臺灣新竹地方法院107年度訴字第60號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 107 年 07 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 107年度訴字第60號原　　　告　新竹市農會
法定代理人　陳全桂
訴訟代理人　郭宏仁
被　　　告　葉國定企業有限公司
法定代理人　葉國定
訴訟代理人　許雪美
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年6 月25日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾陸萬伍仟玖佰肆拾陸元，及自民國一０六年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾陸萬伍仟玖佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時原係聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,792,909 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見支付命令卷第3 頁）。嗣於民國107 年1 月15日具狀變更其請求之上開金額為「1,665,946 元」（見本院卷第8 頁），核屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆之上開規定，並無不合，應予准許。
三、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前向原告承租原告所有門牌號碼新竹市○○路000 巷0 號及10號建物（下稱系爭建物），暨其坐落基地，約定租金每月30萬元，租期自102 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，並於102 年4 月11日簽訂租賃契約書並經法院公證。詎被告未於租賃期間屆至後依約將系爭建物騰空返還予原告，原告乃於106 年4 月6 日向本院民事執行處聲請強制執行（106 年度司執字第10765 號），經本院於106 年8
月8 日至現場執行後，始將系爭建物交予原告接管。惟因被告並未一併交還車道電動門遙控鑰匙、各房間鑰匙，且將全功能攝影機、衛浴設備拆除或破壞等，系爭建物內滿是廢棄物污穢不堪，原告不得不換鎖、重新施作監視設備、衛浴設備；至衛浴設備部分雖係被告所增建，惟依系爭租約第10條第1 項之約定，該增添物已由原告取得所有權，未經原告同意，被告應不得任意拆除。又依兩造間租賃契約約定水電費及電梯保養維修費用均由被告負擔，被告亦未按時支付，甚至因積欠電費而遭台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）拆除電錶，原告不得已自行代墊費用，並請台電公司重新為建物安裝電表。故原告為使系爭建物回復原狀而進行如附表所示之修復項目，並支出如附表所示金額之費用；被告於租賃期間屆滿後未搬遷並繼續於系爭建物使用水、電，亦受有不當得利，總計金額為1,665,946 元。為此爰依兩造間之租賃契約法律關係、民法第184 條第1 項及不當得利之規定提起本件訴訟，請求被告賠償原告所受損害及返還所受利益等語。並聲明：被告應給付原告1,665,946 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：附表編號1 、2 、3 、5 、9 所示換鎖部分，主因係訴外人郭宏仁指示全部更換，不要被告所保管之鑰匙，原告不應向被告求償。原告不否認附表編號13及14所示項目是花費在增建16間套房設施內，但此為被告所增建，並非租賃契約範圍，原不在點交範圍內，原告繼續使用顯有不當得利之處，被告另行對原告提出不當得利訴訟，故被告對此求償金額不服。被告亦否認點交時有破壞情形，僅拆除1 樓及6 樓之蓮蓬頭及洗臉臺之水龍頭，及針對增建部分拉除電線。另就附表編號10、11、12及15所示項目，原告是大房東原本就應該提供各項公共安全措施給房客，房客繳了8 年租金總共2,640 萬元，原告卻只收取租金對股東代表交待而欺壓房客，明明承租時只提供52個房間，要價25萬元租金，再加上水、電、清潔管理、有線電視之提供等，平均一間要出租6,000 元以上才有獲利，而且出租率還要100%，不能有空房，被告為求多賺點利潤，加蓋了16間套房，結果原告又加碼5 萬元成每月租金30萬元，以現在景氣低迷，市面房屋出租率降低，價格降低，根本都在作賠錢生意，原告已是既得利益者，不應再向被告求償等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造間就系爭建物定有租賃契約，於106 年3 月31日租約期滿時，被告未將系爭建物騰空返還，經聲請本院強制執行點交後，仍有未交還鑰匙、破壞內部衛浴設施及監視設備、積欠水電費用、環境髒亂等情事，致原告為更換新鎖及修復相關設施以回復原狀，而支出1,665,946
元之事實，業據其提出系爭租賃契約書、強制執行聲請狀、執行命令、相關費用單據等資料附卷為憑（見本院卷第13至65頁），核與原告所述上開情形及金額相符。復經本院依職權調取本院民事執行處106 年度司執字第10765 號遷讓房屋強制執行卷宗查核屬實，並為兩造對於執行卷宗表示無意見（見本院卷第82頁），堪認原告主張之上開事實，尚非無據。
（二）被告辯稱增建之16間套房為被告所建，並非租賃契約標的，亦不在點交範圍，原告就此部分對被告請求賠償水電及衛浴裝修費用，即附表編號13及14所示之項目，應無理由云云。經查，依兩造於102 年4 月11日所簽定之「新竹市農會農業休閒中心土地及建物委外出租租賃契約書」第6
條第1 項約定：本租約終止，乙方（即被告）增添之建物及其無法拆遷之相關設備，如甲方（即原告）需使用時應無償歸原告所有，如原告不用，於租約終止時應恢復原狀歸還租賃物；及第10條第1 項約定：本租期屆滿或租約終止時，被告同意其所有增添建物及無法拆除之相關設備均應點交歸原告所有，不得拆除或要求補償，惟如原告以書面表示不用時，則於20日內被告應無條件代原告向主管機關申請拆除執照，並於核發拆除執照後45日內拆除恢復原狀並騰空遷出其所有設備，將租賃恢復原狀交還原告…等等。可知上開經原告同意增建之16間套房，於本件租賃期間屆至後之歸屬，應視原告之意思而定，如原告欲使用而使其保留，則被告應無償將之移歸原告所有，不得自行拆除或要求原告補償；倘原告以書面表示無需使用，則被告即應依期限申請拆除執照，將增建部分拆除回復原狀後，騰空遷出並返還系爭建物予原告甚明。且原告當庭陳稱「被告是瞭解契約內容，且被告增建時，也有徵詢原告意見，原告有提醒如果增建之後，以後增建部分於終止後就是要給原告」等語，而被告對此並無異議，益徵被告對於上述兩造之約定內容係屬知悉，實不得事後再執前詞諉稱增建部分非契約範圍等語置辯。準此，應認被告於系爭建物上所增建之16間套房部分，已於系爭租賃契約期間屆滿時歸原告所有，被告應不得自行任意拆除。
（三）另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第277 條所定之舉證責任分配原則。被告辯稱未交出保管之鑰匙，是應訴外人郭宏仁之指示；否認點交時有破壞系爭建物情形，僅拆除1 樓及6 樓之蓮蓬頭及洗臉臺水龍頭，及針對增建部分拉除電線云云。然本件原告於言詞辯論期日陳述：如果被告之前有交還給原告，本件就毋庸聲請強制執行了；增建的部分依雙方契約是不能拆除的，但被告卻破壞殆盡，此部分被告也承認（見本院卷第83頁）。被告或其他不明人士破壞監視系統，主機及螢幕都不見了，消防設備部分滅火器不見了，每個房間的偵煙器也壞掉，水電及衛浴裝修是1 樓增建的部分，但依約原告若未同意拆除，被告應原封不動地交付原告，被告卻將所有電纜、電線拆除，衛浴設備水龍頭、蓮蓬頭、馬桶水箱內五金料件全部拆光，因為1 樓有16間房間，單就此部分就花費如附表編號13、14所示之100 多萬元，另外6 樓鐵皮增建5 間房間部分，原告不請求等語（見本院卷第88頁），有本院言詞辯論筆錄在卷可稽，參諸被告當時持有系爭建物大門、房間鑰匙及遙控器，即為最有可能接近系爭建物內部設備與設施之人，且被告確已自承有拆除1 樓及6 樓增建部分房間之衛浴設備及電線設施等情，衡情被告應有原告所稱之破壞行為，而被告上開所辯，恐係避重就輕臨訟卸責之詞；又被告雖曾當庭表示將提出證據或答辯，但既未於最後言詞辯論期日到場爭執，迄今仍未能就上開抗辯提出任何積極證據以實其說，亦無提出原告有何不當得利或其已提起訴訟之事證以供本院審酌，則基於舉證責任分配之原則，本院更無從逕為有利於被告之認定。
（四）至被告以兩造系爭租賃契約所約定之租金不合理資為抗辯乙節。按法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現。本件兩造既在意思自由之前提下已就系爭建物之租金數額於租賃契約內有明確約定，自均應受該約定之拘束；況且，縱使在契約成立後，有因情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平之情形，在被告訴請法院判決減少其租金給付確定前，殊不得片面宣稱為不合理而拒絕履行，更遑論以此作為其破壞或拒絕返還租賃物即系爭建物之合法理由，故被告此部分之辯解，洵屬無據，不足為採。
（五）又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項、第179 條及第432 條第1 項及第2 項本文分別定有明文。本件依兩造間訂立之租賃契約，被告於租賃期間所增建之1 樓16間套房，在租約期滿後，因原告未以書面表示放棄使用，即歸原告所有，被告不得擅自拆除，然而被告於系爭租賃期間屆滿後，未將系爭建物之門鎖鑰匙及遙控器返還，甚而破壞屋內1 樓增建部分之監視系統、衛浴設備及水電設施等，業經認定如上，則被告自應負損害賠償責任。又被告於返還系爭建物予原告之前，尚有積欠水、電及電梯維修費用，並因遭台電公司移除電錶而需再支付復電費用，以及為使系爭建物保持其生產力所支出之清潔相關費用等，依法亦應由被告負擔。從而，原告基於上述法律規定，請求被告應負擔如附表所示各項目之費用，總計1,665,946 元，於法應屬有據。
（六）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。原告對被告得請求之損害賠償及不當得利，係未約定期限之給付，亦未約定遲延利率。據此，原告請求被告給付自支付命令送達之翌日即106 年12月1 日（見支付命令卷第119 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法並無不合，應予准許。四、綜上所述，原告本於租賃契約法律關係及民法第184 條第1
項、第179 條之規定，請求被告給付1,665,946 元及自106
年12月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日民事第一庭 法 官 彭淑苑
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日書記官 鄧雪怡
附表：
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│編│項 目 │付款日期 │ 付款金額 │ 廠商名稱 │ 證據卷頁 │
│號│ │ │（新臺幣）│ │ （本院卷） │
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│01│換鎖65組、地鎖2 │106.06.13 │ 55,000│富敦鎖匙行 │第26頁 │
│ │組 │ │ │ │ │
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│02│換211.605.6樓大 │106.06.20 │ 2,400│富敦鎖匙行 │第27頁 │
│ │門鎖 │ │ │ │ │
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│03│換103.鎖 │106.06.28 │ 800│富敦鎖匙行 │第28頁 │
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│04│106年4~7月電梯維│106.07.11 │ 10,000│台灣三菱電梯│第29~31頁 │
│ │護費 │ │ │公司 │ │
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│05│遙控鎖、大門×4 │106.08.08 │ 18,200│富敦鎖匙行 │第32、33頁 │
│ │等 │ │ │ │ │
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│06│106年6~8月自來水│106.08.14 │ 10,142│自來水公司 │第34頁 │
│ │費 │ │ │ │ │
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│07│106年3~7月電費 │106.08.14 │ 38,447│台灣電力公司│第35~47頁 │
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│08│復電費 │106.08.15 │ 4,918│台灣電力公司│第48~57頁 │
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│09│發電機室、監視器│106.09.11 │ 3,200│富敦鎖匙行 │第58頁 │
│ │室換鎖 │ │ │ │ │
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│10│全棟監視系統 │106.10.17 │ 163,260│竹碩視訊有限│第59頁 │
│ │ │ │ │公司 │ │
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│11│全棟消防系統 │106.10.17 │ 168,123│全威消防工程│第60頁 │
│ │ │ │ │公司 │ │
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│12│清潔人員工資 │106.10.24 │ 20,400│清潔人員8人 │第61、62頁 │
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│13│水電裝修工程 │106.10.25 │ 501,323│旺宏企業社 │第63頁 │
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│14│衛浴裝修工程 │106.10.25 │ 664,733│旺宏企業社 │第64頁 │
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│15│抽水肥費 │106.10.25 │ 5,000│一中衛生工程│第65頁 │
│ │ │ │ │行 │ │
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│ 合計：1,665,946│ │ │
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