門牌號碼新竹縣寶山鄉○○村00鄰○○○街0 號，下稱系爭建物），依新竹縣政府就系爭建物使用執照所記載之起造人及幢棟層戶分別為「1 起造人幢棟層戶B 姓名廖翠萍」及「2 起造人幢棟層戶A 姓名陳漢榮」，此有附呈新竹縣政府使用執照可證，A 、B 2 幢棟建物均屬被上訴人社區約定專有之部分，系爭建物之建築等應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分等，自應受被上訴人社區規約之限制，不得擅自變更，合先陳明。

㈡惟查，上訴人2 人正在施工興建系爭建物之際，已違反上開規定擅自變更，對於專有部分之利用，違反公寓大廈管理條例及被上訴人社區之規定而為建築，經被上訴人與上訴人多次協調，要求其等應以符合上開規定建築，上訴人均不予理會，被上訴人復以律師函之方式通知上訴人，上訴人仍不予置理，上訴人無視於公寓大廈管理條例及被上訴人之規勸，被上訴人依據前開公寓大廈管理條例之規定，訴請法院判命上訴人等應依法拆除系爭建物違章建築之部分，以期符合使用執照所載之用途及上開不得擅自變更之規定。

㈢對上訴人抗辯所為之陳述：

⒈本件有公寓大廈管理條例第53條之適用：

⑴被上訴人社區內所有區分所有權人共有之土地共計52筆，此有附呈比佛利大山莊公共設施權狀明細可稽；又被上訴人社區與所有區分所有權人共有之前開土地，目前借名登記於陳秋榮、曾善脩及鄭泗東3 人名下，其中同段215 地號為社區中心、同段145 地號為警衛室、同段213 地號為配水池、同段252 地號、253 地號、254 地號、255 地號為污水處理廠，其餘公共設施權狀所列之部分，請參比佛利社區全區地籍謄本所示公有部分之分部圖。

⑵被上訴人社區公有土地，本應登記於上訴人及所有區分所有權人名下，惟因辦理所有權移轉登記，所有權人需支付高額增值稅，為此，就公有土地遲未辦理所有權移轉登記之緣故，是以本件自應適用公寓大廈管理條例。

⑶再者，本件兩造間有共有之土地，共用社區內之道路，及社區中心、配水池及污水處理廠等均共同使用，況查，本院於100 年度訴字第255 號之判決亦採相同之見解，是以本件自應適用公寓大廈管理條例，並無違誤。

⒉依據公寓大廈管理條例第15條規定，並未載明「應由行政主管機關恢復原狀」，應認普通法院對於當事人依公寓大廈管理條例第15條規定之請求有審判權。

⒊管理委員會對社區住戶違章建築，有權訴請拆除：

⑴依公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項第1 款、第5 款、第15條規定，及被上訴人社區管理公司第肆章第1 條第6 款約定「建築物新建或改建應經委員會許可始得向有關單位申請建照」，均明文規範住戶專有部分不得擅自變更，且公寓大廈管理條例之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，該條例第4 條第1 項固規定專有部分之利用享有排除他人干涉而使用之權利，然同條例第5 條、第6 條第1 項、第5 款、第15條則為第4 條第1 項之特別規定，即僅得在不違反使用執照及規約所定用途之範圍內自由使用，且在涉及其他區分所有權人共同利益之情形下，應併受限制，不得有妨害建築物之正常使用，及違反區分所有權人共同利用之行為，亦非得任意變更原訂使用用途。

⑵上訴人所有系爭建物前經新竹縣政府核發使用執照其上載明建物概要為地上3 層，分別為停車空間、H2、H3住宅、突出物1 層，用途為樓梯間，然上訴人未經區分所有權人會議同意下增建頂樓突出物，經原審會同兩造及地政機關現場勘驗結果為「系爭建物位在比佛利山莊警衛室入口轉角第1 間，為RC加強磚造3 層樓半建物，建物分2 棟，2 棟間有1 樓高之屋頂相連，原告（即被上訴人）指出被告（即上訴人）違建部分為2 棟建物3 樓屋頂突出物左側部分，位置如被告（即上訴人）於101年10月25日庭呈立面圖橘色部分」；且新竹縣政府亦以10 1年7 月9 日府工使字第000000000 號函認定系爭建物屋頂突出物部分為違章建築，則上訴人就系爭建物如附圖所示增建屋頂突出物顯屬未依建築執照之規定建築，且違反被上訴人社區管理公約第肆章第1 條第6 款之約定。

㈣綜上，爰依公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項、第15條，及被上訴人社區規約第肆章第1 條第6 款之規定，請求被上訴人拆除系爭建物如附圖所示面積63.39 平方公尺之屋頂突出物；且願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、上訴人則辯以：

㈠本件被上訴人欠當事人適格要件：

⒈按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之，最高法院96年度台上字第1780號判決要旨參照。次按，「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第2 款及第9 款規定，分定明文。本件被上訴人主張請求權基礎為公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項及第15條規定，然則，被上訴人是否為適法之管理委員會？上訴人是否為被上訴人管理組織之區分所有權人？乃涉及被上訴人對於上訴人所有之系爭建物，依據公寓大廈管理條例規定，有無管理或請求拆除之權利，如否，依上述法律見解，被上訴人提起本件訴訟，其當事人適格要件即有欠缺，自應駁回其訴。

⒉經查，被上訴人即比佛利大山莊社區之建築物及其基地，在結構上或使用上或在建築執照設計圖樣上，並無區分為數部分之事實，被上訴人所指之社區成員，亦無共同使用部分之建築物或土地，且上訴人所有系爭336 、336-1 地號土地及其上同地段117 建號建物，均為上訴人單獨所有，與被上訴人間並無共同使用部分之土地或建物，依公寓大廈管理條例第3 條第2 款規定判斷，上訴人並非為被上訴人即比佛利大山莊之區分所有權人，被上訴人對於上訴人所有之建築物及土地，並無依據公寓大廈管理條例實施管理行為之權利，是以，被上訴人未能提出證據，證明上訴人為被上訴人之區分所有權人，上訴人自無受被上訴人社區規約拘束餘地。

⒊又被上訴人提出之新竹縣寶山公所核發之公寓大廈管理組織報備證明，亦僅證明被上訴人依據公寓大廈管理條例第38條第1 項規定具有當事人能力，尚不能證明被上訴人具備提起本件訴訟之資格，換言之，被上訴人依據住戶規約及公寓大廈管理條例規定提起本件訴訟時，依民事訴訟法第277 條前段規定，自應證明上訴人為被上訴人之區分所有權人，始具備提起本件訴訟之資格，如否，被上訴人提起本件訴訟之當事人適格要件即有欠缺，應駁回其訴。

㈡系爭建物縱屬違章建築物，被上訴人亦無依據公寓大廈管理條例規定，請求法院判決拆除之權利，理由如下：

⒈系爭建築物及其坐落土地，均為上訴人單獨所有，與被上訴人間並無共用部分之土地及建築物，系爭建物顯非公寓大廈管理條例第3 條第1 款所列之公寓大廈，應無公寓大廈管理條例之適用。

⒉所謂「違章建築物」係指違反建築法第25條規定，未經申請縣市主管建築機關之審查許可並發給執照，即行興建之建築物。然查，按建築法第25條之規定，係國家有關建築物建造之管理規定，而非屬人民之權利。因此，縱或因他人違反建築法第25條規定建築之建築物，且其結果，亦足以影響生活於週邊之人。然因人民對於建築法第25條之規定之遵守結果，所造成他人利益之情形，究屬反射利益。而現行法中，又無法律規定人民於第三人違反建築法第25條之規定時，得由可能利益受影響之第三人以主管機關為被上訴人，請求主管機關對於違章之建築物予以拆除，或直接請求違反該規定之人拆除之權利。是依前開說明，於違章建築發生時，鄰近之土地所有權人，縱有實際上之損害時，亦僅得以檢舉之方法，促使主管機關依相關法令之規定處理，而不得逕行據以提起行政訴訟，訴請拆除，此為最高行政法院93年度判字第1585號判決要旨闡釋綦詳。執是，違章建築物拆除為公法事件，而非民事糾紛，原告縱認系爭違章建物影響其權益，亦屬反射利益受有影響，其僅得向主管建築機關提出舉發，而無請求法院判決拆除之權利。準此，足徵被上訴人提起本件訴訟，顯無請求權基礎，應予駁回。

⒊公寓大廈管理條例第15條規定，管理委員會對於違章建築物並無訴訟權，僅有報請主管機關處理之舉發權，而依同法第2 條規定、建築法第2 條、第97條之1 及山坡地建築管理辦法第3 條規定，本件主管機關應係新竹縣政府；又依違章建築處理辦法第3 條第1 項規定，違章建築之拆除，由直轄市、縣（市）主管建築機關執行之，所以違章建築物之認定及拆除，屬行政權，應由行政機關處理，普通法院對於違反公寓大廈管理條例第15條第1 項規定事件，並無審判權。

㈢縱上訴人有違反公寓大廈管理條例第5 條第1 項第1 款之情，然依據同條例第6 條第3 項規定「住戶違反第1 項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，此所謂「按其性質」係指屬行政管轄事務者，由各該主管機關為必要之處置，屬司法管轄事務者，管理委員會始得訴請法院為必要之處置。違章建築之認定及拆除，乃屬行政機關權限，自應由主管建築機關依據建築法令為必要處置，被上訴人無訴請法院為裁判之餘地，且系爭建物係位在上訴人單獨所有之專有土地上，而被上訴人所指違建物係頂樓加建之突出物，然該突出物並無妨害建築物正常使用之情，對於被上訴人社區之公共安全及全體區分所有權人之利益，亦無實質之不利影響，被上訴人訴請拆除系爭違建物顯然欠缺權利保護必要，被上訴人之請求顯屬無據。

㈣綜上所陳，被上訴人欠缺當事人適格要件，且其請求拆除上訴人所有之系爭建物，亦無請求權基礎，應駁回其訴。並聲明：駁回上訴人之訴；如受不利益判決，被上訴人願提供擔保請准免為宣告假執行。

三、原審以：本院對本件事件有審判權，且被上訴人有權提起本件訴訟，而系爭建物如附圖所示面積63.39 平方公尺之增建屋頂突出物係屬違建為由，判決被上訴人勝訴，即上訴人應將系爭建物上如附圖所示面積63.39 平方公尺之增建屋頂突出物拆除，上訴人不服提起上訴。並聲明：㈠原判決及假執行之宣告均廢棄。㈡前廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠上訴人共有之系爭建物與被上訴人社區之其他住戶間，屬公寓大廈管理條例第53條所規定多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其管理及組織應準用公寓大廈管理條例：

⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按，公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2 條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠建築法第11條規定之1 宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。

⒉查上訴人所有之系爭建物位在被上訴人社區內，上訴人亦自承社區內之道路、社區中心、配水池及污水處理場等均係由全體住戶共同使用等情（見原審卷第134 頁），並有地籍圖謄本、公寓大廈管理組織報備證明、住戶大會會議紀錄及比佛利大山莊社區管理公約在卷可稽，是被上訴人社區既已合法成立及報備，依前揭規定與說明，堪認上訴人確實係被上訴人社區之住戶。再查，被上訴人社區週邊設有圍牆、社區內有路燈、道路、警衛室、公園、綠地、供電設備、供水設備、污水處理廠等公共建設，有社區管理公約可參（見原審卷第43頁至第50頁）。準此，上訴人共有之系爭建物既坐落在被上訴人社區內，且上訴人對於上開公共設施亦得隨時使用並享有該等設備之服務，縱上訴人對於上開公設部分並無所有權，亦不影響該社區係一集合式社區住宅。而上訴人所有之系爭建物，與被上訴人所屬社區其他住戶，對於共同設施之使用與管理，具有整體之不可分性，自得共同成立公寓大廈管理委員會甚明。是上訴人主張其所有之系爭建物屬其單獨所有，與被上訴人間並無共同使用部分之土地，而無公寓大廈管理條例之適用，即非可採。從而，上訴人共有之系爭建物自有公寓大廈管理條例之適用，要屬無疑。

⒊上訴人雖辯稱：被上訴人之社區管理公約擴權等語，然被上訴人之社區管理公約，係經住戶大會決議通過，上訴人即應受上開社區管理公約之拘束，至若上訴人對該等決議及公約若有所異議，理應循該社區之決議方式及異議程序救濟，如此始符合全體區分所有權人自治自律之精神，是上訴人前開所辯，無足可採。

㈡普通法院就本件事件有審判權：按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。住戶應遵守下列事項：一於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。五其他法令或『規約』規定事項。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大管理條例第5 條、第6 條第1 項第1 款、第5 款、第15條分別定有明文。又被上訴人社區管理公約第肆章第1 條第6 款明定：「建築物新建或改建應經委員會許可始得向有關單位申請建照。」（見原審卷第45頁），皆已明文規範住戶就專有部分新建時，對於核定之容積率及建蔽率不得事後擅自變更，若住戶欲變更時需先經管理委員會許可始得為之。另觀諸前揭公寓大廈管理條例第15條之規定，並未載明「應由行政主管機關回復原狀」等字樣，自難認普通法院對於當事人依公寓大廈管理條例第15條規定之請求無審判權，故上訴人辯稱被上訴人不得向本院提起回復原狀之訴訟，顯屬無據。

㈢被上訴人有權利保護必要：上訴人抗辯系爭建物縱有違建，應由行政主管機關即新竹縣政府執行拆除，且系爭建物係位在上訴人單獨所有之專有土地上，而被上訴人所指違建物係頂樓加建之突出物，然該突出物並無妨害建築物正常使用之情，對於被上訴人社區之公共安全及全體區分所有權人之利益，亦無實質之不利影響云云。然查，本件事件本院有審判權業如前述；又違章建築非依法申請主管建築機關之審查許可並發給執照而擅自建造，依法固須予拆除，惟拆除之權限係屬違章建築拆除主管機關，本件被上訴人係依據公寓大廈管理條例第6 條規定，請求法院為必要之處置，與主管機關即新竹縣政府依據相關行政法規認定系爭地上物為違章建築應予拆除情形有間；且事實上系爭建物上之屋頂突出物尚未經新竹縣政府進行拆除，此為上訴人所不爭；再者，所謂公共利益，是指與不特定多數人的利益有關者，本件系爭社區之使用分區為山坡地保育區，而我國為保育、利用山坡地，乃依自然特徵、應用工程、農藝或植生方法，以防治沖蝕、崩坍、地滑、土、石流失等災害，保護自然生態景觀，涵養水源等水土保持處理與維護，並為經濟有效之利用，而制訂山坡地保育利用條例規範之，且在山坡地為建築時，建築法、建築技術規則就其容積亦有為特別限制，其目的無非在保護山坡地，以維公共安全，則本件系爭建物之屋頂突出物既屬違建物，亦已超出核准建築之容積比，縱違建面積並非非常廣大，然既為違建，則已違政府之管制，其即有可能在天然災害發生時，造成公眾損害，且依建物而言或其未違反使用目的，然對於上訴人所有土地而言，該違建業已違反正常使用，增加土地負載承受度，是以被上訴人依公寓大廈管理條例第6 條規定請求拆除，自有請求法院判決之現實上必要性，亦即在法律上有受判決之現實利益，而有權利保護之必要。上訴人辯稱被上訴人無權利保護必要、與公共利益無涉、未妨害正常使用云云，尚不足採。

㈣被上訴人請求上訴人拆除違建物，為有理由：查本件上訴人所有之系爭建物前經新竹縣政府核發（100 ）府使字第801 號使用執照，其上載明建物概要為地上3 層，分別為停車空間、H2住宅、H3住宅（各層面積分別為146.77平方公尺、129.97平方公尺、128.88平方公尺），突出物1層、用途為樓梯間、面積24.97 平方公尺等情，有新竹縣政府使用執照附卷可稽（見原審卷第6 頁）；然上訴人在未經區分所有權人會議之同意下，即在系爭建物增建頂樓突出物，此為兩造所不爭執，且原審於101 年11月27日會同兩造及地政機關測量人員現場勘驗，勘驗結果為：「系爭建物位於比佛利山莊警衛室入口轉角第1 間，為RC加強磚造3 層樓半建物，建物分為2 棟，2 棟間有1 樓高之屋頂相連，被上訴人指出上訴人違建部分為兩棟建物3 樓屋頂突出物左側部分，位置如上訴人101 年10月25日庭呈立面圖橘色部分」等，有原審勘驗筆錄在卷可參（見原審卷第144 頁至第145 頁）。又系爭建物亦經新竹縣政府認定上訴人係擅自建造屋頂突出物等情，有新竹縣政府101 年7 月9 日府供使字第0000000000號函暨檢附之違章建築資料可參（見原審卷第84頁至第90頁），故堪認上訴人於系爭建物即如附圖所示增建屋頂突出物部分顯屬未依建築執照之規定建築之，且違反被上訴人社區管理公約第肆章第1 條第6 款於改建前應經委員會許可之規定。

㈤綜上所述，系爭336 、336-1 地號土地雖屬上訴人專有部分土地，惟上訴人於系爭建物搭蓋如附圖所示面積63.39 平方公尺之屋頂突出物，既屬違章建築，且未依被上訴人社區管理公約經委員會許可後建築，業如前述。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例及被上訴人社區管理公約之規定，請求上訴人將系爭建物如附圖所示增建屋頂突出物，面積63.39 平方公尺拆除，洵屬有據。

五、綜上，被上訴人依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，就上訴人前揭違建行為，訴請法院為必要之處置，即請求上訴人將坐落在新竹縣寶山鄉○○段000 ○00000 地號土地上及同段117 建號，門牌號碼為新竹縣○○○○○○街0 號如原判決附圖所示面積63.39 平方公尺之增建屋頂突出物拆除，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。