臺灣新竹地方法院107年度訴字第514號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第514號原　　　告　綠柏文創有限公司
法定代理人　施博文
訴訟代理人　余珊蓉律師
黃章峻律師
被　　　告　學禾國際文化事業股份有限公司
法定代理人　曾國一
訴訟代理人　張績寶律師
複 代 理人　高馨航律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴主張被告應給付原告新臺幣（下同）1,142,150 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即民國107 年6 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣變更為被告應給付原告1,115,625 元（見本院卷第130 、242-243 頁），及上開法定遲延利息，此單純減縮請求之金額，參酌前揭說明，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張:
㈠兩造於103年3月22日訂立承租意願書，約定原告承租被告位於新竹縣○○市○○段0000000 地號土地上之商場2 樓位置E （下稱系爭建物），供作親子餐廳使用，因系爭建物仍在興建施工中，兩造嗣於同年4 月5 日簽訂第一份房屋租賃契約書，約定租期自取得系爭建物之使用執照（約104 年4 月份）起至111 年12月31日止。惟被告多次未告知系爭建物之建築圖面有修改，致使原告必須變更裝潢設計圖面，最後更因被告遲遲無法取得系爭建物之使用執照，導致兩造於103
年4 月5 日簽訂之第一份房屋租賃契約書之租期無從開始。因原告仍相信被告履約之誠意，故同意修改原先約定之點交日期，更改為106 年3 月1 日，兩造便於105 年12月24日簽署第二份房屋租賃契約書（下稱系爭第二份租約），兩造依據當時變更情形，第1 條房屋所在地及使用範圍約定為「1.依附圖所示2 樓，位置F （承租位置仍在E ，僅編號不同）。2.建坪139.2 坪；室內116 坪，以使用執照登記為準。」、第2 條租賃期限及交付約定為「於106 年3 月1 日點交始起，配合甲方與新竹農田水利會第一期租約至111 年12月31日計五年九個月。」、第3 條租金及保證金第2 款約定為「裝潢期滿後，每月租金146,160 元整（含稅）…。租金計算方式：【室內116 坪+ 公設坪（20% 室內坪）】×租金每坪
1,000 元。…」豈料，系爭建物因可歸責於被告之諸多施工瑕疵（如：哺乳室施工錯誤、事前約定好之穿樑套管、熱水管線未施作、電梯防煙捲簾未施作…等等），以及被告自行變更建物設計所導致系爭建物工期延宕，而無法依系爭第二份租約所約定之期程106 年3 月1 日點交完成。
㈡因系爭建物遲遲無法依約完成點交，兩造於106年3月4日協
議「視實際交屋期程」再行訂約簽立正式之房屋租賃契約，並簽署備忘錄（下稱系爭預約），亦即僅點交日變更，合約之必要之點均已合致，同系爭第二份租約。可預期106 年底系爭建物即將完工並可進行點交，且兩造亦更進一步討論親子餐廳與學禾教育園區間課程規劃合作事宜時，被告竟在最後一刻雙方即將進行點交及簽約時，突然惡意調漲租金、調高公設比，拒絕依照系爭預約進行簽約。蓋以：
⒈於106 年11月22日，由於系爭建物即將完工，兩造便協議欲將課程合作案加入合約附議（詳如本院卷第64頁補充協議所示），被告董事長於107 年1 月10日亦分別告知原告員工孫藍蕙及被告仲介徐浩瑜僅需將附議放進舊合約中及修改點交日期等，即可於下周五（107 年1 月19日）進行點交。顯見此時除新增附議之外，雙方對於租賃之條件仍以系爭第二份租約約定條件為合意內容。
⒉被告竟於107年1月19日原應按原先約定進行點交及締約，卻突然惡意調漲租金，要求調漲每坪租金高達14.5% ，且將系爭第二份租約第3 條第2 項租金計算方式所約定公設比自20% 無故調高至30% ，否則即取消點交，進而拒絕訂約。更於107 年2 月5 日要求原告必須於短短不到二周之時間內答覆是否接受如此重大變更之租賃條件，否則即不對外招租。
⒊原告多次與被告聯繫訂約事宜未果，被告拒絕履行本約之行為，至屬甚明，原告迫於無奈，方於107年3月28日委請律師發函向被告請求因不訂立本約所生之損害賠償26,493,942元，原告先一部請求下列損失：親子餐廳積木備料費用34,500元、聘僱仲介費用100,000 元、系爭建物設計費用981,125
元，合計1,115,625 元。
㈢被告無端拒絕依照系爭預約約定訂立本約，自應認其對於「另訂新約」義務之違反，具有可歸責性。基此，原告爰依民法第245 條之1 第1 項第3 款、第227 條第1 項、第231 條第1 項提起本件訴訟，並聲明⑴如前揭減縮聲明所示；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造就系爭建物曾於103 、105 年間分別成立前揭第一、二份房屋租賃契約，嗣因法令變動及辦理都審變更設計，造成工期遞延，而無法於106 年3 月1 日將租賃標的物點交予原告，雙方乃於106 年3 月4 日簽署備忘錄，合意終止先前所簽訂之承租意願書及房屋租賃契約書，原告並要求被告將押租金加計利息返還予原告，雙方並約定視實際交屋期程，重新擬約。雙方又於106 年9 月22日再次簽訂備忘錄，重申雙方合意原合約失效（按即合意終止先前之承租意願書與房屋租賃契約書），由被告加計利息退還押租金並視實際期程另訂新約。雙方並約定因設計變更、工期遞延，造成原告支出成本增加之費用，由被告負擔原租賃房屋所需裝設之冷氣、空調設備費用計378,000 元作為抵償；於本備忘錄簽署後，原告不得向被告為其他名義之主張或請求。
㈡嗣後雙方多次協商新約內容，惟雙方對承租坪數及租金遲遲未達成共識，雙方於107 年1 月11日並無達成比照105 年12月24日系爭第二份租約之條款訂定新約之合意。仲介徐浩瑜於107 年2 月12日向原告表示：被告經董事會決議出租之室內坪為121.54坪，公設坪數53.77 坪，合計175.31坪，依當時合理之行情每月每坪租金1,145 元，租金計200,729 元，請原告確認是否同意上開租金，經原告於2 月12日表示同意上開租金，此有通訊軟體LINE對話訊息，足茲證明。
㈢被告將本件租金調漲為每坪1,145 元，係因本件建築物使用執照之請領，因當時辦理都審變更設計，都審委員會要求將地下室原訂之法定汽車停車位103 輛增設為154 輛，將地下室法定機車停車位由79輛增設為140 輛。被告為因應都審會要求，將地下室開挖面積由600 坪變更為全面開挖1725坪，又為因應增設機械停車位，並加深開挖建築物筏基深度。地下室開挖興建所需建築費用，依經驗值為地上層建築費用之2 倍。倘以每坪造價7 萬元計算，經估算新增建築營建費用約7 千多萬元。
㈣本件建築物主要係供學校使用，建築物安全係數採用較高規格強度與密度，故鋼筋須使用較粗厚之規格、綁紮密度亦較高，造成鋼筋用量遠高於一般相同量體之建築物，又混凝土強度一般建築物為3000（PSI ）磅數，本案建築物採用較高之4000（PSI ）磅數。一般建築物樓地板承重設計為200 公斤/ 平方公尺，本案建築物樓地板承重分別採用300 公斤/
平方公尺及500 公斤/ 平方公尺等規格。其他建材亦對等提高採用較好等級品質建材（例如水電配管線採用南亞），因此造成建物建造成本增加，始將租金提高為每坪1,145 元，被告實無原告所主張惡意提高租金及公設比之情事等語置辯。並聲明：如主文第1 項所示；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於103年3月22日訂立承租意願書，約定原告承租被告所有之系爭建物，以每月租金200,000元、承租坪數201.6坪（室內含露台計168坪），供作親子餐廳使用，因系爭建物仍
在興建施工中，兩造嗣於同年4月5日簽訂第一份房屋租賃契約書，約定租期自取得系爭建物之使用執照（約104年4月份）起至111 年12月31日止，租金及坪數則不變（本院卷第50-55 頁）。
㈡兩造嗣於105 年12月24日簽署系爭第二份租約，並依據當時變更情形，第1 條房屋所在地及使用範圍約定為「1.依附圖所示2 樓，位置F （詳細位置仍在E ，僅編號不同）。2.建坪139.2 坪；室內116 坪，以使用執照登記為準」、第2 條租賃期限及交付約定為「於106 年3 月1 日點交始起，配合甲方與新竹農田水利會第一期租約至111 年12月31日計五年九個月。」、第3 條租金及保證金第2 款約定為「裝潢期滿後，每月租金146,160 元整（含稅）…。租金計算方式：【室內116 坪+ 公設坪（20% 室內坪）】×租金每坪1,000 元
。…」（本院卷第58-60 頁）
㈢兩造於106 年3 月4 日簽署備忘錄，其中第3 點約定「105
年12月簽約，因106 年3 月1 日尚未點交，故合約失效（含草約）押金（誤繕為壓金）及利息歸還，視實際交屋期程，重新擬約。」第4 點約定「業主因未依圖面施作（熱水管線、穿樑套管）衍生包管、裝潢變更設計之費用，由業主支付（設計師報價後另行討論費用金額）。」（本院卷第61頁）㈣兩造於106 年9 月22日簽署備忘錄（本院卷第236 頁），約定下列事項：
⒈今日已將租賃契約交付雙方審閱後、修訂後，於一週內完成簽約。
⒉草約時期押金60萬元整，需歸還綠柏文創有限公司，連同利息計算至歸還日為止（約定於一週內完成退費）。（註：押金被告已於106 年9 月30日歸還，本院卷第131 、232 頁）⒊另於今日簽署一份原合約賠償備忘錄，內容如下（本院卷第237 頁）：
一甲乙雙方就坐落新竹縣○○市○○段000○000○000地號
上建物所簽訂之房屋租賃契約，因法令變動及辦理都審變更設計，造成工期遞延，雙方合意原合約失效，由乙方加計利息退還押租保證金並視實際期程另訂新約。
二因前述設計變更、工期遞延，造成甲方支出成本增加之費用，雙方協議由乙方負擔原租賃房屋所需裝設之冷氣空調設備（包含冷氣主機、室內機、管線及施工）由乙方合作廠商負責安裝及由乙方支出費用計參拾柒萬捌仟元整，倘費用超出此金額之支付，仍由乙方支付至安裝正常使用為止，以為抵償；本備忘錄簽署後，甲方不得向乙方為其他名義之主張或請求。
三建築物已接近完工，雙方同意近期另行議定新約。
㈤系爭建物於107年3月22日完成建物保存登記，被告於107年3月26日取得建物所有權狀，仲介並於107 年4 月2 日將建物所有權狀傳給原告。原告確定不願意與被告簽立租賃契約（本院卷第121-122、132 頁）。
四、本件爭點及法院之判斷：
㈠原告主張被告應負民法第227 條第1 項、第231 條第1 項之債務不履行損害賠償，應屬無據：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務( 給付不能、給付遲延或不完全給付) 而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任。原告主張：兩造於106 年3 月4 日協議「視實際交屋期程」再行訂約簽立正式之房屋租賃契約，並簽署備忘錄（即系爭預約），亦即僅係因點交日變更，合約之必要之點均已合致，同系爭第二份租約，且被告公司董事長於107 年1 月10日分別告知原告之員工孫藍蕙及仲介徐浩瑜僅需將附議放進舊合約中，並修改點交日期等，即可於下周五（107 年1 月19日）進行點交，顯見此時除新增附議之外，雙方對於租賃之條件仍同於系爭第二份租約約定條件等情，然為被告所否認，參酌前揭說明，自應由原告舉證證明兩造有租賃契約關係之合意。
⒉經查：兩造於106年3月4日簽署備忘錄，其中第3點即約定載明：「105 年12月簽約，因106 年3 月1 日尚未點交，故合約失效（含草約）押金及利息歸還，視實際交屋期程，重新擬約」；復於106 年9 月22日簽署備忘錄，第一點「甲乙雙方就坐落新竹縣○○市○○段000 ○000 ○000 地號上建物所簽訂之房屋租賃契約，因法令變動及辦理都審變更設計，造成工期遞延，雙方合意原合約失效，由乙方加計利息退還押租保證金並視實際期程『另訂新約』」等字樣以觀（本院卷第235-237 頁），足認兩造間106 年間之上開備忘錄，已將先前即103 年至105 年間兩造所簽之契約解除，至於新約之內容為何，自應由兩造另行商議。是以，原告主張系爭預約，僅係點交日變更、合約必要之點均已合致，同系爭第二份租約云云，自屬無據。
⒊原告雖另主張於107年1月5日寄出契約書及補充協議予被告
，然為被告所否認，此部分自應由原告負舉證責任。況縱認原告前揭主張屬實，然契約之必要之點，亦應由兩造同意方能成立。原告之董事孫藍蕙與被告仲介徐浩瑜於107 年2 月12日之LINE內容出現「（孫）早安，那請幫我們過年前約校方出來，謝謝」「（徐）租金已同意200,729 未稅嗎？抱歉，我回覆過去一定會被問這個」、「（孫）我們沒有其他選項了，不是嗎」、「（徐）那我就回覆你同意囉」、「（孫）麻煩了」等情（本院卷第184-185 頁），顯見雙方就租金金額多寡尚有聯繫。再者，被告所聘請之仲介徐浩瑜於107
年4 月3 日尚提供修正後之租賃契約書一份（本院卷第168
-17 0 頁）給原告，益證被告並無以系爭第二份租約為兩造間之租賃契約之意。原告雖又主張孫藍蕙無權代表公司為前揭之決定，然審酌原告自陳孫藍蕙為公司董事（本院卷第
243 頁），兼衡兩造間租賃契約簽立之過程孫藍蕙俱有參與並於文書上簽名，原告割裂主張：系爭第二份租約有授權孫藍蕙、上開LINE內容則未授權孫藍蕙云云，實無足取。
㈡原告主張依民法第245 條之1 第1 項第3 款規定，被告應負締約上過失損害賠償責任，亦無理由：
⒈按民法第245 條之1 第1 項第3 款規定「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：…三其他顯然違反誠實及信用方法者。」所謂其他顯然違反誠實及信用方法者，即依社會一般之價值觀判斷，一方確以顯然違反誠實及信用之方法，違背他方之正當信賴，始足當之。至所謂誠實信用方法，係指在具體之權利義務關係上，權利人及義務人雙方應依公平正義之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人一方犧牲他方利益，以圖利自己，意即應以權利人及義務人雙方利益為衡量之依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。
⒉查被告所辯系爭建物係供學校使用，對於相關建材、設備均有要求，且因本件建築物使用執照之請領，因當時辦理都審變更設計，都審委員會要求將地下室原訂之法定汽車停車位103 輛增設為154 輛，將地下室法定機車停車位由79輛增設為140 輛等情，衡情均會影響工程成本，被告依據行政機關之要求，所為之工程設計變更，尚難認定顯然違反誠實及信用之方法，違背他方之正當信賴。從而，原告主張應構成締約上之過失，應不可採。
⒊況且，兩造分別於106 年3 月4 日、106 年9 月22日簽署備忘錄，為兩造所不爭執，已如前述，兩造先前所簽立之合約失效，且被告業已退還原告押金60萬元，更於106 年9 月22日之備忘錄⒉約定：「因前述設計變更、工期遞延，造成甲方（即本件原告）支出成本增加之費用，雙方協議由乙方負擔原租賃房屋所需裝設之冷氣空調設備（包含冷氣主機、室內機、管線及施工）由乙方合作廠商負責安裝及由乙方支出費用計參拾柒萬捌仟元整，倘費用超出此金額之支付，仍由乙方支付至安裝正常使用為止，以為抵償；本備忘錄簽署後，甲方不得向乙方為其他名義之主張或請求」等字樣，對於原告因本件工程變更設計、工期遞延致原告受有損失部分，業已明確約定賠償方式，除此之外，不得向被告為其他名義之主張或請求。是以，原告自不得再以其受有親子餐廳積木備料費用34,500元、聘僱仲介費用100,000 元、系爭建物設計費用981,125 元（合計1,115,625 元）等損害向被告求償。
五、綜上所述，原告依民法第245 條之1 第1 項第3 款、第227
條第1 項、第231 條第1 項提起本件損害賠償訴訟，請求被告給付1,115,625 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年6
月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日書記官 謝國聖