臺灣新竹地方法院103年度訴字第458號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第458號

原告

葉正青

訴訟代理人

徐原本律師

被告

五傑建設有限公司

法定代理人

周泓秋

被告

李勝良

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104 年3 月27日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、被告五傑建設有限公司（下稱被告五傑公司）業經經濟部96年8 月20日經授中字第0000000000號函廢止登記。依公司法第79條規定「公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限」，本院未受理被告五傑建設有限公司之清算人聲報就任，揆之前引規定，應以全體股東周泓秋、彭鳳嬌、李勝光、李勝良、李凌為清算人（見本院卷第47頁）。而清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，同法第85條第1 項定有明文。本件經股東周泓秋（廢止前為公司代表人）代表公司到庭應訴（見本院卷第40、70頁），應認本件被告五傑公司業經合法代理。

二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：⑴被告應連帶給付原告新臺幣（下同）5,000,000 元，及自民國（下同）87年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。嗣則依照建物、土地買賣價格數額不同，變更聲明為：⑴被告五傑公司應給付原告2,952,000 元及自87年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被告李勝良應給付原告2,048,000 元及自87年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告所為上開變更，核屬單純減縮訴之聲明，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠被告李勝良於87年6 月3 日以其實際負責經營之被告五傑公司名義與原告簽訂「房屋預定買賣契約書」，將坐落新竹縣關西鎮○○段000 地號土地上，預定興建之「怡和園」別墅A13 區B 棟房屋1 戶出售予原告，房屋價金2,952,000 元；同日被告李勝良再以其本人名義與原告簽訂「土地預定買賣契約書」，將上述預售屋基地之持分面積出售予原告，土地價金2,048,000 元，系爭房地之總價合計為500 萬元。

㈡原告已於87年6 月3 日以前付清全數500 萬元價金，系爭建物亦已於88年10月18日建成，使用執照號碼為「88建都字658 號」，原告所買受之建物門牌號碼為新竹縣關西鎮○○街00巷0 弄00號，已於89年2 月15日辦畢第一次登記，有建物謄本可稽。然被告遲延辦理所有權移轉登記予原告，甚至因積欠他人債務致遭債權人查封拍賣，原告所買受之系爭房地，現已登記在訴外人碁和不動產管理有限公司名下，屢經原告催告被告過戶未果，故被告確定為給付不能。

㈢本件因可歸責於債務人之事由，致給付不能，債權人得解除契約。契約解除時，債務人所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。於被告返還價金時，原告自會將系爭房地騰空返還予被告。基上，爰依民法第256 條、259 條規定，及兩造買賣契約，請求被告返還所受領之價金並附加利息。並聲明：如程序事項所示變更後聲明。

二、被告則以：

㈠不爭執與原告簽訂系爭房地之買賣契約，房屋價格2,952,000 元、土地價格2,048,000 元，且原告已於87年6 月3 日以前付清，原告一部分給付現金，一部分以鋁門窗工程款折抵，合計有500 萬元價值。亦不爭執被告2 人迄今無法辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。

㈡惟否認應返還原告500 萬元，而為解除契約後同時履行抗辯，並辯稱：

1.原告於15年前即已遷入使用系爭房地迄今，目前系爭房地仍在原告占有使用中。被告已在積極與第三人處理，希望能將系爭房地過戶予原告。若最終不能過戶，原告解除契約，亦應將系爭房地騰空返還被告，且應扣除原告已使用長達15年之利益，按每年租金20萬元計算。

2.答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵原告應將系爭房地騰空返還被告，且給付按每年租金20萬元計算共15年之使用利益。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告起訴主張第㈠項所示之系爭房地買賣事實。

㈡原告已於87年6 月3 日前付清500 萬元價款，但系爭房地現登記在訴外人碁和不動產管理有限公司名下。雖經原告催告，被告2 人迄今無法辦理系爭房地所有權移轉登記予原告。

㈢原告自系爭建物於89年2 月15日辦畢第一次登記完成後，即遷入居住使用迄今，截至本件言詞辯論終結之日，原告仍在占有使用系爭房地（見本院卷第64頁反面）。

四、本件爭點：

㈠原告得否解除系爭房地買賣契約？

㈡原告應否給付被告關於使用系爭房地15年期間所受之相當於租金之利益？若是，原告所受物之使用利益，其價額應以若干元為適當？

五、本院之判斷：

㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。民法第226 條、第256 條定有明文。原告主張系爭房地現登記在第三人名下，迭經催告，被告仍無法將所有權移轉登記予原告等語，為被告所不爭執。本院審酌被告李勝良到院迭次陳述：該社區建物都是伊所建造，伊不會規避責任，伊會想辦法做好本件賠償，希望原告給伊一段時間把事情圓滿處理，過戶予原告之語（見本院卷第40頁反面、第55頁），堪認本件確係因可歸責於債務人之事由，致給付不能，原告解除系爭房地買賣契約，洵屬有據。

㈡按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法259 條第1 、2 、3 款定有明文。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，同法第203 條亦規定甚明。經查：

1.原告已於87年6 月3 日付清全數500 萬元價金之事實，業據兩造契約書第3 條付款方式載明「訂約時1 次付清」之情，復為被告所不爭執，是系爭房地買賣契約既經解除，則原告依前引規定，請求被告五傑公司返還已受領價金2,952,000元、被告李勝良返還已受領價金2,048,000 元，及均自87年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應即有據。

2.按系爭房地買賣契約既經原告合法解除，揆諸前引規定，兩造互負回復原狀之義務，且依民法第261 條之規定，兩造因契約解除而生之相互義務，準用同法第264 條同時履行抗辯之規定。職是，系爭房地買賣契約既經解除後，原告即負有將系爭房地騰空一併返還予被告之義務，且此返還房地之義務與被告返還價金之義務互為對待給付，本件被告為同時履行之抗辯，應予准許。

3.至於被告抗辯原告使用系爭房地所受利益，相當於每年租金20萬元、期間15年，亦應同時償還被告乙節，固為原告所否認而拒絕償還任何使用利益，惟查：

⑴契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法259 條第3 款規定甚明。契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同，因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付，即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，此觀民法第179 條後段立法理由揭櫫「其先雖有法律上之原因，而其後法律上之原因已不存在（如撤銷契約、解除契約之類），亦應返還其利益」自明（最高法院100 年度台上字第2 號判決參照）。

⑵被告抗辯系爭房地之租金行情每年20萬元，業據提出被告五傑公司與訴外人羅淑芳於91年3月9日所簽訂之租賃契約書為佐，租賃物地址與原告系爭房地同屬北斗街，而訴外人原承租第3 層之月租金為7,500 元、後改為承租第3 層單一房間之月租金為4,500 元，若以第3 層單層而言，年租金即達9萬元。經本院多次向原告闡明回復原狀之意義，並曉諭應就被告主張租金行情每年20萬元乙節進行辯論，然原告徒謂其買受房屋，出賣人有交付房屋義務，故使用房屋為買受人權利，被告不能請求租金，而堅持主張拒絕支付任何租金，不願就租金數額表示意見（見本院卷第64頁、70頁筆錄）。本院審酌系爭房屋乃別墅，共4 層樓，土地面積約79.49 平方公尺（註：218 地號土地面積2490.55 平方公尺，權利範圍31,917/1,000,000），房屋總面積244.33平方公尺，有系爭房地買賣契約書、登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第6 、22、27頁），而原告自系爭房屋新建完成後，旋即搬入居住，使用全新建物，原告又堅不提出系爭房地實際使用利益低於每年20萬元之證明予以反駁，相較於第三人承租單層年租金即達9 萬元之譜，足徵被告主張原告使用系爭房地（共4 層）所獲相當於租金之利益每年20萬元，並無顯然過高之情，而為可採。

⑶原告自承其自89年2 月15日即開始占有使用系爭房地（見本院卷第64頁反面），截至本件辯論終結之日，已逾15年。是被告主張原告應返還使用利益15年亦為可取，故原告應返還使用利益總計為300 萬元。

㈢契約解除，雙方互負回復原狀之義務，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決。

㈣綜上所述，被告2 人出賣予原告之系爭房地，現登記為第三人所有，被告不爭執多年來無法辦理過戶予原告，係因可歸責於被告之給付不能，原告依兩造買賣契約及民法第256 條、259 條規定，請求被告五傑公司返還原告2,952,000 元、被告李勝良返還原告2,048,000 元，及均自87年6 月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。而被告為同時履行抗辯，請求於被告返還前述價金、利息之同時，原告亦應騰空返還系爭房地予被告並償還物之使用利益300 萬元之抗辯，亦為有理由。本院爰於主文中諭知原告應同時履行清償債務之義務。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。