106年度重訴字第79號（確認買賣關係不存在等） - 臺灣新竹地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新竹地方法院民事判決 106年度重訴字第79號原　　　告　劉文標長安國際開發股份有限公司法定代理人　程思一共　　　同訴訟代理人　林清漢律師被　　　告　永達保險經紀人股份有公司法定代理人　吳文永訴訟代理人　黃國珍被　　　告　陳慶鴻共　　　同訴訟代理人　林威伯律師受訴訟告知　新竹縣政府稅捐稽徵局人法定代理人　彭惠珠上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國107年4月19日辯論終結，判決如下：主文一、確認原告劉文標與被告陳慶鴻間，就法務部行政執行署新竹分署以九十年度地稅執特專字第六七一六號及九十九年度房稅執專字第八０五三九號執行事件，於民國一０五年十一月十六日就附表一所示土地之拍賣，其買賣關係不存在。二、確認原告長安國際開發股份有限公司與被告陳慶鴻間，就法務部行政執行署新竹分署以九十年度地稅執特專字第六七一六號及九十九年度房稅執專字第八０五三九號執行事件，於民國一０五年十一月十六日就附表二所示建物之拍賣，其買賣關係不存在。三、被告陳慶鴻應將附表一所示之土地，於民國一０五年十二月二十一日以拍賣為登記原因之所有權登記予以塗銷。四、訴訟費用由被告陳慶鴻負擔。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原為：「一、確認原告與被告永達保險經紀人股份有限公司（以下簡稱被告永達公司）間經法務部行政執行署新竹分署以90年度地稅執特專字第6716號及99年度房稅執專字第80539號執行事件（以下簡稱系爭執行事件），於105年11月16日就坐落新竹縣○○鄉○○段 000地號土地（以下簡稱系爭796地號土地）之買賣關係不存在。二、被告陳慶鴻應將系爭796地號土地，於105年12月21日以拍賣原因之登記塗銷。」，嗣原告於訴訟繫屬中經數次變更後，於民國106年12月7日言詞辯論期日變更並確認聲明為：「先位訴之聲明：一、確認原告與被告陳慶鴻間，經系爭執行事件，於105年11月16日就附表一土地、附表二建物之買賣關係不存在。二、被告陳慶鴻應將附表一之土地於105年12月21日以拍賣為原因之登記塗銷。備位訴之聲明：一、確認原告與被告永達公司間，經系爭執行事件，於105年 11月16日就附表一土地、附表二建物之買賣關係不存在。二、被告陳慶鴻應將附表一之土地於105年12月21日以拍賣為原因之登記塗銷。」（本院卷第140、87），核原告上開所為訴之變更，與其變更前之聲明，均屬請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，於法並無不合，自應准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年台上字第1240號判例意旨足資參照。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告主張原告劉文標、長安國際開發股份有限公司（以下簡稱原告長安公司）分別所有如附表一、二所示之不動產，經系爭執行事件進行拍賣程序，於105年11月16日經被告陳慶鴻予以拍定，然被告陳慶鴻上開拍定土地之行為，係屬脫法行為違反強制規定而無效，亦一併致建物之拍賣無效，原告與被告間就上開不動產成立之買賣關係不存在，然為被告所否認，則兩造間就系爭不動產拍賣所成立之買賣關係是否存在，其法律關係並不明確，有損害原告私法上權益之危險，此項危險並得以確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，程序上要無不當，合先敘明。貳、實體部分：一、原告主張：㈠、系爭執行事件業經執行在案，於105年11月16日之減價拍賣程序，拍賣標的共分甲、乙、丙、丁標，其中乙標拍賣之不動產，土地部分係如附表一所示（以下簡稱系爭土地），原係原告劉文標所有，所定最低拍賣價格為新台幣（下同）43,569,000元；建物部分係如附表二所示（以下簡稱系爭建物），原係原告長安公司所有，所定最低拍賣價格為23,684,000元，上開乙標不動產，並於105年11月16日以7,835萬3,000元，由被告陳慶鴻拍定。系爭土地使用分區為農業區，使用類別為農牧用地，於105年12月21日以拍賣為原因登記於被告陳慶鴻名下。然被告陳慶鴻為被告永達公司之借名登記人，其上開投標應買系爭土地之行為，乃係規避適用農業發展條例第33條強行規定，顯係脫法行為而為無效。此從原證三存證信函所載，被告已承認其間有借名登記契約，且系爭土地之投標金額，其資金來源亦係被告永達公司所有，及繳付系爭土地及建物投標金之二紙支票面額，並未依系爭土地、建物之投標出價金額予以開立，被告拒不提出上開存證信函內，所提及之借名登記委託契約書，暨被告間若真有借貸關係，以被告永達公司為上市公司，其間應會有借貸契約書等書面文件，惟被告迄未提出等情，足認被告永達公司係借用被告陳慶鴻名義投標買受系爭土地。至原告長安公司與被告陳慶鴻間，就系爭建物部分之買賣，雖無違反上開規定，然因與系爭土地係合併拍賣，而法律行為一部無效者全部皆為無效，故系爭建物之拍賣亦屬無效，原告爰依民法第71、111、113條、767條及農業發展條例第33條等規定，並依代位之法律關係，確認上開拍賣程序就系爭土地及系爭建物之買賣關係不存在，及請求塗銷以該拍賣為原因之登記等情。並先位聲明：一、確認原告與被告陳慶鴻間，經系爭執行事件，於105年11月16日就附表一土地、附表二建物之買賣關係不存在。二、被告陳慶鴻應將附表一之土地，於105年12 月21日以拍賣為原因之登記塗銷。且如認系爭執行事件就附表一、二不動產，所成立之買賣關係，係分別存在於原告劉文標、長安公司與被告永達公司之間，則因就附表一土地之買賣關係，因前述之脫法行為、違反農業發展條例前述規定而無效，亦使附表二建物之買賣關係一併無效，並備位聲明為：一、確認原告與被告永達公司間，經系爭執行事件，於105年11月16日就附表一土地、附表二建物之買賣關係不存在。二、被告陳慶鴻應將附表一之土地於105年12月21日以拍賣為原因之登記塗銷。㈡、原告劉文標係於77年間買受取得系爭土地，當時與原告長安公司間並無借名登記關係，且原告劉文標取得系爭土地當時，尚無目前農業發展條例第33條之規定，自無被告所稱：原告劉文標就系爭土地，因脫法行為及違反農業發展條例規定而未能有效取得所有權之情形，被告辯稱原告劉文標先前未取得系爭土地之所有權云云，並不可採。二、被告抗辯則以：原告長安公司先前為系爭土地之實際所有權人，原告劉文標僅為登記名義人，且原告長安公司為私法人，未取得主管機關之許可，依農業發展條例第33條規定，亦不得承受耕地，其持有系爭土地亦違反強行規定而無效，故原告二人先前均無從取得系爭土地之所有權，對被告即無請求權可言。又被告間僅就系爭建物之拍賣，成立借名登記關係，非法所禁止，系爭土地確為被告陳慶鴻個人所投標買受，並非被告永達公司借用其名義投標購買，原證三被告陳慶鴻所寄之存證信函，乃係針對建物部分而為，其內提到有簽立借名登記之委託契約書部分，應係當時之誤載，且因土地及建物為同一標，建物係被告永達公司要買受，故其就建物部分乃借用被告陳慶鴻名義而投標。系爭土地之拍賣價金，被告陳慶鴻乃係向被告永達公司借貸用以支付，然因被告陳慶鴻已在本件之高爾夫球場投入資金，後續須再與被告永達公司進行彙算，且被告陳慶鴻與訴外人李勁節、曹來春、林桂馨等4人分別有系爭土地之抵押權，可分配乙標價金共3,052萬9,639元，其等就此部分均同意抵繳甲標價金分配表無異議之部分，加以被告陳慶鴻於返還上開向被告永達公司之借款前，亦已設定9,500萬元之最高限額抵押權予被告永達公司，以擔保該借款債務之清償，益證系爭土地確為被告陳慶鴻個人所投標買受，並向被告永達公司調借投標金，其間並無借名登記關係等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院協助兩造整理不爭執事項如下：㈠、被告陳慶鴻於105年11月16日就系爭土地及系爭建物，向法務部行政執行署新竹分署以合計7,835萬3,000元予以投標取得，並於105年12月21日辦妥拍賣原因之所有權登記。上開投標金額係以兩張支票付款，其中一張是票期105年11月17 日，票號KB0000000，金額1,345萬1,000元；另一張票期為 105年11月30日，票號是KB0000000，金額6,490萬2,000元，上開支票款之資金來源是被告永達公司，被告永達公司就系爭建物，係借用被告陳慶鴻之名義投標，系爭建物並未辦理保存登記。㈡、被告陳慶鴻曾於105年12月間寄發原證3之存證信函予訴外人安埔有限公司（下稱安浦公司）。㈢、被告陳慶鴻於105年12月21日將系爭土地設定9,500萬元之最高限額抵押權予被告永達公司，當時系爭建物尚未辦理保存登記。㈣、原告長安公司於91年6月21日有與安埔公司簽立被證1之租賃契約書，另外在95年11月20日也有再簽訂一份租賃契約書。四、本件兩造爭執事項為：㈠、原告長安公司先前於77年間，以原告劉文標之名義，登記為系爭土地之所有權人，是否其間為借名登記關係？是否因脫法行為而致原告劉文標無從取得系爭土地所有權？原告是否因此對被告無本件之請求權？㈡、被告永達公司是否借用被告陳慶鴻之名義投標系爭土地？其等間就系爭土地是否有借名登記關係？原告主張因被告間有上開借名登記關係，被告陳慶鴻之投標系爭土地是脫法行為，違反農業發展條例第33條規定而無效，是否有據？五、本院之判斷：㈠、原告長安公司先前於77年間以原告劉文標之名義，登記為系爭土地之所有權人，是否其間為借名登記關係？是否因脫法行為而致原告劉文標無從取得系爭土地所有權？原告是否因此對被告無本件之請求權？１、依被告所提原告長安公司與訴外人安埔公司間簽訂之被證一租賃契約書，其第十條固約定：租賃物之基地登記名義人為劉文標，實際出資所有權人為甲方（即原告長安公司），甲方與劉文標先生應共同保證租賃物係合法佔有基地（見本院卷第166頁），而原告劉文標係於77年間以買賣為登記原因，登記為系爭土地之所有權人，且系爭土地係屬農牧用地之耕地乙節，亦為兩造所不爭執。雖被告主張：劉文標登記取得系爭土地當時，與原告長安公司間為借名登記關係，係原告長安公司利用原告劉文標名義取得土地所有權，為脫法行為，違反農業發展條例第33條之規定而無效，故原告二人未能取得系爭土地之所有權等語，然為原告所否認。經查，農業發展條例第33條有關私法人不得承受耕地之規定，係於89年1月26日所增訂，上開規定並無溯及既往規定之適用，故於89年1月26日增訂上開規定前，尚無私法人不得承受耕地之限制；於89年增訂上開規定前，僅於修正前土地法第30條第1項前段規定：私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。是以，姑不論原告劉文標於77年間登記取得系爭土地之所有權，與原告長安公司間是否有借名登記關係，於兩造間尚有爭執，縱使其間確有借名登記關係，亦僅涉及買賣契約之買受人，是否有自耕能力之問題，核與是否為規避農業發展條例第33條之規定毫無干涉，且被告並未主張及舉證原告當時買受系爭土地，且登記在原告劉文標名下，其之買賣契約有何違反修正前土地法第30條規定而無效之情事，是被告誤以當時不存在之規定為指摘，辯稱原告長安公司亦為私法人，其就系爭土地於77年間與原告劉文標成立借名登記關係，亦屬規避農業發展條例第33條規定之脫法行為而無效，原告劉文標未能取得系爭土地之所有權，就本件對被告無請求權云云，自不可採。㈡、被告永達公司是否借用被告陳慶鴻之名義投標系爭土地？其等間就系爭土地是否有借名登記關係？原告主張因被告間有上開借名登記關係，被告陳慶鴻之投標系爭土地是脫法行為，違反農業發展條例第33條規定而無效，是否有據？１、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。又按認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情況證據），亦包括在內（最高法院101年度台上字第1452 號判決意旨）。２、經查，被告陳慶鴻於系爭執行事件投標當時為被告永達公司之總經理，其於105年11月16日就系爭土地及系爭建物向法務部行政執行署新竹分署以合計7,835萬3,000元予以投標拍受取得，並於105年12月21日辦妥拍賣原因之所有權登記。上開投標金額係以兩張支票付款，其中一張是票期105年11 月17日，票號KB0000000，金額1,345萬1,000元；另一張票期為105年11月30日，票號是KB0000000，金額6,490萬2,000元，上開支票款的資金來源是被告永達公司等情，為兩造所不爭執，且有卷附之該二張支票影本在卷可憑（見本院卷第210-211頁）。而被告陳慶鴻於系爭執行事件之投標金額，就系爭土地部分為5,466萬9,000元，系爭建物部分為2,368 萬4,000元，亦有系爭投標書影本附卷可稽（見本院卷第118頁），互核上開支票所載金額及投標金額可知，被告永達公司上開支票金額並無特別針對系爭土地之款項而開立，則倘系爭土地確為被告陳慶鴻個人向被告永達公司借款所買受，與被告永達公司間無借名登記關係，衡情為清楚明析被告陳鴻達向被告永達公司之借貸數額，其中一紙支票之面額，應會配合系爭土地之投標金額以開立，始與常情相合。且系爭土地之投標金額甚鉅，被告陳慶鴻若係向被告永達公司調借資金以投標，以被告永達公司為上市公司，衡情其間應會有相關之借款等債權證明或借款契約書之簽立，以明其間之資金借貸關係，並完備被告永達公司之財務管理，然迄至本件辯論終結前，被告均未提出該等資料，亦有疑義。是從上開支票款與系爭土地投標金額並不符合，及被告迄未提出被告陳慶鴻向被告永達公司借款，其間簽立之借款等債權契約、債權證明等觀之，系爭土地是否為被告陳慶鴻個人所買受，而非被告永達公司借用其名義投標，已非無疑。３、又查，被告陳慶鴻固擁有被告永達公司之股份，但僅持有4000多股，亦非被告公司之董事，其係以專業經理人身分擔任被告永達公司之總經理之情，已據被告陳慶鴻具結後，到庭陳述在卷，復有被告永達公司之公司變更登記表影本在卷可憑（見本院卷第190、228、229頁），且被告永達公司已發行之股份總數為00000000股，亦有上開公司變更登記表影本在卷可參（見本院卷第226頁），足見被告陳慶鴻所持有被告永達公司之股份比率甚低，且其既係以專業經理人身分擔任被告永達公司之總經理，則其是否已對被告永達公司投入相當之資金，以便共同經營系爭土地及建物上之高爾夫球場，已非無疑，而此亦未據其提出進一步之證據以證明，是其到庭陳稱在此高爾夫球場已經投入相當之資金，才需要與被告永達公司彙算借款數額云云，亦難遽以採信為真實。準此，被告陳慶鴻既僅係以專業經理人之身分，以參與被告永達公司就包括系爭土地及系爭建物之高爾夫球場之經營，衡情其自身應無向被告永達公司調借鉅額資金，以便自行投標購入系爭土地後，再提供系爭土地讓被告永達公司經營球場之必要，反而從投標系爭土地及建物之全數資金，均係被告永達公司所提供，系爭建物亦係被告永達公司借用被告陳慶鴻名義以投標（此為被告所不爭執），且標得之系爭土地及建物，均係欲作為被告永達公司經營高爾夫球場使用等情，是原告主張系爭土地亦係被告永達公司所欲一併購買，並借用被告陳慶鴻名義以投標，而被告陳慶鴻因係被告永達公司之經理人，故出借其名義供被告永達公司投標買受系爭土地之情，即與常情較為相符。４、次按聲明書證，係使用他造所執之文書者，應聲請法院命他造提出。法院認應證之事實重要，且舉證人之聲請正當者，應以裁定命他造提出文書。倘當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實，民事訴訟法第342條、第343條、第345條第1項分別定有明文。揆其規定乃賦予舉證當事人據以蒐集他造所持文書為證據之機會，得要求持有文書之他造開示與訴訟有關連之書證資料，以貫徹當事人間武器平等原則，保障其公平接近證據之證明權，並維持當事人在訴訟上公平公正競爭，俾促進訴訟及發現真實（最高法院103年度台上字第916號判決意旨參照）。準此，於構造上證據偏於一方之訴訟，例如文書作成過程中僅有該當事人參與，且構成該文書內容之事項，又屬其支配領域下時，舉證人每無法就文書之內容為具體、特定之表明，致未能藉以證明應證事實之真偽，為期公平，並促當事人履行法院所命應提出文書之義務，爰明定法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或該文書應證之事實為真實，即法院得依自由心證認舉證人關於該文書之性質、內容及文書成立真正之主張為真實（最高法院88年度台上字第446號判決意旨參照），或認舉證人依該文書應證之事實為真實，俾對違反文書提出義務者發揮制裁之效果。經查，本件依被告陳慶鴻寄發與安埔公司之存證信函，係載稱：「一、查貴公司與前所有權人長安國際開發股份有限公司就土地坐落於新竹縣湖口鄉長安村房屋一棟（即長安高爾夫球場之會館）建物門牌新竹縣○○鄉○○村0鄰 ○○00號之不動產訂立租賃契約，租金為每年新臺幣陸佰萬元整，租賃期間迄至106年6月20日止。二、本人亦與借名人永達保險經紀人股份有限公司簽立借名登記之委託契約書後，即以本人名義於105年11月23日拍得前述不動產，並取得權利移轉證書在案，故請貴公司依前開租賃契約給付後續租金。」，此有該存證信函附卷可查（見本院卷第38至39頁），因該存證信函內，已明確提及被告間簽立有借名登記之委託契約書，是該存證信函內所述被告間簽立之借名登記委託契約書，其借名登記之範圍是否包含系爭土地，攸關本件兩造間此一爭點之認定，是該存證信函所指之借名登記委託契約書，乃為本件極具重要性之證據，經本院依上開之記載，要求被告提出該委託契約書，被告雖辯稱其間僅就系爭建物有口頭借名登記之約定，沒有書面契約云云，然此顯與上開存證信函所載不符，經本院於107年2月22日言詞辯論期日，依民事訴訟法第367條之1之規定，以當事人訊問方式，命被告陳慶鴻具結後，就上開存證信函之內容加以訊問，其固陳稱：存證信函係伊寄的，但是內容有點跟事實不符，當初伊要秘書寫存證信函寄給安埔公司，是要求其要依約給付房屋租金，因為房屋租金的收益是屬於地上物所有人，也就是被告永達公司所有，還沒有移轉之前是伊的名字，因為擔心稅務問題，所以告訴安埔公司直接把租金款項匯給被告永達公司，而不是伊個人。但是秘書曲解伊上開意思，寫成是借名登記委託契約；秘書只是負責保管伊印章，撰寫該存證信函的人還有另外一位；伊僅係口頭大概告知該位寫存證信函者，要如何把房租要回來、但是不要變成伊的稅賦，並不是伊口述，他照著寫；伊跟被告永達公司並無訂立存證信函內所稱之借名登記委託書等語（見本院卷第188、190、191頁），且亦未提出該委託契約書。惟查，被告陳慶鴻就何人幫其寫該存證信函，前後所述已有不同，且倘被告陳慶鴻上開所述屬實，而被告間亦僅有口頭借名登記契約，則被告陳慶鴻當時既僅告知並指示該名書寫者，記載要求安埔公司有關地上物租金之支付事宜，既然未提及借名登記乙事，何以該存證信函之書寫者，會憑空無端且突然具體記載「借名登記之委託契約書」之內容，實與常情相違。是被告陳慶鴻陳稱存證信函內記載被告間簽立有借名登記委託契約書乙事，係書寫者之誤載，被告間僅有口頭借名登記約定云云，顯與事實不符而不可採，被告間確實簽立有借名登記之委託契約書，堪信為真實。因上開借名登記之委託契約書為被告所單方持有之內部文件，原告尚無從透過合法方式及手段取得，本院復已於歷次言詞辯論期日，詢問被告並要求被告提出該份委託契約書，並予其陳述意見之機會（見本院卷第136、141、188至189頁），惟直至言詞辯論終結前，被告就此認定借名登記範圍之關鍵證物，始終拒絕提出到院，揆諸上開說明，本院自得綜合上開證據，並以原告主張該委託契約書存在及其所載，證明被告間所約定借名登記之範圍，應包含系爭土地之事實為真。５、被告固另以：被告陳慶鴻已以系爭土地設定設定9500萬元之最高限額抵押權予被告永達公司，以擔保其因投標購買系爭土地向被告永達公司借款債務之清償，足證系爭土地確為被告陳慶鴻個人所買受，然此為原告所否認。查，被告間迄未提出陳慶鴻向永達公司借款而書立之借據等債權證明文件，是被告陳慶鴻是否有向被告永達公司借款以買受系爭土地，已有疑義，業如前述，且依上開抵押權之抵押權設定契約書所載，其所擔保之債權種類及範圍係載稱：「擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、票據、保證、投資、侵權行為損害賠償、不當得利返還請求權。」（見本院卷第224頁），可知被告間設定之最高限額抵押權所擔保之債務，除了借款外，亦包括其他債務，並未限定僅係借款債務而已，且依上開之記載及最高限額抵押權所擔保債務之性質，並不限於已生之債務，尚包括將來所負之債務在內。準此，尚無從以被告間設定上開抵押權，即可推認被告陳慶鴻有向被告永達公司借款，並用以投標買受系爭土地，是被告所舉之此等事證，尚無從為有利其等之認定。６、本件觀之原證三被告陳慶鴻寄予安埔公司之存證信函內容，尚無從認定被告業已自認其間就系爭土地投標有借名登記關係，原告主張被告業已自認，尚不可採。而原告固然未能舉出直接證據，以證明被告永達公司係借用被告陳慶鴻名義投標購買系爭土地，惟經本院參酌原告上開所舉間接證據或情況證據所獲致之間接事實，根據經驗法則之判斷與推理作用，再參以被告始終拒絕提出前述之借名登記委託契約書等情，應足以推認被告陳慶鴻並非自行要投標購買系爭土地，而係本於被告永達公司之借名而為之，是原告主張被告永達公司係借用被告陳慶鴻之名義投標系爭土地，被告間就系爭土地之投標買受，存在借名登記關係之情，堪以採信為真實。７、又按私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限，農業發展條例第33條定有明文。其立法理由略以：「規定農企業法人以外之私法人不可購買耕地，乃考量農業經營利潤不高，而一般私法人以追求利潤為第一優先，如准予承受耕地，未必能專注農業之經營而引起農地之廢耕或從事土地之炒作，甚至多方設法變更農地之使用，有違農地農用之原則。同時，基於臺灣現有之農業經營型態，大部分屬傳統之家庭農場為主，此一農業型態構成農村社會安定的基礎，今後仍宜繼續維持此種制度。」，復參酌農業發展條例第1條揭示：為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準，特制定本條例；本條例未規定者，適用其他法律之規定。可謂農業發展條例乃我國農糧產業發展之基本規範，為避免侵害農業發展及農民生計之最低限度，相關規範之性質應解釋為強制規定，於解釋適用上應趨嚴謹，不應任意放寬為宜，以實現農業發展條例作為農業保護及維持最低度標準之意旨。又考諸農業發展條例第33條規定，私法人除為同條例第33條但書、第34條規定所列經許可者外，不得承買或承受耕地，乃避免私法人為追求鉅額之龐大利益，將耕地轉作他用，破壞農地農用政策之旨趣，解釋上亦屬強制禁止規定，如有違反，依民法第71條規定，其行為應屬無效。且按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效；法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。民法第71條本文、第111條本文已有規定；又按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方式達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，應屬無效（最高法院104年度台上字第65號判決意旨參照）。另按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人(執行法院即代債務人出賣之人)，此亦有最高法院47年台上字第 152號判例意旨可參。經查，系爭土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，有系爭土地之第一類登記謄本附卷可參（見本院卷第121至130頁），可見其係屬農業發展條例所指之耕地。又被告永達公司為一私法人，因其不符合農業發展條例第33條但書、第34條所規定經許可之列，乃借用時任其總經理之被告陳慶鴻為投標名義人，由其參與系爭執行事件之投標，並就系爭土地及系爭建物，與被告陳慶鴻間成立借名登記關係，被告陳慶鴻為出名投標人，被告永達公司則為實際欲投標買受之人，且被告永達公司承買系爭土地及系爭建物之目的，係為經營高爾夫球場之用，自始均無從事耕作農用之意，已如前述，是就系爭土地上開之情形，乃農業發展條例上開規定所欲防免之弊端，故被告永達公司以借名登記之迂迴方式，透由被告陳慶鴻投標買受系爭土地，以規避農業發展條例第33條禁止私法人承買耕地之規定，應係屬脫法行為而為無效，是被告陳慶鴻基於上開借名登記關係投標買受系爭土地，因而與原告劉文標間就系爭土地成立之買賣契約法律關係，因違反上開強制禁止規定應屬無效。又系爭執行事件就系爭土地與系爭建物雖分別標價，但係合併拍賣，且系爭建物係坐落於系爭土地上，該等建物分別為高爾夫球場之餐廳、休息站、球場會館、維修廠、警衛亭等，系爭土地其餘部分則為高爾夫球場之用地等情，有系爭執行事件之拍賣公告影本附卷可憑，可見系爭建物及土地在使用及產權歸屬性上具有關連及密切性，不應予以單獨拍賣，是縱然被告永達公司借用被告陳慶鴻名義，投標買受系爭建物，並無違反何法律規定而無效，然揆諸上開之規定及說明，因系爭土地之投標買賣係無效，故應認被告陳慶鴻就系爭建物之投標買賣亦應一併無效。㈢、因系爭土地原屬原告劉文標所有，已如前述，另系爭建物原屬原告長安公司所有，亦有系爭執行事件之拍賣公告影本附卷可憑，而因被告陳慶鴻就系爭土地及建物於系爭執行事件之投標拍賣既屬無效，已如前述，是原告劉文標訴請確認其與被告陳慶鴻間，就系爭土地於一０五年十一月十六日之拍賣，其間之買賣關係不存在，原告長安公司訴請確認其與被告陳慶鴻間，就系爭建物於一０五年十一月十六日之拍賣，其間之買賣關係不存在乙節，即屬有據，應予准許，爰各判決如主文第一、二項所示。又按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。另按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第113條、第767條第1項中段亦有規定。本件原告劉文標與被告陳慶鴻間就系爭土地之買賣關係既屬無效，且原告劉文標為系爭土地之所有權人，則其本於所有權人之權能及回復原狀之法律關係，訴請被告陳慶鴻將系爭土地於105 年12月21日以系爭執行事件之拍賣為原因之所有權登記予以塗銷，亦屬有據，應予准許，爰判決如主文第三項所示。又原告先位之訴既有理由，備位之訴即無庸判決，附此敘明。㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 107 年 5 月 23 日民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 23 日書記官楊嘉惠附表一： ┌──┬─────────┬────────┬────┐│編號│坐落地段、地號 │面積（平方公尺）│權利範圍│├──┼─────────┼────────┼────┤│1 │新竹縣湖口鄉南安段│5687.39 │全部 ││ │524地號 │ │ │├──┼─────────┼────────┼────┤│2 │新竹縣湖口鄉南安段│26370 │全部 ││ │699地號 │ │ │├──┼─────────┼────────┼────┤│3 │新竹縣湖口鄉北安段│9760.71 │全部 ││ │796地號 │ │ │├──┼─────────┼────────┼────┤│4 │新竹縣湖口鄉北安段│12167.71 │全部 ││ │799地號 │ │ │├──┼─────────┼────────┼────┤│5 │新竹縣湖口鄉北安段│13406.94 │全部 ││ │853地號 │ │ │└──┴─────────┴────────┴────┘附表二： ┌──┬───┬───────────────┬─────────┬────┐ │編號│建號 │建物門牌（坐落地號） │樓層及附屬建物面積│權利範圍│ │ │ │ │（平方公尺） │ │ ├──┼───┼───────────────┼─────────┼────┤ │1 │616 │新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號 │一層：85.35 │全部 │ │ │ │（坐落湖口鄉南安段524地號） │地下一層：73.61 │ │ │ │ │ │合計158.96 │ │ ├──┼───┼───────────────┼─────────┼────┤ │2 │616-1 │新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號 │一層：1231.98 │全部 │ │ │ │（坐落湖口鄉南安段699地號） │合計1231.98 │ │ ├──┼───┼───────────────┼─────────┼────┤ │3 │622 │新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號 │一層：3128.28 │全部 │ │ │ │（坐落湖口鄉北安段796、799、80│二層：761.46 │ │ │ │ │1、802地號） │地下一層：2768.43 │ │ │ │ │ │合計：6658.17 │ │ ├──┼───┼───────────────┼─────────┼────┤ │4 │622-1 │新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號 │一層：163.42 │全部 │ │ │ │（坐落湖口鄉北安段796、799地號│合計163.42 │ │ │ │ │） │平台：56.91 │ │ │ │ │ │雨遮：29.53 │ │ ├──┼───┼───────────────┼─────────┼────┤ │5 │622-2 │新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號 │一層：5.5 │全部 │ │ │ │（坐落湖口鄉北安段801地號） │合計5.5 │ │ │ │ │ │雨遮：3.54 │ │ ├──┼───┼───────────────┼─────────┼────┤ │6 │622-3 │新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00號 │一層：53.76 │全部 │ │ │ │（坐落湖口鄉北安段853地號） │合計53.76 │ │ │ │ │ │雨遮：22.6 │ │ └──┴───┴───────────────┴─────────┴────┘

臺灣新竹地方法院106年度重訴字第79號

關鍵資訊