臺灣新竹地方法院102年度訴字第68號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 102 年 05 月 31 日
• 法官: 盧玉潤
• 原告: 劉彥宏
• 被告: 劉玉櫻

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 102年度訴字第68號原　　　告　劉彥宏
訴訟代理人　巫宗翰律師
複代理人　　劉軒君
范素清
被　　　告　劉玉櫻
訴訟代理人　彭火炎律師
張玉琳律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國102 年5 月15日辯論終結，判決如下﹕
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一０一年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾肆萬元為被告供擔保後得假執行；被告若以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面﹕
一、原告主張﹕
被告委託訴外人永慶不動產加盟店鉅富土地開發有限公司（下稱鉅富公司）就坐落桃園縣大園鄉○○段○○○段○○○○○段○0000地號土地（下稱系爭土地）全權處理仲介買賣事宜，並簽定土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）。原告於民國101 年6 月8 日，與訴外人鉅富公司簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），約定以每坪土地買賣價格新台幣（下同）66,500元，總價金34,819,400元購買系爭土地，並當場簽發永豐銀行南崁分行面額200 萬元支票乙紙（票號：B0000000、發票日：101 年6 月8 日，發票人永豐銀行南崁分行，下稱系爭支票）作為定金，交訴外人鉅富公司仲介員即證人陳宗義收執並轉交被告收受無訛。詎被告於收受上揭定金後，因另有他人出價較高而心生反悔，執意違約不履行買賣契約，並將系爭支票退還，為此，依系爭委託銷售契約書第6 條第4 款，及系爭意願書第4 條之約定請求被告給付違約金，並聲明：㈠被告應給付原告200
萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠兩造就系爭土地已成立買賣契約：
1.被告委託訴外人鉅富公司開發專任之銷售期間為101 年6 月2 日至101 年6 月10日，原告於上開期間內之101
年6 月8 日，就系爭土地每坪出價66,500元，已達被告委託每坪65,000元之銷售價額。依系爭委託銷售契約書之約定，被告同意訴外人鉅富公司無須再通知被告即得全權代理收受原告交付之訂金200 萬元，及安排雙方簽約事宜，被告並同意買賣契約於訴外人鉅富公司收受原告200 萬元定金時成立生效，準此，系爭土地之買賣契約在訴外人鉅富公司於101 年6 月8 日收受200 萬元定金時確已成立生效，則被告是否有自訴外人鉅富公司收受定金200 萬元與系爭土地買賣契約是否成立無涉。
2.又被告雖辯稱其係委託同小段1760、1760-1地號土地及系爭土地必須一併出售，始符委託意旨，惟系爭委託銷售契約書並未註明系爭土地與同小段1760、1760-1地號土地須一同出賣，且上開三筆土地係屬可分之買賣標的，況依土地異動索引所示，被告業於101 年11月2 日將系爭土地出賣予訴外人劉騰駿、林坤德；同小段1760、1760-1地號土地則於101 年11月15日出賣予訴外人鄭兆國、曾琳淵、彭秀芬、康慶中，可證被告與證人謝俊洋所述係委託一起銷售上開三筆土地等情並非真實。至被告另辯稱因股東反對而無法出售系爭土地予原告部分，依土地異動索引所示，系爭土地為被告一人單獨所有，並無其他共有人，則被告上開所辯及證人之證述皆非真實。
㈡訴外人鉅富公司於101 年6 年8 日代理被告收受200 萬元定金時，兩造間就系爭土地之買賣契約業已成立生效。係被告違約未出售系爭土地並拒絕簽立買賣契約，否則證人韋廣龍何需幫原告處理被告違約事情，足證被告確係在買賣契約有效成立後，因可歸責於己之事由違約不賣，故依系爭委託銷售契約書第6 條第4 款、系爭意願書第4 條之約定所示，被告應加倍返還定金200 萬元予原告以作為違約金。
㈢另系爭支票係原告將金存入永豐銀行南崁分行後，由銀行開立受款人為被告之銀行本票，非原告個人支票。故永豐銀行南崁分行函覆本院原告未在該行開立支票存款帳戶，乃屬事實。嗣因被告拒絕出賣系爭土地而將支票退還，故而將受款人劉玉櫻（即被告）改為原告之配偶莊敏蔭。
貳、被告則以：
一、未委託訴外人鉅富公司就系爭土地單獨為仲介買賣：
㈠依被告與訴外人鉅富公司簽立之系爭委託銷售契約書，其內容係約定被告委託出售系爭土地與同小段1760、1761-1地號等三筆土地，售價為每坪實拿65,000元，然據原告與訴外人鉅富公司所簽系爭意願書記載，原告委託該公司仲介承買系爭土地，價格為每坪66,500元，雖其承買土地價格已逾被告委售價格，但原告僅委託承買系爭土地一筆，自與系爭委託銷售契約書係約定出售上開三筆土地不符。且被告於簽立系爭委託銷售契約書時，即向訴外人鉅富公司之開發人員即證人謝俊洋表示，要一起賣，不能單獨分開來賣，並希望賣給同一人，是依上開所述，兩造之意思表示、買賣土地之標的物範圍顯非一致，不符民法第345
條第2 項之買賣合意。至於上開三筆土地可否同時出售給不同人，因雙方對此並未洽談，應認無此共識。況系爭委託銷售契約書中，亦未載明訴外人鉅富公司可分別出售系爭土地及同小段1760、1760-1地號等三筆土地。另依證人謝俊洋所述，委託多筆土地且可分別出售之情形，另有委任處理模式，足證被告係委託同時銷售上開三筆土地。
㈡另依證人謝俊洋所述可知，通知被告簽約時間及所指之買賣標的皆為系爭土地，足見被告所知悉者僅為系爭土地確定有人要購買，但被告並不知道另外有買家要購買其餘二筆土地之事，故並無原告主張另有他人出價較高而執意違約之情形。
二、被告從無收受原告交付之200 萬元支票訂金，亦無違約之情事：
㈠依證人陳宗義之證詞，訴外人鉅富公司沒有以支票或現金將原告所付定金200 萬元交予被告，亦未將原告想要購買系爭土地的事實，以書面或口頭之方式通知被告。
㈡又訴外人鉅富公司未將原告之要約書轉交被告，亦未於收受原告所付200 萬元定金後24小時內送達被告，即便被告當時位於金門而無法於24小時內送達，訴外人鉅富公司亦未依約於二日內寄發書面通知予被告，表明收受訂金及無法送達之事實，顯違反系爭委託銷售契約書第7 條第4 款、第5 款之約定，而不得據以要求被告與買主簽約，是原告之請求，並非可採。
三、退步言之，如經認定本件仍有違約，則違約賠償約定金額確屬過高，按民法第252 條之規定，應審酌原告於101 年6 月8 日購入200 萬元銀行支票，至101 年6 月20以其配偶即訴外人莊敏蔭名義兌回，合計13天期間約僅數千元之利息損失，故請求酌減之。
四、綜上所述，兩造並未就系爭土地成立買賣契約，亦未曾見過系爭支票，為此聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、本件不爭執事項﹕
一、被告於101 年6 月2 日與訴外人鉅富公司就同小段1760、1760-1地號土地及系爭土地簽訂系爭委託銷售契約書。
二、原告於101 年6 月8 日與訴外人鉅富公司簽訂系爭意願書，以每坪土地買賣價格66,500元，總價金為34,819,400元，購買系爭土地，並簽發系爭支票。
肆、本件爭點﹕
一、兩造就系爭土地，是否成立買賣契約？
二、原告請求被告給付200 萬元違約金，是否有理由？
伍、本院之判斷﹕
一、兩造就系爭土地已成立買賣契約。
㈠按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248 條定有明文。本件原告業已支付200 萬元定金予訴外人鉅富公司乙節，業據證人即訴外人鉅富公司之員工陳宗義於本審理時證述屬實（見卷二第20頁反面）。而依被告與訴外人鉅富公司簽訂之系爭委託銷售契約書第6 條第1 項「甲方（即被告）同意乙方（即訴外人鉅富公司）可為買賣雙方之代理人。」及第2 項「甲乙雙方約定本契約為專任委託契約，買方出價達到委託價額時，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金成立生效。．．．」（見卷一第27頁），是訴外人鉅富公司就被告委託銷售之土地，有代理被告之權限，並得代理被告收受買方交付之定金，且於收受定金時，買賣契約即已成立。
㈡被告雖辯稱未收受200 萬元之支票或現金，訴外人鉅富公司亦未以書面或口頭告知原告想要購買系爭土地，有違系爭委託銷售契約書第7 條第4 款、第5 款之約定，不得要求被告簽約云云，惟查證人陳宗義於本院審理時證稱原告就系爭土地出價每坪66,500元（見卷二第21頁反面），而被告委託訴外人鉅富公司出售之價額每坪為65,000元，此有系爭委託銷售契約書可憑（卷一第26頁），則依系爭委託銷售契約書第6 條第2 項之約定，訴外人鉅富公司無須通知被告即得代理被告收受原告交付之定金，且於收受此200 萬元系爭支票時，兩造間就系爭土地已成立買賣契約，不因訴外人鉅富公司未轉交定金200 萬元、未告知原告欲購買系爭土地而有不同。又系爭委託銷售契約書乃被告與訴外人鉅富公司間所簽訂，基於債之相對性原則，僅在被告與訴外人鉅富公司間發生效力，況系爭委託銷售契約書第7 條條文係規定「乙方」之義務，而乙方為訴外人鉅富公司，此觀該契約書自明，是縱有被告所述違反該條第4 款、第5 款之情事，亦係被告得否依系爭委託銷售契約書之約定對訴外人鉅富公司請求之問題，要難以此作為兩造間買賣契約不成立之依據，是被告此部分辯解，不足採信。
㈢被告另以委託訴外人鉅富公司同時銷售系爭土地及同小段1760、1760-1地號土地，並未委託訴外人鉅富公司得單獨出售系爭土地，故兩造之意思表示、買賣土地之標的物範圍顯非一致，不符民法第345 條第2 項之買賣合意乙節，查，證人謝俊洋固證稱被告曾告知上開三筆土地須一併出售，不能單獨分開出售，否則委託不成立，不能簽正式不動產契約書云云，惟按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第107 條前段定有明文。系爭委託銷售契約書就土地標示僅記載「桃園縣大園鄉○○段○○○段0000○0000○000000○地號共叁筆。」並無記載前開三筆土地必須共同出售之文字。雖證人謝俊洋稱契約書所載三筆土地若要分別出售，須分別寫委託書，或於契約書上寫明可分別出售，然於本院詢問是否為委託銷售之慣例時陳稱「這是因為跟地主說好的」（見卷二第18、19頁），是系爭委託銷售契約書雖記載委託銷售之土地為三筆，惟於委託銷售慣例上，並非即表示不得分開出售。況以系爭土地與同小段1760、1760-1地號土地，自地號形式上觀之，可知並非相連，土地又非相鄰，而證人謝俊洋亦表示「雖然是三筆地號，但原則上是二筆土地，因1760、1760-1是相連，所以我們算作一筆」（卷二第18頁反面），是尚難自契約文字即可得知地主有前開三筆土地須一併出售之意思。又證人陳宗義雖知被告與訴外人鉅富公司間代理權之授與有前開三筆土地須一併出售之限制，惟其並未告知原告（見卷二第21頁），而自系爭委託銷售契約書之文義亦無從推論被告授與之代理權有三筆土地須一併出售之限制，是依前所述，被告即不得以此代理權之限制對抗原告，從而，原告自得僅就系爭土地與被告成立買賣契約，原告辯稱兩造就土地買賣標的範圍，意思表示並未合致，尚非可採。
㈣綜上，原告既已對被告之代理人即鉅富公司之員工為購系買系爭土地之意思表示，且所提價金已達被告委託出售之價額，並參酌被告與訴外人鉅富公司訂立之系爭委託銷售契約書之約定，可認兩造間就系爭土地之買賣契約業已成立。
二、按定金，乃契約當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。再依兩造分別與訴外人鉅富公司簽訂之系爭委託銷售契約書第6 條第4 項及系爭意願書第4 條之規定，可知兩造均知悉若不履約，定金須沒收或加倍返還，故此定金屬違約定金之性質。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院84年度台上字第978 號、86年度台上字第1084號判決參照。本件原告請求被告給付違約金200 萬元乙節，查原告給付之定金金額雖為200 萬元，惟永豐商業銀行南崁分行簽發之系爭支票發票日為101 年6 月8 日，於101 年6 月20日即申請變更受款人由被告變更為原告之配偶莊敏蔭等情，為原告所不爭執，且自承係以現金存入銀行後再由銀行開立銀行支票（卷一第57頁），復有系爭支票、本行/ 同業支票變更申請書在卷可佐（見卷一第63、64頁），是原告若有利息損失，應屬輕微，若係借貸而來，以民法所定最高法定利率計算，利息約為14,247元【計算式﹕0000000 ×20/100÷365 ×13＝
14247 ，小數點以下四捨五入】。且縱原告為購買系爭土地而為準備、查證等行為而有費用之支出，金額亦尚非過鉅，是約定200 萬元之違約金，顯屬過高。本院審酌原告因先行支付定金之損失、為購買系爭土地、締結買賣契約等所為之準備及系爭土地於101 年10月19日即已出售，並於101 年11月2 日移轉登記完成，有系爭土地謄本可參（卷二第28頁），而同小段1760、1760-1地號土地亦於101 年10月16日出售，於101 年11月15日完成移轉登記，有前述二土地登記謄本足憑（卷二第第29至32頁），與系爭土地顯非同時出售，被告不履行與原告間之系爭土地買賣契約，自屬不當等情，認違約金應核減為100 萬元為適當。從而原告請求被告給付之金額在100 萬元範圍內及自起訴狀繕本送達（於101 年7 月10日送達被告）之翌日即101 年7 月11日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
陸、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請失所麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日民事第一庭 法 官 盧玉潤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日