106年度重訴字第249號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：107 年 09 月 19 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第249號原　　　告　楊仁宏林精培蔡淑玫林明瑜劉春月李忠嬴共　　　同訴訟代理人　吳聖欽律師被　　　告　日新開發工程有限公司法定代理人　顏志龍訴訟代理人　洪大明律師江慧敏律師複代理人　張智程律師蘇李虎上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年8月20日辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告楊仁宏如附表二編號⒈之金額及利息。二、被告應給付原告林精培如附表二編號⒉之金額及利息。三、被告應給付原告蔡淑玫如附表二編號⒊之金額及利息。四、被告應給付原告林明瑜如附表二編號⒋之金額及利息。五、被告應給付原告劉春月如附表二編號⒌之金額及利息。六、被告應給付原告李忠嬴如附表二編號⒍之金額及利息。七、訴訟費用由被告負擔。九、本判決第一項於原告楊仁宏以新臺幣壹佰零肆萬伍仟元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾參萬貳仟伍佰元為原告楊仁宏預供擔保，得免為假執行。十、本判決第二項於原告林精培以新臺幣捌拾壹萬伍仟元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳佰肆拾參萬伍仟元為原告林精培預供擔保，得免為假執行。十一、本判決第三項於原告蔡淑玫以新臺幣肆拾捌萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾參萬伍仟元為原告蔡淑玫預供擔保，得免為假執行。十二、本判決第四項於原告林明瑜以新臺幣柒拾柒萬伍仟元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾貳萬元為原告林明瑜預供擔保，得免為假執行。十三、本判決第五項於原告劉春月以新臺幣捌拾陸萬伍仟元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾捌萬貳仟伍佰元為原告劉春月預供擔保，得免為假執行。十四、本判決第六項於原告李忠嬴以新臺幣伍拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾捌萬柒仟伍佰元為原告李忠嬴預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查：㈠本件原告起訴時原聲明：⒈ 被告應給付原告楊仁宏新臺幣（下同）2,292,500元，其中 830,000元自民國（下同）103年3月4日起，餘1,462,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告林精培2,435,000元，其中940,000元自103年3月10日起，餘1,495,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告蔡淑玫1,435,000元，其中820,000元自103年3月7日起，餘615,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒋被告應給付原告林明瑜2,320,000元，其中880,000元自103年3月13日起，其中750,000元自105年9月5日起，其中30,000元自106年1月14日起，餘660,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒌被告應給付原告劉春月2,582,500元，其中910,000元自103年3月13日起，其中770,000元自105年9月5日起，其中30,000元自106年1月14日起，其中10,000元自106年1月17日起，其中180,000元自106年6月22日起，餘682,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒍被告應給付原告李忠贏1,487,500元，其中850,000元自103年3月18日起，餘637,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡嗣因查知原告楊仁宏已繳房屋價款251萬元，故變更上開第一項聲明為：被告應給付原告楊仁宏3,132,500元，其中如附表一編號1所示已付款金額自各付款時間起息，餘622, 500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈠第242-244頁）。㈢原告林精培再主張已繳房屋價款173萬元，並應附加自受領時起之利息，故變更上開第二項聲明為：被告應給付原告林精培2,435,000元，其中如附表一編號2所示已付款金額自各付款時間起息，餘705,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷㈠第275-277頁）。核均屬單純擴張應受判決事項之聲明，應予准許。於107年8月18日具狀更正前開第五項聲明為：被告應給付原告劉春月2,582,500元，其中910,000元自103年3月13日起，其中770,000元自105年9月5日起，其中30,000元自106年1月14日起，其中10,000元自106年2月17日起，其中180,000元自106年6月22日起，餘682,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。就原告李忠「贏」更正為李忠「嬴」（（見本院卷㈡第95-96頁）。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、被告於坐落新竹市○○段○○段000地號土地上興建預售屋，即「江山朵夫」建案，原告楊仁宏、林精培、蔡淑玫、林明瑜、李忠嬴於附表一所示之簽約日期與被告訂定房屋預訂買賣合約書（下稱系爭買賣契約），購買標的、房屋及車位買賣價金、付款情形均如附表一所示，原告林明瑜並於106 年1月14日將B棟10樓房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書之權利義務轉讓予原告劉春月。依系爭買賣契約第12條第1款、第2款後段約定，被告應於103年4月30日前開工，開工日起算900個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照；若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第22條第1 款違約規定處罰。而第22條第1款約定，賣方違反第12條第2款規定者買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。按日曆天計算，已將天候、假日等不能施工之因素預估其中，僅有前開契約第12條第1項第1至5款所列舉之特別情事，始例外不計入完工期限之日曆天數內。鄰損事件日數，不得扣除。被告應於105年10月17日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。被告係於106年6月9日始經新竹市政府准予發給使用執照，原告依系爭買賣契約第22條第1款約定，以郵局存證信函為解除買賣契約之意思表示，並請求被告返還已付之房屋價款及賠償房屋總價款百分之15之違約金。㈡、訴之聲明： ⒈被告應給付原告楊仁宏3,132,500元，其中如附表一編號1所示已付款金額自各付款時間起息，餘622,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告應給付原告林精培2,435,000元，其中如附表一編號2所示已付款金額自各付款時間起息，餘705,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒊被告應給付原告蔡淑玫1,435,000元，其中820,000元自103 年3月7日起，餘615,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒋被告應給付原告林明瑜2,320,000元，其中如附表一編號4所示已付款金額自各付款時間起息，餘660,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒌被告應給付原告劉春月2,582,500元，其中如附表一編號5所示已付款金額自各付款時間起息，餘682,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒍被告應給付原告李忠嬴1,487,500元，其中850,000元自103 年3月18日起，餘637,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒎訴訟費用由被告負擔。 ⒏原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、被告於106年6月9日取得系爭建案使用執照後，曾通知原告等人繼續依約繳款，原告楊仁宏、劉春月仍如期繳納預收款，足認其2人仍願繼續履約，後忽又主張解約，令被告陷入窘境，依誠信原則（權利失效原則），應認原告楊仁宏解約之主張不能發生應有效果。新竹市政府係於103年7月7日發文予被告，同意系爭建案開工備查，開工日期應於接到上開函文之後起算。施工期間之日降雨量大於12公厘，對戶外施工有所妨礙，應不計入施工日數；颱風警報期間，亦應停止施工，應扣除103日，依系爭買賣契約第12條第1項但書第3 款規定合計有146日（43日＋103日）不應計入施工天數。鄰損事件應屬非可歸責於賣方之事由致取得使用執照日期延後，依照系爭買賣契約第12條第1項但書第4款規定，影響期間80日應予扣除。故就使用執照之取得，並未逾期，原告不得主張解約。系爭建案房屋業已建設完畢，且無造成原告受有損害，原告請求15%違約金部分，實屬過高，應予酌減。應以原告所主張系爭建案未遲延取得使用執照末日之翌日即105年12月25日起計算原告之損害，較為妥適。原告於106年10月30日寄發存證信函為解除契約之意思表示，應認於被告在106年10月31日收受存證信函之日起，原告已無履約之意，自該日後原告不再有任何損害可言，應以106年10月31日為損害計算之末日。㈡、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。三、兩造不爭執事項：㈠、被告於坐落新竹市○○段○○段000地號土地上興建預售屋，即「江山朵夫」建案，原告楊仁宏、林精培、蔡淑玫、林明瑜、李忠嬴於附表一所示之簽約日期與被告訂定房屋預訂買賣合約書，購買標的、房屋及車位買賣價金均如附表一所示，有房屋預訂買賣合約書6份足憑（見本院卷㈠第16-175 頁、第183-214頁），其中⒈原告楊仁宏已於附表一所示之付款時間支付買賣價金共計251萬元，有繳款明細、付款明細表及繳費單據可查（見本院卷㈠第246-267頁）；⒉原告林精培已於附表一所示之付款時間支付買賣價金共計173萬元，有繳款明細、訂購房屋預訂單及匯款單據可查（見本院卷㈠第278-285頁）；⒊原告蔡淑玫已於附表一所示之付款時間支付買賣價金共計82萬元，有被告寄發之新竹武昌街郵局第425號存證信函自承在案足憑（見本院卷㈡第97-99頁）；⒋原告林明瑜已於附表一所示之付款時間支付買賣價金共計166萬元，有繳款明細及收據可查（見本院卷㈠第176、177頁）；⒌原告林明瑜、劉春月已於附表一所示之付款時間支付買賣價金共計190萬元，原告林明瑜並於106年1月14日將B棟10樓預售屋（含車位）相關權利轉讓予原告劉春月，有繳款明細、收據、預售屋轉讓書及匯款單據可查（見本院卷㈠第178-182頁）；⒍原告李忠嬴已於附表一所示之付款時間支付買賣價金共計85萬元，有被告寄發之新竹武昌街郵局第422號存證信函自承在案可憑（見本院卷㈡第100-102頁）。㈡、原告以竹北嘉豐郵局第452 號存證信函為解除房屋買賣契約之意思表示，經被告於106 年10月31日收受上開存證信函，有存證信函及收件回執可查（見本院卷㈠第215-222頁）。㈢、系爭建案經新竹市政府106年6月9日府工建字第1060081790 號函（稿）准予發給使用執照，同日起造人臺億建築經理股份有限公司領取（106）府工使字第107號使用執照等情，業經本院向新竹市政府調取（103）府工建字第11號建造執照及（106）府工使字第107號使用執照卷案審閱無訛，並有上開函（稿）及使用執照申請書等在卷可稽（見本院卷㈠第269-274頁）。㈣、系爭買賣契約第12條第1款、第2款後段約定，被告應於103 年4月30日前開工，開工日起算900個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照；若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第22條第1款違約規定處罰。被告於103年6月26日向新竹市政府為建築工程開工申報，經新竹市政府以103年7月7日府工建字第1030131751號函准予備查，有上開函文可稽（見本院卷㈠第304頁）。㈤、訴外人吳天來認系爭建案施工，損壞鄰近房屋，於105年8月1日申請台北市結構工程工業技師公會辦理安全評估及修復費用評估，經該公會於105年10月20日做成鑑定報告書，有鑑定報告書封面、內頁及鑑定申請書可查（見本院卷㈠第313-315頁）。㈥、自103年1月1日起至106年12月31日止，新竹市因天然災害停止上班上課情形如附表二所示，有新竹市政府107年4月19日府人考字第1070062402號函及檢附之彙整表足參（見本院卷㈡第12-13頁）。四、本件爭點：㈠、被告抗辯系爭建案有系爭買賣契約第12條第1款但書所訂「因天災、地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者」、「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」之停工情事，而有226 日曆天不應計入工期，是否可採？㈡、原告主張被告逾期完工，其已依系爭買賣契約第22條第1款約定為解除買賣契約之意思表示，被告應返還已付之房屋價款及賠償房屋總價款百分之15之違約金，有無理由？五、得心證理由：㈠、經查，兩造所簽訂之「房屋預定買賣合約書」第12條第1項約定，本房屋之建築工程應於103年4月30日前開工，開工日起算900個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照。雙方同意以領取建築主管機關核發使用執照為完工日，領取使用執照日起六個月內通知交屋。但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：…㈢因天災、地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈣因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。…」，同條第2項約定：「賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房屋價款依單利萬分之5計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第22條第1款違約規定處罰」，第22條第1款則約定：「賣方違反第12條第2款者買賣得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。由前開約定可知兩造業於合約中約定房屋開工日期及完工期限，原告於被告逾期開工或完工天數逾3個月時，有權解除系爭房屋買賣契約，並請求被告給付違約金。㈡、被告雖辯稱新竹市政府係於103年7月7日發文予被告，同意系爭建案開工備查，是開工日期應於接到上開函文之後起算云云，並提出新竹市政府函為證（見本院卷㈠第304-305頁）。然參照建築法第54條規定：「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。第一項施工計畫書應包括之內容，於建築管理規則中定之。」足見開工無須核准，又系爭土地「江山朵夫」建案於103年1月13日經新竹市政府核准發給而領有建造執照，有豪廷建築師事務所函附卷足憑（見本院卷㈡第17頁），建造執照記載：領照後六個月內開工，開工之日起35個月內完工。依此計算為1050日（35×30＝1050）。並經本院依職權調閱前開建案建築執照案卷查明，又系爭買賣契約第12條第1款已明定「本房屋之建築工程應於103年4月30日前開工」，被告遲至103年6月26日始向新竹市政府為建築工程開工申報，自屬可歸責於己之事由，尚不得據以規避系爭買賣契約第12條關於「開工及完工最後期限」之約定，故系爭建案仍應以103年4月30日為開工日，被告所辯不足為憑。㈢、按一般工程契約所謂工作天，係指將下雨、颱風等不能工作之日，以及星期日、例假日、節日等休息日扣除後，在通常情形應實際從事約定工作之日而言。如以日曆天為工期為計算標準，即按曆法連續計算工期，將無法工作之天數，亦算入工作期間，原則上係不扣除因天候因素而無法施工之計算工期方法。故在採日曆天計算工期之工程契約，如有不計入工期之特約，係定作人就工期所給予承攬人之優惠（最高法院73年度台上字第3196號、86年度台上字第2887號、臺灣高等法院83年度上字第888號判決意旨參照）。所謂「日曆天」，係指工程自規定之開工日起，工期即按曆法計算法，以事實上連續計算日曆天數為準。得不計日曆天者，除工程契約明確約定及有不可歸責之事由而確實影響工程進行之情事者外，均應列入計算。是依前開說明，除因諸如颱風、地震等天然災害而經行政院人事行政局授權各縣市政府公佈得停止上班之情形外，餘如雨量等因素即不列入考量（臺灣高等法院99年度上易字第665號判決意旨參照）。本件兩造約定「開工日起算900個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照」，參照前開說明除兩造契約特別約定不計入施工天數計算之期間外，原則上均應按日曆連續計算。是以自103年4月30日起算900個日曆天為105年10月15日。㈣、按職業安全衛生設施規則（原名稱：勞工安全衛生設施規則）第226條規定：「雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。」營造安全衛生設施標準第42條第1項第3款：「雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：三、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。」行政院勞工委員會（88）台勞安二字第0029348號函要旨：如勞工於每秒十公尺以上之風速及一次達五十公釐以上之雨量下作業，依據營造安全衛生設施標準第二十七條之規定，施工架組配作業有導致危險之虞及依勞工安全衛生設施規則第二百二十六條之規定，高度二公尺以上之作業場所勞工有墜落危險時，自應使勞工停止作業。如雇主能提供足夠維護勞工作業或作業場所安全之設施，並確實實施自動檢查，確認無發生災害之虞時，方可繼續作業。行政院勞工委員會（89）台勞安二字第0042784號函要旨：「所詢勞工安全衛生法令中所稱「強風、大雨」疑義案，復如說明二..二、所謂強風大雨，如用於事後檢查，指十分鐘的平均風速達每秒十公尺以上者為強風，一次降雨量達五○公釐以上者為大雨；如用於事前防範及停止作業規定，應據當地有關之氣象預報及作業地域狀況，預想該作之危險性，如有災害發生之虞即應適用。三、勞工安全衛生法第十條：「工作場所有立即發生危險之虞時，雇主或工作場所負責人應即令停止作業，並使勞工退避至安全場所。」，所稱有立即發生危險之虞，係指勞工安全衛生法施行細則第十八條中規定者。」本件被告為建築商，自有勞工安全衛生法之適用，依據新竹氣象站雨量資料（見本院卷㈠307-310頁）103年4月30日至105年10月15日其中符合前開大雨之日數為19日，符合強風之日數以發布颱風警報期間為準（颱風停止上班期間已包含在內）計有41日，以上總計60日，不計入施工期間。㈤、被告另抗辯訴外人吳天來等人向新竹市政府陳情坐落於新竹市○區○○街00號房屋之鄰損事件，請被告積極協助改善及修復，故被告為妥善處理鄰損事件而應有80日不計入工期云云，提出新竹市政府函及鑑定報告書為證（見本院卷㈠第311-315頁）。然查，新竹市政府105年4月29日府工建字第1050068984號函記載：莊成昆、王瑛銘、吳天來等三人鄰房損害案，前經新竹市政府104年1月14日府工新竹市建字第00000政府26168號函通知被告公司。本案建築物結構體頂層之施工，新竹市府已於105年3月16日以府工建字第105年3月16日以府工建字第1050049472號函完成報備在案。又依新竹市建築爭議事件處理辦法第八條規定：「建築基地有下列情形之一者，不適用本辦法，應由雙方自行協調或循司法途徑解決：....二、申請基地內建築物結構頂層完成後，始提出損害鄰房之申請者。不屬前項適用範圍之建築工程完成後，得依法申請使用執照」。爰此，其中莊寶蓮女士所有位於本市○○路000○0號房屋所涉損鄰事件，屬建築物結構頂層完成後始提出之案件，請貴公司依新竹市建築爭議事件處理辦法第八條規定辦理（見本院卷㈠311-312頁）。系爭房屋合約書第12條第1項第3、4款約定可不計入施工天數之事由為：「因天災、地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間」「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」，以此約定之文字觀察，「鄰損糾紛」並未與「天災」、「地變」、「政府法令變更」同列舉明定為「不可抗力」「不可歸責於賣方事由」，則仍須符「不可抗力」「不可歸責於賣方事由」，始得不計入施工天數。按新竹市建築爭議事件處理辦法第3條規定：本處接獲損鄰事件後，應以書面通知起造人、承造人及監造人會同勘查，並依下列程序處理：一、經勘查有危害公共安全之虞者，應以書面通知起造人、承造人及監造人停工；如應停工會使損害擴大者，應請承造人加強保護鄰房安全之有效措施，並於趕工完成基礎及地下層工程後停工，經監造人會同承造人及專業技師鑑定，並提具維護鄰房安全措施檢討及安全鑑定書送交本處核備後，始得繼續施工。二、經勘查無危害公共安全之虞者，得准予繼續施工，承造人應即先行加強保護鄰房安全之有效措施，監造人並應會同承造人即專業技師於會勘後七日內出具安全鑑定書送交本處備查。三、損壞情形如無法認定係因施工損壞，或鄰房房屋邊緣與工地開挖境界線間水平距離大於開挖深度三倍以上者，應由異議人洽請鑑定單位鑑定。第4條規定：前條第一款及第二款損鄰事件之協調處理程序如下：一損鄰事件發生後，雙方應先自行協調或向該轄區調解委員會聲請調解。二如協調或調解不成，任一方得向鑑定單位申請房屋損害鑑定，鑑定費用由申請人先行代繳，鑑定結果如有損壞事實者，鑑定費用由損鄰方負擔；如無損壞事實者，鑑定費用由對造人負擔。三申請鑑定之一方，得檢具協調或調解不成立證明書及損害鑑定報告書，向新竹市建築爭議事件評審委員會(以下簡稱評審會)申請評審，評審會應於接獲申請之日起十五日內召開；同一損鄰事件以不超過三次為原則，每次間隔以不超過十五日為限。四損鄰事件至請領使用執照階段仍未解決時，經相關鑑定單位鑑定無危害公共安全之虞，並經評審會決議，得依新竹市建築爭議事件損鄰補償費用提存法院數額表以受損戶名義提存法院後，申領使用執照。該損鄰糾紛另由雙方循司法途徑解決。由上可知房屋新建工程進行中發生損鄰事件，被告應依前開規定處理，符合前開規定得繼續施工、申領使用執照。查莊成昆、王瑛銘、吳天來等三人鄰房損害案，業經新竹市政府104年1月14日函告被告，惟被告仍未能依新竹市建築爭議事件處理辦法處理，至105年3月16日建築物結構體頂層施工，105年4月22日莊成昆等4人向新竹市政府陳情，至105年8月1日申請台北市結構工程工業技師公會辦理安全評估及修復費用評估，經該公會於105年10月20日做成鑑定報告書，有鑑定報告書封面、內頁及鑑定申請書可查（見本院卷㈠第313-315頁），106年1月3日達成和解，106年5月31日申請使用執照，於106年6月9日始取得使用執照，有新竹市政府106年6月9日府工建字第1060081790號函（稿）及使用執照申請書等在卷可稽（見本院卷㈠第269-274頁），並經本院依職權調閱新竹市政府（103）府工建字第11號建造執照及（106）府工使字第107號使用執照卷案查明系爭建案使用執照卷宗查明。由上以觀，前開鄰損事件所致申領使用執照之遲延，非不可抗力因素，係可歸責於被告之事由，仍應計入施工期間。㈥、按權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅。原告楊仁宏、劉春月於被告106年6月9日取得使用執照後雖持續繳款，然其已於106年10月30日寄發存證信函解除契約，尚無長期緘默而引起被告正當信任其已不行使權利之情況，被告此項誠信原則（權利失效）之抗辯，尚難認採信。（最高法院72年度台上字第2673號裁判意旨參照）。103年4月30日起算900個日曆天為105年10月15日，加計60日為105年12月14日，被告於106年6 月9日始取得使用執照，已遲延177日，已逾3個月。原告以竹北嘉豐郵局第452號存證信函為解除房屋買賣契約之意思表示，並經被告於106年10月31日收受上開存證信函，有存證信函及收件回執可查（見本院卷㈠第215-222頁、本院卷㈡第97-102頁），自生合法解除買賣契約之效力。按民法第259條第1、2款規定：「契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、同法第233條第1項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」。系爭買賣契約第22條第1款約定：「賣方違反第12條第2款者買賣得解除本契約，解約時賣方應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方。」而系爭買賣契約業據原告合法解除，已如前述，則原告依上開買賣契約法律關係，請求被告分別返還原告等人如附表一所示之付款金額及利息，為有理由。㈦、又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第259條第2款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260條之損害賠償。從而被上訴人除依民法第259條第2款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償（最高法院72年台上字第4365號判例意旨參照），當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質（最高法院105年度台上字第679號判決意旨參照）。當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任；民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號、92年度台上字第2747號、104年度台上字第530號裁判要旨參照）。㈧、經查，系爭違約金之數額業經兩造於系爭合約書中明確約定，系爭房屋契約乃被告預先擬具之定型化契約，對違約時將蒙受之不利益，於擬定系爭合約條文時，焉有不詳為斟酌之理？被告較原告更有控制履約能力，以其具有較強勢之締約談判地位，訂定前開違約金之約款，自行於契約中明訂「同時賠償房屋總價百分之十五之違約金」，且於原告違約時，亦以相同之方式計算，許由被告沒入已付價金充作違約金，對雙方均屬公允，且被告既自行訂定前揭以房屋總價計算違約金之約定，可知被告早已將損益因素考慮在內，故以約定房屋總價而非以當時已繳之價款計算違約金。又依不動產預售屋契約買賣之一般經驗，倘未能依約取得系爭房屋之交付，受有無法使用系爭房屋，已繳房屋價款亦不能使用之損害；兩造所受其餘之損害、可能因履約所受利益之一切情形觀之；再者，內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、24違約之處罰㈢：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償垮地總價款百分之＿(不得低於百分之十五）之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷㈠第342頁、本院卷㈡第39頁），內載之賣方解約違約金之計算方式不得高於房地總價15%，足見系爭房屋預定買賣契約第22條第1款約定：「賣方違反第12條第2款者買賣得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之約定，尚無過高而應酌減之情事。被告抗辯依算違約金過高，請求酌減云云，顯無可採。㈨、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告之上開請求，均係以支付金錢為標的，關於原告已給付之買賣價金之返還依民法第259條第1、2款、第233條第1項前段規定附加自受領時起之利息，關於違約金部分，未約定利率，且給付無確定期限，原告業以竹北嘉豐郵局第452號存證信函為解除房屋買賣契約及請求返還已付買賣價金及賠償違約金之意思表示，經被告於106年10月31日收受上開存證信函，有存證信函及收件回執可查（見本院卷㈠第215-222頁），則原告既已為催告通知，被告應於收受催告通知之翌日起負遲延責任，原告就違約金請求自起訴狀繕本送達（106年11月23日，見本院卷㈠第225頁）翌日即106年11月24日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告依買賣契約等法律關係，請求被告分別給付如主文第一項至第六項所示之金額及利息，均為有理由，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應駁回之。八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條2項，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 19 日民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 19 日書記官郭春慧附表一：（單位：新臺幣） ┌──┬───┬────┬──────────┬────┬──────────┬─────┐ │編號│買受人│簽約日期│購買標的 │房屋車位│付款時間（即利息起算│原告請求之│ │ │ │ │ │買賣價金│日，按年息百分之五計│15％違約金│ │ │ │ │ │ │算之利息）/金額 │ │ ├──┼───┼────┼──────────┼────┼──────────┼─────┤ │⒈ │楊仁宏│103.3.4 │A棟3樓及地下貳層編號│415萬元 │103.3.4支付83萬元 │622,500元 │ │ │ │ │第2號停車位暨共用部 │ │103.7.7支付42萬元 │ │ │ │ │ │分及坐落土地應有部分│ │103.10.14支付4萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.5.18支付8萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.6.11支付4萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.7.10支付4萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.8.12支付4萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.10.7支付8萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.11.11支付10萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.11.12支付5萬元 │ │ │ │ │ │ │ │104.12.1支付1萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.1.15支付20萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.2.26支付16萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.3.22支付8萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.4.21支付2萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.5.24支付1萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.6.23支付4萬元 │ │ │ │ │ │ │ │106.1.11支付5萬元 │ │ │ │ │ │ │ │106.2.15支付4萬元 │ │ │ │ │ │ │ │106.6.15支付18萬元 │ │ │ │ │ │ │ │共計251萬元 │ │ ├──┼───┼────┼──────────┼────┼──────────┼─────┤ │⒉ │林精培│103.3.10│A棟8樓及地下壹層編號│470萬元 │103.3.10支付94萬元 │705,000元 │ │ │ │ │第36號停車位暨共用部│ │103.10.6支付47萬元 │ │ │ │ │ │分及坐落土地應有部分│ │105.1.20支付5萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.2.19支付2萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.3.21支付2萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.4.21支付2萬元 │ │ │ │ │ │ │ │105.9.8支付21萬元 │ │ │ │ │ │ │ │共計173萬元 │ │ ├──┼───┼────┼──────────┼────┼──────────┼─────┤ │⒊ │蔡淑玫│103.3.7 │B棟4樓及地下貳層編號│410萬元 │103.3.7 支付82萬元 │615,000元 │ │ │ │ │第10號停車位暨共用部│ │ │ │ │ │ │ │分及坐落土地應有部分│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼────┼──────────┼────┼──────────┼─────┤ │⒋ │林明瑜│103.3.10│B棟6樓及地下壹層編號│440萬元 │103.3.13支付88萬元 │660,000元 │ │ │ │ │第38號停車位暨共用部│ │105.9.5支付75萬元 │ │ │ │ │ │分及坐落土地應有部分│ │106.1.14支付3萬元 │ │ │ │ │ │ │ │共計166萬元 │ │ ├──┼───┼────┼──────────┼────┼──────────┼─────┤ │⒌ │林明瑜│103.3.10│B棟10樓及地下壹層編 │455萬元 │103.3.13支付91萬元 │682,500元 │ │ │ ↓ │ │號第40號停車位暨共用│ │105.9.5支付77萬元 │ │ │ │劉春月│ │部分及坐落土地應有部│ │106.1.14支付3萬元 │ │ │ │ │ │分 │ │106.2.17支付1萬元 │ │ │ │ │ │ │ │106.6.22支付18萬元 │ │ │ │ │ │ │ │共計190萬元 │ │ ├──┼───┼────┼──────────┼────┼──────────┼─────┤ │⒍ │李忠嬴│103.3.18│C棟3樓及地下貳層編號│425萬元 │103.3.18支付85萬元 │637,500元 │ │ │ │ │第4號停車位暨共用部 │ │ │ │ │ │ │ │分及坐落土地應有部分│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └──┴───┴────┴──────────┴────┴──────────┴─────┘ 附表二 ┌──┬───────┬───────────────────────────┐ │ │ │ │ │編號│ 判決主文 │ 內容 │ │ │ │ │ ├──┼───────┼───────────────────────────┤ │ │ │ 被告日新開發工程有限公司應給付原告楊仁宏新臺幣（下同│ │ ⒈ │ 第一項 │ ）3,132,500元，其中830,000元自民國103年3月4日起，其 │ │ │ │ 中4 20,000元自民國103年7月7日起，其中40,000元自民國 │ │ │ │ 103年1 0月14日起，其中80,000元自民國104年5月18日起，│ │ │ │ 其中40,000元自民國104年6月11日起，其中40,000元自民國│ │ │ │ 104年7月10日起，其中40,000元自民國104年8月12日起，其│ │ │ │ 中80,000元自民國104年10月7日起，其中100,000元自民國 │ │ │ │ 104年11月11日起，其中50,000元自民國104年11月12日起，│ │ │ │ 其中10,000元自民國104年12月1日起，其中200,000元自民 │ │ │ │ 國105年1月15日起，其中160,000元自民國105年2月26日起 │ │ │ │ ，其中80,000元自民國105年3月22日起，其中20,000元自民│ │ │ │ 國105年4月21日起，其中10,000元自民國105年5月24日起，│ │ │ │ 其中40,000元自民國105年6月23日起，其中50,000元自民國│ │ │ │ 106年1月11日起，其中40,000元自民國106年2月15日起，其│ │ │ │ 中180,000元自民國106年6月15日起，餘622,500元自起訴狀│ │ │ │ 繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之五計│ │ │ │ 算之利息。 │ │ │ │ │ ├──┼───────┼───────────────────────────┤ │ ⒉ │ 第二項 │ 被告日新開發工程有限公司應給付原告林精培新臺幣（下同│ │ │ │ ）2,435,000元，其中940,000元自民國103年3月10日，其中│ │ │ │ 470,000元自民國103年10月6日起，其中50,000元自民國105│ │ │ │ 年1月20日起，其中20,000元自民國105年2月19日起，其中 │ │ │ │ 20,000元自民國105年3月21日起，其中20,000元自民國105 │ │ │ │ 年4月21日起，其中210,000元自民國105年9月8日起，餘705│ │ │ │ ,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年│ │ │ │ 利率百分之五計算之利息。 │ │ │ │ │ ├──┼───────┼───────────────────────────┤ │ ⒊ │ 第三項 │ 被告日新開發工程有限公司應給付原告蔡淑玫新臺幣（下同 │ │ │ │ ）1,435,000元，其中820,000元自民國103年3月7日起，餘6│ │ │ │ 15,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週 │ │ │ │ 年利率百分之五計算之利息。 │ ├──┼───────┼───────────────────────────┤ │ ⒋ │ 第四項 │ 被告日新開發工程有限公司應給付原告林明瑜新臺幣（下同 │ │ │ │ ）2,320,000元，其中880,000元自民國103年3月13日起，其 │ │ │ │ 中750,000元自民國105年9月5日起，其中30,000元自民國106│ │ │ │ 年1月14日起，餘660,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至 │ │ │ │ 清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。 │ │ │ │ │ ├──┼───────┼───────────────────────────┤ │ ⒌ │ 第五項 │ 被告日新開發工程有限公司應給付原告劉春月新臺幣（下同 │ │ │ │ ）2,582,500元，其中910,000元自民國103年3月13日起，其 │ │ │ │ 中770,000元自民國105年9月5日起，其中30,000元自民國106│ │ │ │ 年1月14日起，其中10,000元自民國106年2月17日起，其中18│ │ │ │ 0,000元自民國106年6月22日起，餘682,500元自起訴狀繕本 │ │ │ │ 送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之五計算之 │ │ │ │ 利息。 │ ├──┼───────┼───────────────────────────┤ │ ⒍ │ 第六項 │ 被告日新開發工程有限公司應給付原告李忠贏新臺幣（下同 │ │ │ │ ）1,487,500元，其中850,000元自民國103年3月18日起，餘 │ │ │ │ 637,500元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週│ │ │ │ 年利率百分之五計算之利息。 │ │ │ │ │ │ │ │ │ └──┴───────┴───────────────────────────┘

臺灣新竹地方法院106年度重訴字第249號

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