109年度訴字第582號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：110 年 08 月 12 日

臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第582號原告彭郭金娥訴訟代理人彭啟益黃叙叡律師被告徐登翔訴訟代理人林君鴻律師林育瑄律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國110年7月6日辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新竹縣○○市○○段○○○○○○○○○○○地號土地上如附圖所示之綠色區域即第一層增建A區域（面積三三點六一平方公尺）與第一層增建B區域（九三點九七平方公尺）、藍色區域即增建鋼構雨遮（面積十七點二五平方公尺）之建物拆除後，騰空返還上開土地予原告。被告應給付原告新臺幣參拾壹萬伍仟元。被告應自民國一０七年十一月五日起至騰空拆除第一項所示建物而返還第一項土地之日止，按月給付原告肆萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸佰肆拾陸萬貳仟捌佰玖拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟玖佰參拾捌萬捌仟陸佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣參拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以到期部分金額三分之一得假執行。但被告如以到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴求為「被告應將坐落於新竹縣○○市○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼新竹縣○○市○○路0段00號、面積266.25平方公尺之建號3711號建物（下稱系爭建物）返還原告，被告並應給付原告自107年4月至10月積欠7個月租金新臺幣（下同）315,000元，及自107年11月5日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告45,000元相當於租金之不當得利，暨被告應將系爭建物於100年8月4日於新竹市竹北地政事務所（下稱竹北地政）第一次所有權登記（下稱系爭所有權），與被告對訴外人林振文於105年4月19日所立金錢借貸契約所生300萬元債務設定107年8月27日同所竹北字第148280號普通抵押權登記一併塗銷」（下合稱第1次請求，見本院卷第6至19頁），嗣求為「被告應將坐落系爭土地上之系爭建物及如本院卷第102 頁109年10月14日民事變更訴之聲明狀附圖所示之附屬建物（下稱系爭附屬建物，面積待實測）拆除後，騰空返還系爭土地予原告，被告並應給付原告自107年4月至10月積欠7個月租金315,000元及自107年11月5日起至騰空拆除系爭地上物而返還系爭土地之日止，按月給付原告45,000元相當於租金之不當得利」（下稱第2次請求，見本院卷第96至102頁），嗣本院囑託竹北地政現場測量系爭附屬建物座落位置與面積，，如本院卷第221頁竹北地政收件日期文號110年4月7日JB73字第56500號、複丈日期110年3月4日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示第一層增建A區域面積33.61平方公尺、第一層增建B區域93.97平方公尺及增建鋼構雨遮面積17.25平方公尺，原告加以援用而特定系爭附屬建物拆除範圍，並就拆屋還地部分僅請求被告將坐落系爭土地上之系爭附屬建物拆除後，騰空返還系爭土地予原告。除此之外，被告尚應給付欠租315,000元及自107年11月5日起至騰空拆除系爭系爭附屬建物而返還系爭土地之日止，按月給付原告45,000元相當於租金之不當得利（下稱最後請求，見本院卷第232頁）。經核原告第2次請求係將第1次請求關於「返還系爭建物」變更為「拆除系爭建物及其附屬建物後，騰空返還系爭土地」，屬系爭土地地上物爭議之同一基礎事實，而變更及擴張應受判決事項之聲明，並經竹北地政測量確定應拆除系爭附屬建物占用系爭土地之面積，補充或更正事實上之陳述，再減縮應受判決事項之聲明而為最後請求，未妨礙被告之防禦及本件訴訟之終結，程序上均無不合，應予准許。二、原告主張：其自99年10月5日起至104年10月5日止出租坐落於系爭土地上之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）予被告（下稱系爭第1次租約），被告承租後不久即委託第三人辦理將系爭房屋改裝成餐廳事宜，同時向原告表示因無法取得餐廳執照，須原告簽立土地使用同意書並提供身分證，原告不疑有他而加以配合，豈料被告取得上開文件後，逾越使用範圍，在未經原告同意情況下，擅自將系爭房屋於100年8月4日辦理系爭所有權登記而成為系爭建物，嗣兩造陸續簽訂自104年10月5日起至105年10月5日止之租賃契約（下稱系爭第2次租約）、自106年10月5日至107年10月5日止之租賃契約（下稱系爭第3次租約），但被告從107年4月起即未繳付租金，原告想停止出租並重新規劃土地，經友人協助下，赫然發現100年8月4日即有系爭所有權登記，甚至在107年8月24日設定系爭抵押權，原告最終決定不再出租，於107年8月29日以新竹英明街郵局第000381號存證信函通知被告。茲因系爭租約現已租期屆滿，被告仍繼續占有使用系爭建物，並將之出租予訴外人海王股份有限公司經營帝道海鮮餐廳收取每月租金8萬元，租期107年8月7日至112年3月31日，原告本於系爭土地所有權人地位，在107年間始知悉系爭房屋先後被辦理系爭所有權登記與設定系爭抵押權，無長時間怠於行使所有權權能情況下，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭附屬建物拆除後，騰空返還系爭土地，難認有何違反誠信原則可言。同時，原告依兩造間租賃契約法律關係，請求被告給付欠租315,000元，再依民法第179條規定及考量本件租賃並非單純居住使用，而是營業用途，被告尚有收取8萬元系爭建物轉租利益，請求被告自107年11月5日起至騰空拆除系爭附屬建物而返還系爭土地之日止，按月給付原告45,000元相當於租金之不當得利應屬合理等語，爰提起本件訴訟，聲明：如主文第1至3項所示，並願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭第1次租約因系爭房屋無法作餐廳使用，不合伊承租目的，必須將系爭房屋拆除後重新建造新的房屋，兩造遂於100年4月28日追加約定「租賃契約終止時，承租人同意將建物執照過戶於出租人」，又因系爭土地所有權人與房屋建造人如不一致，申請建築執照時必須出具土地同意書，被告為此請原告在土地使用權同意書上簽名，也獲得原告如本院卷第176頁「茲有徐登翔，擬在下列土地建築地上1層、地下0層，建築物1棟業經彭郭金娥等人同意，為申請建造執照特例此同意書為憑……」、「備註：供徐登翔建築使用」所示土地使用權同意書配合辦理，而本院卷第161頁建照備註欄參考加註事項「建築物鋼骨RC造一層基礎設計，建築物造價合計1,296,000元，一樓店鋪面積205.05平方公尺，法定停車數量2輛，總計2輛，停車空間室外面積30平方公尺」，可見自99年之系爭第1次租約就是租地建屋契約，由被告拆除原有系爭房屋並興建系爭建物，原告對於建造系爭建物之事知悉且同意，其後兩造在系爭第1次租約到期後陸續簽訂各1年之租賃契約藉以延長租賃期限，已使被告正當信賴原告同意被告於土地上興建系爭建物，原告卻突然起訴求為拆屋還地，有違誠信原則，應有權利失效之適用而為無理由，原告自不得請求相當於租金之不當得利，至於積欠原告租金315,000元部分，被告不爭執。若原告拆屋還地之請求有理由，被告認為本件相當於租金之不當得利計算方式應以土地申報地價10％為基礎計算，而非以兩造系爭第3次租約之租金45,000元計算等語，資為抗辯，爰答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准免為假執行。四、得心證之理由：（一）關於原告請求拆屋還地部分： 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決意旨參照）。權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。此項原則學理上稱為「權利失效」原則，乃基於誠信原則發展而出的一項法律倫理原則。旨在就個案中斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事件之公平及個案之正義（最高法院97年度台上字第745號判決意旨參照）。 2、經查：（1）原告為系爭土地所有權人（見本院卷第15至17頁），兩造前後共簽立3次租賃契約，分別為99年10月5日至104年10 月5日之系爭第1次租約，租賃範圍：系爭土地及地上物（見本院卷第21至29頁），又於104年9月25日簽訂104年10 月5日至105年10月5日之系爭第2次租約，租賃範圍：系爭土地及地上物（見本院卷第140至143頁），再於106年10 月5日簽訂106年10月5日至107年10月5日之系爭第3次租約，租賃範圍：系爭土地及門牌號碼新竹縣○○市○○路0段00○ 00○00號之建物（見本院卷第13至14頁），而被告於99年1 0月28日向新竹縣政府申請建築執照，於申請附件「建築執照附冊備註事項」最下方「建照備註欄參考加註事項」記載「建築物鋼骨RC造一層基礎設計，建築物造價合計1,296,000元，一樓店鋪面積205.05平方公尺，法定停車數量2輛，總計2輛，停車空間室外面積30平方公尺」（見本院卷第160至161頁），且在「建築執照申請書」記載「起造人：徐登祥（即被告）…建築地址-地號：新竹縣○○市○○ 段000號等3筆，詳地號表（即系爭土地）…建築概要-建築物用途、建造類別：店面、新建…」，並有系爭土地所有權人出具土地使用同意書「茲有徐登翔，擬在下列土地建築地上1層、地下0層，建築物1棟業經彭郭金娥（即原告）等人同意，為申請建造執照特例此同意書為憑（本同意書應從同意日起1年內提出申請執照，逾期無效）」等語（見本院卷第168至176頁），該建築物經被告於100年8月4日辦畢系爭所有權登記，107年8月27日設定系爭抵押權完成（見本院卷第18、65至72頁），並有本院依職權調閱兩造於本件訴訟前，原告對被告提起偽造私文書、使公務員登載不實、詐欺得利等刑事告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官案分107年度他字第2567號，最終以108年度偵字第6936號不起訴被告，臺灣高等檢察署108年度上聲議字第6645號駁回原告再議確定之偵查卷宗原卷2宗，即109年檔偵000000-0、-2保存卷(轉印資料附於本院卷第248至329頁），其中關於系爭所有權登記案卷（見本院卷第264至271頁）；系爭建物建築執照申請案卷（見本院卷第287至306頁）、新竹縣政府（099）府建字第00808號建築執照（見本院卷第323頁）、新竹縣政府（100）府使字第00333號使用執造（見本院卷第319頁）核閱無訛，依上情形以觀，系爭建物於兩造上開租賃期間並非無權占有系爭土地。（2）然而，依系爭第3次租約第6條「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」（見本院卷第13頁），經原告於107年8月2 9日以新竹英明街郵局第000381號存證信函通知被告系爭第3次租約租期屆滿後不再續租（見本院卷第31至34頁），且據被告於上開107年度他字第2567號刑事案件警詢時稱：「（現今合約是到何時？）應該是到去年107年10月。（後來為何沒有繼續簽約？）…後來107年沒有共識，就沒有繼續簽約。（現在沒有合約，你為何沒將土地歸還？）因為地上合法建物是我的。（告訴人稱建物於102年至103年間有更動過，你是否有加蓋或維修過？）之後我後面有再加蓋倉庫。（你於告訴人土地後方靠六家國小側加蓋建築物，是否有經過同意？）沒有經過她的同意，因為我跟她租土地，我加蓋應該不需要經過她的同意。」等語（見本院卷第309至310頁），經本院於110年3月4日進行履勘，囑託竹北地政測量系爭附屬建物坐落範圍與面積（見本院卷第217至219頁），該所所製之附圖說明欄位記載「第一層增建A區域面積33.61平方公尺、第一層增建B區域93.97平方公尺及增建鋼構雨遮面積17.25平方公尺」（見本院卷第221頁），可見在系爭第3次租約租期屆滿後，被告未與原告達成續租合意之情形下，系爭附屬建物繼續占用系爭土地即屬無權占用。（3）依司法院大法官會議釋字第107號及第164號解釋意旨，已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，均無民法第125條消滅時效之適用，足徵法律對已登記不動產所有人之保障，並不因不動產所有人是否於相當期間內行使權利而有所差異，即便不動產所有人之所有權遭侵害已逾15年，其仍得主張物上請求權以排除侵害，並不因時間經過而受影響，而系爭第3次租約約定租期屆滿翌日即107年10月6日起至原告於109年5月6日提起本件訴訟（見本院卷第6頁右下角收狀戳），不過1年7個月有餘，不能以原告在此期間單純緘默或不行使權利即謂原告同意被告使用系爭土地之默示意思表示。再者，被告自107年4月起即不繳納租金，至系爭第3次租約屆滿共積欠315,000元（參下述（二）），始導致原告不願繼續出租系爭土地予被告，被告縱使對於系爭地上物投資一定金錢，亦不得坐享使用系爭土地之利益而不負擔支付租金之義務，原告請求被告被告應將坐落系爭土地上之系爭附屬建物拆除後，騰空返還系爭土地予原告，不過是回歸系爭土地之正常使用，自屬土地所有權之正當行使，亦符合社會公共利益，且難謂以損害被告為主要目的，應予准許，當無再適用權利失效理論或誠信原則調整個案之法律關係。（二）關於原告請求被告給付欠租部分：按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。經查，系爭第3次租約：「（第3條）租金每個月45,000元整…（第4條）租金應於每月5日以前繳納，每次應繳1個月份。」（見本院卷第13頁），被告對於原告主張積欠107年4月至10月共7個月租金315,000元不爭執（見本院卷第147頁），則原告據此求為被告給付315,000元，為有理由，應予准許。（三）關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。土地法第97條第1 項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院92年度台上字第2305號判決意旨參照)。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地（最高法院107年度台上字第1820號判決意旨參照）。 2、經查，系爭地上物占用系爭土地無正當權源，被告即係無法律上之原因而受利益，自應給付原告相當於租金之不當得利。茲據被告於上開107年度他字第2567號刑事案件警詢時稱：「（你租用土地及蓋建物作何用途）？開餐廳使用。（告訴人稱合約內有註明租用期間不得轉租他人，為何還要租用其他人？）這餐廳都是我在做，建物是我的，我要給他人使用，應該不關彭郭金娥之事。（你是否有將建物租給鍾享錡？）有。（你向鍾享錡收1個月多少租金？）1個月月收8萬元左右。（鍾享錡稱後方建築物不是他所經營，後方建築物為何人？）還是我的，我還在經營食尚運動餐廳。（你跟鍾享錡承租之範圍及期間多久？）警方有提示照片給我，租給他的範圍是屋頂上方水塔為界，前方是他承租的，後方還是我的。（鍾享錡經營何項目？）經營帝道海鮮餐廳，海王股份有限公司。」等語（見本院卷第309至310頁），並有被告警詢時提出食尚運動餐廳商業登記抄本（地址：新竹縣○○市○○路0段00號；組織：獨資；負責人：葉莉榛，見本院卷第322頁）可參，及訴外人鍾享錡於前述警詢提出經本院公證之新竹縣○○市○○路 0段00號房屋租賃契約書，出租人為本案被告，承租人為海王股份有限公司，法定代理人鍾享錡，租賃期限自107 年8月17日起至112年3月31日止，租金每月8萬元（見本院卷第324至329頁），依上開說明，本件不存在限制租金最高額以保護經濟上弱勢承租人，避免造成居住之問題，原告請求相當於租金之不當得利數額當不受土地法第97條規定之限制，本院審酌系爭建物一部分由食尚運動餐廳使用，一部分由海王股份有限公司經營帝道海鮮餐廳使用，被告尚得收取每月8萬元租金，則原告以兩造最後1次租約即系爭第3次租約約定每月租金45,000元，求為自107年11月5日起至騰空拆除系爭附屬建物而返還系爭土地之日止，按月給付原告45,000元相當於租金之不當得利，尚無過高，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告為系爭土地所有人，系爭附屬建物占用系爭土地不具有合法正當權源，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭附屬建物拆除後，騰空返還系爭土地予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示；原告依兩造間租賃契約法律關係，求為被告給付315,000元，亦有理由，應予准許，如主文第2項所示；原告依民法第179條規定請求被告自107年11月5日起至騰空拆除系爭地上物而返還系爭土地之日止，按月給付原告45,000元，亦屬有據，應予准許，如主文第3項所示。六、兩造各自依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項陳明願供擔保，請准、免宣告假執行，其中關於本判決主文第1項命被告拆屋還地部分，爰酌按起訴時系爭土地當期公告現值最低每平方公尺133,872元（見本院卷第331頁）及如附圖所示占有系爭土地面積144.83平方公尺（33.61平方公尺＋93.9 7平方公尺＋17.25平方公尺，見本院卷第221頁）計算，原告供擔保6,462,894元【133,872元144.83平方公尺≒19,388,6 82元，19,388,6823＝6,462,894元】後得假執行，被告供擔保免為假執行金額則為19,388,682元，定如主文第5項所示；關於本判決主文第2項命被告給付欠租部分，屬民事訴訟法第390條第1項第5款「所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，應依職權宣告得假執行」，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促請法院注意，無庸為准、駁之諭知，被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，如主文第6項所示；關於本判決主文第3項命被告給付相當於租金不當得利部分，酌定原告以到期金額3分之1金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以到期金額之全額預供擔保，得免為假執行，如主文第7項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　12　　日民事第二庭法　官　彭淑苑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　12　　日書記官　林琬茹

臺灣新竹地方法院109年度訴字第582號

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