臺灣新竹地方法院106年度訴字第107號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 02 月 09 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第107號原　　　告　蔡學毅
訴訟代理人　魏雯祈律師
陳永來律師
林家琪律師
被　　　告　羅清明
訴訟代理人　曾彥峯律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年1月19日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬元，及自民國一百零六年二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查本件原告原起訴聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）490 萬6,790 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理中經歷次減縮請求之金額，最後請求被告給付金額之聲明為：被告應給付原告463 萬1,710 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核原告所為之變更，均係單純減縮應受判決事項之聲明，依首開規定，均應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告於民國105 年4 月13日就門牌為新竹市○○里○○路00號之第二、三、四層樓之建物（下稱系爭房屋），與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為105 年5 月1 日至110 年4 月30日止，租金於105 年5 月1 日至108 年4 月30日止為每月6 萬元、108 年5 月1 日至109 年4 月30日止為每月7 萬元、109 年5 月1 日至110 年4 月30日止為每月7 萬5,000 元，押租保證金18萬元。
（二）原告於簽約時即明確表示承租目的為「經營診所」之用，並向被告詢問確認系爭房屋得否合法開立診所，被告表示系爭房屋得以開立診所，且表示附近商店林立，被告與被告之子亦分別為中醫師、西醫師，對於系爭房屋是否得以開立診所乙節，當不同於一般民眾，原告信賴被告所述，因而承租系爭房屋作為開立診所之用，且投入大筆資金而為裝潢。詎料原告斥資裝潢後，委請將開立診所之形式負責人熊壽光醫師向新竹市衛生局辦理開業登記，竟發現系爭房屋所坐落之基地即新竹市○區段○○段0000000 ○0000000 地號土地（下稱系爭土地）之土地使用分區為「學校用地」，即依土地分區管制與建築法相關規定，系爭房屋無從開立醫療機構，因而遭新竹市衛生局駁回申請。
（三）本件原告既以開立診所、經營診所為目的向被告承租系爭房屋，經被告所明知，並達成系爭租約之合意，依民法第423 條規定，被告應負使租賃物合於適宜診所使用收益狀態之義務，而系爭房屋不符合相關法規，被告違反契約義務，原告當得依房屋租賃契約第6 條第3 項前段，請求被告賠償裝潢費用。又被告提供之系爭房屋不符土地使用分區管制與建築管理相關法規，致原告無法合法開立診所、經營診所，不符合約定租賃使用之目的，應屬不完全給付。而出租房屋之人就系爭房屋及坐落土地是否有無不符合土地使用分區管制，為系爭房屋之特殊情事，亦非由房屋外觀即可得知，被告自應充分告知，使原告知悉並作為承租與否之判斷，如原告事前即知悉系爭房屋為學校用地，當不得作為開立診所之用，應不至於承租並支出費用整理及裝潢，而被告既未告知原告系爭房屋上開情事，上開情事又為原告無法達成租賃目的之原因，被告就系爭租約之不完全給付具有可歸責之事由。被告違反民法第423 條之契約義務，原告得依民法第226 條、第227 條、第256 條規定得解除系爭租約。原告先於105 年11月7 日以律師函催告被告提供相關資料以利原告辦理診所開業登記，再於105 年11月17日以律師函向被告為解除系爭租約之通知，而該解除契約之意思表示亦包含終止租約之意思表示，縱認非屬如此，原告亦以106 年4 月5 日之準備書狀再為終止意思表示，即屬合法之終止租約。前開信函暨書狀均經被告收受，則系爭租約於105 年11月18日或至遲於106 年4 月7 日業已合法解除或終止系爭租約。
（四）本件原告向被告承租系爭房屋時，被告保證系爭房屋得作為設立開立診所之用，原告因而承租並斥資裝潢等支出。然被告故意隱匿系爭房屋坐落基地之土地使用分區為學校用，致原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭租約，被告對原告有實施詐欺行為。又原告係於收受新竹市衛生局駁回診所設立登記之申請（該局發函時間為105 年9 月13日），始知悉系爭房屋坐落基地為學校用地，原告依民法第92條第1 項前段規定，以民事準備狀對被告為撤銷簽訂系爭租約之意思表示。
（五）系爭租約因被告不完全給付而為原告所解除或因原告被詐欺而撤銷承租系爭房屋之意思表示後，原告依民法第259
條、第179 條併予主張，擇一請求被告返還已受領之租金36萬元及押金18萬元，共計54萬元。若認原告僅能終止系爭租約，被告至少亦得依系爭租約第3 條返還受領押金18萬元。又被告就系爭租約之不完全給付具有可歸責之事由，不論原告主張解除或終止系爭租約，原告除可依系爭租約第6 條第3 項前段、民法第226 條、第227 條併予主張，擇一請求被告賠償為開立診所已支付裝潢費用374 萬9,320 元外，亦可再依民法第226 條、第227 條請求已支付系爭房屋火災險3,600 元，與為開立診所而預先自105 年9 月至106 年1 月聘僱醫師所支付之薪資費用及負擔勞健保費用共計33萬8,780 元。
（六）聲明：⑴被告應給付原告463 萬1,710 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）本件原告承租系爭房屋係作為「彥靚診所」使用，且該診所係屬連鎖事業，並於台北及桃園地區設址營業，可見原告對於醫療法施行細則第7 條，診所開業應填具申請書，並檢附建築物使用執照及其他中央主管機關之規定甚為清楚，原告於兩造洽商租賃系爭房屋時，亦要求被告提出系爭房屋及土地之所有權狀、建造執照、使用執照，及新竹市政府工務局核發之都市計畫土地使用分區證明書。倘依原告所稱被告當時僅交付系爭房屋及土地之所有權狀，而不包括土地使用分區證明書為真，然原告自被告交付之所有權狀，即可知悉系爭房屋及坐落土地之建號及地號，且自「新竹市都市計畫服務資訊網」網頁即可查詢系爭土地之使用分區，系爭土地之使用分區係屬公開之資訊，被告殊無隱匿之可能。且被告於兩造洽商租賃事宜時，從未保證系爭房屋可以供作診所開業使用，反而囑咐原告如有疑義，應自行向相關行政單位詢問，是系爭租約第4 條第1
項係記載「本房屋供營業之用」，而非「本房屋供診所開業使用」。且因營業使用法規繁複，各種營業使用（包括診所等），涉及之相關法規眾多，且內涵各異，為免原告違法使用，被告即於同條第3 項約定，要求原告不得「非法使用」，是依系爭租賃契約第4 條約定，被告雖同意原告將系爭房屋作為營業使用，但使用之前提須為合法，亦即原告於使用系爭房屋前，自應查證系爭房屋是否可為包括診所之營業使用。原告疏未查詢，逕自投入資金施作裝潢工程後，竟遭新竹市衛生局否准其開業登記之申請，則其所受損害，自非可歸責於被告。
（二）系爭房屋之2 樓於103 年以前係由訴外人林森青樓咖啡館（負責人：吳政義）承租，並作為營業使用；系爭房屋之1 樓，目前則由訴外人非凡通訊精品之負責人任明德於105 年12月25日向被告承租，作為營業使用。可見系爭房屋確實可供營業使用，新竹市政府回覆本院之函文，指稱系爭房屋坐落之土地，不得作為新設或開立商業店鋪等語，於法即有未合。被告既已提供系爭房屋予原告使用，應已符合系爭租約之本旨，未有違約之情事。
（三）原告雖於105 年11月17日寄發律師函通知被告解除系爭租約之意思表示，然租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅，且契約終止無溯及效力，在契約終止以前之契約關係，並不發生回復原狀之問題，故原告向被告請求返還系爭租約有效期間租金及押租金部分合計54萬元部分，自無理由。被告係基於系爭租約而收受上開租金及押租金，自屬有法律上之原因。再者，被告未有原告所稱違約之情事，自不擔負損害賠償責任，況被告將系爭房屋交由原告使用後，原告迄未返還，被告對於原告如何使用系爭房屋，以及裝潢工程施作之情形，均不清楚，且原告於系爭房屋外牆裝設之冷氣主機，已遭移置，屋內之裝修亦僅有隔間，非有原告提出估價單所示櫃台、臉盆、馬桶、燈飾等裝修項目，亦即原告委由訴外人美綺室內裝修工程有限公司是否已依工程承包合約書完成如估價單所示之工項，均有疑義。
（四）系爭房屋坐落之土地，是否適於診所開業之申請，依原告所稱既為承租系爭房屋之重要事項，且於被告未有保證可以作為診所使用之情況下，原告自應審慎處理。倘原告事前能先行查證系爭房屋能否供作包括診所營業使用，即可避免本件損害之發生及擴大，原告疏未注意及查證，率自投入大額資金裝修及給付火災險、相關醫療人員聘雇薪資等費用，致其受有本件損害，原告即屬與有過失，並應負擔較重之過失責任。
（五）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之判決，願供擔保請求免為假執行。
三、不爭執事項（本院卷一第195頁）：
（一）被告將系爭房屋之二、三、四樓出租予原告，並於105 年4 月13日訂立系爭租約，租期自105 年5 月1 日至110 年4 月30日，並自105 年5 月1 日起計付租金，首三年之租金為每月6 萬元，第四年為每月7 萬元，最末年則為每月7 萬5,000 元，並另行約定押金為18萬元。
（二）原告已依約給付被告押金18萬、105 年5 月至10月之租金共計36萬元，及火災保險費3,600 元。
（三）原告以系爭房屋向新竹市衛生局申請診所開業登記，經該局105 年9 月13日衛醫字第1050018540號函，以系爭房屋所坐落基地之使用分區為學校用地，不符申設規定為由，否准原告開業登記之申請。
（四）原告於105 年11月7 日寄送律師函（即原證6 ），請求被告於函到五曰內，提出得以辦理醫事機構開業登記之相關資料，諸如設立地址之土地使用分區及建築物使用執照用途符合相關規定之證明文件，經被告於同年月8 日收受後，於同年月10日寄發函文（即原證7 ）表示並無承諾「作為開立診所營業之用絕無問題」之保證言辭，原告於同年月11日收受後，再於105 年11月17日寄送律師函（即原證8 ）表示解除系爭租約並請求被告返還押租金及裝潢費用，經被告收受後，於同年月21日寄發函文（即原證9 ）表示原告若欲解約，可親自本人住所，洽談相關事宜而回復原告，並經原告於同年11月24日收受。
四、本院之判斷
原告主張承租系爭房屋之目的係為開立診所，而被告故意隱瞞系爭房屋所坐落基地之土地使用分區為學校用定，致開立診所之申請遭新竹市衛生局駁回，其已於105 年11月18日合法解除系爭租約或至遲於106 年4 月7 日終止系爭租約，故請求被告返回已支付之租押金，並賠償其為能於系爭房屋開立診所營業之已支出裝潢費用、火災保險費及聘僱醫師之薪資勞保費等語。惟為被告所否認，並以前詞置辯，是以，本件應審酌之爭點，析論如下：
（一）系爭租約以法律上不能給付為契約標的，屬自始無效之契約：
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。次按適用法律，係法官之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束。因此，辯論主義之範圍僅為判決基礎之事實及其所憑之證據，而不及於法律之適用。又關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍。法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院99年度台上字第1422號民事裁判意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋坐落基地之地號為新竹市○○段○○段0000000 ○0000000 地號即系爭土地，而系爭土地原位屬45年5 月28日公告實施之新竹都市計畫，土地使用分區為學校用地，後於89年7 月29日發布實施變更新竹（含香山）都市計畫（商業區專案通盤檢討）案內，擬變更為商業區，惟依內政部都委會決議暫予保留，現已納入98年11月12日發布實施之「擬定新竹（含香山）都市計畫（市中心地區）細部計畫範圍」，土地使用分區仍維持學校用地（涉學校及市場用地變更為商業區保留案）迄今，土地權屬為私有，屬公共設施用地尚未取得者，為公共設施保留地。另依都市計畫法第51條規定，公共設施保留地不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，惟新設醫療機構、診所或開立商業店鋪尚不符前開規定等情，有系爭房屋所有權狀及新竹市政府106 年4 月20日府都計字第10600616380 號函文在卷可考（本院卷一第90頁、第126 頁）。次查，系爭租約係於105
年4 月13日所簽訂，系爭租約第4 條第1 項約定：本房屋供營業使用；而原告以系爭房屋向新竹市衛生局申請診所開業登記，經該局105 年9 月13日衛醫字第1050018540號函以系爭房屋所坐落土地之使用分區為學校用地，不符申設規定為由，否准原告開業登記之申請等情，有系爭租約及新竹市衛生局105 年9 月13日衛醫字第1050018540號函文在卷可參（本院卷一第12頁、第19頁）。據上可知，系爭房屋所坐落基地之土地使用分區，自48年迄今均屬學校用地，而依據都計畫法之規定，公共設施保留地不得妨礙指定目的之使用，亦即無法做為新設診所或店鋪使用。則兩造簽訂系爭租約約定系爭房屋供營業使用，然因都市計畫法之規定，系爭房屋並無法供作營業使用，系爭租約顯係以自始無法獲准為供營業使用之系爭房屋為契約標的，屬自始法律不能。又系爭土地嗣後雖可能因都市計畫變更而變更使用分區為非學校用地，然兩造於訂約當時並未約定於不能之情形後始為交付，此由原告於申請設立診所遭新竹市衛生局否准後，即向被告提出解除系爭租約即可得知。系爭租約依據簽訂時法律規定，被告自始無法給付合乎契約約定之標的，揆諸前開說明，系爭租約自始為無效契約。從而，原告即無就自始無效契約為解除或終止之餘地。
（二）被告是否對原告施以詐術，原告主張依據民法第92條規定撤銷系爭租約，有無理由？
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。固為民法第92條第1 項本文所明定。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號判決意旨參照）。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號民事判例參照）。
⒉被告固不否認於簽訂系爭租約前，即知悉系爭土地之使用分區為學校用地（本院卷一第247 頁）。然查，承上所述，系爭土地於45年5 月28日公告實施之新竹市都市計畫中之使用分區即為學校用地，而系爭房屋於57年1 月6 日所取得之使用執照卻仍記載：建築用途為店鋪，有建築使用執照附卷可考（本院卷第91頁）。又審諸系爭房屋2 樓於103 年5 月20日前為林森青樓咖啡館所承租並設定登記為營業住址；系爭房屋1 樓又自105 年12月25日起亦出租予非凡通訊精品之負責人任明德，作為非凡通訊精品之營業所在地而供營業使用；系爭土地鄰近坐落於使用分區為學校用地之房屋，亦有作為店鋪使用等情，有財政部北區國稅局新竹分局103 年5 月21日函文准予林森青樓咖啡館辦理歇業登記函文、房屋租賃契約書、現場照片、財政部北區國稅局新竹分局106 年4 月18日核准非凡通訊精品申請變更營業所在地函文、地籍圖謄本及新竹市都市計畫資訊服務網列印資料存卷可考（本院卷一第153 至187 頁）。凡此均顯示，系爭土地及附近鄰地之使用分區雖自48年5
月28起即公告為學校用地，然不論是最早於被告57年興建系爭房屋時仍能取得店鋪用途之使用執照，或最近將系爭房屋之1 、2 樓出租予他人作為營業所在地。系爭土地之使用分區雖為學校用地，然一直以來均為營業使用，且均經相關主管機關核准。而此長久以來之使用情形，與兩造於於系爭租約所約定之供營業使用，並無不同。是難認被告主觀上有詐欺原告之故意。況若被告明知系爭房屋因係屬學校用地而無法供營業使用，則被告尚須承擔因無法提供合乎契約本旨之租賃物而有違約遭原告求償之風險，衡情被告自無故意隱瞞之可能。從而，原告以被告於簽訂系爭租約時並未主動告知系爭房屋坐落土地使用分區為學校用，及系爭土地因係學校用地而無法開立診所，而主張被告主觀上有詐欺被告之故意，尚屬無據。此外，原告復未就被告之詐欺故意及詐欺行為舉證以實其說，則原告主張依民法第92條第1 項規定撤銷簽訂系爭租約之意思表示，洵屬無據。
（三）原告請求被告給付463萬1,710元部分，有無理由？
⒈關於依民法第179 條規定請求部分：
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。經查，原告於簽訂系爭租約後已依約給付被告押金18萬，及105 年5 月至同年10月共計6 個月之租金36萬元等情，為兩造所不爭執。承上所述，系爭租約因以不能給付為契約標的而為無效契約，則被告收受原告所給付之18萬押金及36萬租金，即屬無法律上之原因而受有利益。則原告依據不當得利之法關係請求被告返還已給付之押金18萬元及36萬元租金，應屬有據。至原告另依民法第259 條之法律關係，請求被告返還上開金額部分，核屬選擇合併，其依上開訴訟標的之請求既為有理由，本院自毋庸就其餘請求權併予審究，附此敘明。
⒉關於依民法第227 條、第226條規定請求部分：
按債務不履行，除消極不給付的債權侵害之「給付遲延」及「給不能」外，尚包括積極的債權侵害之「不完全給付」，是項債務不履行，依民法第227 條第1 項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」而為規範，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之；若於契約成立前即自始存在以不能之給付為標的者，即屬同法第246 條第1 項或第247 條第1 項、第2 項所定「契約因以不能之給付為標的而全部或一部無效」之範疇，初不生不完全給付之問題，亦無適用同法第227 條規定之餘地（最高法院99年度台上字第2033號民事裁判意旨參照）。系爭租約因給付標的為法律上自始給付不能而為無效契約，並非系爭租約成立後，被告始無法提出符合債之本旨之租賃物，業經本院認定如上，揆諸前開說明，原告即無從依民法第227 條不完全給付及第226 條給付不能之之規定行使權利，請求被告賠償其因不完全給付所生之損害。從而，原告此部分之主張，即屬無據，不應准許。
⒊依系爭租約第6 條第3 項前段約定請求部分：
經查，系爭租約第6 條第3 項固約定：合約期間房東不得
違約，若違約需賠償承租人裝潢費用等語，有系爭租約在
卷足憑（本院卷第12頁）。惟承上所述，系爭租約為自始
無效之契約，原告依無效契約之約定而請求被告賠償裝潢
費用，自屬無據，不應准許。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告請求被告返還不當得利部分，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年2 月8 日（本院卷第58頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，本件兩造所合意簽訂之系爭租約係以法律上不能之給付為契約標的，系爭租約依民法第246 條規定為無效契約，是被告自原告受領之系爭房屋押金18萬元及租金36萬元，屬無法律上之原因而受利益，並致原告受有財產上之損害。從而，原告依民法第179 條前段之規定，請求被告給付54萬元，及自106 年2 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行與免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
民事第二庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。
中 華 民 國 107 年 2 月 10 日書記官 王裴雯