臺灣新竹地方法院 - 107年度訴字第50號（返還買賣價金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 107年度訴字第50號原　　　告　李宜禎訴訟代理人　朱昭勳律師劉璧慧律師胡嘉雯律師被　　　告　鍾燦宇訴訟代理人　鍾添錦律師複代理人　　孫立德上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國107年6月25日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一○七年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠、原告於民國（下同）106年11月14日經由永慶房屋新竹民權中央加盟店仲介，以新臺幣（下同）2,000萬元價格向被告購買其所有門牌號碼新竹縣○○市○○路00號11樓房屋及其坐落之土地（下稱系爭房地），原告已依約於106年11月15 日匯款400萬元至履保專戶，簽約時原告因恐系爭房地經貸款銀行評估後無法貸得買賣價金之8成，兩造約定：「買方貸款不足買賣價金之八成時，買方得無條件解除系爭買賣契約」，然被告私下與仲介討論後片面更改為買賣契約第17條特別約定事項第2項：「雙方合意，買方應於106年11月30日前確認貸款，若不足買賣價金之八成，買方得決定是否繼續履約」，規避原告之契約解除權，惟依上開文字解釋，買方既得決定是否繼續履約，即可選擇不履約而行使解除契約之權利，無須經被告同意。嗣原告於簽約後以口頭、書面向土地銀行及中國信託銀行辦理貸款均未能貸得1,600萬元，原告於106年11月30日前將貸款結果告知店長李秉文，106年12月5日委託律師寄發存證信函向被告解除買賣契約，再以本件起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示，原告依買賣契約第17條第2項約定及民法第259條規定，請求被告返還已付買賣價金400萬元。㈡、訴之聲明 ⒈被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉如獲勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。 ⒊訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯：㈠、兩造於106年11月14日訂定不動產買賣契約書時，原告曾向仲介及代書表示以原告一人名義無法貸得買賣價金之八成，如經原告之配偶羅明通擔任連帶保證人，則可貸得1,600萬元，原告當場電詢配偶羅明通，經其同意，始加註「雙方合意，買方應於106年11月30日前確認貸款，若不足買賣價金八成，買方得決定是否繼續履約。」並未約定原告於未貸得八成貸款時得片面解除買賣契約。嗣原告為辦理貸款事宜，曾經仲介推薦至兆豐銀行竹北分行、第一銀行竹北分行辦理貸款，原告及其配偶羅明通亦表同意，惟原告事後毀約，未以其配偶羅明通為連帶保證人，而以其個人身分單獨向中國信託銀行申辦貸款，始未貸得買賣價金之八成1,600萬元，此乃可歸責於原告之事由，原告以未貸得1,600萬元作為解除買賣契約之事由，顯無理由。原告未經被告同意即片面解除買賣契約，依買賣契約第12條約定，被告得沒收已給付之400萬元價金，爰以原告違約不買所沒收之400萬元抵銷原告所請求返還之買賣價金400萬元，並以答辯理由狀送達被告作為抵銷之意思表示。㈡、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如為不利被告之判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠、原告於106年11月14日經由第三人永慶房屋新竹民權中央加盟店仲介，以2,000萬元價格向被告購買其所有門牌號碼新竹縣○○市○○路00號11樓房屋及其坐落之土地（下稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書，其中第17條特別約定事項第2項約定：「雙方合意，買方應於106年11月30日前確認貸款，若不足買賣價金之八成，買方得決定是否繼續履約。」有買賣契約書在卷可考（見本院卷第11-17頁）。㈡、兩造另簽署價金履約保證申請書，約定買賣價金均存入兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號：666032-00716362 ，下稱履保專戶），原告已將簽約款及備證用印款共計400 萬元存入履保專戶內，有上開申請書及匯款申請書附卷足憑（見本院卷第18-19頁、第30頁）。㈢、原告為購屋需要，以系爭房地買賣價格之八成為申請金額向中國信託商業銀行股份有限公司（簡稱中國信託銀行）申請1,600萬元之房屋貸款，中國信託銀行核准同意之貸款金額為1,048萬元，嗣原告以不符合其需求為由未向中國信託銀行貸款，有中國信託銀行107年2月22日中信銀字第1072227480057號函在卷可稽（見本院卷第62頁）。㈣、臺灣土地銀行竹北分行、兆豐國際商業銀行股份有限公司、第一商業銀行竹北分行均回覆本院無受理原告申請房地貸款資料，有土地銀行107年2月13日竹北授字第1075000460號函、第一銀行107年3月12日一竹北字第00043號函及民事陳報狀附卷可佐（見本院卷第65、109、112頁）。㈤、兆豐國際商業銀行股份有限公司房貸作業相關規定，如借款人依該行信用評等評分為特A級（最好的等級）、買賣價未偏離市場價格且未申請寬限期的情況下，最高可貸金額為買賣價格之7.5成，有該行107年5月21日兆銀竹北字第1070000030號函在卷可參（見本院卷第159頁）。㈥、原告於106年12月5日委託誠寬法律事務所寄發新竹英明街郵局第000590號存證信函予被告，為解除買賣契約之意思表示，有該存證信函存卷可查（見本院卷第41-44頁）。四、本件爭點：㈠、原告主張其申辦貸款之金額不足買賣價金之八成，構成買賣契約第17條第2項之事由而選擇不繼續履約，並得無條件解除買賣契約，且前開約定為一個解除條件，有無理由？被告抗辯原告如欲解除契約須經被告同意，是否可採？㈡、原告依買賣契約第17條第2項約定解除買賣契約後，依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金400萬元及附加利息，有無理由？㈢、被告抗辯本件買賣係因可歸責於原告之事由致無法履行，被告得沒收原告已付價金作為違約金，有無理由？五、得心證之理由：㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年台上第303號判例要旨參照）。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上第1421號裁判要旨參照）。次按，民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上第4001號判例要旨參照）。契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第254條至第256條或其他法定之情形為限，有解除權人始向他方當事人為解除之意思表示（最高法院57年台上第3211號判例要旨參照）。解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之。契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高法院23年上第3968號判例要旨參照）。附解除條件之契約固因所附條件之成就而失其效力，惟此與契約當事人之一方因行使解除權，而使契約失去效力者，尚有不同（最高法院78年度台上第2467號裁判要旨參照）。契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同，效果亦異，前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因其不為反對而成為合意解除（最高法院73年度台上第3403號裁判要旨參照）。解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題（最高法院88年度台上第2589號裁判要旨參照）。契約解除權之行使，僅須有解除權之一方，以意思表示向他方為之，而此項意思表示，無一定之方式，亦不限於訴訟外為之。若於訴訟上以書狀或言詞，由有解除權人向他方當事人表示有解除契約之意思者，即應認為有解除之效力（最高法院86年度台上第749 號裁判要旨參照）。解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示而言，契約當事人之一方既有數人，該解除契約之意思表示，即應由其全體或向其全體為之（最高法院72年度台上第1353號裁判要旨參照）。㈡、經查，兩造於106年11月14日所簽不動產買賣契約書第17條約定：二、雙方合意買方應於106年11月30日確認貸款，若不足買賣價金之八成，買方得決定是否繼續履約（見本院卷第16頁）。證人林佳雯於本院審理中證稱：我進去前有寫附件的部分，也就是特別約定事項，買方貸款的部分有特別提到，提到買方貸款八成，不然的話買方可以決定是否繼續履行契約。基本上雙方仲介協調出來後請我寫的。兩造請我寫下並沒有寫到其他細節。這是雙方的仲介跟我協調後，我再寫下，之後再朗誦給兩造聽，特別是特約條款手寫的部分有請兩造在下方確認內容無誤後簽名。合約上並沒有寫向某個銀行貸款或者貸款條件以誰為連帶保證人。「繼續履約」要看兩造的意思，我只是代書，我碰到兩造已經上桌，只是仲介有跟我說買方要貸款八成，我當時有問八成，那買方這邊條件OK嗎？仲介說他們夫妻兩條件都很好，跟銀行貸八成應該沒有問題。一般如果雙方要解約的話，雙方要再簽一份解約協議書才能把履約保證專戶關掉。我並沒有參與雙方的討論。合約的部分是雙方看過沒問題才簽名，具體內容是我寫的沒錯。仲介說先不要寫「解約」這個字眼，他們再去協調出來，請我寫下最後的內容等語。證人黃召環於本院審理中證稱：第17條約定事項是是兩造的特別約定條款是買方說的，買方想要貸款到八成，所以才加這個但書。賣方當時沒有說什麼。買方要貸款到八成才願意簽約，我們當時有跟銀行確定若不能貸到八成，買方的意思就是無條件解約。我們打電話給銀行確定夫妻兩個可以貸到八成，才決定簽這個約。我們有問原告她個人沒有辦法，所以她當時同意兩個人原告跟她先生可以一起貸到八成，所以才簽約。銀行是我們店長李秉文去聯絡的，應該是兆豐銀行，當時我在簽約室，店長在外面詢問銀行等語。證人李秉文於本院審理中證稱：契約條款約定買方若貸款成數不足成交價之八成，買方得決定是否繼續履行此合約，買方如果說貸款貸不到八成的情況下，買方可以決定是否繼續買這個房子，因為買賣分簽約、備證、完稅、交屋，當天是簽約，簽約完買方她去詢問貸款是否可以貸到八成，如果貸不到八成，買方可以決定是否要繼續履行後續備證、完稅、交屋的流程。如果不履行，我們會幫買方跟賣方協調，如果原告及她的先生貸款沒有到成交價的八成，我們會要求賣方同意解除這份合約，約買賣雙方到我們公司協調。在簽約前我們就原告夫妻的條件，我打電話徵詢過中國信託新竹中正路的分行，我當天就原告提供給我她的收入、她的工作以及她先生的工作，當天原告沒有提出實際的收入數字，但是原告一再地告訴我說原告跟她先生的條件非常優渥，我就以電話告知中國信託的行員，行員回答就原告跟她先生的條件要貸到兩千萬的八成，沒有問題。打給中國信託中正分行有向業務員說是原告跟她配偶要一起貸款中國信託的業務也是認為如原告與她的配偶一起向銀行貸款可以貸到買賣價金的八成賣方在簽約前，我們有跟賣方說原告的條件，賣方的回應說如果以她們的條件真的貸款沒有辦法到達成交價的八成，賣方不會去為難買方。當天在簽約前，原告有打電話跟她的配偶確認，兩千萬買這個房子，一起去貸款這件事情。買賣基於誠信，就當天的狀況我們認為原告要買房子，在簽約的過程中，我們希望在很和氣平和的情況下完成買賣合約，所以我們在特約條款的註記上並沒有寫的那麼刺眼。這是一個誠信的問題，當天原告她在洽談的過程中，原告就她及她配偶的條件要貸款貸到八成沒有問題，所以沒有把剛才提到的字眼註記在特約條件裡面，我們認為原告要買房子，我們相信原告，所以沒有在特約條款上做這樣複雜的註記。我有協調，協調的內容就是原告因為她貸款貸不到八成，要求無條件解除契約，被告認為原告她並沒有就原告及她配偶的條件很積極的去尋找銀行的貸款，原告這樣子的舉動傷害到他的權益，所以被告不太能夠接受原告及配偶當初在簽約時的承諾會積極尋找銀行貸款，就原告及其配偶的條件要貸到成交價的八成，沒有問題，原告並沒有做到她應該做的事情，所以被告就不願意再繼續與原告協調。原告做這樣子的要求，當天被告沒有到場，原告於106年11 月30日前確認無法貸款至八成，所以要求我約被告到我的店裡進行協調，我是打電話約被告11月29日協調，我有跟被告說原告說她沒有辦法貸到八成，所以約被告來店裡談，被告電話中說他不會到場。原告確實有發簡訊給我說明貸款的問題。在電話中我從未告知原告說賣方同意無條件解約，原因是因為被告有詢問我原告的貸款狀況，我回答被告說原告的貸款還在進行當中，沒有很積極的在處理，所以被告認為原告違背當時簽約的誠信原則，原告承諾說原告及配偶會積極去尋找貸款銀行，也口頭承諾說就原告及配偶的條件要貸款到成交價的八成是沒有問題的，所以當106年11月21日原告打電話給我的時候，我並沒有在電話中說賣方同意無條件解約等語（見本院卷第127-137頁）。原告與證人黃召環、李秉文、林佳雯電話錄音譯文經當庭確認後確實是前開三名證人與原告的通話內容（見本院卷第32-34、84-85、94-98、135頁）。㈢、由上以觀，兩造在締約時原告已表明須取得價金八成之貸款方有資力完成本件交易，並因此經協調合意增訂契約第17條意定解約權之約定，以降低原告因無法取得前開成數之貸款而須承擔違約責任之風險。倘若仍須兩造再合意解除契約或仍須依契約履行，即無為前開契約第17條約款之必要。則系爭不動產買賣契約書第17條約定乃賦予原告於106年11月30 日確認貸款，若不足買賣價金之八成，得決定是否繼續履約，如原告不願繼續履約，則得行使解約權。易言之，系爭特約條款係在法定之解約權外，另賦予原告意定之解約權，原告得自行定繼續履約或解除契約，惟尚非以原告於106年11 月30日確認貸款，若不足買賣價金之八成，為系爭契約之解除條件（見本院卷第77頁），益徵如此解釋確實符合兩造之締約真意。而系爭特約條款之性質為意定解約權之約定，如前述，原告須於該條款約定之要件該當時，始取得該條款所賦予之解約權甚明。細觀系爭特約條款之內容，可知原告須於106年11月30日確認貸款，若不足買賣價金之八成方有解約之權利。㈣、次查，而原告於106年11月28日向中國信託銀行申請貸款，有申請書、資料表等在卷可稽（見本院卷第35-40頁）。中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）107年2月22日中信銀字第1072227480057號函：李宜禎（下稱李君）為購屋需要，以標的房屋買賣價格之八成為申請金額，向本行申請1600萬元之房屋貸款，本行於106年11月28日受理其房屋貸款申請，並於106年12月6日將本行同意核資金額之結果通知李君。本件本行核准同意之貸款金額為1048萬元，貸款成數為李君房屋買賣價格之百分之52.4。本行依銀行法第34條之1及中華民國銀行公會會員授信準則第26條規定，有訂定貸款合理定價之義務。經向財團法人金融聯合徵信中心查詢李君負債狀況及審核李君申貸文件，評估李君財務狀況後，僅同意核准李君部分申貸金額。後因李君表示本行同意核貸金額不符合其需求，故未由本行承作該筆不動產授信業務（見本院卷第62頁）。兆豐國際商業銀行股份有限公司竹北分行107年5月21日兆銀竹北字第1070000030號函：一、依本銀行房屋貸款作業流程，申辦貸款時借款人需填具借款申請書，經由申請人及連保人簽章，同意並允許銀行、財團法人金融聯合徵信中心暨其會員金融機構，及其他經主管機關指定之機構（以下簡稱「前揭機構」），於各該特定目的之必要範圍內得蒐集、處理或利用借保人之個人資料，且前揭機構亦得提供其所蒐集之借保人資料予銀行。同時需借保人提供身份證明文件、財產所得資料、買賣合約書等文件，銀行方得以評估借保人資信及償債能力，另銀行人員需實地勘估擔保品，並做成報告經內部核貸層級評估核准後，始可核貸。經查借保人未向本行申請貸款亦無提供完整之申貸文件，故本行無法評估。二、所述房屋座落於新竹縣○○市○○路00號11樓，前開房地買賣價金為新台幣2000萬元，若依本行房資作業相關規定，如借款人依本行信用評等評分為特A級（最好的等級）、買賣價未偏離市場價格且未申請寬限期的情況下，最高可貸金額為買賣價格之7.5成（即新台幣 1,500萬元）（見本院卷第158-159頁）。中國信託銀行雖於106年12月6日將同意核資金額之結果通知原告，然原告稱中國信託銀行曾電告僅能給予1048萬元貸款金額。再查，原告106年11月22日傳予證人李秉文之訊息：「今天上午我問了三間銀行，竹北興隆國小附近可貸鑑價之七成到七成五，加上我南部有兩筆不動產，七成五也可能因此更低，再麻煩你盡快與我聯絡」（見本院卷第150頁）。證人李秉文亦證稱：原告於106年11月30日前確認無法貸款至八成，所以要求我約被告到我的店裡進行協調，我是打電話約被告11月29日協調等語，足認原告已於106年11月30日確認貸款不足買賣價金之八成，並通知證人李秉文轉知被告，依契約約定原告得決定行使契約解除權或繼續履約。又查，原告已於106年 12月5日存證信函及本件起訴狀為解除系爭不動產買賣契約之意思表示及請求7日內返還已繳付價金400萬元，有存證信函及起訴狀在卷可稽（見本院院卷第41-44、5頁）。原告已行使其契約解除權，並向被告為解除系爭契約之意思表示，是以系爭不動產買賣契約已解除。㈤、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259條定有明文。原告已繳付 400萬元至履約保證帳戶，提出匯款申請書為證（見本院卷第30頁），被告亦不爭執，系爭不動產買賣契約既經解除，則原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還已受領之買賣價金400萬元，為有理由，應予准許。㈥、被告主張依不動產買賣契約書第12條違約責任第2款約定「甲方（原告）若有延遲給付之情形，如延遲交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（被告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付為止。甲方如毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見本院卷第72、15頁），然查原告係依契約約定行使解除權，被告主張依約原告應由其配偶羅明通擔任貸款之連帶保證人辦理貸款，為原告否認，就此亦未記載之契約約款，尚認原告有違約情事。況且依銀行房屋貸款作業流程，申辦貸款時借款人需填具借款申請書，經由申請人及連保人簽章，同意並允許銀行、財團法人金融聯合徵信中心暨其會員金融機構，及其他經主管機關指定之機構（以下簡稱「前揭機構」），於各該特定目的之必要範圍內得蒐集、處理或利用借保人之個人資料，且前揭機構亦得提供其所蒐集之借保人資料予銀行。同時需借保人提供身份證明文件、財產所得資料、買賣合約書等文件，銀行方得以評估借保人資信及償債能力，另銀行人員需實地勘估擔保品，並做成報告經內部核貸層級評估核准後，始可核貸。證人李秉文於簽約日僅打電話徵詢銀行，與銀行核貸程序亦有不符。被告此部分抗辯尚不足憑。㈦、末按，「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告之系爭請求，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，原告請求自起訴狀繕本送達（107年1月27日寄存送達被告（見本院卷第59頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日即107年2月6日發生效力）翌日即107年2 月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、綜上所述，原告依系爭不動產契約之法律關係及民法第259 條第2款規定，訴請被告給付400萬元，及自107年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬有據，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 7 月 27 日民事第二庭法官林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 7 月 27 日書記官郭春慧

臺灣新竹地方法院107年度訴字第50號

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