臺灣新竹地方法院103年度訴字第77號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第77號

原告

徐廷傑

被告

新竹縣政府

訴訟代理人

邱瀞萱

訴訟代理人

陳杰煙

上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國103年6月30日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉鎮、市、區公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣、市政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣、市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項與第2項前段分別定有明文。本件出租人即被告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，以原告所承租之土地業經變更為非耕地使用而終止租約，並依同條第2項規定以租約內所載土地面積辦理補償，原告則主張應按其實際耕作面積予以補償。案經新竹市政府耕地租佃委員會就該租佃爭議調處不成立，乃移送至本院審理，有新竹市政府民國（下同）103年1月13日府地價字第0000000000號函所附新竹市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄可憑，核與前揭規定相符，合先敘明。

貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）4,664,691元（見本院卷第98頁）；嗣於103年6月24日變更訴之聲明為：被告應給付原告2,945,196元（見本院卷第126頁）。核原告前開訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭說明，應予准許。

乙、實體部分：

壹、原告主張：

一、坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原為新竹市客雅溪河道，前經原告先父徐漢深依耕地三七五條例向被告承租耕作，辛苦開墾為良田，至今已60年餘，與四鄰和平相處並無界址糾紛。依據系爭土地登記謄本所載，系爭土地於65年辦理第一次所有權登記，所有權人為新竹縣，管理者為被告，系爭土地自承租至今，承租面積均未經政府機關測量，依台灣省政府74年9月6日府地三字第153563號函頒「台灣省各縣（市）已放租未登記土地辦理測量登記及換訂租約工作要點」第3點「已放租未測量登記土地之清查及測量登記工作由各縣市政府及地政事務所運用現有人力辦理，其需三角、圖根測量者，由地政處測量總隊派員支援」及第8點「經測量登記之土地與原放租之面積，如有增減其已繳地租概不多退少補」之規定，或90年1月31日新竹縣政府90府行法字第10314號令公布之「新竹縣縣有財產管理自治條例」第9條「縣有不動產由各該管理單位囑託該管地政機關以新竹縣名義辦理所有權及管理機關登記」之規定，或「地籍測量實施規則」第205條規定，系爭土地管理者即被告均應依法將放租之土地囑託該管地政機關實際測量登記。原告於95年5月2日因繼承辦理續租申請並切結時，雖未對系爭土地之耕地租賃契約面積表示異議，惟新竹縣縣有自治條例第9條既規定應由被告提出承租土地之實際測量面積。本件經被告同意重測，並經原告委請內政部登記有案之邦翊工程顧問有限公司於102年11月22日測量，被告亦派員參加，依該公司測量技師以電子測距儀測量成果，系爭土地之耕作面積為7,372.93平方公尺，完全符合最新修正公布之地籍測量實施規則規定，該測量所得面積應為原告正確承租面積，被告指控原告占用，無事實依據。依內政部77年4月1日台內地字第584782號函釋「應按實際耕作面積核計補償」之意旨，地價補償費未發給完竣前，因地籍圖重測公告確定，其重測面積大於徵收公告面積時，按重測面積計算，其面積增加部分之地價補償費，以原公告徵收時之補償標準計算；重測面積小於徵收公告面積時，按徵收公告面積計算（土地或土地改良物徵收補償費核計核發對象及領取辦法第6條）。補償金額依據平均地權條例第77條規定，係按終止租約當期之公告土地現值，減除預計土地增值稅後餘額3分之1計算補償費。依上開測量結果，系爭土地實際耕作面積較租約面積6,692.20平方公尺多出680.73平方公尺，103年4月8日經新竹市地政事務所人員測量面積為7,122平方公尺，應以此為補償依據。

二、訴之聲明：

㈠、被告應給付原告2,945,196元。

㈡、訴訟費用由被告負擔。

貳、被告答辯：

一、原告向被告承租系爭土地，租約面積為6,692.2平方公尺，種植稻穀使用，租約自65年起至101年為止，皆依租約內面積數額換算繳納租金，原告均無異議，嗣因系爭土地變更為住宅區，經被告依耕地三七五減租條例第17條規定終止租約後，依平均地權條例第76條、第77條規定，依照耕地租約面積乘以當期（102年）公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1給予補償，補償費用為45,858,192元【計算式：（租約面積6,692.2㎡×當期公告土地現值29,335元－土地增值稅58,741,111元）÷3＝45,858,192元】。原告雖另委請測量公司實測系爭土地實際耕作面積為7,372.93平方公尺，大於租約面積680.73平方公尺，惟系爭土地租約係依雙方合意訂定，自應依租約而行，原告繼承後亦未請求確認面積，原告實際耕作面積大於承租面積，乃為占用。新竹縣縣有財產管理自治條例第9條規定係指未登記土地才需要測量，系爭土地面積於65年原告父親承租時已有辦理測量，並有測量圖，原告自己畫的空照圖耕作範圍不等於租約登記之租賃範圍。

二、答辯聲明：

㈠、原告之訴駁回。

㈡、訴訟費用由原告負擔。叁、兩造不爭執之事項：

一、原告之父徐漢深於65年間與被告訂立「台灣省公有耕地租賃契約」，向被告承租坐落新竹市○○段000 地號土地內面積0.6692公頃（6,692平方公尺）耕作使用，嗣該土地於89年間重測後土地標示變更為新竹市○○段0000地號土地及面積變更為6,692.2平方公尺。

二、原告於95年5 月2 日因繼承辦理續租申請並切結，對系爭土地之耕地租賃契約承租面積並未表示異議。

三、被告於102 年間以系爭土地變更為非耕地（住宅區），依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定收回系爭土地，並依同條第2 項規定給予原告補償，補償費用為45,858,192元。

四、系爭土地自原告之父承租時起至被告收回時為止，原告之父及原告均依租約面積繳交租金。

五、原告於102 年11月22日委請邦翊工程顧問有限公司測量系爭土地實際耕作面積為7,372.93平方公尺。

六、本件經本院於103 年4 月8 日會同兩造及新竹市地政事務所人員至現場勘驗，並經地政人員依原告指界田埂及邊坡測量結果，原告就系爭土地之實際耕作面積為7,122 平方公尺。

肆、本件之爭點：系爭土地經被告依耕地三七五減租條例第17條規定終止租約收回土地後，計算補償金額時應依租約面積補償抑或依測量實際耕作面積補償？

伍、法院之判斷：

一、按耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」，「解釋契約固應採求當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」有最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照。耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條定有明文。

二、經查，新竹縣政府102年12月10日府地用字第0000000000號函記載：本案租約自65年1月1日至88年12月31日承租面積為6,692平方公尺（新竹市○○段000地號），89年1月24日重測後土地標示變更（新竹市○○段0000地號）及面積變更（6692.2平方公尺）。租約自89年1月1日至106年12月31日止，承租面積為6692.2平方公尺，95年5月2日台端因繼承辦理續租申請並切結，且對耕地租賃契約承租面積並無異議，本筆土地已變更為非耕地（住宅區），本府依耕地三七五減租條例及平均地權條例規定終止租約收回土地，並依租約面積給予補償（見本院卷第10頁），並有耕地租賃契約、耕地徵收實物地租底冊、稅單記載足憑（見本院卷第7頁、第35頁至第39頁；第40頁至第76頁、第77頁至91頁），原告亦稱：我租金繳納12,000多，是用6692.2去計算（見本院卷第95頁）。是以依雙方所訂租賃契約面積為6,692.2平方公尺，原告僅依該契約所載面積繳納耕地三七五租約租金，足見兩造訂立契約時，就耕地三七五租約土地面積意思表示合致範圍應為6,692.2平方公尺。再者，原告提出之現況實測圖記載實際承租面積：0.66922公頃（見本院卷第107頁存置袋內），其上並蓋有原告之父徐漢深之印章，觀諸該現況實測圖所劃之承租界線與本院勘驗現場由原告指界囑託新竹市地政事務所測量之界線大致相同，惟前開現況實測圖與鄰地同段2052-1、2057、2062、2063、2064地號土地地籍線間不規則之畸零土地並未劃入實際承租面積，而係劃直線為承租界線，原告指界則以與鄰地之地籍線為界線。然而系爭新竹市○○段0000地號土地，原分由三人承租，該土地最後方地勢較高之土地現為空地及停車棚，為被告最早收回之土地，在原告隔壁承租耕作之土地則以田埂為界，該土地上建有房屋，因其違規建屋使用，經被告起訴收回，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第116頁）。是以原告縱有超越耕地三七五租約約定耕作之面積，自行耕作使用被告其餘非耕地三七五租約範圍之土地，然就此部分原告未曾繳納租金，此部分亦非耕地三七五租約範圍，自難依該條例規定補償。

三、綜上所述，原告主張應依耕地三七五租約之法律關係，起訴請求被告給付原告2,945,196元，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。

五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。