臺灣新竹地方法院108年度訴字第478號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 108 年 10 月 04 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第478號原　　　告　陳李音霓
訴訟代理人　陳慧煌
被　　　告　大自然農業企業股份有限公司

法定代理人　曾金卿

兼訴訟代理
人　　　　　柯文燦

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告大自然農業企業股份有限公司應給付原告新臺幣壹仟肆佰伍拾玖元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告大自然農業企業股份有限公司負擔14% ，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告大自然農業企業股份有限公司如以新臺幣壹仟肆佰伍拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款條定有明文。查原告起訴時原聲明：「（一）被告應將門牌號碼為新竹縣○○市○○路○段00巷00號之廠房（即新竹縣○○市○○段○○○段000000000 ○號建物，下稱系爭廠房），騰空遷讓返還予原告。（二）被告給付新臺幣（下同）585,000
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告應自民國107 年9 月1 日起至騰空遷讓返還系爭廠房止，按月給付原告5 倍之賠償金325,000 元。（四）被告應自108 年6 月1 日起至騰空遷讓返還系爭廠房止，按月給付原告租金65,000元。（五）願供擔保，請准宣告假執行。（六）訴訟費用由被告負擔。」，嗣因被告業於108 年6 月30日騰空遷讓返還系爭廠房予原告及由原告先行墊償被告騰空搬離系爭廠房前於108 年4 月至6 月使用之自來水費用等情，原告於108 年9 月4 日以民事準備書狀（二）變更前開訴之聲明為「（一）被告應給付原告650,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）被告應自107 年9 月1 日起至108 年6 月30日止，按月給付原告5 倍之賠償金325,000元。（三）被告應給付原告自來水費1,459 元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。（五）訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第171 頁），核被告所為，除第三項變更後之聲明係原訴之聲明所未請求事項，而原告為該部分之請求，其餘則與原告所為請求之基礎事實同一，而為減縮或擴張聲明，揆諸前揭規定，核無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告與被告大自然農業企業股份有限公司（下稱大自然公司）於104年9月1日就系爭廠房內260坪邀同被告柯文燦擔任連帶保證人簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），租賃期間自104年9月1日起至107年8 月31日止，約定租金為由承租人即被告大自然公司負擔原告於104 年6 月25日向本院拍賣取得新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地之全部地價稅，及門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之全部房屋稅。
（二）又於上開租期屆至後，因被告大自然公司並不同意原告調整租金至每坪250 元之條件，雙方未能達成另簽訂租賃契約之合意。嗣原告已多次表明不願意繼續出租系爭廠房予被告大自然公司，且請求被告騰空遷讓返還系爭廠房予原告，被告大自然公司均未搬遷，實屬無權占用系爭廠房迄至108年6月30日始搬遷完畢。是以，被告大自然公司自107年8月31日租期屆至後，無權占用系爭廠房至108 年6 月30日止期間受有相當於租金之不當得利，以周邊租金行情每坪250 元計算每月租金65,000元，被告大自然公司受有相當於租金之不當得利共計650,000 元。
（三）再者，依系爭租賃契約書第6 條約定「乙方（按為被告大自然公司）於租期屆滿時，除經甲方（按為原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人（按為被告柯文燦），決無異議。」，則被告大自然公司應依系爭租賃契約書之約定自107年9月1 日起108 年6 月30日至遷讓完了止，按月給付原告5 倍之賠償金325,000 元。
（四）另被告大自然公司遲至108 年6 月30日始搬遷完畢，由原告先代為繳付被告大自然公司搬遷系爭廠房前於108 年4月至6 月使用之自來水費用1,459 元，被告自應償還予原告。
（五）被告柯文燦既為系爭租賃契約書之承租人被告大自然公司之連帶保證人，被告大自然公司因系爭租賃契約書所生之債務，被告柯文燦當應負連帶責任，原告爰依民法第179條之不當得利請求權、系爭租賃契約書第6 條之違約金約定提起本件訴訟等語，並聲明：如前開程序事項變更後之聲明。
二、被告則以：
（一）被告固不否認原告與被告大自然公司於104 年9 月1 日就系爭廠房邀同被告柯文燦擔任連帶保證人簽訂系爭租賃契約書。
（二）惟原告於系爭租賃契約書之租期屆滿時，未曾通知被告大自然公司租期屆滿不續租，而係遲至107 年10月15日始用LINE通知被告大自然公司不續租，原告亦同意給予被告大自然公司另尋廠房及搬遷的時間。搬遷期間的租金應依系爭租賃契約書之約定收取。嗣被告大自然公司於107 年11月下旬找到香山區牛埔南路的廠房，並於12月3 日簽約承租，當日被告即用LINE免費通話將此事及必需要拆遷電力、冷氣等設備之事告知原告，同時被告也告知原告「香山牛埔南路的房東給我三個月免房租來搬遷，我計劃在 108年2 月底搬遷完成，才不會造成負擔兩邊的房租」等語，原告當時答應被告會配合拆卸人員的時間來開門給被告拆設備，但原告一直沒來開門，經被告多次聯繫，原告均不來開門給被告拆除及搬遷設備。嗣原告於108年4月11日未經被告同意，私自將自來水用戶名稱過戶到原告名下，竊佔被告申請自來水時所繳交約20萬元的線補費，並造成被告沒收到水費單及水費單的用戶名稱不符，被告繳費後無法向國稅局申報費用，此事至今無法處理，原告還說被告不繳水費。另原告於108年5月13日下午約兩點暴力砸毀被告的電腦螢幕，威脅被告馬上搬走。而被告因無法長期分擔兩邊房租，只能忍受設備財物被原告強奪，而造成被告重大損失情況下，於108年6月30日完成搬遷，被告已將鑰匙寄回原告，惟被告之電力設備、冷氣等設備財物迄今還遭原告強奪侵占。
（三）再者，原告於108年4 月間拿108年度房屋稅單要被告繳費，被告大自然公司已應原告之要求繳納新竹縣○○市○○路○段00巷00號之房屋自107年7月1日至108 年6月30日之房屋稅款。依民法第451 條之規定，原告於租期屆滿後，被告大自然公司仍繼續為系爭廠房之使用收益，而原告不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租賃契約，則被告大自然公司並非無權占用系爭廠房。又原告未經被告大自然公司同意，擅自辦理自來水用戶人變更，致被告無法繳納和以之作為申報稅負之用，被告並非不願意繳納騰空遷讓返還系爭廠房前使用之自來水費用等語。
（四）並聲明：一、駁回原告之訴及假執行之聲請。二、訴訟費用由原告負擔。三、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告與被告大自然公司邀同被告柯文燦為連帶保證人於104 年9 月1 日簽訂系爭租賃契約書，約定被告大自然公司向原告承租系爭廠房260坪，租期自104年9月1 日起至107年8 月31日止，由承租人即被告大自然公司負擔原告向本院拍賣取得新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地之全部地價稅，及門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋（4,933.1平方公尺)之房屋稅作為租金。
（二）被告大自然公司於上開租期屆至後仍繼續使用系爭廠房，迄使用至108 年6 月30日搬遷為止。
（三）原告有於108 年4 月間拿108 年度之新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之房屋稅單要被告大自然公司繳付，被告大自然公司有繳付系爭房屋自107年7月1日起至108年 6月30日止之房屋稅220,569 元。
（四）被告大自然公司有繳付107 年度之新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地之地價稅11,355元。
（五）被告大自然公司使用系爭廠房期間應付108 年4 月至5 月水費1,245元及6月水費214 元。
四、本院協同兩造整理之爭點：
（一）被告大自然公司於兩造定期租賃契約屆滿後，自107年9月1日起每月應給付原告租金金額？本件雙方依民法451條規定有無成立不定期限租賃契約？
（二）被告柯文燦在被告大自然公司與原告定期租賃契約屆滿後，是否仍應負連帶保證人負責？
（三）原告請求被告應付清積欠自107 年9 月1 日起至108 年6
月30日止共計10個月租金，以每月65,000元計算，及給付每月5 倍計算之賠償金325,000 元，有無理由？
（四）原告請求被告給付搬遷前使用自來水費1,245 元、214 元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）原告主張其於104年6月25日向本院拍賣取得系爭坐落新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地，及門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00巷00號含增建之房屋後，於104 年9月1日與被告大自然公司邀同被告柯文燦為連帶保證人簽訂系爭租賃契約書，約定被告大自然公司向原告承租系爭廠房260坪，租期自104年9月1日起至107 年8 月31日止，由被告大自然公司負擔原告向本院拍賣取得新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地之全部地價稅，及門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之全部房屋稅，嗣被告大自然公司於上開租期屆至後仍繼續使用系爭廠房，迄使用至108 年6 月30日搬遷為止，業據原告提出系爭租賃契約書、本院104年10月2日新院千104 司執聲文字第942 號執行命令、通訊軟體對話紀錄截圖（見本院卷第19頁至第28頁、第234 頁）為證，復為被告不爭執，且經本院依職權調閱103 年度司執字第5359號原告拍賣取得系爭廠房之執行案卷核閱無訛，自堪信原告此部分之主張為真實。
（二）又原告主張兩造租賃契約於107年8月31日屆滿後，已無租賃關係存在，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，經查：
１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。惟定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件（最高法院47年台上字第1820號判例參照）。次按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，以達保護承租人之目的。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力（最高法院101 年度台上字第695 號判決意旨參照）。是以租賃契約之默示更新，除原租賃契約之期限變更外，出租人與承租人仍以原租賃契約之內容，繼續其契約關係，換言之，於承租人方面，須承租人於租期屆滿後，仍以繼續租賃契約之意思為租賃物之使用收益，方有前開民法第451 條規定之適用。再依民法第451 條有關租賃契約更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年度台上字第1579號判例意旨參照）。
２、又系爭租賃契約書於107 年8 月31日租賃期限屆滿後，被告大自然公司主觀上及客觀上仍繼續租賃契約之意思為系爭廠房之使用收益迄至108 年6 月30日止，此為兩造所不否認，參酌原告於定期租賃期限屆滿後時，並未即時表示反對繼續出租之意思，直至107 年10月16日始通知被告大自然公司因租金部分雙方未能達成合意，乃不願繼續出租予被告大自然公司，請被告大自然公司另尋他址等情，有通訊軟體對話紀錄截圖可佐（見本院卷第87頁），則被告辯稱原告於兩造租期屆滿後未立即表示反對其繼續為租賃物之使用收益，要非無據。
３、次查，地價稅係以8 月31日為納稅義務基準日，課稅期間為當年度1 月1 日起至12月31日止，108 年度之地價稅尚未開徵；房屋稅課稅期間則為前一年度的7 月1 日起至當年度的6月30日止，此有新竹縣政府稅捐稽徵局108年7 月24日新縣稅密房字第1080122188號函附卷可稽（見本院卷第109 頁）。則被告大自然公司既有繳付原告所有新竹縣○○市○○段○○○段000○000 地號土地107年度之地價稅11,355元，此為兩造所不爭執，並有被告提出107 年度之地價稅繳款書附卷為憑（見本院卷第154 頁），足見系爭租賃契約書雖於107年8月31日租賃期限屆滿，惟原告仍在 107年度地價稅開徵後未幾，即交付107 年度地價稅單予被告大自然公司繳付，顯有使被告認知原告同意以原租賃契約內容，繼續將系爭廠房出租予被告。
４、參以原告嗣於108年4月間亦拿108 年度之新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之全部房屋稅要被告大自然公司繳付，被告大自然公司遂應其要求有繳付上開房屋自107年7月1 日至108 年6 月30日止之房屋稅為220,569 元一事，既為兩造所不否認，並有被告提出之108 年房屋稅繳款書（見本院卷第155 頁）可證。足見原告於租期屆滿後，仍依原系爭租賃契約書第20條之租金約定內容，要求被告大自然公司繳付108 年度之房屋稅。據此，原告上開按原系爭租賃契約書約定繼續向被告大自然公司收取租金之舉，難謂原告於定期租賃租期屆滿時，並無同意按原契約約定繼續出租系爭廠房予被告大自然公司。
５、從而，原告於原定期租賃契約期限屆滿後非但未即為表示反對之意思，反依原系爭租賃契約書之約定內容向被告收取租金，原告自不得過後忽又主張租賃關係已消滅，使承租人即被告大自然公司陷於窘境。則被告主張兩造上開定期租賃契約屆滿後，雙方已依民法451 條規定成立不定期限租賃契約之事實，應與實情相近，堪予採信。
６、準此，民法第451 條有關租賃契約更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，被告大自然公司自107 年9 月1 日起至108 年6 月30日騰空遷讓返還系爭廠房前，每月應給付原告之租金自應依原系爭租賃契約書第20條之約定，即為新竹縣○○市○○段○○○段000 號、317 號地號土地之全部地價稅，及門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之全部房屋稅。
（三）被告柯文燦在被告大自然公司與原告定期租賃契約屆滿後成立不定期限租賃契約，不應負連帶保證人之責：
１、按定有期限之債務為保證者，如債權人允許主債務人延期清償時，保證人除對於其延期已為同意外，不負保證責任，民法第755 條定有明文。保證人之所以願為承租人保證，乃因租約有期，責任有限、可預期，若竟因出租人之不即表示反對承租人繼續使用收益租賃物，而要保證人應無限期負擔保證責任，應非保證人之原意，亦非保證契約當事人於訂約時之真意。揆諸前開說明，除出租人能證明保證人對於已續為不定期限之租賃契約另為同意之保證外，保證人應不再負保證責任。
２、經查，原告與被告大自然公司間之系爭租賃契約書原定有期限，並簽訂系爭租賃契約書由被告柯文燦擔任連帶保證人（見本院卷第24頁），然誠如前述，兩造上開定期租賃契約屆滿後，雙方已依民法451 條規定成立不定期限租賃契約，而原告於此復未舉證證明被告柯文燦就不定期限租賃契約另有同意擔任連帶保證人之意思表示，依前開規定意旨，原告主張被告柯文燦基於保證人之地位，應就不定期限租賃契約所生之債務與被告大自然公司負連帶給付責任云云，自難認有據。
（四）原告請求被告應付清積欠自107年9月1日起至108 年6月30日止共計10個月租金，以每月65,000元計算，及給付每月5 倍計算之賠償金325,000 元，均無理由：
１、原告請求被告應付清積欠自107年9月1日起至108 年6月30日止共計10個月租金，以每月65,000元計算，於法不合：⑴原告主張應以每坪250 元計算每月租金為65,000元，為被告否認，並以前詞置辯。而兩造上開定期租賃契約屆滿後，雙方既已依民法451 條規定成立不定期限繼續租賃契約，如前所述，民法第451 條有關租賃契約更新後，僅發生期限變更之效果，租金並未隨同變更。基此，原告主張應以每月65,000元計算租金，實於法不合，自應依原系爭租賃契約書第20條之租金約定，由被告大自然公司負擔承租期間新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地之全部地價稅，及門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之全部房屋稅為租金之金額（見本院卷第21頁）。
⑵再者，被告大自然公司有繳付107年7月1 日至108 年6 月30日止之新竹縣○○市○○路○段00巷00號房屋之全部房屋稅220,569 元及107 年度之新竹縣○○市○○段○○○段000○000地號土地之地價稅11,355元等情，為原告所不爭執，並有被告提出之108年度房屋稅繳款書、107年度地價稅繳款書在卷可稽（見本院卷第154 頁至第155頁）。
而因地價稅係以8 月31日為納稅義務基準日，課稅期間為當年度1 月1 日起至12月31日止，108 年度之地價稅尚未開徵；房屋稅課稅期間則為前一年度的7 月1 日起至當年度的6 月30日止，此有新竹縣政府稅捐稽徵局108年7月24日新縣稅密房字第1080122188 號函可足（見本院卷第109頁）。
⑶從而，被告大自然公司於107 年9 月31日租期屆滿後，仍繼續為系爭廠房之使用收益迄至108 年6 月30日止，為兩造所不爭執，則被告大自然公司尚應繳付原告之租金，即為新竹縣○○市○○段○○○段000○000 地號土地自108年1月1日起至108年6月30日止之地價稅。惟依原告於本院108年9 月26日言詞辯論期日陳稱尚未收到108年度之地價稅繳款單等語（見本院卷第262 頁），則被告大自然公司應繳納108 年度1月至6月間地價稅之期限尚未屆至，且金額亦難特定，應認原告尚難於本件訴訟中向被告大自然公司請求給付108年1月1 日起至108 年6 月30日止之地價稅。
２、原告請求被告應給付每月5 倍計算之賠償金325,000 元，應無理由，亦無從准許：
⑴查系爭租賃契約書第6 條約定「乙方（按為被告大自然公司）於租期屆滿時，除經甲方（按為原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人（按為被告柯文燦），決無異議。」（見本院卷第23頁），從系爭租賃契約書第6 條約定內容可知，此條約定乃在租賃期間屆滿之租賃關係消滅，承租人負有返還租賃物之義務，卻遲延返還時，方有其適用餘地。
⑵惟本件兩造間之租賃契約業已依民法第451 條之規定而變更為不定期限繼續租賃契約，被告至108 年6 月30日止前並無騰空遷讓交還系爭廠房予原告之義務，自亦無遲延履行返還系爭廠房之遲延責任存在，難認有依上開約定給付原告違約金之情形發生，故原告主張依據系爭租賃契約書第6 條之約定請求被告給付違約金，並無理由，無從准許。
（五）原告請求被告給付搬遷前使用自來水費1,245 元、214 元，共計1,459 元，為有理由：
１、再查，系爭租賃契約書第3 條約定「租金每個月新台幣依本合約第20條約定，承租人不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」乙節（見本院卷第24頁），由此以觀，被告大自然公司應繳付系爭廠房之租金並不包含自來水費用，應另行計算。準此，本件原告主張兩造就自來水等費用係約定由使用者之被告大自然公司負擔乙節，應屬可採。
２、又被告大自然公司於上開租期屆至後繼續使用系爭廠房，迄使用至108 年6 月30日搬遷為止，既為兩造所不爭執，則原告主張代被告大自然公司先行繳付搬遷前使用108 年4 月至5 月水費為1,245 元及6 月水費為214 元一事，並有自來水費用繳費憑證在卷可足（見本院卷第185 頁、第187 頁），堪屬可信。基此，被告大自然公司搬遷系爭廠房前，本應由被告大自然公司負擔使用之自來水費，而由原告先行代墊，被告大自然公司因此受有債務清償之不當得利，應返還予原告。是原告請求被告大自然公司給付代墊之自來水費費共計1,459 元，亦應准許。被告大自然公司雖辯稱上開期間之水費用戶名稱並非該公司云云，惟此並不影響兩造間原先約定水費由使用者負擔之效力，至被告能否據此向國稅局申報扣抵稅費則屬另事，要難據此採為有利於被告之認定。
六、綜上，原告依不當得利之法律關係，請求被告大自然公司給付搬遷前使用自來水費1,459 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明此部分願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分，所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許，應予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 10 月 4 日民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 4 日書 記 官 張懿中