臺灣新竹地方法院104年度訴字第726號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 105 年 08 月 05 日
• 法官: 張百見
• 法定代理人: 詹宣勇
• 原告: 張博舜
• 被告: 竹塹投資興業股份有限公司法人

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第726號原　　　告　張博舜
訴訟代理人　胡盈州律師
被　　　告　竹塹投資興業股份有限公司
法定代理人　詹宣勇
訴訟代理人　曾能煜律師
複　代理人　陳又寧律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國105年7月20日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及自民國104年9月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬柒仟元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國（下同）104年5月與被告洽談租用不動產事宜時，目的即係為開設及登記作為大智國際人力仲介有限公司分公司之用，嗣經被告遊說及保證坐落新竹市○○段0000地號土地及其上同段5636建號（門牌號碼新竹市○○路00號 9樓之 2）、5619建號（門牌號碼新竹市○○路00號，下稱系爭房地）可作為公司登記之用，如以購買較租賃更為有利云云，原告始不疑有他而於 104年6月2日與之訂立「成屋買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），並交付簽約款新臺幣（下同）250萬元。
二、然原告事後發現，系爭房地若作為公司登記使用之用途不符法令，亦即不能合法申請分公司之登記，且依建築法第73條第2項及第91條第1項第1 款等相關規定，建築物應依核定之使用類組使用，若違法使用，將遭處6 至30萬元不等之罰款，並可連續處罰。甚且，若欲辦理變更用途，尚須繳納以買價40% 計算之回饋金，原告至此始知遭被告之隱瞞及欺騙。三、承上，原告為瞭解法令規範因而四處奔波洽詢，係可歸責於被告之事由始須暫緩買賣程序，並無遲延履約之情事。詎被告除對前揭詐欺原告之事置之不理外，反一昧來函催促原告給付剩餘價金，被告復又違約主張解除系爭買賣契約並違法沒收原告已給付之價金 250萬元。原告雖已委請律師回函表示其所為之解除合約行為，違反契約內容及法律規定，應不生效力，被告應妥善處理詐欺部分云云，惟未獲善意回應。原告不得以始依民法第92條規定，撤銷受詐欺而為之意思表示，並主張解除系爭買賣契約。又本件係因可歸責於被告之事由，方致給付不能，是原告亦得按同法第 256條規定解除系爭買賣契約，被告則應按民法第 259條第1、2款規定回復原狀。為此爰提起先位之訴，聲明請求：（一）被告應給付原告250萬元，及自104年6月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
四、退萬步言，倘認原告不得解除系爭買賣契約，惟被告將原告已交付之250 萬元價金全數沒收，以作為違約金，亦顯然過高，蓋本件買賣契約無法完成之結果係不能歸責於原告，且被告之損失亦不可能超過25萬元，應按民法第 252條規定予以酌減。為此提起備位之訴，聲明請求：（一）被告應返還原告 225萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告縱於交涉過程中，曾向被告表示購買系爭房地之動機及目的，惟此動機、目的並非系爭買賣契約之合意條款，不構成契約義務；且因被告並非從事仲介業務者，對於仲介公司設立登記應具備之條件毫無所悉，自無承諾系爭房地必定可供人力仲介公司登記使用之可能，遑論是否達成「系爭房地倘無法做為人力仲介公司登記之用，原告即可解除契約」之合意，此由證人曾志維、蕭淨文之證述，以及兩造之手機軟體對話紀錄可得為證，則被告顯無施用詐術之情，亦不構成給付不能。況大智公司曾至少二度辦理公司登記事宜，熟稔人力仲介業務及相關法令，自亦不可能因被告之保證而陷於錯誤，益證本件無民法第92條所定情事。
二、被告早於簽約前之104年5月14日，即將系爭房地之土地、建物登記簿謄本提供予原告，且系爭買賣契約書第1 條亦明確記載「土地使用分區為都市計畫內乙種工業區」，是原告有長達20日之期間得以查明系爭房地可否供作人力仲介公司登記之用，然原告卻怠於為之，復又無異議簽署書面買賣契約，難謂無重大過失。
三、兩造係於 104年6月2日簽立系爭買賣契約書，經原告交付面額為 250萬元之銀行支票，以為第一期價款；嗣因原告未依約履行合約內容，被告於104年7月30日發函要求原告履約惟未獲置理，不得已而於104年8月11日發函解除系爭買賣契約，並依約沒入 250萬元定金，自屬有理。而被告上開沒收之金額，除未超過系爭買賣契約書第11條約定之房地總價款15% ，合於契約規範外，且未過高或顯失公平，蓋系爭房地自簽約後即發生重大爭議，至今尚無定論，在此期間無法出租、處分、出售獲利，尚需繳納貸款利息，損害重大。況系爭買賣契約書第11條約定，係原告盱衡自身經濟能力後同意訂定，基於契約自由及私法自治原則，法院應予尊重，否則倘若准予核減，無異將原告不履行契約之不利益歸由被告分攤，無法維護交易安全及私法秩序。
四、是以，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭房地為被告所有，兩造於 104年6月2日簽立系爭買賣契約書，約定買賣價金為 2,500萬元，原告於簽約時已交付面額250萬元之銀行支票，作為簽約款。
二、系爭土地使用分區為都市計劃內乙種工業區。
三、原告嗣以系爭房地無法做為公司登記使用，表示暫無法履約，要求被告簽署「房地所有權買賣契約附帶協議」，惟被告並未簽署。
四、被告於104年7月30日寄發新竹西大路郵局第83號存證信函，要求原告於函到7日內履約，復於 104年8月11日寄發新竹西大路郵局第90號存證信函，聲明解除系爭買賣契約及沒入250萬元訂金。原告於收受第一份存證信函後，於 104年8月11日委託律師寄發基礎法律事務所（104）州字第086號律師函回覆。
五、原告於起訴狀內依民法第92條規定撤銷受詐欺而為之意思表示並解除系爭買賣契約，另依民法第226 條給付不能之規定解除系爭買賣契約。
肆、本件爭點事項整理如下：
一、系爭房地不能作為人力仲介公司登記是否係可歸責於被告之給付不能？原告依民法第 266條給付不能之規定解除系爭買賣契約，請求被告返還250萬元，有無理由？
二、被告有無對原告施用詐術，誆稱系爭房地得作為公司登記使用，致原告陷於錯誤，而於 104年6月2日簽署系爭買賣契約？原告依民法第92條規定撤銷意思表示，並解除系爭買賣契約，請求被告返還250萬元，是否有理？
三、原告經催告後未履行系爭買賣契約書第 3條履約備證及完稅之約定，且未依第 4條約定由原告貸款代償抵押債務，亦未辦理系爭房地所有權移轉登記義務，是否已經違約？被告得否依第11條規定，經催告後解除買賣契約，並沒收 250萬元訂金？倘為肯定，被告沒收之金額是否過高？得否酌減？酌減數額為何？
伍、法院之判斷：
一、系爭房地不能作為人力仲介公司登記是否係可歸責於被告之給付不能？原告依民法第 266條給付不能之規定解除系爭買賣契約，請求被告返還250萬元，有無理由？
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條定有明文。又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，亦為同法第 256條所明定。而給付不能，乃債務人所負之債務不能實現之謂。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條亦有明文。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例意旨足參）。準此，本件原告主張系爭房地不能作為人力仲介公司登記，係屬可歸責於被告之事由致給付不能等情，既為被告所否認，參諸前開說明，自應由原告就其主張之上開利己事實，負舉證說明之責。
（二）經查，原告主張被告應負給付不能之法律責任，無非係以被告曾保證系爭房地可作為人力仲介公司登記使用為其主要論據，然查：
1.細觀兩造就系爭房地而於 104年6月2日簽訂之買賣契約所示，其就賣方應負之契約義務部分，僅於合約第 7條約定：雙方應於備證款付款時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予受託地政士負責辦理。第 9條約定：買賣標的物應由賣方於現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。倘有使用執照、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人等語（見卷第7頁-第11頁反面），全未提及系爭房地是否應符合買方之要求，亦即應得作為人力仲介公司登記使用，已難認原告之主張為真實。
2.再者，本院曾就兩造於簽約前之洽談過程乙節，訊問租賃仲介之證人曾志雄，經其到庭具結證稱：「（問：幫雙方仲介的經過？）…原告有告知我說因有兩家公司要設立，…當天我有請孫宗仁經理去現場跟原告見面。他們當場洽談有講到設立人力仲介公司辦公室使用…。（問：你剛提到原告要設立人力仲介辦公室使用且要設立公司在這邊，你有告知被告公司的孫宗仁經理，那時孫宗仁經理有什麼樣的回應？）他說OK，可以。他就說可以。（問：你轉達原告的意思要在這邊設立公司辦公室使用，孫宗仁經理回答的原文的字句？）就是講OK可以…。（問：孫宗仁經理有無跟你說你保證這個房屋一定可以作為人力仲介辦公室使用？）沒有。」等語（見卷第87頁反面 -88頁）。由此足悉，被告公司之經理孫宗仁於聽聞原告欲於系爭房地設立人力仲介公司時，固曾表示「OK可以」，惟此應係表示了解、同意原告購買系爭房地之用途，而非保證系爭房地必定符合公司登記之法規範，此由證人曾志雄尚進一步證稱：孫宗仁經理並未保證系爭房地一定可作為人力仲介辦公室使用等語得證。
3.承上，證人曾志雄上開證言，除核與被告公司經理即證人孫宗仁所為：原告第一次至現場查看系爭房地時，伊並未保證系爭房地一定可以作為人力仲介公司登記使用，且於洽談過程中，均未談及如無法作為登記使用之後續處理，係迨至簽約後3日即104年6月5日，原告始提及設立之疑慮等語一致外（見卷第91頁正、反面）；且證人蕭淨文亦到庭供述：孫宗仁經理於簽約時，並未提及如果不能作為人力仲介公司登記地址，就不購買等語明確（見卷第89頁反面），應堪認被告確無保證系爭房地必定能作為人力仲介公司登記之用，且未承諾無法登記即得解約之事實存在，否則兩造應無漏將此一重要協議詳載於系爭買賣協議書之可能。
4.繼者，細觀兩造於 104年6月2日書面契約簽訂前，以手機通訊軟體進行對話之訊息內容（見卷第111 -121頁），亦全未談及被告應保證系爭房地可作為人力仲介公司登記使用，益徵原告之主張並非事實。至契約簽訂後，被告固曾述及「…同棟11樓的台灣房屋也是屬於服務業，他們就可以在那邊設立公司營業，就不曉得是合法還是違法的了」、「樓上的台灣房屋也是服務業，雖然我查不到他們有登記在十一樓的營業地址，但是他們也是在營業哩…所以還是要請會計師利用方法就可以登記使用才是」、「…有關貴公司要設立營業登記的問題，我提供一個想法及建議給您，若貴公司的設立登記地址可以先登記在水利路上你們的管理中心那邊，公司的營業辦公場所可以與你（產權過戶後）簽訂租賃使用，這樣子就不會有設立登記在那一棟的核准與否問題了，我猜測11樓的台灣房屋的辦公室使用應該也是如此，提供給你參考」等語（見卷第122、125-126頁），惟此僅係單純告知事實，抑或提供以登記他處再簽訂租賃之解決方式予原告參考，尚無從證明被告是否有承諾其設立可符合相關法規範之事實存在。
5.此外，審酌原告購買系爭房地後欲作何用途，究係屬買屋之動機，最後既未註記於契約內，即難認屬契約之一部；更何況，被告並非專業之不動產買賣仲介業者，對於系爭房地可否作為人力仲介公司登記使用，原告尚且不知，亦非被告可知，且此應為原告可自行確認之事項，然其竟怠於確認，自不可因此歸責於被告，至為灼然。
（三）綜上，依據上開事證，均難認被告於簽訂系爭買賣契約時，有承諾系爭房地必定符合法規範，而得作為人力仲介公司登記使用，亦即本件並無原告主張之因可歸責於被告之給付不能情事。是原告以被告給付不能為由，依據民法第266 條規定解除契約，並訴請被告返還已支付之購地價金250萬元，為無理由，不應准許。
二、被告有無對原告施用詐術，誆稱系爭房地得作為公司登記使用，致原告陷於錯誤，而於 104年6月2日簽署系爭買賣契約？原告依民法第92條規定撤銷意思表示，並解除系爭買賣契約，請求被告返還250萬元，是否有理？
（一）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條固有明文。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第 1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第 171號裁判意旨參照）。另當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例、95年度台上字第2948號裁判亦分別著有明文）。
（二）經查，原告主張本件得依民法第92條規定撤銷購買系爭房地之意思表示，其所持理由為其係受被告誆稱系爭房地得作為公司登記使用此一詐術，因而陷於錯誤，並與之簽訂系爭買賣契約云云為據。然查，兩造簽訂之系爭買賣契約書，並未將買方之營業設立登記許可列為賣方之契約義務；且依證人曾志雄、孫宗仁、蕭淨文之證言，以及兩造往來之手機通訊軟體對話內容，亦均無法證明被告確曾保證系爭房地必定可作為人力仲介公司登記使用之事實存在，業經本院析述如前，亦即被告並無對原告施用詐術之不法行為，與上揭民法第92條規定要件不符。是以，原告就其被詐欺之事實既未舉證證明之，是其爰依該條規定，主張撤銷受詐欺而為之意思表示，並解除系爭買賣契約，復請求被告返還已支付之購地價金 250萬元，於法亦屬無據而不應准許。
三、原告經催告後未履行系爭買賣契約書第 3條履約備證及完稅之約定，且未依第 4條約定由原告貸款代償抵押債務，亦未辦理系爭房地所有權移轉登記義務，是否已經違約？被告得否依第11條規定，經催告後解除買賣契約，並沒收 250萬元訂金？倘為肯定，被告沒收之金額是否過高？得否酌減？酌減數額為何？
（一）按兩造簽訂之系爭買賣契約書第 3條明訂：「買方應支付之各期價款，雙方同意依下列約定…，交付賣方。一、簽約款，新臺幣貳佰伍拾萬元，於簽訂本契約同時支付…。二、備證款，新臺幣併簽約款…，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。三、完稅款…，於土地增值稅、契約稅單核下後，經通知日起__日內支付；同時雙方應依約繳清稅款。四、交屋款，新臺幣貳仟萬元正。有貸款者，依第五條及第六條約定…。」、第 4條：「本買賣標的物原有抵押權設定者，其所擔保之未償債務（包括本金、利息、遲延利息及違約金）依下列約定方式之一處理：買方貸款時：買方依第五條第一款約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。」、第11條第 3項：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償…。」（見卷第7頁反面-第9頁反面
）。
（二）查被告對原告所負之契約債務，並無可歸責於被告之給付不能情事，且被告亦未對原告施用詐術，致原告陷於錯誤而簽訂書面買賣契約，原告不得依據民法第 266條給付不能、同法第92條意思很示不自由等規定解除系爭買賣契約等節，詳如前述，則原告自有按契約約定內容履約之義務。然其經被告以104年7月30日新竹西大路郵局第83號存證信函催告後（見卷第24 -25頁），仍未於期限內履行系爭買賣契約書第3條履約備證及完稅之約定，且未依第4條約定由原告貸款代償抵押債務，亦未辦理系爭房地所有權移轉登記義務，自已構成違約，是被告依據合約第11條規定，於104年8月11日以新竹西大路郵局第90號存證信函（見卷第26 -27頁），聲明解除系爭買賣契約及沒收已付價款充作違約金，自屬合法有據。
（三）惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條規定甚明。該條立法理由謂「約定之違約金額，竟超過損害額，有顯失公平之情形，法院得酌減至相當數額，以保護債務人之利益，而期得公平之結果」。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號裁判參照）。又系爭買賣契約書第11條第 3項就買方違約之處罰金額，係約定：「…賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償…。」，即約定被告對原告違約不履行契約義務部分，得沒收已付價款，且其金額不得逾越房地總價款之15%。
（四）經查，本件買賣標的之價金總額高達 2,500萬元，交易金額非微，原告前已於簽訂書面契約當日交付簽約金 250萬元，相當於約定總價金之10% 。而本院審酌兩造係於甫簽訂系爭買賣契約書之際，即發生本件爭議，斯時尚未辦理房地之所有權移轉登記，並無土地增值稅、所有權移轉及塗銷原抵押權代辦費等費用之產生；加以證人孫宗仁係到庭證稱：被告於98年購入系爭房地後，因景氣不佳，均未順利出租、出售，一直都是空屋，原告係這段期間第一個與被告簽立買賣契約之人等語（見卷第93頁反面）；以及兩造違約情節、目前社會經濟狀況等一切情狀等情，認本件被告所得請求違約金應酌減為以契約總價之5%計算始為允當，而符兩造利益之衡平。從而，原告因未履行契約義務而應賠償予被告之違約金，應為125萬元【計算式：2,500萬元 ×5%＝125萬元】。是以，原告請求被告返還已沒
收之已付價款，於扣除應賠償予被告之違約金 125萬元後，尚得請求被告返還 125萬元，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
（五）至被告雖末抗辯酌減違約金數額之判決，於判決確定前無返還義務，即無遲延責任云云（見卷第102 頁反面）。惟按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。職是，本件原告既得向被告請求返還已付價款 125萬元，而該請求係以支付金錢為標的，給付並無確定期限，故原告就此部分請求自起訴狀繕本送達被告翌日（即104年9月25日）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，即屬有理而應予准許。被告首揭所辯於法未合，不足憑採。
四、綜上，原告之請求應於 125萬元範圍內，為有理由，其又請求自起訴狀繕本送達翌日即104年9月25日起算之遲延利息，亦屬有據，均應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予說明。
據上結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日民事庭 法 官 張百見
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 8 日書記官 蔡玉嬌