臺灣新竹地方法院102年度訴字第45號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 102年度訴字第45號

原告

黃昌富即廣誠開發顧問企業社

訴訟代理人

黃國誠

訴訟代理人

張績寶律師

複代理人

高馨航律師

被告

築家園不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

吳淑芳

訴訟代理人

洪大明律師

上列當事人間給付報酬事件，本院於民國102 年7 月19日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查本件原告起訴時原係請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,058,991 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣變更聲明如主文第1 項所示，核屬減縮應受判決事項之聲明，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)訴外人黃國誠係原告黃昌富即廣誠開發顧問企業社之隱名合夥人。緣黃國誠以原告之名義，與被告於民國100 年8 、9月間，共同仲介新竹市○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）之買賣，雙方並口頭約定仲介費分配之比例。嗣系爭土地於100 年9 月13日確定由訴外人林木清向地主即張光燦等人買受，其等於簽訂不動產買賣契約書後，黃國誠遂於100 年9 月21日以原告名義與被告就系爭土地完成銷售之仲介費分配事宜，補行簽訂「同行合作契約書」，內容大抵為：系爭買賣之買賣雙方所支付之仲介費經扣除應給付予第三人張蓮蕉之費用後，由原告分配其中40％，被告分配其中20％，餘40％由第三人新富鑫房地產開發股份有限公司（富旺不動產竹北加盟店）取得，且以上仲介費係約定由兩造各自向買賣雙方收取（按：「同行合作契約書」上甲方名義、代表人之欄位雖誤載為：「廣誠土地開發公司」、「黃國誠」，然由其上所載統一編號：「00000000」確係原告所有，且本件經原告發函向被告催索仲介費，被告回函時亦以原告為相對人，足堪認定「同行合作契約書」係成立於原告與被告之間，至於「同行合作契約書」上甲方名義、代表人之欄位係黃國誠一時疏忽而誤載，合此敘明）。

(二)又依據黃國誠與被告所簽訂「同行合作契約書」之內容，系爭買賣雙方所支付之仲介費經扣除應給付予第三人張蓮蕉之費用後，由原告分配其中40％，被告分配其中20％，餘40％由第三人新富鑫房地產開發股份有限公司（富旺不動產竹北加盟店）取得。而本件「同行合作契約書」上所載賣方應付之服務費（即仲介費）僅係粗略計算，賣方實際支付之仲介費計新臺幣2,408,106 元；買方支付者為454,350 元，扣除被告代付之中人費、代書費及處理土地糾紛之費用共計1,132,800 元後，餘額為1,729,656 元，故依本件「同行合作契約書」約定之分配比例，被告應支付予原告之仲介費金額為691,862 元（1,729,656 元×40％）。

(三)孰料，買方即訴外人林木清支付尾款時，被告竟擅自要求買賣雙方向其給付系爭買賣之仲介費，且於收受全部仲介費後，拒不給付原告所應分配之數額691,862 元，經原告以臺中法院郵局存證信函第959 號催索，被告竟以原告未妥善協助解決系爭買賣之土地糾紛（諸如買賣土地有遭鄰人排放廢水等）為由，否認原告請求分配仲介費之權利，惟系爭買賣縱有尚待解決之鄰地糾紛，亦不能作為對待給付之條件，被告執此拒絕分配仲介費，自屬無據。

(四)對於被告答辯之陳述：被告雖抗辯原告事後另委由訴外人劉憓陵即劉佳穎與被告簽訂另一份「同行合作契約書」（即被證1 ），且原告可領得之仲介費業由劉佳穎代為取領云云。然被告所提出之被證1「同行合作契約書」、被證5 劉佳穎出具之切結書，於兩造訴訟前、交涉過程中，被告從未提出，原告係於本件訴訟中接獲被告答辯狀始初次見到，益徵該文件有偽造之嫌。縱認劉佳穎確有簽署被告所提出之被證1 、被證5 文件，然原告並未委任劉佳穎，亦未授與劉佳穎任何代理權，被告對此利己事實復未能舉證，以實其說，被告前開辯解即不能採信。況且，被告前開辯解如若屬實，則於原告以臺中法院郵局存證信函第959 號向被告催索仲介費，而被告覆以竹北六家郵局存證信函第115 號之時，被告何以均未告知？亦未提出該等文件，以表明其已付訖仲介費？反而以原告未妥善協助解決系爭買賣之土地糾紛為由，否認原告請求分配仲介費之權利？凡此各情，均在在證明被告所辯純屬臨訟編纂，上開文件實乃其與劉佳穎共謀偽造而來。

(五)為此，爰依原證2 之同行合作契約書及民法不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：１被告應給付原告691,862 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。２訴訟費用由被告負擔。３如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)兩造於100 年9 月21日簽立原證2 之「同行合作契約書」後，旋於100 年9 月24日，原告又派訴外人劉佳穎與被告另簽立一份被證1 之「同行合作契約書」，其後之仲介服務等工作，原告均委由劉佳穎負責處理，原告即未再處理任何事務，諸如土地被佔用、土地上有水路須排除等，原告均置之不理，皆由被告與劉佳穎予以處理、解決，有相片、協議書、陳情書等可佐。

(二)本件被告向賣方收得仲介費2,408,106 元，向買方收得仲介費454,350 元，共2,862,456 元；但被告為此仲介工作計支出代書費、整地費、柏油費、垃圾清除、禮品費，另位仲介人張蓮蕉之費用等共1,132,800 元，故得分配之仲介費僅餘1,729,656 元，依被證1 之「同行合作契約書」，原告可分得40％，即為691,862 元。

(三)因原告係委由劉佳穎處理仲介服務相關工作，故關於買賣之協調處理及相關支出，原告均未參與、亦不知悉，而上開原告可分得之仲介費691,862 元，已由原告之立約代表人劉佳穎立據領走，有切結書一份可佐。倘原告與劉佳穎間有任何糾葛，應係渠等間之內部分配事宜，與被告無涉，故其事後未與劉佳穎會帳處理，貿然對被告起訴，請求被告支付仲介費顯然於法無據。

(四)本件合作案，原告應有授權劉佳穎與被告、地主等為接洽相關事宜：依原證1 不動產買賣契約書所示，賣方地主人數共達48人，而賣方地主部分，應由原告負責仲介事宜，但從起訴至今，均不見原告提出任何事證，證明其曾為任何之努力，促成本件買賣契約之簽立？反之，證人劉佳穎證述：「（你前述賣方地主有40幾人，原告找幾位溝通，你找幾位？）原告大約6 、7 個，其他是我找的」、「（你為了此合作案，大約台中、新竹來回幾趟？）很多趟，從農曆過年後約100 年3 月底開始一直到100 年12月25日結案前，每天都台中、新竹來回」，足證原告已授權劉佳穎處理本件仲介案，否則，何以劉佳穎會為此新竹、臺中往返一、二百趟？何以原告未為任何之動作？退步言之，倘原告否認有授權劉佳穎為本件仲介等事宜，依原證2 之同行合作契約書第3 條第4 行之記載：「甲、乙雙方各自向買、賣方收取服務報酬」，如原告否認授權劉佳穎處理，則依約原告應自行去向賣方地主收取仲介費，其向被告主張，於法不合。

(五)為此答辯聲明：１原告之訴駁回。２訴訟費用由原告負擔。３如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)訴外人林木清於100 年9 月13日向訴外人張光燦等人買受坐落新竹市○○段0000○0000地號之土地，並簽訂不動產買賣契約書，系爭買賣契約係由兩造及訴外人富旺公司仲介成立，此有不動產買賣契約書附卷可憑（見本院審訴卷第9-21頁）。

(二)兩造於100 年9 月21日簽立原證2 之同行合作契約書，約定應收服務費分配比例「甲方（即原告）40％、乙方（被告）20％、丙方（訴外人富旺公司）40％」，有原證2 之同行合作契約書在卷可按（見本院審訴卷第22頁）。

(三)訴外人劉憓陵即劉佳穎（下稱劉佳穎）與被告於100 年9 月24日簽立被證1 之同行合作契約書，約定應收服務費分配比例「甲方（即原告）40％、乙方（被告）20％、丙方（訴外人富旺公司）40％」、「代書費扣除買方林木清支付之差額，甲乙丙三方按比例拆付」，有被證1 之同行合作契約書附卷足稽（見本院審訴卷第52頁）。

(四)本件向賣方張光燦等人收取之仲介服務費為2,408,106 元、向買方林木清收取之仲介服務費為454,350 元，支付予中人張蓮蕉之費用為395,000 元，另關於系爭買賣契約簽訂及其後衍生土地遭占用排放廢水糾紛，被告業已支出代書費用327,000 元（支付陳順福代書235,000 元、嚴聖水代書32,000元、李明香代書60,000元）、開路舖柏油花費166,000 元、清除垃圾費用200,000 元、禮品費4,800 元、釋迦禮盒40,000元，共計1,132,800 元。

(五)原證3 、4 存證信函之形式真正不爭執。

四、本院之判斷：原告主張：兩造共同仲介新竹市○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）之買賣，就系爭土地完成銷售之仲介費分配事宜於100 年9 月21日簽訂原證2 之「同行合作契約書」，約定系爭買賣雙方支付之仲介費扣除應給付予第三人張蓮蕉之費用後，由原告分配其中40％，被告分配其中20％，餘40％由訴外人新富鑫房地產開發股份有限公司（富旺不動產竹北加盟店）取得，本件被告向賣方張光燦等人收取之仲介服務費為2,408,106 元、向買方林木清收取之仲介服務費為454,350 元，扣除被告代付之中人費、代書費及處理土地糾紛之費用共計1,132,800 元後，依40％之比例計算，被告依原證2 之「同行合作契約書」應給付原告691,862 元。被告則以：兩造於100 年9 月21日簽立原證2 之「同行合作契約書」後，原告又派訴外人劉佳穎於100 年9 月24日與被告另簽立被證1 之「同行合作契約書」，其後之仲介服務等工作，原告均委由劉佳穎負責處理，原告可分得之仲介費60餘萬元已由其代理人劉佳穎立據領走，倘原告未授權劉佳穎，亦有表見代理情事，原告如否認授權劉佳穎處理，則依「同行合作契約書」原告應自行向賣方地主收取仲介費，其向被告主張，於法不合等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：

㈠原告是否授權訴外人劉佳穎與被告簽訂100 年9 月24 日之同行合作契約書或代收服務費？如原告未授權，本件有無表見代理之適用？㈡原告得否依據原證2 同行合作契約書及不當得利之法律關係，向被告為本件請求？如可，得向被告請求之仲介服務費為何？茲分述如下：

(一)原告未授權訴外人劉佳穎與被告簽訂100 年9 月24日之同行合作契約書或代收服務費；本件亦無表見代理之適用：１查訴外人劉佳穎以原告代理人身分與被告於100 年9 月24日簽立被證1 之「同行合作契約書」，並於101 年3 月19日出具切結書表示「本人劉佳穎是本標的新竹市關東段1289、1294二筆土地仲介（築家園不動產及廣誠開發公司）二間公司之介紹人，將全權代收標的所有權人支付廣誠開公司之服務費，交由廣誠開發公司。備註：本標的新竹市關東段1289、1294二筆土地，支付廣誠開公司之服務費由本人劉佳穎全權代收支付，與築家園不動產無關，為恐日後有爭議，特立此證明」，此有被證1 之「同行合作契約書」及被證5 之切結書在卷可稽（見本院審訴卷第52、62頁）。證人劉佳穎並於本院證稱：當初我在台中接這個案子的時候，是和廣誠的業務林銘德接洽，林銘德告知系爭土地要做買賣，因為人數過多比較複雜，邀請我一起做整合案，我們透過被告找到買方，買方是林木清，就開始做整合案找賣方出來簽約，一開始從100 年3 月左右開始做溝通整合，到7 月初是我們第一次做其中6 個出賣人的簽約，但只有5 個人簽名，到9 月13日的合約書則是完成大約80％（80％的地主都有簽約的意思）。被告提出希望和廣誠簽合作契約書，我就打電話請林銘德及黃國誠到被告公司，一起簽訂21日的合作契約書，那時候大家都知道尚未100 ％簽約完成，所以在佣金的拆帳方面會有異動或變動，多寡沒有人敢講，一直到22日聯絡剩下20％未簽約的地主要付佣金，他們也有口頭答應、書面也出來，所以被告才再請我通知廣誠，相約24日簽訂合作契約書，我當時有告知黃國誠，我說被告佣金數字已經底定，拆帳數字有變化，黃國誠告訴我說因為我在新竹、他在台中，就由我來簽…，黃國誠有授權我簽被證1 的「同行合作契約書」…；被證5 的切結書是我簽署的，簽這份切結書時代廣誠收了67萬多元服務費…，收的的67多萬元我沒有給廣誠，這是我和廣誠的問題，我們兩個拆帳比例還沒有談攏等語（見本院訴字卷第16-18 頁）。惟原告否認授權劉佳穎簽訂被證1 之「同行合作契約書」，亦否認授權劉佳穎向被告收取系爭服務費。２查，原告於起訴前寄發存證信函要求被告依原證2 之「同行合作契約書」給付40％之服務費，被告於101 年4 月24日以存證信函覆以：「緣自民國100 年9 月21日簽訂『同行合作契約書』依照配比廣誠開發及築家園不動產及富旺不動產三家公司合作，就新竹市○○段0000○0000地號土地之銷售，但當中土地問題繁瑣…，本公司是經由中人劉佳穎介紹新竹市○○段0000○0000地號之兩筆土地，與貴公司簽訂『共同合作契約書』，但針對兩筆土地所發生的所有現況、土地糾紛、瑕疵及買賣過程皆由本公司與中人劉佳穎從中協調買賣雙方處理…，針對此兩筆土地本公司及中人劉佳穎處理長達10個月之久，至今因水路佔用之問題未排除，還懸宕在那無法解決…，本公司及中人劉佳穎承受買方及賣方所有權人達數十位地主長期施壓長達10個月，至今已造成生活上諸多不便及精神上嚴重耗弱，無法正常工作，所造成之損失，一併向貴公司求償精神上及工作之損失，共新臺幣貳佰萬元整。針對上開求償金額限貴公司於函到十日內支付，倘若逾期，本公司及中人劉佳穎定對貴公司提起土地相關訴訟」等語，此有兩造不爭執之原證4 存證信函一份附卷可查（見本院審訴卷第26-31 頁）。苟原告確有向被告表示授權劉佳穎重行簽署被證1 之「同行合作契約書」或者代收服務費，被告要無在存證信函中多次指稱劉佳穎為「中人」，且全未提及100 年9 月24日簽訂之被證1 『同行合作契約書』之理，故原告主張並未授權劉佳穎簽署「同行合作契約書」及代收款項，尚非無據。３證人劉佳穎雖證稱經原告之授權始代理簽訂被證1 之「同行合作契約書」，惟此為原告所否認，佐諸證人劉佳穎與原告間就本件訟爭事項仍有糾葛，其證詞難期公允。況證人劉佳穎並未證述向被告收取40％服務費係獲原告授權，此參劉佳穎於101 年3 月19日出具之切結書記載「本人劉佳穎是本標的新竹市關東段1289、1294二筆土地仲介（築家園不動產及廣誠開發公司）二間公司之『介紹人』…」等語（見本院審訴卷第62頁），而非自稱原告之「代理人」，即知原告並未向劉佳穎表示授與代理權請其代向被告收取服務費，否則劉佳穎即無必要於切結書中表明「服務費由本人劉佳穎全權代收支付，與築家園不動產無關，為恐日後有爭議，特立此證明」等語，以向被告切結保證之必要，參以原告起訴前寄發存證信函向被告催款時，全未提及兩造已另立「同行合作契約書」及款項已交付予劉佳穎等情相互佐參，堪信原告主張未授權劉佳穎收款之情屬實。被告抗辯原告可分得之仲介費已由原告之代理人劉佳穎立據領走云云，難認可採。４第按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任」，民法第169 條本文固有規定。然所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表見之事實，主張本人應負授權人之責任（最高法院60年台上字第2130號判例意旨參照）。又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，須以本人實際知其事實為前提，主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例意旨參照）。本件被告既抗辯原告縱未授權劉佳穎，亦有表見代理情事，自應由被告對「原告有表見之事實」、「原告知劉佳穎表示為其代理人而不為反對之表示」等節負舉證之責。惟查，被告未能舉證證明，所指「證人劉佳穎為此新竹、臺中往返一、二百趟」、「原告未為任何之動作」等節，均非原告之表見事實，被告以此推測抗辯表見事實存在，難認有據。況被告寄發予原告之存證信函，已多次言明劉佳穎為「中人」，而非指其為原告之「代理人」，其顯然明知劉佳穎未獲原告之授權至明，被告抗辯本件有表見代理情形，顯然無據。

(二)原告得依原證2 之同行合作契約書或不當得利之法律關係，向被告請求仲介服務費691,862 元：１查系爭買賣契約係由兩造及訴外人富旺公司仲介成立，兩造於100 年9 月21日簽立原證2 之同行合作契約書，約定應收服務費分配比例「甲方（即原告）40％、乙方（被告）20％、丙方（訴外人富旺公司）40％」，被告向賣方張光燦等人收取之仲介服務費為2,408,106 元、向買方林木清收取之仲介服務費為454,350 元，扣除被告代付之中人費、代書費及處理土地糾紛之費用共計1,132,800 元後，餘款為1,729,656 元等情，均為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈠㈡㈣點）。兩造雖未於原證2 之同行合作契約書約定朋分之款項應扣除當時所未能預見之土地糾紛處理費用，惟原告已於訴訟中同意扣除前揭中人費、代書費及處理土地糾紛之費用共計1,132,800 元，並減縮請求金額（見本院訴字卷第72-73 頁），而原告並未授權訴外人劉佳穎與被告簽訂100 年9 月24日之同行合作契約書或代收服務費，本件亦無表見代理之適用，已如前述，則原告依據原證2 之同行合作契約書，請求被告給付691,862 元之仲介服務費【（2,408,106 ＋454,350－1,132,800 ）×40％】，為有理由，被告抗辯業已將原告應分配之仲介服務費支付予訴外人劉佳穎，而生給付效力，核非可採。２被告雖又抗辯：如原告否認授權證人劉佳穎處理，則依約原告應自行去向賣方地主收取仲介費，其向被告主張，於法不合云云。惟查，兩造實際上均為賣方之仲介，訴外人新富鑫房地產開發股份有限公司所屬之富旺不動產竹北加盟店始為買方之仲介，此業據證人即新富鑫房地產開發股份有限公司代表人盧嬑慧證述明確等語在卷（見本院訴字卷第42頁）。且被告已收取買方林木清之仲介費454,350 元，並向賣方地主收取總計2,408,106 元之仲介費，此為其所不爭執（見本院訴字卷第29頁反面），並有被告提出之收款明細表附卷可參（見本院審訴卷第59頁），則依原證2 之同行合作契約書，被告自有按約定之分配比例交付款項予原告之義務，所辯原告應自行去向賣方地主收取仲介費云云，核無可採。

(三)綜上所述，原告未授權訴外人劉佳穎與被告簽訂100 年9 月24日之同行合作契約書或代收服務費，本件亦無表見代理之適用，故原告依原證2 之同行合作契約書，向被告請求仲介服務費691,862 元，為有理由，應予准許。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文及第203 條分別定有明文。本件兩造未就報酬之清償期限及遲延給付時之利率為約定，則揆諸上開規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即101 年9 月7 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據，併予准許。

五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均於法相合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

六、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。