臺灣新竹地方法院107年度竹簡字第33號

• 裁判案由: 返還租押金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 10 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　107年度竹簡字第33號
原　　　告　朱雨非即朱郁璿
被　　　告　郭金發
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國107 年4 月17日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元，由被告負擔新台幣壹佰參拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告前於民國105 年9 月25日向訴外人郭吳秀杏承租門牌號碼桃園市○○區○○路○○段000 號房屋（下稱系爭房屋）一棟，租期屆滿後，另於106 年9 月25日與被告簽訂租賃契約承租系爭房屋，租期自106 年9 月26日至107 年9 月25日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，於每月26日前繳納，並約定押租金為24,000元（下稱系爭租約）。原告於第1
年承租系爭房屋時，明確告知被告，原告承租系爭房屋一樓是做餐飲小吃營業用途，二樓做住家使用，而原告在系爭房屋開設的餐飲店早於105 年12月3 日開幕，之後原告因要辦理行號遷移登記而請被告提供相關文件，不料卻引發被告告知每月租金需增加6,000 元，且告知原告若要登記，房租就要漲為18,000元，或是原告也可選擇搬遷退租，原告無奈之下，於106 年10月14日告知被告，原告只能選擇退租。依系爭租約第6 條請求返還押租金24,000元。
二、另系爭房屋屋況破損不堪，地板（塑膠板）脫落不齊，灰塵堆積很厚，玻璃、鋁窗、木門、水電、燈具（二樓都沒燈具）破損需裝修，油漆烏黑（7 年以上不刷），被告於簽約時同意換新，最後置之不理，原告花鉅資請木工、水電、油漆、招牌等裝修，屬被告違約所衍生之損失賠償。系爭租約因原告已退租，因此請求被告給付原告裝修費用之損害賠償150,000 元。
三、對被陳述之答辯
1.原告是續租房屋。一樓經營小吃店，二樓住家使用。第一年即告知要經營小吃店，被告不同意為公司登記，否則要漲房租，原告願意貼補稅款，但不同意漲房租，所以搬遷。簽約第1 年、第2 年出租人係不同。因原告是被迫遷離，所花費用使用不到1 年，所以要求賠償。
2.對於被告主張抵銷部分
㈠原告否認木門損壞，應是之前承租人用壞的。
㈡山型燈部分原告承租時只有兩盞，原告留下來的比之前的還多。
㈢水泥修補是前房客用的，鐵捲門油漆因已剝落，原告花錢重新粉刷。
㈣塑膠地磚也是在被告同意下原告花錢拆除。
㈤招牌是原來就留下的，招牌的鐵架原告並未拆除，只換招牌的表面。
㈥馬桶部分是之前房客有通知被告，但被告置之不理，所以是之前房客更換的，玻璃窗框無法密合，因風大掉下來。原告是被迫終止租約遷離系爭房屋，原告均已依約恢復原狀。
四、綜上所述，被告應給付原告裝修費用之損害賠償150,000 元、押租金24,000元，合計為174,000 元，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告174,000
元，訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、原告自106 年9 月26日起，至106 年11月28日終止租約時為止（原告106 年11月28日將鑰匙以掛號寄回），僅於106 年9 月24日簽約時，曾給付一期租金，尚欠自106 年10月26日至106 年11月28日，共計34日之租金，依雙方訂定之租約第21條規定，提前解約之違約金為1 個月租金，由於押金為2
個月之租金，故抵扣該未付之租金及違約金之後，已無押金可退。
二、第1 年、第2 年系爭房屋的出租均作為住宅使用，並非營業，所以契約刪「店」字；原告要變更為商業用途，又不負擔營業稅金增加，違反系爭租約第18-19 條規定。被告於106
年10月26日催租未果，並於106 年10月30日寄存證信函催繳，惟原告均置之不理，已明顯不願依約給付積欠之租金予被告。
三、原告請求裝修木工、油漆、招牌、水電、搬遷等費用計150,000 元，依系爭房屋租約第7 條、第9 條、第11條及第20條之規定，均約定應由原告負擔。而原告自行於106 年11月28日遷出，且未依系爭房屋租約第21條約定，提前1 個月通知被告搬離日期，被告收到原告寄來鑰匙時，始知原告已搬離系爭房屋。原告主張裝修木工、油漆、招牌、水電及搬遷等費用l50,000 元，未舉證以實其說，且如前所述，此等費用依約均應由原告自行負擔。
四、又依民法第455 條規定、系爭租約第9 條及第11條之約定，均記載原告應負回復原狀之義務，原告在承租系爭房屋時有將招牌、鐵捲門油漆、燈具被拆除、打破廁所及臥室玻璃、破壞房間及廁所木門，破壞臥室牆壁木隔間牆、地面塑膠地板拆除，及天花板及樑柱有未拆除之壁釘，在交還房屋時，原告應負回復原狀之責，原告既未回復原狀，被告日前已委請業者即訴外人威樂公司逐項估價及修復，回復原狀費用總計為56,350元（詳卷第136 頁），此費用亦屬原告違約所產生之損害賠償，自得向原告請求給付，因此被告主張抵銷56,350元。
五、綜上，原告尚應給付被告3 日租金1,200 元、回復原狀費用總計為56,350元，主張抵銷後，已無庸返還原告任何款項，並為答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、原告於106 年9 月25日與被告簽訂系爭租約，承租系爭房屋。租期自106 年9 月26日至107 年9 月25日止，每月租金12,000元，於每月26日前繳納，並交付押租金24,000元。原告於106 年11月28日以存證信函方式將系爭房屋鑰匙寄還被告終止系爭租約等情，有系爭租約（卷第17-20 頁）、存證信函（卷第21-22 頁、卷第65頁）為憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。是應認系爭租約以106 年11月28日存證信函送達被告之日作為終止契約之日。
二、原告主張因其承租系爭房屋一樓是作為小吃營業之用，二樓做住家使用。餐飲店於105 年12月3 日開幕，之後原告因要辦理行號遷移登記而請被告提供相關文件，被告告知每月租金需增加6,000 元，且告知原告若要登記，房租就要漲為18,000元，或是原告也可選擇搬遷退租云云，為被告所否認，辯稱其係收到原告寄還鑰匙才知原告要終止租約等情，經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告對其主張之事實，於107 年2 月6 日開庭即稱要提出錄音檔、傳喚證人證明（卷第72-74 頁），然至107 年4 月17日言詞辯論為止，均未提出錄音檔、證人姓名、地址等調查證據之方法，供本院調查證據，是原告對其主張除未舉證以實其說外，另依系爭租約條文，有關「房屋、店屋」等字，均刪除「店」字，使用範圍僅記載「龍潭鄉八德村聖亭路八德段197 號」，並未記載承租房屋一樓要經營小吃店或設立公司，堪見原告承租系爭房屋並未約定是經營小吃店或作為公司行號之用，而僅是單純住家之用。是原告主張其承租房屋一樓要當作小吃店，二樓為住家使用，令人質疑其真實性。另依原告提出財政部國稅局106 年9 月21日函要求其辦理營業地址變更或註銷事宜（卷第58頁），其方要求被告提出建築謄本以便其申請行號登記，而此時應係其第2 年承租系爭房屋，如其承租當時主要經營行號，應當註明在系爭租約，以便被告明確其出租系爭房屋之成本計算，既然系爭租約未明確記載一樓當小吃店，且刪除「店」字，應認為系爭房屋是當住家使用。因此被告稱出租系爭房屋是當住家之用，與契約文字相符，堪予採信。本院認被告出租系爭房屋給原告係當住家之用。
⒉另原告主張因其要設立行號（或公司）在承租系爭房屋，被告要求漲房租6,000 元或要其搬遷擇一等情，依原告提出LINE通訊內容（卷第53頁）並無法證明其主張，反依原告2017年10月14日LINE內容「今跟兒子們商量結果是我們搬出退屋給你，快的話這個月25日前，最慢的話再延一個月，好嗎？至於2 個月押金不能跟我們扣喔！」（卷第53頁），並於106 年11月28日以寄還租屋鑰匙之方式終止租賃契約，應係原告與其子協商後決定終止租約，並非出自於被告之逼迫。而按系爭契約第9 條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方（即原告）不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」、第11條：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀」等約定（卷第18頁），原告係出自於與其子之商量而於租期內遷離系爭房屋，並非出自於被告之逼迫，依上開約定即不能請求被告賠償其裝潢等費用。故原告請求被告賠償其裝潢等費用150,000 元，即無理由，而應駁回。
三、原告主張被告應返還押租金24,000元一情，被告固承認收押租金24,000元，然辯稱「原告欠34日租金，及扣提前搬遷違約金1 個月，已無用返還」等情。經查：
⒈按系爭契約第6 條約定：「乙方（即原告）若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」（卷第18頁）。
⒉依原告2017年10月14日LINE內容「今跟兒子們商量結果是我們搬出退屋給你，快的話這個月25日前，最慢的話再延一個月，好嗎？至於2 個月押金不能跟我們扣喔！」（卷第53頁），可知原告於106 年10月14日已告知被告其於106 年10月25日或同年11月25日要終止契約搬離系爭房屋，被告辯稱原告未依約定於事前1 個月前通知被告，顯不可採信。因此被告依系爭契約第21條：「甲乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1 個月前通知對方，同時支付對方1 個月租金作為違約金，方可解除契約」約定，主張扣違約金1 個月，與契約不符，為無理由。
⒊原告對於被告辯稱「其於106 年9 月24日簽約時，曾給付一期租金，尚欠自106 年10月26日至106 年11月28日計34日之租金，並於106 年11月28日以寄還鑰匙方式終止租約」等情（卷第21-22 頁），與其提出存證信函自認「11月25日搬遷、11月27日繳清電費、水費、大鐵門遙控器乙只、樓梯匙乙把請查收」等節相符（卷第65頁），堪認原告僅給付租金至106 年9 月24日，尚欠106 年10月26日至106 年11月25日，而系爭契約約定租金應於每月26日給付，以被告自認原告寄還鑰匙日期為106 年11月28日，原告在寄還鑰匙前自已搬離明確，因此原告僅欠被告1 個月租金，而非1 個月又3 日租金，而1 個月租金12,000元，因此被告主張抵銷1 個月12,000元，為有理由，應予准許。
⒋綜上，原告交付押租金24,000元，經被告扣抵106 年10月房租12,000元，依系爭契約第6 條之約定，被告尚應返還原告12,000元。原告請求告返還12,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。
四、又被告提出如附表抵銷債權抗辯云云，惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段定有明文。債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例意旨參照）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文，又同法第400 條第2 項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度臺上字第3398號判決意旨參照）。查被告如附表所示抵銷債權固提出威樂企業社估價單、收據（卷第84-86 頁）為證，惟查被告已於106 年11月28日以存證信函告知被告終止系爭租約，原告自須負擔系爭房屋恢復原狀費用，但被告僅提威樂企業社估價單、收據，無從認定系爭房屋應回復原狀的「原狀」為何、上開估價單費用是否應由原告負擔，除此之外，被告就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實復未提出證據以實其說，且本件被告扣抵積欠1 個月房租、因租賃期間內未於1 個月通知即搬遷之1 個月違約金後，亦無款項可供抵銷，參照上開說明，自難為被告有利之認定。
五、綜上所述，原告無法舉證「承租系爭房屋係作營業之用，及被告要求漲其房租6,000 元或搬遷擇一」等情，系爭房屋是當住家使用，已如前述。則依原告於106 年10月14日告知於同年月25日或同年11月25日搬遷，符合系爭租約之約定，被告扣1 個月租金為有理由，扣1 個月租金當違約金，為無理由。又原告係於租期內遷離承租之系爭房屋，依系爭契約第9 條、第11條約定即不能請求被告賠償其150,000 元裝潢等費用，是原告依系爭租約、損害賠償之法律關係，請求被告返還押租金12,000元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 5 月 10 日新竹簡易庭 法 官 張珈禎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院新竹簡易庭（新竹市○區○○路000 號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 12 日書記官 陳筱筑