臺灣新竹地方法院104年度訴字第835號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 105 年 05 月 18 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第835號原　　　告　陳雅柔
訴訟代理人　劉正穆律師
楊晴文律師
複　代理人　林岫萱律師
被　　　告　許佑菁
訴訟代理人　李吳喜
吳國源律師
被　　　告　易佰家不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　李思民
訴訟代理人　鄧凌雲
曾瑞宏
蔡宗運律師
張仁龍律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年4月27日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國（下同）103年6月17日經被告易佰家不動產仲介經紀有限公司（下稱易佰家公司）之仲介，向被告許佑菁承租門牌號碼為新竹縣竹北市○○○街00號房屋（下稱系爭建物），以作為商號「完美時尚會館」營業場所之用，原告並於兩造簽立房屋租賃契約書之同時，給付仲介費新臺幣（下同）30,000元予被告易佰家公司。爾後，原告除依約給付押租金及租金予被告許佑菁外，更花費 2,345,600元鉅資裝修系爭建物，新竹縣政府終於103年6月30日核准在系爭建物設立「完美時尚會館」在案。
二、詎料，原告嗣後竟於104年7月30日遭新竹縣政府聯合稽查小組以「系爭建物經營商號與原核准竣工圖說不符，違反建築法」為由，裁處60,000元罰鍰並限期改善或補辦手續。原告自此始發現系建物一樓原核定為法定停車空間，劃有二個停車位及防火區，而屬店舖使用（包含一樓及一樓夾層）之面積僅有 8.96坪【計算式：29.65平方公尺/3.31=8.96坪】。經向建築師詢問辦理變更使用之可能，惟獲回覆：法定停車空間僅得作為停車空間使用，不得變更作為他用，故無法辦理使用變更程序等語。
三、而被告許佑菁於出租系爭建物予原告時，已明確知悉原告承租該等建物係為供作店面使用，此由兩造簽立之房屋租賃契約書最末頁，有以手寫書立「其他約定事項第四點：承租方可頂讓店面裝潢，但需同行，租金另議」等字樣即可窺知；且其亦明知系爭建物可供作為店舖使用之面積僅有8.96坪，然卻刻意隱瞞上情，致原告認系爭建物適宜作為店舖使用而向其承租，進而投入鉅資裝潢、購入生財工具，蒙受巨大損害。抑且，由被告許佑菁應原告要求始提供之系爭建物使用執照記載「店舖：1A=29.38㎡,1B=29.65㎡,1C=30.03㎡,1D=30.29㎡,1E=29.90㎡」，亦根本無從得悉可作為店舖使用之面積範圍。故而，原告除得依民法第347條準用同法第359條規定解除本件租賃契約外，更得依民法第227條、第347條準用同法第360條規定，向被告許佑菁請求損害賠償。
四、又原告已於104年9 月10日以竹北光明郵局第533號存證信函終止兩造間之租約契約，被告許佑菁除應賠償裝潢費用2,345,600元、遭處罰鍰60,000元、溢繳租金9,000元予原告外，尚應賠償原告於租賃期間原可按月賺取之盈餘10萬元，爰先就104年9月至同年12月期間之預期利益40萬元為請求。以上合計為2,814,600元，惟先就總金額之六成即1,688,760元為一部請求。
五、另被告易佰家公司乃不動產經紀業管理條例所稱專門從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務之業者，並受有報酬，是其自應對原告與被告許佑菁間就系爭建物所成立之租賃契約負善良管理人注意義務，並應就原告承租之標的物是否符合租賃目的乙節善盡調查之責。熟料，被告易佰家公司對原告承租之標的物一樓為法定停車位，無法作為經營店舖使用此一重要資訊，竟疏未調查，抑或知悉惟刻意隱瞞、未盡告知義務，顯屬不完全給付，亦應對原告負損害賠償責任甚明。
六、綜上，原告基於與被告許佑菁間之租賃關係，請求不完全給付、瑕疵擔保之損害賠償；依原告與被告易佰家公司間之委任、居間法律關係，訴請賠償不完全給付之損害。兩者債務之發生原因雖屬不同，然給付內容同一，為不真正連帶，如被告二人之一對原告為全部或部分給付，另一被告就已給付部分免其給付義務。為此聲明：（一）被告許佑菁應給付原告1,688,760 元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償為止，按年利率百分之五計算之利息。（二）被告易佰家公司應給付原告1,688,760 元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償為止，按年利率百分之五計算之利息。（三）第一、二項中如有任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。（四）訴訟費用由被告負擔。（五）願供擔保請准宣告假執行。
七、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告許佑菁雖辯稱原告係因室內裝潢違犯法規，始遭裁罰，與被告許佑菁無涉云云，惟原告否認之，蓋倘若如其所稱，原告係因室內裝潢違反建築法、建築法室內裝修管理辦法等規定，則主管機關應係以違反建築法第77條之 2規定而依同法第95條之1 予以裁處，始為正確，而非以違反建築法第73條第2項規定而依同法第91 條規定裁罰，足見被告許佑菁此部分所辯無理由。
（二）被告許佑菁雖另辯稱其為系爭建物之第三手買受人，不知得作為店舖使用之面積僅有8.96坪云云，惟原告亦予否認。經查，被告許佑菁於買受系爭建物時即已取得使用執照，惟單就該份使用執照，根本無從得悉其所購入者究為公寓大廈中之何棟房屋及其面積，故可合理推知被告許佑菁斯時應握有原核准竣工圖說等相關資料，而得知悉系爭建物可作為店舖使用之確切範圍；參以被告許佑菁於原告遭新竹縣政府裁罰後，係介紹建築師予伊，並請原告辦理變更使用執照，經建築師調閱相關圖說據以解說後，原告方知實情，由此可徵被告許佑菁對系爭建物得作為店舖使用之面積僅8.96坪乙事，知之甚詳。
貳、被告則以：
一、被告許佑菁部分：
（一）原告係於兩造103年6月17日簽訂系爭建物租賃契約後之103年6月30日，始經核准成立「完美時尚會館」，足證伊根本不知、亦無從知悉原告租賃系爭建物之目的乃為經營該會館之用。再者，被告乃系爭建物之第三手買者，衡諸常情，應不知悉可供店舖使用面積為8.77坪此一事實；況依一般不動產買賣交易常情，買受人除向地政機關申請核閱不動產登記謄本外，並不會另向建築管理機關調閱建築物平面圖，而系爭建物之房屋登記謄本，亦僅揭示「主要用途：商業用」、「一樓面積：83.23 平方公尺」等資訊，且除標示陽臺、雨遮外，並未標示「法定停車空間」、「防火區」；參以被告許佑菁係於契約簽訂後之103年6月23日，旋即提供系爭建物之使用執照予原告，益徵被告許佑菁並無隱匿之情事，且原告早於該日即已知悉系爭建物一樓有停車空間。
（二）依新竹縣政府104年8月14日府工使字第0000000000號違反建築法罰鍰處分書所示說明三：「違法事實：台端於『本縣竹北市○○○街00號2樓』建築物經營『完美時尚SPA會館（完美時尚會館）』，違反建築法第73條第2 項違規使用。本案建物領有本府核發（097）府使字第00116號，依原核准竣工圖說所示地上001 層及夾層使用用途為店舖，現況經營按摩場所與原核准圖說不符，違反建築法第73條第2 項規定擅自變更使用。」等語，足悉原告係因建築物使用方法違反建築法規定，始遭新竹縣政府以違反建築法處以罰鍰，與建物本身無關，而非原告主張之因建築物經營商號與原核定竣工圖說不符遭罰鍰。
（三）系爭建物並無契約第12條所指之部分滅失，而得請求減少租金情形，且無賃物危及承租人或其同居人安全或健康之瑕疵情事，是原告主依據「民法相關事項及租賃契約書第二十條規定」主張終止租約，是否已生終止之效力，有待商榷。事實上，被告許佑菁已按合約第1 條約定，依權狀登記交付原告使用收益系爭建物，且系爭建物之使用類別亦為店鋪，縱使可供店鋪使用之面積為8.77坪，亦可作為經營店面之用，並無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，抑或不完全給付，遑論被告許佑菁從未保證關於系爭建物之法定停車位、防火區等事項。
（四）綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告易佰家公司：
（一）否認原告所述被告易佰家公司知悉原告承租系爭建物係作為店鋪使用，卻隱瞞該建物得作為店鋪使用之面積資訊云云，與事實不符，且原告迄未就此等利己主張舉證以實其說，自應為原告敗訴判決。
（二）關於不動產租賃之仲介業務，仲介業者對於承租人之給付義務，僅在於確認出租人是否對於租賃標的物具有處分權限而得出租予承租人而已，至於承租人於承租後為如何之使用，並非不動產仲介業者可得干涉，否則豈非謂居間人須負「出租人」之責任？是以，原告與被告許佑菁間就系爭建物是否約定為特殊目的之使用，並非被告易佰家公司可事前知悉，且伊業已確認被告許佑菁對系爭建物具有處分權存在，而得出租予原告，是伊之仲介義務於原告與被告許佑菁締結租賃契約時，即已完全履行完畢，並無不完全給付之情事。
（三）原告於103年6月23日取得被告許佑菁所提供之使用執照後，即已知悉系爭建物之空間用途、面積及建築物使用類別等項，則按民法第356條第1、2 項規定，原告自應檢查系爭建物是否合於租賃目的，如認有不合其租賃目的之瑕疵，應即通知被告許佑菁。惟原告非但未為任何通知，反於同年月25日著手進行裝修工程，復又申請營業執照，進而在系爭建物內長期進行營業行為，顯見原告對此絕無疑義，亦即承認系爭建物合於租賃目的，自不得再向被告為任何主張。
（四）依新竹縣政府105年2 月5日府工使字第0000000000號函說明：「五、上開違規場所之原核准使用用途為地上 001層為店鋪（G3）與停車空間，夾層 001層為店鋪（G3），現況為按摩場所（B1）之使用，且未依核定之使用類組使用執照圖說合法使用，爰違反建築法第73條第2 項規定擅自變更使用，應依建築法辦理變更使用執照。」等語，可知原告於承租系爭建物後，罔顧建築法令規範，擅自在建物內隔間經營按摩業，因將場所加以區隔或包廂式為人按摩之場所，屬該舉例表中之B-1 類，導致原告遭新竹縣政府依建築法第73條第2 項裁罰，詎原告竟以自己違法使用租賃物之行為，反指被告易佰家公司有不完全給付之情事，足見其主張毫無理由。
（五）綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、原告於103年6月17日透過被告易佰家公司向被告許佑菁承租系爭建物，雙方並簽立房屋租賃契約書。
二、系爭建物依原核准竣工圖說所示，地上一層使用用途為店舖及停車空間、夾層使用用途為店舖。
三、原告於103年6月30日經新竹縣政府核准於系爭建物設立「完美時尚會館」；嗣於104年9月9日辦理歇業登記完成。
四、新竹縣政府以原告違反建築法第73條第2 項規定，於104年8月14日以府工使字第0000000000號處分書裁處原告罰鍰 6萬元，並限期改善完畢或恢復原狀。
五、原告於104年9月10日寄發存證信函予被告二人，終止第一項之租賃契約。
六、被告許佑菁曾於103年6月23日以手機Line通訊軟體提示系爭建物使用執照予原告。
肆、本件爭點事項整理如下：
原告於104年9月10日以存證信函終止租賃契約，有無理由？若有理由，其請求被告二人各給付1,688,760 元，如其中一被告為給付，另一被告於其給付範圍內免給付義務，有無理由？
伍、法院之判斷：
一、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第423、227條分別定有明文。是以，如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。
二、次按，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第359、354、360 條亦分別著有明文。上開規定依民法第347條規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。
三、另按，兩造簽訂之系爭租約第20條，係約定：「有下列情形之一者，承租人得終止租約：一、房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢。二、有第十二條第一項情形，減少租金無法議定者。三、房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」。又第12條第1 項約明：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致房屋之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」（見卷第15頁正、反面）。
四、查原告主張被告許佑菁於出租系爭建物予原告時，明知原告承租該等建物係為供作經營店舖之用，然其竟刻意隱瞞系爭建物可供作為店舖使用之面積僅有8.96坪此一事實，致原告誤認系爭建物為適宜之租賃標的進而承租，因而蒙受損失云云，固據其提出房屋租賃契約書、商業登記抄本、估價單、新竹縣政府違反建築法罰鍰處分書、使用執照、手機通訊軟體訊息、收款證明等件為憑，惟為被告所否認，則原告自應按民事訴訟法第277 條之規定，就其主張之上開利己事實，負舉證責任。經查：
（一）細觀原告與被告許佑菁所簽訂之房屋租賃契約書其他約定事項記載，其中第4 項以手寫方式註明：「承租方可頂讓店面裝潢，但需同行業，租約另議」等字樣（見卷第18頁），固可證明被告許佑菁於簽訂租約斯時，知悉原告承租系爭建物之目的可能係為供作經營店面使用，惟關於原告係預備作為何種營業場所、預定使用範圍及其營業項目等項，則均付之闕如；參以系爭租約第1 條關於房屋標示備註欄位之記載，亦僅約定「依權狀登記為主」（見卷第14頁），自難依此認定被告許佑菁有承諾系爭建物之全部均符合原告需求效用、使用收益，抑或曾就租賃標的物之全部效用為品質保證等事實存在。
（二）再者，觀之新竹縣政府以105年2月5日府工使字第0000000000 號函檢附之系爭建物使用執照及原核准竣工圖說等件（見卷第148-151頁）所示，可知系爭建物地上1層之使用用途為店舖（G3）與停車空間，夾層1 層為店舖（G3），店舖之面積合計為29.65 平方公尺。而建築物之使用類組G-3 ，係可供一般門診、零售、日常服務之場所，依建築物使用類組及變更使用辦法第2 條附表二所羅列之使用項目舉例，可作為未將場所加以區隔且非包廂式為人按摩之按摩場所、美容院及樓地板面積未達500 平方公尺之店舖、一般零售場所、日常用品零售場所等使用（見卷第73頁），則依原告設立之「完美時尚會館」登記營業項目「一、化粧品批發業。二、瘦身美容業。三、未分類其他服務業。四、許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務。」觀之（見卷第19頁），系爭建物所登記之使用用途顯可供原告經營店面之用，難認被告許佑菁有何不完全給付或交付之租賃物有瑕疵。
（三）至原告所設立之「完美時尚會館」，雖經新竹縣政府以違反建築法第73條第2項規定，而依同法第91條第1項規定裁罰，惟其違反建築法罰鍰處分書之違法事實欄位係載明：「台端於『本縣竹北市○○○街00號2 樓』建築物經營『完美時尚SPA會館（完美時尚會館）』，違反建築法第73
條第2項違規使用。本案建物領有本府核發（097）府使字第00116號，依原核准竣工圖說所示地上001層及夾層使用用途為店舖，現況經營按摩場所與原核准圖說不符，違反建築法第73條第2 項規定擅自變更使用。」等語，有新竹縣政府104年8月14日府工使字第0000000000號違反建築法罰鍰處分書（見卷第21頁）附卷可查；參以新竹縣政府聯合稽查小組於104年6月11日、同年7 月30日所為之稽查現場紀錄表，其營業地點欄位均載明為「竹北市○○○街00號2F」，國際產業發展處之其他欄位則分別記載「現場設有5個房間並從事油壓指壓服務」、「現場2F設有5個房間並從事油壓、指壓」等語（見卷第148、149頁）；另新竹縣政府104年6月25日府工使字第0000000000號函，主旨亦明載：「貴業於『本縣竹北市○○○街00號2 樓』建築物經營『完美時尚 SPA會館』商號，地上第一層（夾層）原使用用途為店舖，現經營按摩場所，違反建築法有關規定…」等語（見卷第147-1 頁）明確，足知原告係因在系爭建物夾層空間，區隔5 個房間作為按摩場所，始遭主管機關裁罰，與系爭建物1 樓空間之使用用途及可作為店舖使用之面積無涉，亦難執此認定被告許佑菁有原告所述之不完全給付或交付之租賃物有瑕疵或未合於約定使用收益狀態情事。
（四）退步言之，縱認被告許佑菁所提供之系爭建物確有瑕疵，惟按買賣契約以外之有償契約準用之民法第356 條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，可知原告於受領租賃物時，具有從速檢查通知之義務。然查，被告許佑菁曾於103年6月23日以手機Line通訊軟體提示系爭建物使用執照予原告，此為兩造所不爭執，復有手機翻拍照片（見卷第66頁）在卷可考，則原告於收受該份文件時，可依備註欄位「店舖：1A=29.38㎡,1B=29.65㎡, 1C=30.03㎡,1D=30.29㎡,1E=29.90 ㎡」之記載（見卷第23頁），得知系爭建物使用用途為店舖之面積係介於29-30 平方公尺間，與建物所有權狀記載之一層面積：83.23平方公尺、一層夾層面積：34.61平方公尺有出入，亦即原告早於斯時即可發現系爭建物有瑕疵，詎其竟未即時通知出租人即被告許佑菁，反而繼續裝修系爭建物，並將之作為「完美時尚會館」之營業場所，係迨至104年8月20日始為通知（見卷第36頁正、反面），顯有怠於通知之情事，揆諸前揭說明，應視為原告已承認所受領之物，至為灼然。
（五）此外，被告許佑菁亦無系爭合約第20條所述之拒絕修繕租賃物、房屋於租賃關係存續中一部滅失而無法議定減少租金、房屋有危及安全或健康之瑕疵，則原告依此主張終止租約，亦屬無理。
（六）綜上，被告許佑菁既已依債之本旨為給付，且交付之租賃物無瑕疵或缺少保證之品質，則原告本於與被告許佑菁間之租賃關係，按民法第347條準用同法第359條之規定解除系爭租約，抑或依系爭合約第20條約定終止租約，併依民法第227條、第347條準用同法第360 條規定請求被告許佑菁賠償損害1,688,760元，均無理由，不應准許。
五、末按，「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」、「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之」，民法第565、567、535 條分別定有明文。本件原告主張被告易佰家公司疏未調查，抑或刻意隱瞞系爭建物1 樓之使用用途為法定停車位此一重要資訊，屬不完全給付云云，惟為被告易佰家公司所否認。而查，觀之兩造簽訂之系爭租賃契約第1 條，其房屋標示欄位僅羅列「所有權人」、「門牌號碼」、「建築物完成日期」、「租賃範圍」、「面積」、「建號」、「權利範圍」、「有無設定抵押權、查封登記或其他物權之設定」、「有無租賃或占用之情形」、「備註」等項（見卷第14頁），並未包含應檢附系爭建物原核准竣工圖說或使用執照，且未載明原告承租系爭建物之實際用途，自難因此苛求被告易佰家公司應主動調閱相關文件以為報告。況查，系爭建物1層除規劃為停車空間外，尚有使用類組為G-3之店舖，夾層1 層亦為相同類組之店舖，可供作一般門診、零售、日常服務之場所等事實，業如前述，則系爭建物所登記之使用用途既可供原告經營店面使用，益徵被告易佰家公司應無不完全給付之情事。原告此部分主張亦屬無據，不足採信。
六、從而，原告以其與被告許佑菁間之租賃關係，請求不完全給付、瑕疵擔保之損害賠償1,688,760 元；以其與被告易佰家公司間之委任、居間法律關係，請求賠償不完全給付之損害1,688,760 元，及均自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息，倘如有任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務，為無理由，應予駁回。又原告之訴既不應准許，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 18 日民事庭 法 官 張百見
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 19 日書記官 蔡玉嬌