臺灣新竹地方法院105年度訴字第943號

臺灣新竹地方法院民事判決　105年度訴字第943號

原告

李成河

原告

田碧瑜

原告

劉立民

原告

田曉萍

原告

陳美蓉

原告

吳龍騰

共同訴訟代理人

葉天昱律師

被告

沈永勝

被告

郭鄭麗貞

被告

郭敏美

被告

彭尚文

共同訴訟代理人

王彩又律師

共同訴訟代理人

蔡麗雯律師

複代理人

古旻書律師

被告

地樺營造事業股份有限公司

法定代理人

趙素堅

訴訟代理人

吳意淳律師

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年4 月5 日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）坐落新竹巿雅溪段294 地號土地（下稱雅溪段294 地號）為原告李成河、田碧瑜、劉立民、田曉萍、陳美蓉、吳龍騰、被告沈永勝、郭鄭麗貞、郭敏美、彭尚文、地樺營造事業股份有限公司（下稱地樺營造公司）共有，原告李成河權利範圍為747/1530、原告田碧瑜、劉立民、田曉萍、陳美蓉、吳龍騰權利範圍為各18/1530 、被告沈永勝權利範圍為123/1530、郭鄭麗貞權利範圍為47/1530 、郭敏美權利範圍為47/1530 、地樺營造公司權利範圍為344/1530、彭尚文權利範圍為132/ 1530 。前開土地既無因物之使用目的不能分割之情形，為此爰依民法第823 條第1 項、第824條第2項規定，請求分割共有物。

（二）雖被告主張原共有人與第三人就雅溪段294地號土地與第三人訂立之使用借貸契約，雅溪段294 地號土地因物之使用目的不能，有不能分割之情形，惟查：

⒈原告李成河並未承受前揭借用契約，原告李成河於受讓前開土地前固知悉土地上設有網球場，但不知該網球場之設置究有無法律上之權源。

⒉司法院大法官第349 號解釋關於共有土地繼受人，於受讓人知悉有分管契約或可得而知之情形時，受該內部關係契約之拘束闡述，為內部關係拘束，至於共有人對外關係契約，則不在前揭解釋之範圍。而被告提出使用同意書及公證書僅就配水池用地60平方公尺範圍土地，縱被告主張有民法第425 條第1 項適用，亦僅及於前開用地，而不及於其他土地。

⒊坐落雅溪段294 地號土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，為農業發展條例第3 條第11款規定之耕地，依法僅得作農業使用。惟雅溪段294 地號土地上現鋪設水泥球場，並未作農業使用，違反農業發展條例，依農業展條例第69條規定既應受相關罰則之處分，縱原地主間曾有簽訂使用借貸之債權契約，依民法第71條規定亦應認為無效。且新竹巿政府於105 年8 月10日以府產農字第1050116536號函通知全體土地共有人：「本案經現場會勘，現況為舖設水泥球場及做公園設施，未作農業使用，請於文到30日內予以改善恢復原狀並作農業使用。」，新竹巿政府既已函令全體土地共有人恢復原狀並作農業使用，雅溪段294 地號土地已不得續行作為網球場使用，亦應認原借用契約目的已完成。

⒋雅溪段249 地號土地上網球場長年失修且未妥善管理維護，與界標、界牆、區分所有物之共有基地、共有通路屬性不同，亦無共有物繼續供他物之利用，而為其物之利用所不可或缺，或為一權利之行使所不可或缺者，則前開土地上已廢棄之網球場非民法第823 條第1 項所謂因物之使用目的不能分割之情形。

⒌而雅溪段294 地號土地共有人合計有11人，原告6 人共有應有部分合計837/1530已超過半數，而原告業已依土地法第34條之1 決議「變更294 地號土地為非公用，由共有人管理之」，並分別通知其餘共有人及副知草湖山莊管理委員會。據上，原告等已依法變更原共有人之違法利用即非供農業使用契約，雅溪段294 地號土地現已無因使用目的不能分割之情形。

⒍雅溪段294 地號土地遭新竹巿政府於105 年8 月10日以府農字第1050116536號函通知全體土地共有人限期拆除網球場回復農業使用，致土地共有人均負有拆除網球場回復農業使用之義務，此顯非貸與人可預知之情況，依民法第472 條第1 款規定，貸與人得終止契約。

⒎訴外人草湖山莊已十餘年未使用網球場且怠於管理致生欠缺水土保持作為而危害公共安全情事，依民法第472 條第3 款規定（因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者），貸與人亦得終止契約。

（四）又雅溪段294 地號土地依使用目的既非不能分割，又未訂有不分割之期限，則原告訴請分割共有物，難謂有何權利濫用。茲雅溪段294 地號土地上目前設有如附圖所示蓄水池、觀音柱像、連接社區之戶外梯、步道、球場、排水溝，為兼顧被告等對社區之借用承諾，原告僅請求將「已廢棄之網球場含附連設置之水溝、畸零地（即編號G ）及連接點H-I-J-K-H 面積合計792.22平方公尺之土地」分割出來由原告取得並維持共有關係，前開分割方法顯未破壞部分土地使用情形不能分割之現況，尚屬合理可行。

（五）為此，原告等本於共有物分割請求權，請求裁判分割兩造所共有之294 地號土地等語。並於本院聲明：兩造共有坐落雅溪段294 地號、面積1,448.15平方公尺土地，准予分割。

二、被告沈永勝、郭鄭麗貞、郭敏美、彭尚文則以：

（一）雅溪段294 地號土地重測前為青草湖段964-234 地號土地，而青草湖段964-234 地號土地係分割自青草湖段964-55地號土地，而青草湖段964-55地號土地原所有權人於72年間提供包括青草湖段964-55地號土地及其他土地共8 筆，與訴外人地樺建設事業股份有限公司（下稱地樺建設公司）訂立合建契約書，興建草湖山莊社區。依合建契約約定除原所有權人及地樺建設公司各自分得部分房屋及坐落基地外，並將部分土地提供作為網球場、警衛室、道路等公共設施用地供社區住戶無償使用。如附圖所示網球場、水塔、觀音像位置即在雅溪段294 地號土地上。雅溪段294地號土地實為草湖山莊社區之公共設施用地，且確已為建商即訴外人地樺建設公司建造網球場、水塔、觀音像，更提供臺灣省自來水股份有限公司興建配水池，使用狀況確為草湖山莊社區之公共設施用地，土地共有人不得請求分割。

（二）原告雖主張雅溪段294 地號土地之使用違反區域計畫法第15條第1 項暨非都市土地使用管制規則第6 條規定，因此就前開土地所成立之使用借貸關係係屬無效等語。惟區域計畫法第15條第1 項暨非都市土地使用管制規則第6 條規定之性質與土地法第82條規定係屬相同，上開規定應僅係取締規定，而非效力規定。縱雅溪段294 地號土地之使用有違反上開規定之情形，亦僅主管機關得予以科罰或取締，對於民事法律行為並無直接強制或禁止之效力，原告逕謂雅溪段294 地號土地之使用違反區域計畫法第15條第1項暨非都市土地使用管制規則第6 條規定，即謂就雅溪段294 地號土地所成立之使用借貸關係係屬無效，自屬無據。

（三）又訴外人地樺建設公司於72年10月1 日與雅溪段294 地號土地原土地所有權人訂立合建契約書，當時即已約定將雅溪段294 地號土地作為草湖山莊社區公共設施用地供社區住戶無償使用，嗣於73年間陸續完成社區興建，並至遲於73年9 月23日前即已將雅溪段294 地號土地一部分做為公共設施用地─網球場、籃球場使用，而新竹市非都市土地係於73年10月15日編定，應不適用非都市土地使用管制規則第6 條之規定，亦無農業發展條例第69條第1 項規定之適用。

（四）原告提起本件分割共有物之訴亦有權利濫用並有違誠信原則之情事：雅溪段294 地號土地依當初原所有權人與建商間合建契約書，維持共有作為草湖山莊公共設施用地已有數十年，原告李成河明知294 地號土地經其前手提供草湖山莊社區作為公共設施用地建置網球場、水塔等，以提供住戶使用，詎其竟於買受雅溪段294 地號土地應有部分後，先以贈與為原因將應有部分移轉予一干親友，並以多數決方式，主張終止使用借貸關係後並行使物上請求權，要求草湖山莊公寓大廈管理委員會將網球場拆除（本院105 年度竹簡調字第285 號），再據以起訴請求分割共有物，將本屬社區住戶共享的土地，作為私用，嚴重損害草湖山莊社區全體住戶權益，實屬權利濫用並有違誠信原則。

（五）綜上所述，原告請求為無理由等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。

三、被告地樺營造公司則以：

（一）訴外人地樺建設公司於72年10月1 日與訴外人鄭潤祥等15名地主合作興建草湖山莊別墅社區（下稱草湖山莊），約定由訴外人鄭潤祥等15名地主提供重測分割前新竹市青草湖段964-38、55、60、61、63、64、65及480 地號（下稱青草湖段964-38、55、60、61、63、64、65、480 地號）土地與訴外人地樺建設公司合作興建房屋，訴外人地樺建設公司後依上開合建契約書第5 條第2 款：「雙方同意公共設施之網球場及警衛室土地，甲方過戶予乙方壹佰坪之所有權」之約定，取得雅溪段294 地號土地（雅溪段294地號土地分割自青草湖段964-55地號土地）共有所有權。

（二）嗣訴外人地樺建設公司於73年10月3 日將該土地出賣並移轉所有權登記予被告地樺營造公司，由被告地樺營造公司承受訴外人地樺建設公司與草湖山莊社區關於雅溪段294地號土地作為公共設施網球場之使用借貸關係。被告地樺營造公司既承受訴外人地樺建設公司與草湖山莊社區關於雅溪段294 地號土地作為公共設施之網球場之使用借貸關係，則被告地樺營造公司與其他共有人就雅溪段294 地號土地應有作為公共設施之網球場等之管理協議存在。亦即雅溪段294 地號土地有民法第823 條第1 項規定，因物之使用目的不能分割之情事。

（三）按新竹市非都市土地係於73年10月15日編定，則雅溪段294 地號土地係於73年10月15日方編定為山坡地保育區農牧用地，惟該地於73年9 月23日之前已作為草湖山莊公共設施之網球場使用，應不適用非都市土地使用管制規則第6條之規定，自亦無農業發展條例第69條第1 項規定及區域計畫法第15條第1 項規定之適用等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張坐落雅溪段294 地號土地為原告李成河、田碧瑜、劉立民、田曉萍、陳美蓉、吳龍騰、被告沈永勝、郭鄭麗貞、郭敏美、彭尚文、地樺營造事業股份有限公司（下稱地樺營造公司）共有，原告李成河權利範圍為747/1530、原告田碧瑜、劉立民、田曉萍、陳美蓉、吳龍騰權利範圍為各18/1530 、被告沈永勝權利範圍為123/1530、郭鄭麗貞權利範圍為47/1530 、郭敏美權利範圍為47/1530 、地樺營造公司權利範圍為344/1530、彭尚文權利範圍為132/ 1530 之事實有土地登記謄本在卷可稽。是本件本院所應審究者為：坐落雅溪段294 地號土地是否有因物之使用目的不能分割情形？經查：

（一）訴外人鄭潤祥、許歐罔、李世程、鄭炯心、郭鄭麗貞、郭敏美、楊秀蘭、張春美、卓尊村、陳鴻書、李鄭甘妹、沈永勝、洪瑞芳、林桂蘭、卓遵煌於72年10月1 日提供所有坐落青草湖段964-38、964-55、964-60、964-61、964-63、964-64、964-65、480 地號土地與訴外人地樺建設公司合建，其中約定公共設施之網球場及警衛室土地，前開土地所有權人並應將公共設施用地其中100 坪過戶予訴外人地樺建設公司之事實，有合建契約書及後附之附圖（見本院卷一第53-58頁）在卷可憑。

（二）嗣草湖段964-55地號與同段964-60、964-61、964-65地號土地於72年10月21日合併，並分割出同段964-149 至964-234地號土地，草湖段964-234 地號土地重測後為雅溪段294 地號土地之事實，亦有本院調閱96年度訴字第417 號（下稱96訴第417號卷）返還無權占有土地事件卷附之土地登記簿謄本、土地登記謄本（見本院96訴第417號卷二第294-301頁、本院卷一第13頁）附卷可憑。

（三）又比對合建契約書後附之附圖及重測後之地籍圖謄本（見本院卷第9 頁）所示，合建契約書第5 條第2 款所稱公共設施用地即為重測後之雅溪段294 地號土地。嗣訴外人地樺建設公司與前開地主合建草湖山莊興建完成，於分割建築基地時，前開地主將房屋所占基地分割出來並過戶與各戶買主單獨所有，雅溪段294 號土地則由建商地樺建設公司與原地主保持共有之關係，將雅溪段294 地號土地包括網球場交予草湖山莊社區住戶使用，並由草湖山莊公寓大廈管理委員會負責管理、維護。於73年間訴外人地樺建設公司將其持分移轉予其關係企業即被告地樺營造公司（兩家公司負責人同為趙素堅），後因於82年間草湖山莊為申請自來水，遂由被告地樺營造公司出具土地使用權同意書，同意雅溪段294 地號土地鋼筋水泥造配水池及用地土地60平方公尺供臺灣省自來水股份有限公司無限期無償使用之事實，亦有土地使用權同意書、土地所有權狀、配水池用地位置圖、認證書、圓環郵局333 號存證信函（見本院卷一第99-102頁、第113-114頁）在卷可按。足見訴外人鄭潤祥、許歐罔、李世程、鄭炯心、郭鄭麗貞、郭敏美、楊秀蘭、張春美、卓尊村、陳鴻書、李鄭甘妹、沈永勝、洪瑞芳、林桂蘭、卓遵煌、訴外人地樺建設公司，於72、73年間將雅溪段249地號土地無償提供予草湖山莊住戶作為公共設施使用。事後被告地樺營造事業股份有限公司向訴外人地樺建設公司購買前開土地應有部分時亦知悉並且同意。

（四）按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文。次按依司法院大法官釋字第349 號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依此為反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第148 條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院90年度台上字第1060號判決意旨參照）。

（五）原告李成河於本院自承位於草湖山莊社區356 建號房屋原為原告於79年間所購買，原告為山莊住戶，79年迄今已居住20幾年，伊住進去時雅溪段294 地號土地已經有籃球場、水塔、觀音像等語，足見原告李成河對於雅溪段249 地號土地係供草湖山莊社區住戶作為公共設施用地知之甚詳。則原告於103年5 月5 日向訴外人鄭光廷、鍾宜緻；於103 年7 月22日向訴外人李世程、楊秀蘭；於103 年7 月24日向訴外人李鄭甘妹、張春美、陳鴻書；於103 年9 月22日向訴外人鄭潤祥、許瓊文；於104 年3 月6 日向訴外人林桂蘭購買雅溪段294 地號土地應有部分時，已知悉草湖山莊社區住戶占有使用前開土地作為球場、觀音像、步道、水塔等公共設施多年，已有可得知悉其占有狀態之公示性，全體社區住戶應係有取得前開土地原所有權人同意而得占有使用土地，則訴外人地樺建設公司及前開土地原所有權人與草湖山莊社區住戶間就前開土地訂有使用借貸契約，約定前開土地供為社區公共設施無償使用，惟原告猶仍受讓前開土地應有部分，則依上說明，原告李成河即應受地樺建設公司及前開土地原所有權人原訂使用借貸契約之拘束。

（六）雖原告李成河將其向訴外人李世程、楊秀蘭、李鄭甘妹、張春美、陳鴻書、鄭潤祥、許瓊文、林桂蘭取得雅溪段294 地號土地應有部分後，附將部分所有權利贈與其餘原告田碧瑜、劉立民、田曉萍、陳美蓉、吳龍騰。然其中原告田碧瑜為原告李成河配偶，原告田曉萍、田碧瑜為姊妹、田曉萍與原告劉立民為夫妻，4 人均住在草湖山莊社區，亦經原告李成河陳述在卷。則原告田碧瑜、劉立民、田曉萍對於訴外人地樺建設公司及前開土地原所有權人與草湖山莊社區住戶間就前開土地訂有使用借貸契約，約定前開土地供做社區公共設施無償使用，當亦為所知悉，惟原告田碧瑜、田曉萍、劉立民猶仍受讓前開土地應有部分，依上說明，原告田碧瑜、劉立民、田曉萍亦應受訴外人地樺建設公司及前開土地原所有權人原訂使用借貸契約之拘束。另原告李成河亦於同日將雅溪段249 地號土地應有部分部分贈與原告陳美蓉、吳龍騰，贈與之原因係因原告陳美蓉、吳龍騰想要種菜等語，亦經原告李成河於本院陳述在案（見本院卷一第199 頁）。然雅溪段249 地號土地前由訴外人地樺建設公司及前開土地原所有權人與草湖山莊社區住戶間就前開土地訂有使用借貸契約，約定前開土地供為社區公共設施無償使用，且現況土地上設有球場、水塔、戶外步道、觀音像等設施，並無供土地所有權人私用農作，顯然與原告李成河所稱贈與原因不符。益徵原告李成河贈與原告陳美蓉、吳龍騰雅溪段294 地號土地部分所有權，係為規避前開無償使用契約之效力。草湖山莊社區住戶占有使用前開土地作為球場、觀音像、步道、水塔等公共設施多年，已有可得知悉其占有狀態之公示性，此亦為原告陳美蓉、吳龍騰於受贈時，客觀上可得推知，依前開說明，原告陳美蓉、吳龍騰亦應受該使用借貸契約之拘束。

（七）雖原告主張坐落雅溪段294 地號土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，為農業發展條例第3 條第11款規定之耕地，依法僅得作農業使用。惟雅溪段294 地號土地上現鋪設水泥球場，並未作農業使用，違反農業發展條例，依農業展條例第69條規定既應受相關罰則之處分，縱原地主間曾有簽訂使用借貸之債權契約，依民法第71條規定亦應認為無效等語。然查：

⒈按非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用，非都市土地使用管制規則第6 條第1 項本文固定有明文。惟土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。原有建築物除准修繕外，不得增建或改建。前項土地或建築物，對公眾安全、衛生及福利有重大妨礙者，該管直轄市或縣（市）政府應限期令其變更或停止使用、遷移、拆除或改建，所受損害應予適當補償，非都市土地使用管制規則第8 條亦定有明文。茲新竹市非都市土地係於73年10月15日編定，有土地登記簿謄本（見96訴417 號卷一第294頁）可憑。雅溪段294 地號土地於73年9 月23日前即已作為公共設施用地使用，亦有73年9 月23日空照圖（見本院卷第207 頁）可按，依前開規定，即不適用非都市土地使用管制規則第6 條之規定，自亦無農業發展條例第69條第1 項規定之適用。原告主張兩造與草湖山莊社區住戶間就雅溪段294 地號土地使用借貸契約因違反強制規定，而屬無效，亦無足採。

⒉至新竹市政府於105 年8 月10日以府產農字第1050116536號函說明二內容係以：「…。二、本案經現場會勘，現況為舖設水泥球場即做公園設施，未作農業使用，請於文到30日內予以改善恢復原狀並作農業使用，再將改善前後照片送至本府產業發展處審核銷案，如未於期限內恢復農業使用將依農業發展條例第69條辦理。或檢送相關設施合法申請之證明文件供本府銷案。…」，足見該函文並未考量非都市土地使用管制規則第8 條規定之情形。況被告地樺營造公司已就雅溪段294 地號土地不適用非都市土地使用管制規則第6 條之規定，自亦無農業發展條例第69條第1項規定之適用之情形檢具相關事證，向新竹市政府陳明，亦有律師函（見本院卷一第211-213 頁）可憑尚難以前開函文內容，為原告主張有利之認定。原告另主張新竹巿政府既已函令全體土地共有人恢復原狀並作農業使用，雅溪段294 地號土地已不得續行作為網球場使用，亦應認原借用契約目的已完成，同屬無據。

⒊又新竹巿政府於105 年8 月10日以府農字第1050116536號函通知全體土地共有人限期拆除雅溪段294 地號土地上網球場回復農業使用，並審酌非都市土地使用管制規則第8條規定之情形，已如前述，則原告主張土地共有人均負有拆除網球場回復農業使用之義務，此非貸與人可預知之情況，依民法第472 條第1 款規定，貸與人得終止契約，亦屬無理。

（八）按共有土地或建築改良物，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者，依土地法第34條之1 第1 項規定，僅以處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權等為限。至共有物之出租、出借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用（最高法院85年度台上字第1070號判決可資參酌）。原告主張雅溪段294 地號土地共有人合計有11人，原告6 人共有應有部分合計837/1530已超過半數，而原告業已依土地法第34條之1 決議「變更294地號土地為非公用，由共有人管理之」，已有違誤。且前開共有人內部決議，茲不論其效力為何，亦無從拘束非共有人之草湖山莊管理委員會或山莊內全體住戶甚明。原告主張其等已依法變更原共有人之違法利用即非供農業使用契約，雅溪段294 地號土地現已無因使用目的不能分割之情形，更屬無稽。

（九）再草湖山莊社區住戶前於105 年11月23日召開區分所有權人會議公共設施網球場將進行整修，並維持原使用，有草湖山莊區分所有權人會議開票紀錄、請款單、匯款申請書、報價單（見本院卷一第254頁、第257-259頁）可憑。其餘設施狀況亦屬良好並無不堪使用情形，亦有照片（見本院卷第180-183頁）可按。原告主張訴外人草湖山莊已十餘年未使用網球場且怠於管理致生欠缺水土保持作為而危害公共安全情事，依民法第472條第3款規定，貸與人亦得終止契約，尚屬無據。

（十）從而，兩造與訴外人草湖山莊社區住戶就雅溪段294 地號土地訂有使用借貸契約，而該使用目的仍屬存在，雅溪段294 地號土地既由兩造與訴外人草湖山莊社區住戶約定供做山莊住戶公共設施使用約定，前開土地即有因物之使用目的不能分割情形，原告請求分割前開土地，不能准許。

五、綜上所述，兩造共有雅溪段294 地號土地，有因物之使用目的而不能分割之情形，原告請求分割共有物，為無理由，應予駁回。

六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。