臺灣新竹地方法院106年度訴字第30號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 29 日

臺灣新竹地方法院民事判決　106年度訴字第30號
原　　　告　楊文村
彭鈺梅
共　　　同
訴訟代理人　蘇毓霖律師
複代理人　　黃振洋律師
陳禹農律師
被　　　告　富宇建設股份有限公司
法定代理人　張世欣
被　　　告　彭兆彥
共　　　同
訴訟代理人　郭杞堂律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年5月31日辯論終結，判決如下：
主 文
被告富宇建設股份有限公司應給付原告楊文村新臺幣捌萬參仟玖佰柒拾肆元，及自民國一百零六年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告彭兆彥應給付原告彭鈺梅新臺幣壹拾肆萬玖仟柒佰貳拾元，及自民國一百零六年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之四由被告富宇建設股份有限公司、百分之七由被告彭兆彥負擔，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告富宇建設股份有限公司如以新臺幣捌萬參仟玖佰柒拾肆元為原告楊文村預供擔保後、被告彭兆彥如以新臺幣壹拾肆萬玖仟柒佰貳拾元為原告彭鈺梅預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。
二、原告揚文村、彭鈺梅以其分別向被告富宇建設股份有限公司（下稱富宇建設公司）、被告彭兆彥購買房屋，惟被告所出售之房屋存有實際建築面積與權狀登記面積不符、坪數短少，且廁所滲漏水、抽風機無對外通風管線、屋前有無障礙坡道等物之瑕疵，該等瑕疵並造成原告2 人於修繕期間仍須支付銀行利息、管理費用及延遲營業等損害，依物之瑕疵請求減少價金、不當得利及不完全給付之損害賠償請求被告給付不當得利及損害賠償，而聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於本件訴訟進行中更正其聲明為：（一）被告富宇建設公司應給付原告楊文村100
萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）被告彭兆彥應給付原告彭鈺梅100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之事實，有原告起訴狀、民事準備書（一）狀及言詞辯論筆錄（見本院卷一第4 至5
頁、第92-98 頁、卷二第33頁）附卷可稽，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告出售予原告房屋有物之瑕疵，被告應返還無權受領之價金：
⒈原告楊文村於民國105 年8 月18日分別向被告富宇建設公司、彭兆彥購買坐落新竹市○○段0000地號、權利範圍1785/100000 土地及其上門牌號碼：新竹市○○路000 號房屋（下稱146 號房屋）、原彭鈺梅告於同日被告彭兆彥購買前開土地權利範圍1785/100000 及其上門牌號碼：新竹市○○路000 號房屋（下稱148 號房屋）。
⒉嗣原告進行房屋裝潢時，經設計公司丈量發現146 號、148 號房屋室內實際坪數與登記坪數似有不符，經原告委請建築師重新檢測146 號、148 號房屋之現況尺寸，以壁心至壁心測量結果，發現146 號房屋總面積為146.42平方公尺，較建物謄本登記面積150.43平方公尺減少4.01平方公尺；148 號房屋總面積為146.38平方公尺，較建物謄本登記面積150.42平方公尺減少4.04平方公尺。從而，以146
號房屋買賣總價金173 萬元、登記面積150.43平方公尺、實際減少面積4.01平方公尺計算結果，146 號房屋因實際面積短少得減少買賣價金46萬1,165 元；另148 號房屋買賣總價金197 萬元、登記面積150.42平方公尺、實際減少面積4.04平方公尺計算結果，148 號房屋因實際面積短少得減少買賣價金應為52萬9,105 元。
⒊又原告買屋後交屋前，即發現146 號、148 號房屋分別位處1 、2 樓廁所有滲漏水瑕疵，且抽風機管線未連接至室外，原告旋告知被告富宇建設公司，被告富宇建設公司隨即派遣工班多次進場修繕，然仍無法改善漏水情況。原告乃委工修復廁所、抽風機管線及重貼磁磚。原告楊文村146 號房屋1 樓廁所因改為兒童專用廁所（原告書狀誤繕為148 號房屋，於107 年2 月13日當庭更正），前已與被告富宇建設公司合意該廁所不修繕，並拆除改為兒童廁所，由被告富宇建設公司補貼磁磚等建材費用。而原告楊文村已先行墊付146 號2 樓廁所整修工程費用8 萬8,699 元、磁磚費用4 萬4,383 元；原告彭鈺梅先行墊付所有148 號房屋1 、2 樓廁所整修工程費用15萬4,445 元、磁磚費用4,383 元。
⒋被告富宇建設公司因未依法設立無障礙坡道，致原告申請托嬰中心立案遭到主管機關拒絕。嗣後原告、社區管委會及被告富宇建設公司三方雖合意將無障礙坡道改設置原告所有146 號、148 號房屋前，與原告購買該等房屋時無坡道在前之情形不同，被告顯有未依債之本旨履行之不完全給付，且造成房屋交易價值減少各為30萬9,687 元。
⒌綜上，衡諸一般社會交易常情，房屋出賣人短少約定交付之面積、以及房屋有滲漏水、屋前有坡道之情形，均足以影響購屋者之購買意願及使用者就空間之利用，進而降低146 號、148 號房屋之價值及效用，是被告所交付146 號、148 號房屋未達約定之買賣面積，以及廁所滲漏水、抽風機管線未接至室外、屋前有坡道之情形，足認已構成物之瑕疵，自客觀上觀察，前開瑕疵足以造成原告所購買146 號、148 號房屋價值及效用有減損之情形，乃屬民法第354 條所定物之瑕疵之範圍，原告自得依民法第359 條第1 項規定請求減少買賣價金。又上開減少價金請求，既經原告主張，則被告等人在此範圍內，即無價金請求權，被告顯無法律上原因受有上開價金之利益，爰依民法第179
條規定請求被告給付。
（二）被告應賠償原告營業利益、貸款利息及社區管理費之損失：
⒈原告楊文村、彭鈺梅分別購入146 號、148 號房屋係做為托嬰中心使用，甫於購屋後隨即對外宣傳將於146 號、148 號房屋設立托嬰中心，計畫於交屋後隨即裝潢對外招生，然向主管機關申請立案時，發現被告富宇建設公司並未設立無障礙坡道，原告為求立案過關可以開始招生，為免代號店7 所有權人有疑義，而委屈將無障礙坡道直接移往146 號、148 號房屋前。又交屋後期間，146 號、148 號房屋有廁所漏水之問題，多次修繕仍有漏水情況，均讓裝潢無法如期完成並開始營業。是以，若交屋並未發生無坡道、廁所瑕疵之問題，原告應可如期於106 年2 月1 日開始招收學生，且在原告購買房屋後對外宣傳期間，確實有3 位家長詢問，卻因此必須將日期延至半年後，扣除營業成本後，原告楊文村、彭鈺梅損失之營業利益各為4 萬860 元（計算式如下：22,700元×3 位×6 個月×20﹪×1/
2 ＝40,860元）。被告二人自應賠償原告此營業損失，即原告楊文村4 萬,860元、原告彭鈺梅4 萬860 元。
⒉146 號、148 號房屋點交後，仍無法解決廁所漏水情況，對此因可歸責被告不完全給付之情，原告繳納貸款利息及管理費，卻無法使用146 號、148 號房屋，屬於債務不履行之損害。利息部分，被告富宇建設公司應賠償原告楊文村11萬2,764 元（期間自105 年10月5 日至106 年3 月5
日）；被告彭兆彥自應賠償原告彭鈺梅11萬4,018 元（期間自105 年10月7 日至106 年3 月7 日）。管理費部分：被告富宇建設公司應賠償原告楊文村1 萬4,940 元（期間自105 年11月1 日至106 年3 月31日）；被告彭兆彥應賠償彭鈺梅1 萬4,940 元（期間自105 年11月1 日至106 年3 月31日）。
（三）被告雖執兩造房屋買賣契約書第10條第3 項約定主張原告未經被告同意另僱請他人修繕之費用應由原告自行負擔等語。惟按「保固」係泛指出賣人對於買受人，就買賣標的物，由出賣人擔保於一定期限內，可以供買受人正常使用並符合約定之正常使用效能。如果買賣標的物發生不能正常使用的狀況時，由出賣人負責予以排除，排除的方式包括更換新品或良品（所謂良品係指雖非新品但可正常使用之物品）、予以修復或是解除買賣契約（例如退貨）等情。本件146 號、148 號房屋於交屋前已存在瑕疵，並經原告要求修復，非交付後因擔保一定期間內所生無法正常使用，或未符合約定之正常使用效能而應由被告負保固責任之情形。又被告富宇建設公司自105 年10月7 日起至105
年12月16日前仍無法修復漏水瑕疵，原告於105 年12月16日將3 間廁所及抽風機管線估價單以電子郵件寄送予被告富宇建設公司人員陳怡如，訴外人陳怡如則回覆：「您好，已經收到了，下周會與公司主管討論是否可行，謝謝您」等語，然其後被告並無回信，且對於日後施工亦未表反對，足認被告應有同意原告自行修復。至被告富宇建設公司與原告楊文村間所簽訂之房屋買賣合約書，原告楊文村負有依期給付買賣價金義務，被告富宇建設公司則負有瑕疵修復義務（合約書第12條），今因被告富宇建設公司無法修復瑕疵，原告楊文村迫不得已委工修復，事後卻不得向被告富宇建設公司主張該費用，自屬違反平等互惠原則、契約之主要權利或義務，因受上開契約條款之限制，致契約之目的難以達成等顯失公平之情形，是該合約書第10條第3 項約定，顯悖於誠信原則，依消費者保護法第12條規定，該合約書第10條第3 項約定當屬無效。
（四）綜上所述，原告爰依民法第359 條第1 項、民法第179 條、民法第227 條第1 項、第231 條第1 項規定，提起本件訴訟等語。並於本院聲明：⒈被告富宇建設公司應給付原告楊文村100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告彭兆彥應給付原告彭鈺梅100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告楊文村所買受之146 號房屋及原告彭鈺梅所買受之148 號房屋，其房屋買賣契約所載建物標示面積與建物登記謄本所載相符，面積並無短少。復查閱原告所提出之測繪圖可看出該測繪圖僅測量室內欲裝潢部分之面積，未包含樑柱、屋壁所占面積在內，甚至柱間亦拉直線而似未將部分空間計入。按不動產買賣之面積係依登記所示為準，此為眾所周知之事，而登記之建物面積係計入屋壁、樑柱在內，原告前開主張，顯屬無理。
（二）被告富宇建設公司本有依設計圖設置無障礙坡道，事後被告富宇建設公司應住戶及社區管委會之要求，將該坡道拆除。嗣因原告欲開設托嬰中心，向新竹市政府申請許可時，審查人員要求應設置無障礙坡道，故原告乃轉而又要求被告富宇建設公司應恢復設置無障礙坡道，並在兩造及社區管委會之協商下，合意將無障礙坡道還原設置於原告二人所購之146 號、148 號房屋前，且由原告自己委請建築師重畫設計圖，要求被告富宇建設公司依圖設置，被告富宇建設公司亦依其設計及要求而為其設置目前之無障礙坡道。是被告已依兩造約定之債務本旨而為給付，並無不完全給付或違反物之瑕疵擔保責任。
（三）雖原告聲請鑑定146 、148 號房屋因設置無障礙坡道，是否其價值有減損，經鑑定認為146 號、148 號各受有30萬9,687元之影響金額，惟：
⒈無障礙坡道係為便利行動不便或推車等荷重工具而設，與一般認為之「嫌惡設施」，例如電力、電信設備、垃圾桶等有明顯之區別。前者是便利性之設施，且為法規所要求，故客觀上實不致因其設置而減損鄰近建物交易價值，反之，因設置尚須另花成本，故客觀上本應認為將使鄰近建物因之而增值，方符事理。更何況原告開設托兒所，其門前出入多有推幼兒推車之需求者，故無障礙坡道設於原告門前，原告實受益最大。
⒉又按物之瑕疵擔保責任，於得請求減少價金之情形，乃因物有瑕疵為前提，但據上開鑑定結論，在分析理由構成上，認為本案殘障坡道設施位於正中位置，便利需求者通行而應有影響率為+1.5％，此顯非物之瑕疵無疑，但另一方面卻又認為因設置於正中位置，故略影響社區整體門面之完整性而有-3％之影響率，以致整體影響率為-1.5％等語。惟若該坡道施設位置果屬瑕疵，本不應同時有加分之正數存在，因若有加分，則顯非屬瑕疵，方符合論理法則，然同一分析理由，卻存有明顯之邏輯上矛盾，可知其構成理由甚不客觀嚴謹，實有為既定結論而強尋理由之嫌。更何況所謂「略影響社區整體門面之完整性」等語，純憑主觀、與風水等玄學之說法並無區別，尤不能令人信服。
⒊再觀諸鑑定報告所附之比較標的，在同一位置之店面，即新竹市○○路000 號、142 號、150 號，依實價登錄資料，其於104 年105 年至106 年之交易價格，每戶均高達2,600 萬元以上，雖其建物或土地面積略大於146 號、148
號房屋，但146 號、148 號房屋每戶向被告買入價格僅為1,750 萬元而已，可見原告所購146 號、148 號房屋亦應有可觀之漲幅，顯然不但沒有因無障礙坡道而減損價格，反而購入後每戶都大大升值，實難謂其鑑定為公正客觀。⒋該鑑定報告結論以推測之價格每坪34萬6,000 元作為計算減價之標準，亦有未妥。蓋146 號、148 號房屋買賣價格合計為3,500 萬元，兩戶面積各為59.67 坪，每坪價格計算標準應為29萬3,280 元。
（四）原告楊文村所買受146 號房屋及所坐落土地係於105 年9
月20日辦畢建物及土地所有權登記，並於1 、2 日後完成房地之點交，原告彭鈺梅所買受148 號房屋及坐落土地則於105 年10月6 日辦畢建物及土地所有權登記，並於105
年10月7 日交付房地。由146 號、148 號房屋初驗、複驗紀錄觀之，兩造於105 年10月3 日就146 號、148 號房屋已完成複驗，並無隻字片語提及有廁所漏水，可知原告驗收房屋時並無廁所滲漏水之問題；至105 年10月7 日房屋檢修單雖載有「廁所外牆疑似有水痕，協請測試有無漏水及水管破裂問題」之檢修項目，但其上勾選係修繕，可知此係驗收交屋後之房屋保固問題，乃勾選修繕而非初驗、複驗欄。又原告提出廁所外牆有疑似滲漏水情形後，被告富宇建設公司即派遣工班進行測試及處理，將防水層全部重做加固並重貼磁磚，被告富宇建設公司已處理完畢，依約若日後仍發現有滲漏，在保固期內被告富宇建設公司均會加以修繕處理。詎原告竟突然自行聲稱滲漏水未改善，並禁止被告富宇建設公司派遣之工班進入房屋修繕，並於105 年12月間自行提出3 份報價單，其報價之廁所全部拆除重做之全部修繕金額為35萬3,700 元，其中甚至含有與滲水無關之廁所門3 扇及門檻、大理石台面臉盆等項目，被告自難同意。
（五）按原告於交屋後，因自行改裝浴廁而打通、拆除、改裝原設計之浴廁間而造成些微之滲漏情形，本只須要找出防水層破壞之處而就該範圍為修繕即可，但原告卻不讓被告富宇建設公司派遣之工班去修繕，即自行大肆拆除、改裝原浴廁，並將一切施工費用轉嫁由被告負擔，被告實難同意。況按雙方之房屋買賣契約書第10條第3 項約定：「買方若未經賣方同意，另僱他人保固服務修繕時，不得向賣方請求任何費用補償」，原告未經被告同意另僱他人所為之修繕，應自行負擔，不得向原告請求任何補償。
（六）關於原告主張之磁磚損失部分，按原告先前向被告請求就廁所漏水進行保固修繕時，被告富宇建設公司曾向訴外人嘉禾建材有限公司（下稱嘉禾公司）叫一批磁磚，並為其施工，此部分工料款均為被告富宇建設公司所負責，並由被告富宇建設公司關係企業盛傑營造有限公司支付訴外人嘉禾公司4 萬5,276 元，訴外人嘉禾公司亦有開立發票給訴外人盛傑公司營造有限公司。但原告彭鈺梅事後將被告富宇建設公司修繕部分拆除，自行向訴外人嘉禾公司訂購磁磚一批，原告亦已支付磁磚款項予訴外人嘉禾公司，取得訴外人嘉禾公司開立之二聯式統一發票，故原告主張之磁磚費用各4 萬4,384 元、4 萬4,383 元，本係原告自行向訴外人嘉禾公司所購買，應由原告自行負擔此部分費用。
（七）關於原告主張抽風機管線修繕費用部分，原告前向被告提出之請求金額為8,200 元，此部分被告於其提出請求時已同意，故雙方已達成合意，原告自僅得請求被告給付兩造合意之金額8,200 元。
（八）至原告主張其受有營業損失、利息損失及管理費等語。按被告依約定完成點交買賣標的物予原告後，原告已可占有使用146 、148 號房屋，至其欲作何用途，非被告所能過問，原告主張其受有所謂營業損失、利息損失或管理費損失等損害，亦屬無據等語。
（九）並於本院聲明：⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告楊文村於105 年8 月18日以588 萬2,000 元向被告富宇建設公司購買146 號房屋、以1,111 萬8,000 元向訴外人鐘堯明購買坐落新竹市○○段0000地號權利範圍1785/100000
土地；原告彭鈺梅於105 年8 月18日以1,970 萬元向被告彭兆彥購買148 號房屋及坐落新竹市○○段0000地號權利範圍1785 /100000土地之事實，有房屋買賣合約書、土地買賣契約書、不動產買賣契約書（見本院卷一第102-143 頁、第150-155 頁）在卷可憑。是本件本院所應審究者為：（一）146 號、148 號房屋面積是否有短少？（二）146 號房屋2 樓、148 號房屋1 至2 樓廁所是否有漏水及抽風機管線未裝設瑕疵？（三）兩造是否同意146 號房屋1 樓廁所漏水修疵由被告補貼磁磚費用代替？（四）原告所有146 號、148 號房屋因前方無障礙坡道回復設置，是否得向被告請求價值減損之損害？（五）原告是否受有營業利益、貸款利息及社區管理費之損失？經查：
（一）關於 146號、148 號房屋面積是否有短少部分：
原告楊文村向被告富宇建設公司購買146 號房屋主建物部分面積為144.43平方公尺、陽台6 平方公尺，原告彭鈺梅向被告彭兆彥購買148 號房屋主建物部分面積為144.42平方公尺、陽台6 平方公尺，與建物登記面積相符之事實，有房屋買賣合約書、建物登記謄本（見本院卷一第102-133 頁、第144 頁、第150-161 頁）在卷可憑。雖原告楊文村、彭鈺梅主張146 號、148 號房屋實際面積較登記面積短少各4.01平方公尺，並其提出於裝修時建築師詹健一所測量現場建築測繪面積圖，並亦註記牆心到牆心等情（見本院卷一第315-317 頁）。惟該測繪面積圖並無計算方式，且關於現場樑柱是否計入亦不明，原告主張146 號、148 號房屋面積短少，主張有物之瑕疵，請求依民法第359
條第1 項規定減少價金46萬1165元、52萬9,105 元，並依民法第179 條規定請求返還，自屬無據。
（二）關於146 號房屋2 樓、148 號房屋1 至2 樓廁所是否有漏水及抽風機管線瑕疵部分：
⒈原告主張146 號2 樓、148 號1 至2 樓廁所有漏水及抽風機管線未接至室外之事實，有原告提出與被告LiNE對話內容、照片、房屋檢修單、電子郵件（見本院卷一第165-192 頁）為證，並經證人詹健一於本院證述：伊有承攬146
號、148 號房屋室內設計裝潢工程，於105 年9 月底10月初有前往看屋，146 號、148 號房屋1 樓內側的地板上（地磚和地磚交界處）花崗石地板有出現水漬，1 、2 樓廁所外牆面上有黃色痕跡應該是漏水水漬的狀況，伊有跟原告二人提到。針對漏水的狀況，判斷來說應該要告知被告公司有這樣的狀況。原告跟建設公司告知後，有過來處理過第1 次，伊是負責監造的部分，他們施工的狀況，伊未在場，但看得出來有處理地板防水的部分，就是敲除重做，但是牆面沒有。處理過後，被告公司和屋主有做試水的測試，但3 間廁所不包括兒童廁所沒有辦法完全做到可以隔離水的狀況。所謂的試水就是放水，堵住排水口，浸置一天，水位不會降低，測試的結果是水位會降低等語（見本院卷一第260-261 頁）。參以被告亦於本院自承原告提出廁所外牆有疑似滲漏水情形後，被告富宇建設公司即派遣工班進行測試及處理，將防水層全部重做加固並重貼磁磚等情，原告前開主張，尚屬可信。
⒉雖被告主張原告於交屋後，因自行改裝浴廁而打通、拆除、改裝原設計之浴廁間而造成滲漏情形等語。然依證人詹健一於本院證述：原告於105 年9 月間委託其施作室內裝修，並未包含廁所的修繕，原告最初委託室內裝潢只有146 號1 樓兒童廁所，其餘廁所並未動到管線等語（見本院卷一第267-268 頁）。足徵被告前開主張，並無可採。
⒊按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第373 條、第354 條第1 項、第359 條定有明文。
⒋依證人詹健一於本院證述：原告向被告富宇建設公司告知漏水問題後，有過來處理過第一次，處理過後被告公司和屋主有做試水測試，但沒有辦法完全做到可以隔離水的狀況，就由伊提供嚴謹工法修繕。在施做前有做放水測試，結果就像原告第一次測試時的狀況，水位會降低等語（見本院卷一第261-262 頁），參以卷附105 年10月7 日房屋檢修單（見本院卷一第190 頁）亦記載「廁所外牆疑似有水痕，協請測試有無漏水及水管破裂問題」等語，可知146 號、148 號房屋交屋時，前開瑕疵及已存在，且於交屋後並未除去，原告主張被告依前開規定，自應負物之瑕疵擔保責任，應屬可採。
⒌另146 號、148 號房屋廁所抽風機管線未接至室外瑕疵，業經原告提出LINE內容（見本院卷一第176 頁）為證，參以被告於本院亦主張原告主張抽風機管線修繕費用部分，原告前向被告提出之請求金額為8,200 元，此部分被告於其提出請求時已同意，故雙方已達成合意，原告自僅得請求被告給付兩造合意之金額8,200 元等情，益徵前開房屋廁所抽風機管線有未接至室外瑕疵。被告依前開規定，亦應負物之瑕疵擔保責任。
⒍146 號、148 號房屋廁所漏水房屋廁所抽風機管線未接至室外瑕疵，經原告委請詹健一建築師事務所修繕，146 號房屋廁所漏水房屋廁所抽風機管線未接至室外瑕疵修繕、必要費用為83,974元【計算式如下：（84,475－4,500）
×1.05＝83,974，小數點以下四捨五入】、148 號房屋廁
所漏水修繕必要費用為149,720 元【計算式如下：（147,090－4,500 ）×1.05＝149,720 ，小數點以下四捨五入
】，有工程請款單、建築師鄭健一陳報狀（見本院卷一第284 、285 頁、卷二第20頁）可憑。逾此部分請求，即屬無據。
⒎雖被告主張依雙方之房屋買賣契約書第10條第3 項約定：「買方若未經賣方同意，另僱他人保固服務修繕時，不得向賣方請求任何費用補償」，原告未經被告同意另僱他人所為之修繕，應自行負擔，不得向原告請求任何補償等語。然查：
⑴按定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消費者保護法第2 條第9 款定有明文。原告楊文村與被告富宇建設公司簽訂之房屋買賣合約書乃被告富宇建設公司為與多數消費者締約之目的所擬定之定型化契約，有該契約書在卷可稽，足徵兩造簽定房屋買賣合約係屬定型化契約。
⑵次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平，消費者保護法第12條第1項、第2項第1 款定有明文。依原告楊文村與被告富宇建設公司間買賣契約，原告楊文村有依約給付價金之義務，被告雖有收取價金權利，但亦負有交付無瑕疵不動產義務，被告富宇建設公司所交付不動產如有瑕疵，依法本即可請求被告富宇建設公司修復或減少價金之權利，然依原告楊文村與被告富宇建設公司簽訂之房屋買賣合約書第10條第3 項約定內容，原告就前開權利行使尚須經被告同意，顯然違反平等互惠原則，對消費者顯失公平者，前開約款應屬無效。被告富宇建設公司主張原告楊文村未經被告富宇建設公司同意雇工修繕，不得向被告富宇建設公司請求任何補償，顯屬無據。
⑶至原告彭鈺梅與被告彭兆彥所簽訂不動產買賣契約書非定型化契約，亦無該條款約定，被告兆彥主張原告彭鈺梅未經其同意雇工修繕，不得向其請求任何補償，顯屬無據。⑷另被告主張原告主張抽風機管線修繕費用部分，原告前向被告提出之請求金額為8,200 元，此部分被告於其提出請求時已同意，故雙方已達成合意，原告自僅得請求被告給付兩造合意之金額8,200 元等語，並提出估價單（見本院卷一第254 頁）為據，惟為原告所否認。而被告就此部分亦未提出兩造有合意之證明，被告前開主張，同屬無據。（三）關於兩造是否同意146 號房屋1 樓廁所漏水修疵由被告補貼磁磚費用代替部分：
⒈證人詹健一於本院證述：伊有承攬146號、148 號房屋室
內設計裝潢工程，於105 年9 月底10月初有前往看屋，146 號、148 號房屋1 樓內側的地板上（地磚和地磚交界處）花崗石地板有出現水漬，1 、2 樓廁所外牆面上有黃色痕跡應該是漏水水漬的狀況等語，頁如前述，可見146號
房屋1樓廁所亦有漏水瑕疵無疑。
⒉原告主張兩造同意146 號房屋1 樓廁所漏水修疵由被告補貼磁磚費用代替之事實，業據其提出嘉禾公司收帳款請款單、統一發票為證（見本院卷一第195 頁、第224 頁），而嘉禾公司亦回覆本院以：客戶名稱為盛傑營造有限公司應收帳款請款單所示磁磚因被告彭鈺梅不喜歡該請款單記載磁磚花色，由其挑選其他磁磚代替，扣除盛傑營造有限公司支付4 萬5,276 元，餘8 萬8,767 元由原告彭鈺梅支付等情，有該公司回覆之應收帳款請款單、函文（見本院卷一第321-324 頁、卷二第6 頁）可憑。而被告亦自陳盛傑營造有限公司被告為關係企業，本件建案關於修繕、保固由盛傑營造有限公司處理等語（見本院卷一第333 頁），可見兩造應有同意146 號房屋1 樓廁所漏水修疵由被告補貼磁磚費用，否則盛傑營造有限公司當無支付以其名義第一次訂購磁磚價款。雖盛傑營造有限公司有支付第一次訂購磁磚費用，然是否即可認定被告同意補貼磁磚金額包括嗣後原告彭鈺梅因不喜原先挑選花色改選後增加金額，尚有疑義。而被告就此部分亦否認兩造有協議，原告主張其支付8 萬8,767 元亦應由被告返還，即屬無據。
（四）關於原告所有146 號、148 號房屋因前方無障礙坡道回復設置，是否得向被告請求價值減損之損害部分：
被告富宇建設公司所興建富宇伯爵建案原在店7 即門牌號碼新竹市○○路000 號房屋前方設有無障礙坡道，事後遭拆除，原告為經營托兒所申請變更執照，因須回復原無障礙坡道設置，原告為鄰居和睦同意將無照礙坡道改設置在店5 即148 號房屋門口之事實，亦有原告與住戶間LINE對話（見本院卷一第86-91 頁），及本院調閱新竹市（10 3）府工建字第112 號使證執造卷宗核閱無訛。而前開無障礙坡道已由被告施做完畢，亦為兩造不爭執。縱被告將無障礙坡道拆除致與原申請建築執照、使用執照不符。惟事後被告已經修補瑕疵完成，僅因原告與其他住戶達成協議將該障礙坡道移至148 號門口，縱導致148 號房屋價值減損，惟減損億與被告應負物之瑕疵責任無因果關係存在，原告請求被告賠償房屋減損價值，當屬無據。
（五）關於原告是否受有營業利益、貸款利息及社區管理費之損失部分：
⒈關於營業利益損失部分：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。原告購買146 號、148 號房屋原係為經營托兒所，並預定於106 年2 月1 日開幕之事實，有原告開設網頁內容（見本院卷一第196-197 頁）可憑。而146 號、148 號房屋廁所漏水瑕疵於106 年2 月中旬開始修復至106 年3 月底完成，亦經證人詹健一證述在卷（見本院卷一第264 頁），則原告於106 年2 月1 日至106 年3 月31日如有營業上損失，自得向被告依前開規定請求損害賠償。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條固定有明文。茲於前開期間固有家長詢問托嬰事宜，有LINE、網頁對話（見本院卷一第196-202 頁）可按。然該對話內容僅止於詢問價格、地點，而家長托嬰考量因素不一，尚難僅憑詢問托嬰事宜，即可認定原告可獲得營業上預期利益。則原告請求被告賠償營業利益損失，尚屬無據。
⒉關於貸款利息損失部分：
原告購買146 、148 號房屋即坐落土地有向銀行貸款之事實，固亦據其提出利息繳款單（見本院卷一第203-204 頁）。然西費者購買房地是否貸款，取決於消費者自行考量。146 號、148 號房屋雖有漏水瑕疵待修補，然此與原告是否帶款利息支出並無相當因果關係存在，原告此部分請求亦屬無據。
⒊關於社區管理費之損失部分：
社區管理費係因社區設施、安全維護所生費用，尚非因146 號、148 號房屋廁所有漏水瑕疵所生損害，原告請求被告賠償此部分費用，同屬無據。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第203 條分別定有明文。原告依不當得利之之法律關係請求被告給付減少價金，屬無確定期限債務，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年1月12日起，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。
五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保責任減少價金及不當得利之法律關係請求被告給付如主文第1 、2 項所示金額、遲延利息，為有理由，於此部分請求，為無理由。另原告依民法第227 條第1 項、第231 條第1 項規定請求被告賠償營業利益、貸款利息及社區管理費之損失，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院自應依職權宣告假執行。原告就此部分雖聲請供擔保後宣告假執行，然僅係促使法院為職權之發動，附此敘明。又被告既陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日民事第二庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日書記官 謝國聖