臺灣新竹地方法院 - 105年度消字第1號（回復原狀等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　　105年度消字第1號原　　　告　余陳嘉訴訟代理人　林鈺雄律師李典穎律師被　　　告　富旺國際開發股份有限公司法定代理人　林正雄訴訟代理人　邱英豪律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國105年4月11日辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國103年4月11日與被告簽立房屋土地預定買賣合約書，由原告向被告購買坐落新竹縣湖口鄉○○段000000地號土地上由被告興建之預售屋建案「富裔」A11系爭房地，總價款為新臺幣（下同）1,482萬元，原告於簽約後已陸續給付第1期至第9期合計326萬元之價款。被告上開建案銷售期間之廣告一再標榜「金店面＋9套房」或「1店9 套房」，原告深受該廣告吸引，誤以為購買該4層樓透天厝之1樓可做為店面使用，日後房地增值之空間極大，遂決定簽約購買。詎被告於104年9月10日完工取得之使用執照上，其中地上1層之用途竟記載為停車空間，與被告銷售廣告所標示可為店面使用之性質完全不同，為此原告即於104年12 月2日向新竹縣政府建管科函詢系爭房屋之地上1樓可否申請變更用途為「店舖」，嗣該府於104年12月24日以府工使字第1040198849號函覆稱：系爭建案土地地號位處湖口鄉竹九自辦農村社區重劃區內，該區建築物依開發計畫書限作為「農村住宅」使用等語，自始即不可作為店舖使用，原告始知受騙。按消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。系爭房屋土地預訂買賣合約書第15條第4款、第16條第1款亦約定，乙方（即被告）應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖，為契約之一部分。乙方違反第7條、第8條第1、2款及第15條第1、4款規定者，甲方（即原告）得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款15%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。系爭建案之銷售廣告既標榜1樓可作為店面使用，則1樓可為店面之使用性質，依消費者保護法第22條及系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款規定，即構成契約內容之一部分，被告於契約成立後，應確實履行。茲系爭房屋1樓依法僅限作為農村住宅使用，嗣後亦不可能變更用途作為店舖使用，被告刻意隱瞞建物1樓之使用性質而為廣告，自屬可歸責，顯已構成民法之不完全給付，且屬無法補正，應已違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4項約定。又按得以辦理商業登記並非即代表得以合法作為經營營利事業處所而開設店面，此觀新竹縣政府105年2月4日府產商字第1050018407號函覆內容「商業登記法規定登記之所在地係商業法律關係之準據點，為商業之主事務所，尚非指營業行為發生之營業場所..是以，核准商業登記，與土地及建物是否合法使用係屬二事，商業實際經營業務之營業場所應符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定，違反者，應受上開法令之處罰」可知；且新竹縣政府105年3月28日府工使字第1050034504號亦明確函覆「竹九自辦農村社區重劃區依開發計畫書內容乙種建築僅容許作為農村住宅使用，不得作為店鋪使用」，故本件系爭房屋確實無法合法作為經營營利事業處所而開設店面或店鋪使用，被告應已違反本件系爭房屋土地預定買賣合約書內容。原告業於105年1月7日以桃園中路郵局第31號存證信函，依系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1款約定，向被告為解除契約之意思表示，爰依民法第259條第1項第1款規定及系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1款約定請求被告返還已受領之價金326萬元及賠償房地總價款15%之違約金2,223,000元，合計5,483,000元。並聲明：㈠被告應給付原告5,483,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地係依據新竹縣湖口鄉竹九自辦農村社區土地重劃區開發計畫案，經新竹縣政府依區域計畫法許可開發，並依核定開發計畫內容變更為乙種建築用地。依系爭房屋土地預定買賣合約書第1條第1項約定，兩造所買賣之土地使用分區及使用地類別為「鄉村區乙種建築用地」，被告並非出售商業區之房地予原告，且依非都市土地使用管制規則第6條規定，「乙種建築用地」本得作為日用品零售及服務設施（其免經申請許可使用細目包括：1.零售設施、2.批發設施、3.倉儲設施及4.營業及辦公處所等）之用，系爭房屋雖登載為H2類組之住宅，惟依法免辦理變更使用執照即可作為店舖使用，亦可辦理商業登記，是系爭房地確實可作為開設店面營業之處所。被告雖曾於廣告中有以「1店9套房」為廣告內容，然從未保證系爭土地可以變更使用分區、使用地類別，兩造簽立房屋土地預定買賣合約書時，系爭房地之使用執照根本尚未核發，被告自無從隱瞞系爭房屋使用用途，且系爭房屋土地預定買賣契約書第1條第2項亦未保證系爭房屋可以變更使用用途，則原告以其向新竹縣政府申請變更用途為店鋪之函覆作為被告有不完全給付之債務不履行情事，並無理由。另系爭房地雖依據新竹縣湖口鄉竹九自辦農村社區土地重劃區開發計畫而預定作為「農村住宅」使用，惟「農村住宅」並非屬「非都市土地使用管制規則」中所規範乙種建築用地之容許使用項目及許可使用細目之一，現行相關土地使用管制法規亦無有關「農村住宅」之法律上定義，應無從以「農村住宅」作為限制「乙種建築用地」之使用項目。再者，依據新竹縣湖口鄉竹九自辦農村社區土地重劃區開發計畫，其中並無限制重劃區內「乙種建築用地」之使用項目，故其容許使用項目應依非都市土地使用管制規則中有關乙種建築用地規定辦理。何況，就新竹縣政府函覆原告內容以觀，並無限制系爭房地不得作為營業之用、不得辦理工商登記（開設店面）等語，僅重申系爭自辦重劃計畫是規劃系爭土地作為農業住宅使用之目的而已，原告以此主張被告有不完全給付之債務不履行情事，顯屬無據。退步言之，本件縱有新竹縣政府依其行政裁量權限制系爭土地使用之情事，則該裁量造成本件契約有給付不能之情事者，應屬嗣後客觀給付不能之情形，因不可歸責雙方，自無請求被告賠償之理。綜上，所謂「店面」應係指可供作營業使用之處所，系爭房屋使用用途縱未經變更亦可開設店鋪，供作營業使用之處所，是被告所給付內容符合於銷售期間所刊登之廣告，並無不完全給付或違約等情事。爰答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。三、本院判斷之理由：（一）兩造間不爭執之事實：參照兩造之主張及抗辯，經本院整理可認為下列應屬兩造間不爭執之事實。㈠兩造於103年4月11日簽立房屋土地預定買賣合約書，由原告向被告購買坐落新竹縣湖口鄉○○段000000地號土地上由被告興建之預售屋建案「富裔」A11系爭房地，買賣總價款為1,482萬元，原告已依約給付第1期至第9期款共326萬元。㈡被告於建案銷售期間曾廣告系爭房地為「金店面＋9套房」或「1店9套房」，依消費者保護法第22條及系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款約定，該廣告構成契約之一部分。㈢被告於104年9月10日取得系爭房地使用執照，依使用執照所登載，系爭房地地上1層用途為「H2住宅、停車空間」。㈣原告以被告違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4 款約定，於105年1月7日以桃園中路郵局第31號存證信函，依系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1款約定，向被告為解除契約之意思表示。㈤新竹縣政府104年12月24日府工使字第1040198849號函示：本案查詢之建築物坐落於新竹縣湖口鄉○○段0000000 ○0000000地號（共計40戶）..使用分區為湖口鄉竹九自辦農村土地重劃區之鄉村區乙種建築用地..位處湖口鄉竹九自辦農村社區重劃區內，該區建築物依開發計劃書限作為「農村住宅」使用。㈥新竹縣政府105年2月4日府產商字第1050018407號函示：依據經濟部97年4月11日經商字第09702038820號函，商業登記法規定登記之所在地係商業法律關係之準據點，為商業之主事務所，尚非指營業行為發生之營業場所；又依據商業登記申請辦法第5條第1項規定商業申請設立登記應檢具第1款至第4款等應備文件（按即申請書、負責人之身分證明文件、資本額證明文件、所在地之建物所有權狀..所有權人同意書），經主管機關審核後核准登記。是以，核准商業登記，與土地及建物是否合法使用係屬二事，商業實際經營業務之營業場所應符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定，違反者，應受上開法令之處罰。㈦新竹縣政府105年3月28日府工使字第1050034504號函示：農村社區土地重劃係為促進農村社區土地合理利用及改善生活環境，與一般住宅社區開發目的不同，於非都市土地開發審議作業規範亦針對農村社區土地規劃案有不同之規定。故重劃區重劃後各用地使用依其計劃內容規定辦理，未有規劃事項則依據「非都市土地使用管制規則」規定辦理。竹九自辦農村社區重劃區依開發計畫書內容乙種建築僅容許作為農村住宅使用，不得作為店鋪使用，應依其計劃內容規定辦理。（二）兩造間爭點：參照兩造之主張及抗辯，本院認兩造間主要之爭執要點如下。㈠被告所為之「金店面＋9套房」或「1店9套房」廣告內容真意為何？㈡被告是否違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款之約定？原告依系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1 款之約定解除兩造間系爭房屋土地預定買賣契約，有無理由？（三）得心證之理由：㈠被告所為之「金店面＋9套房」或「1店9套房」廣告內容真意： ⑴按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消費者保護法第22條定有明文。又乙方（即被告）應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品..為契約之一部分。兩造所簽訂之系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款亦載有明文。被告於系爭房地建案銷售期間確以廣告宣傳系爭房地建案「金店面＋9套房」或「1店9套房」，有原告提出之系爭房屋土地預定買賣契約、銷售廣告影本在卷為憑（參原證1 、3），復為被告所不爭執，自堪認被告就系爭房地商品所為「金店面＋9套房」或「1店9套房」之廣告，確已構成兩造間契約之內容。 ⑵第按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。（最高法院39年上字第1053號、19年上字第453號判例要旨參照）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。（最高法院99年台上字第1421號判決要旨參照）。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。（最高法院99年台上字第286號判決要旨參照）。本件係屬預售屋之買賣..探求當事人之真意，則須參酌買賣當時之交易習慣。（最高法院87年台上字第2718號判決要旨參照）。據此，企業經營者所為廣告內容固為契約之一部分，已如前述。惟廣告內容究係企業經營者為廣招徠消費者與之締約之單方行為，本質上即具有要約作為契約內容之意，為維護誠實信用交易秩序，乃依法擬制為契約之內容，以拘束企業經營者確保廣告內容之真實，並受廣告內容之拘束，而應依廣告內容履行之義務。而廣告內容之意義為何，倘由廣告內容尚不足以明確表示當事人之真意，而尚有別事探求之可能者，如買賣雙方就其真意有爭執時，自應探求當事人為廣告時之真意，而不能拘泥於廣告內容片語隻字任為推解。從而，本件係屬預售屋之買賣，被告所為之廣告固已構成兩造間契約之內容，惟被告所為之廣告，倘尚不足以由廣告內容即明確表示被告之真意，而兩造就該廣告之真意又有爭執時，即有探求被告廣告內容真意之必要，而此真意之探求，自須參酌廣告全部內容、買賣當時交易上之習慣、經濟目的、一般社會之理性客觀認知及兩造所欲使該意思表示發生之法律效果及對兩造之權利義務是否符合公平正義而為探求，而本於經驗法則及誠信原則作為判斷之基礎。 ⑶查被告於系爭房地建案銷售期間固確曾為「金店面＋9套房」或「1店9套房」之廣告，然依一般社會經驗之理性客觀認知、預售屋交易之習慣及兩造之經濟目的、所欲使該廣告內容發生之法律效果判斷，所謂「金店面」、「店」、「套房」，無非均係在著重建物可作為店面或便於出租使用之經濟價值性質，此綜觀廣告全部內容略為「超越定存11倍..明新科大.金店面＋9套房」、「1店9套房，最佳投資理財標的..年收租60萬」、「唯一、市心..明新科大旁聰明第一選、新豐市中心站前商圈..面寬7米3，1店9套房年租金72萬元，保值增值加值，明新科大、新竹工業園區兩大租屋潮來襲」，尤更堪認定，且原告亦不否被告銷售廣告所標示係可為店面使用之性質，顯然被告上開所為廣告內容之真意乃係在於建物可作為店面或套房出租使用之經濟價值，而非指建物使用執照登記之使用用途。更何況，建物使用執照登記之使用用途並無所謂之「金店面」、「店」、「套房」；所謂「金店面」、「店」、「套房」，一般人一眼望之即知均係一般之社會慣常通用語，目的在強調經濟價值，原告亦自承因深受該廣告吸引，而認為購買系爭房地可做為店面使用，日後房地增值之空間極大等情，尤足證原告更無不知之理。因此，縱單純由該廣告內容「金店面」、「店」、「套房」或「金店面＋9套房」或「1店9套房」等文字觀察，核諸一般社會經驗法則，確實難與建物使用執照之法定使用用途登記有所連結之聯想，自難認被告所為「金店面＋9套房」或「1店9套房」廣告之真意係指建物使用執照登記之使用用途，更難認被告有何刻意隱瞞系爭房地1樓之使用性質可言。原告將被告廣告內容「金店面＋9套房」、「1店9套房」所指之「金店面」、「店」解釋為建物使用執照登記之使用用途「店舖」，顯係刻意曲解，有違誠信。 ⑷揆諸上開認定，被告所為「金店面＋9套房」、「1店9套房」之廣告，核係在表示系爭房地可供作店面營業使用或出租，而非指可於建物使用執照使用用途登記為「店舖」，已堪足認定。㈡原告主張被告違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款之約定，原告得依系爭房屋土地預定買賣合約書第16 條第1款之約定解除兩造間系爭房屋土地預定買賣契約，為無理由： ⑴被告就系爭房地所為「金店面＋9套房」或「1店9套房」之廣告，確已構成兩造間契約之內容，然經探求上開廣告內容，該廣告內容之真意係在表示系爭房地可供作店面營業使用或出租，而非指可於建物使用執照使用用途登記為「店舖」，已如上述。而系爭建物坐落之土地使用分區為湖口鄉竹九自辦農村土地重劃區之鄉村區乙種建築用地，係屬湖口鄉竹九自辦農村社區重劃區，該竹九自辦農村社區重劃區依開發計畫書內容乙種建築僅容許作為農村住宅使用，不得作為店鋪使用，固有新竹縣政府104年12月24 日府工使字第1040198849號、105年3月28日府工使字第1050034504號函示可稽。然商業登記法規定登記之所在地係商業法律關係之準據點，為商業之主事務所，尚非指營業行為發生之營業場所。依商業登記申請辦法第5條第1項規定，商業申請設立登記應檢具第1款至第4款之申請書、負責人身分證明文件、資本額證明文件、所在地建物所有權狀..所有權人同意書等應備文件，經主管機關審核後即應核准登記。而核准商業登記，與土地及建物是否合法使用係屬二事，商業實際經營業務之營業場所應符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定，違反者，應受上開法令之處罰，亦有新竹縣政府105年2月4日府產商字第1050018407號函示可參。顯然系爭房地確可依法登記做為商業之主事務所，已屬無疑。至系爭房地是否可為商業實際經營業務之營業場所，則應視各別之營業是否符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定而定，非謂系爭房地地上1層用途登記為「H2住宅、停車空間」，即定非不得做為實際經營業務之營業場所。況所稱商業，係指以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業。商業除第5條規定外，非經商業所在地主管機關登記，不得成立。商業登記法第3條、第4條定有明文。是攤販；家庭農、林、漁、牧業者；家庭手工業者；民宿經營者；每月銷售額未達營業稅起徵點者之小規模商業，即得免為商業申請登記而成立。據此，系爭房地縱限作為「農村住宅」使用，然如做為攤販；家庭農、林、漁、牧業者；家庭手工業者；民宿經營者；每月銷售額未達營業稅起徵點者之小規模商業，亦尚得免為商業申請登記即可成立。從而，系爭房地確實係可供作店面營業使用，亦足堪以認定。 ⑵揆諸上開認定，被告固就系爭房地為「金店面＋9套房」或「1店9套房」之廣告，惟該廣告內容之真意係在表示系爭房地可供作店面營業使用或出租，且系爭房地亦確實可依法登記做為商業之主事務所，亦可視所實際經營之業務是否符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定，而作為實際經營業務之營業場所，甚至如做為攤販；家庭農、林、漁、牧業者；家庭手工業者；民宿經營者；每月銷售額未達營業稅起徵點者之小規模商業，亦尚得免為商業申請登記即可成立經營商業，顯然被告就系爭房地為「金店面＋9套房」或「1店9套房」之廣告，即無何違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款所指「乙方應確保廣告內容之真實」之約定，亦難認構成不完全給付。 ⑶據此，被告既無違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款之約定，亦不構成不完全給付，則原告主張被告違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款之約定，原告得依系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1款之約定解除兩造間系爭房屋土地預定買賣契約，並於105年1月7 日以桃園中路郵局第31號存證信函，向被告為解除契約之意思表示，即屬無據，不生契約解除之效力。（三）綜上，被告就系爭房地所為「金店面＋9套房」或「1店9 套房」之廣告，固確構成兩造間契約之內容，然該廣告內容之真意係在表示系爭房地可供作店面營業使用或出租，而非指可於建物使用執照使用用途登記為「店舖」，原告將被告廣告內容所指之「金店面」、「店」解釋為建物使用執照登記之使用用途「店舖」，自不足採，故縱系爭房屋使用執照地上1樓使用用途無法變更為「店舖」，亦難認被告有何違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4 款之約定，而構成不完全給付；況系爭房地確實係可供作店面營業使用，亦尚與該廣告內容之真意相符，尤難認被告有何違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款之約定，而構成不完全給付。據此，原告主張被告違反系爭房屋土地預定買賣合約書第15條第4款之約定，構成不完全給付，而依系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1款之約定，解除兩造間系爭房屋土地預定買賣契約，自屬無據。從而，原告以兩造間系爭房屋土地預定買賣契約業經原告解除，而依民法第259條第1項第1款規定及系爭房屋土地預定買賣合約書第16條第1款約定之買賣契約法律關係，請求被告返還已受領之價金326萬元及賠償房地總價款15%之違約金2,223,000元，合計共5,483,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按利息5%計算之利息，即非有據，為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 105 年 4 月 29 日民事第二庭法官汪銘欽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 4 月 29 日書記官游意婷

臺灣新竹地方法院105年度消字第1號

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