109年度重訴字第190號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：111 年 06 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事判決 109年度重訴字第190號原告許修睿訴訟代理人林君鴻律師林育瑄律師被告王玲玉蔡世崇訴訟代理人李承訓律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年6月1 日辯論終結，判決如下：主文被告王玲玉、蔡世崇應給付原告新臺幣肆佰壹拾萬伍仟元，及其中新臺幣貳佰柒拾貳萬伍仟元自民國一○九年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王玲玉、蔡世崇負擔百分之五十六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾陸萬玖仟元為被告王玲玉、蔡世崇供擔保後，得假執行；但被告王玲玉、蔡世崇如以新臺幣肆佰壹拾萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠、被告前於民國102年間欲於新竹市○○段00000地號土地(以下稱系爭土地)上興建房屋(下稱系爭房屋)，原告知悉後分別於102年10月22日、102年12月2日與被告王玲玉、蔡世崇（下合稱被告）簽訂預售屋買賣契約(下稱系爭買賣契約)，向被告購買系爭房屋之2樓、3樓，買賣價金分別為新臺幣(下同)900萬、850萬元，原告已各給付300萬元之價金。兩造約定除建造執照工程圖樣所示之一建工程外，被告應於領得使用執照後繼續進行二建工程，系爭買賣契約之標的物包含二建工程之增建部分。被告於107年7月25日領得系爭房屋之使用執照，依系爭買賣契約第15條第1項之約定，被告應於領得使用執照6個月內即108年1月25日通知原告交屋，被告逾該期限未交屋予原告，已陷於給付遲延。原告於108年11月29日催告被告應完成系爭房屋之二建工程以便交屋。被告於109 年1月13日委託律師發函予原告要求於109年1月21日前往系爭房屋進行點交程序。原告依約前往系爭房屋勘查時，被告王玲玉當場以未帶房屋鑰匙為由，拒絕原告委任之曾能煜律師進入系爭房屋查看。惟自外觀觀之，系爭房屋所在建物之一建工程都尚未完成，更遑論二建工程，根本無法交屋。被告於109年2月25日卻再以律師函表示系爭房屋一建工程已完工，且買賣標的物不含二建工程，又要求原告於文到7日內回覆是否要購買不含二建工程之系爭房屋2樓、3樓云云，置雙方之約定於不顧，並明示拒絕給付，應視為向原告拋棄原有期限利益。因此，原告於109年4月29日發函解除兩造間就系爭2、3樓房屋之買賣契約，並請求被告返還已給付之價金600萬元，及依系爭買賣契約第15條第1項第4款之約定，請求自108年1月25起至109年4月29日按已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息1,389,000元，合計7,389,000元。㈡、被告於103年9月7日與天井聯合營造有限公司(後更名為昶岳營造工程股份有限公司，下稱天井公司)簽訂工程契約(下稱系爭工程契約)，委託天井公司興建系爭房屋，第一次施工(即一建工程)興建前方5層，第二次施工(即二建工程)興建後方5層、第6層與屋突部分，共計灌漿13次，並約定天井公司得於每次灌漿完成及確定面積後，請求被告王玲玉支付每坪灌漿面積乘以70,000元之工程款。且因訴外人溫○○前向被告買受同段000-0地號土地，其等乃約定訴外人溫○○將應給付之土地價款1,288萬元部分，直接作為系爭房屋之工程款中進行折抵，並由每次灌漿價金扣除990,769元工程款後，被告王玲玉再另行找補差額。惟被告王玲玉於每次灌漿後均拒絕給付差額，天井公司基於友好關係，遲於一建工程完工後始向被告王玲玉請款，被告王玲玉竟拒絕給付，雙方乃於106年8月28日簽署協議終止工程契約，導致後續二建工程及一建工程磁磚部分均未完成。由此可見，本件工程延遲之原因在於被告王玲玉與天井公司發生履約爭議，造成工程未能順利完成，實可歸責於被告。㈢、被告並不否認曾與天井公司商談過二建工程之事，倘若非兩造間有約定二建工程之事，被告何須向天井公司商談二建工程事項。且由現場履勘照片以觀，系爭房屋之鋼筋外露，牆面未有粉光等塗層，且開口處未置門扇，顯未完成收尾之工程，此係因取得使用執照後預計接續進行二建工程所致，若雙方並無約定二建工程，則一建工程完成後應為已蓋好之完整外觀。又縱使系爭買賣契約未清楚載明施工細項，惟天井公司係承攬本件工程之廠商，而被告王玲玉找天井公司承攬本件工程亦係為履行兩造間系爭買賣契約約定之工程事項，則由被告王玲玉與天井公司間之契約文書往來資料即可知悉兩造間約定之工程項目。觀諸被告與天井公司於108年7月4 日簽訂之協議書內容可見，原契約內容包含電梯、鐵捲門、窗戶、磁磚，僅有油漆由住戶自行處理，足認上開項目即為兩造間約定需施作之事項，否則被告王玲玉何須與天井公司約定施作，故被告辯稱系爭買賣契約未約定系爭房屋2、3樓應包含二建工程，並無足採。㈣、基上，爰依民法第254條、第259條第1、2款之規定提起本件訴訟，並聲明：１被告應給付原告7,389,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。２原告願供擔保請准予宣告假執行。二、被告則以：㈠、兩造無論在接洽買賣過程或簽訂買賣契約之際，均未約定原告買受之系爭房屋2、3樓存在二建工程，且被告與天井公司洽商工程契約期間，僅就系爭房屋1至6樓及屋突之興建達成合意(嗣原告知悉6樓部分為違建後即解除此部分建物之興建)。天井公司雖有提及系爭房屋後方之二建工程部分，然雙方未達成任何合意，被告根本不知道系爭工程契約有約定灌漿13次之事，僅知悉工程款係以灌漿面積每坪7萬元計價，而工程款分成13次，每次給付990,769元部分，依被告之認知，並非指進行灌漿13次，而係指工程款之分期計價。再者，天井公司並未於每次灌漿完成後即與被告確認灌漿面積，且依系爭工程契約之約定，須待13次灌漿完成後，如被告給付之工程款有所不足，經結算時再另行給付，然天井公司於完成系爭房屋第1至5層興建後，即向被告表示預付之1,288 萬元工程款已有不足，要求被告要再補付工程款，被告為使興建工程儘速完成，乃於106年1月17日匯款300萬元工程款予天井公司。至於被告與天井公司於108年7月4日簽立之協議書雖有提及系爭房屋後方之二建工程部分，然雙方並未達成任何合意，僅因天井公司與被告結算時，天井公司提及已施作二工基地，此部分應予計價，被告考量商誼，才同意天井公司此部分之計價，無從以此作為雙方有二建工程約定之證明。遑論，系爭買賣契約簽訂日期在被告與天井公司簽訂之系爭工程契約之前，則無論被告與天井公司有無就二建工程達成合意，原告均無從作為被告出售之系爭房屋2樓、3樓有包含二建工程之依憑。且系爭買賣契約第1條、第2條係約定以主管機關核准之建造執造為準，房屋面積亦係以地政機關核發建物測量成果圖之主建物面積、附屬建物面積為準，故而，兩造間完全未就二建工程為任何約定，原告縱有催告被告施作，被告亦未構成給付遲延，原告自不得因被告未交付二建工程而解除系爭買賣契約。㈡、系爭買賣契約中無廣告圖說、建材設備表之約定，兩造亦未言明需鋪設地磚，故本件並無原告所稱一建工程未完工之事。又縱認一建工程有未完工或瑕疵情事(假設語氣)，參諸系爭買賣契約第13條第1項約定，原告至多僅能於驗屋時就系爭房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求被告限期完成修繕，並得於保留房地總價百分之5作為交屋保留款，無逕行解除系爭買賣契約之理。被告於109年1月13日委請訴訟代理人寄發予原告之律師函係通知原告於109年1月21日前往系爭房屋，係為進行驗收，而非原告主張之交屋。㈢、原告於109年4月29日寄發之存證信函係以被告發函表示買賣契約不含二建工程，明示拒絕給付為由解除系爭買賣契約。惟兩造間既未約定買賣之系爭房屋2樓、3樓包含二建工程，二建工程即非約定給付範圍，自無構成拒絕給付情事。且原告從未主張被告未於使用執照核發6個月內通知交屋係構成給付遲延，故原告依民法第254條之規定解除兩造間之買賣契約云云，亦顯不合法。被告為表履約誠意，先後委請訴訟代理人通知原告於109年6月4日及109年8月10日至現場辦理驗屋、交屋程序，然屆期原告均未到場，被告乃於109年10 月5日委請訴訟代理人寄發律師函予原告，並催告原告於文到7日內給付驗收款及交屋保留款等情，然原告完全未予理會，被告遂於109年10月20日委請訴訟代理人解除系爭房屋2樓、3樓之買賣契約，並依系爭買賣契約第25條第3項約定，分別沒收房地總價款百分之15計算之金額即1,350,000元及1,275,000元。㈣、被告於102年8月23日委託勤睿建設股份有限公司(下稱勤睿公司)規劃興建系爭房屋，復於102年10月18日與訴外人溫○○簽訂協議書，約定將溫○○應給付被告000-0地號土地之買賣價金轉為被告委由勤睿公司興建房屋工程款中扣抵，再於103 年9月7日與天井公司簽訂工程契約。而系爭房屋雖已於107 年7月25日取得使用執照，然天井公司卻未依約於取得使用執照前完成窗戶玻璃及鐵捲門之裝設，被告先後於108年4月30日、108年6月20日委請訴訟代理人寄發律師函予天井公司後，天井公司始於108年7月4日與被告完成點交並簽立協議書。原告與訴外人溫○○為事業夥伴，又為勤睿公司實質股東，更曾代表勤睿公司當選新竹市不動產商該發商業同業公會之理事，而天井公司為勤睿公司旗下之營造公司，故原告就上情甚為清楚，系爭房屋興建工程延宕並非如原告主張係因被告積欠工程款所致。㈤、原告所為解除系爭買賣契約顯不合法，且被告之所以未能於系爭房屋取得使用執照後6個月內通知原告辦理驗屋及交屋，亦無可歸責之事由。因此，原告請求被告返還價金600萬元及遲延利息1,389,000元云云，即屬無理由。且原告依系爭買賣契約請求遲延利息部分，不得再請求法定遲延利息。至於原告在被告依約分別沒收房地總價款百分之15計算之金額即1,350,000元及1,275,000元後之餘額，被告經通知原告受領逾期，亦已依法於109年11月11日向法院將上開款項辦理提存在案。㈥、答辯聲明：１原告之訴及其假執行之聲請駁回。２如受不利判決，被告等願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠、系爭土地登記為被告共有，應有部分各2分之1；被告於其上興建地上5層、1幢、1棟、4戶之系爭房屋，經新竹市政府於103年11月24日核發建造執照、107年7月25日核發使用執照。系爭房屋2樓、3樓即新竹市○○段0000○0000○號建物，於10 7年10月15日完成第一次登記，所有權人為被告蔡世崇，有土地建物查詢資料及使用執照可參(見本院卷一第83頁至第87頁、第277頁)。㈡、被告於102年8月23日委託勤睿公司在系爭土地上規劃興建房屋，並於102年10月18日與訴外人溫○○簽訂協議書，約定將溫○○應給付被告000-0地號土地之買賣價金轉為被告委由勤睿公司興建房屋屋工程款中扣抵(見本院卷一第115頁、第123頁)。㈢、原告於102年10月22日、102年12月2日與被告簽訂預售屋買賣契約書，分別以價金900萬元、850萬元向被告買受系爭房屋之2樓、3樓，原告已給付各300萬元之價金予被告。兩造僅就土地坐落、購買樓層、價金等為約定，其餘空白欄位均未填寫，未有建造執照暨核准之房屋平面圖影本、停車空間平面圖、建材設備表、申請建造執照所附之規約草約附於系爭買賣契約，有系爭買賣契約2份及支票5紙可憑(見本院卷一第37頁至第63頁、第281頁至第295頁)。㈣、被告於103年9月7日與天井公司簽訂系爭工程契約，約定由天井公司承包系爭土地上之興建工程，付款方式如下(見本院卷一第117頁至第121頁)：１每次灌漿完成後(灌漿次數從第一樓層起算至屋突層止)，被告、天井公司雙方確認灌漿面積後，被告支付天井公司工程款項為灌漿面積(以滴水坪計算)乘上7萬(工程造價：7萬/坪)之金額。２被告預先支付1,288萬元，平均分成13次(每次990,769元)，從每次被告支付予天井公司工程款中扣除，餘工程款再另行支付，本工程無工程保留款。３電梯工程之費用為100萬元由被告另行付給天井公司，不包含於每次被告支付之工程款中，並於2樓頂板灌漿後支付。備註：實際坪數1樓至6樓及屋突×7萬元。備註：本案油漆工程由住戶自行負責施作。㈤、被告王玲玉於106年8月28日與天井工程簽立協議書，協議書第3條、第8條內容略以(見本院卷一第407頁至第409頁)：１第3條：雙方同意終止契約，就系爭工程已興建至請領使用執照的階段，目前興建至屋突完成，因二工基地已完成，屋突有部分樓地板未完成，故雙方同意貼補，均確認天井公司施作坪數為233.96坪，以每坪7萬元計算，總計施工之總工程款為16,377,200元，雙方均不得再爭執施作坪數有無不足或有無超過。２第8條：天井公司負責將系爭房屋之磁磚鋪設完成，每坪以5, 000元計算233坪，為116萬5,000元，王玲玉應負擔其中一半即582,500元，上開費用應於取得使用執照時給付天井公司。㈥、被告於108年7月4日與天井公司簽立協議書，協議書內容略以：於108年6月28日已驗收系爭土地房屋所施作之鐵捲門、窗戶，日後不得再以有瑕疵要求修復，系爭房屋其餘部分同意不進行驗收程序；被告不得再依106年8月28日協議書要求天井公司施作磁磚，天井公司亦不必補償被告任何磁磚費用。被告與天井公司間之權利義務均終止並結算完成(見本院卷一第313頁至第315頁)。㈦、兩造往來存證信函及律師函如下：１原告於108年11月29日對被告寄送竹北成功郵局存證號碼0003 30之存證信函，經被告簽收(見本院卷二第75頁、第95頁至第97頁) ２被告訴訟代理人曾於109年1月13日以109浩律字第0000000號律師函向原告表示於109年1月21日上午10時至系爭房屋現場辦理驗收，以完成後續履約程序(見本院卷一第157頁至第163頁)。３被告訴訟代理人於109年2月25日以109浩律字第0000000號律師函向原告表示略以：被告未拒絕於109年1月21日進行驗收之事，並請原告確認是否購買系爭2樓、3樓房屋，如確要購買，被告將進場施作未約定之地磚工程，並另行通知驗屋日期(見本院卷一第165頁至第171頁)。４原告於109年4月29日以竹北成功郵局存證號碼000112號郵局存證信函向被告表示略以：被告於109年1月21日要求原告前往驗收，惟當時一工尚未完成，遑論二工已完成，期間原告亦不斷要求被告儘速施作一、二工完成，惟被告委託律師發函表示買賣契約不含二工，顯已明示拒絕給付，有違反買賣契約之情，爰以此存證信函向被告為解除上開房屋買賣契約之表示，並請被告賠償原告300萬元損害及已交付之價款590萬元及法定利息(見本院卷一第145頁至第147頁)。５被告訴訟代理人於109年5月6日以109浩律字第0000000號律師函向原告表示略以：原告解除買賣契約意思表示顯然不合法，並請於109年6月4日至系爭房屋辦理驗屋程序(見本院卷一第173頁至第179頁)。６被告訴訟代理人於109年7月22日以109浩律字第0000000號律師函向原告表示略以：原告應於文到10日內給付驗收款10,625,000元，並於109年8月10日至現場辦理交屋(見本院卷一第187頁至第191頁)。７被告訴訟代理人於109年10月5日以109浩律字第0000000號律師函向原告表示略以：應於文到7日內給付驗收款10,625,000元及交屋保留款875,000元，如逾期即解除買賣契約，並依買賣契約第25條第3項之規定違約處罰約定處理(見本院卷一第193頁至第197頁)。８被告訴訟代理人於109年10月20日以109浩律字第0000000號律師函向原告表示略以：通知原告解除契約、沒收房屋總價款中之2,625,000元(見本院卷一第199頁至第203頁)。㈧、原告曾於109年1月21日委由曾能煜律師至系爭房屋進行現場勘查，現場勘查照片如本院卷一第253頁至第265頁。㈨、被告於109年11月11日將3,275,000元提存於本院，有本院109 年度存字第818號提存書可參(見本院卷一第205頁)。四、經本院偕同兩造整理爭點如下㈠、原告向被告買受之系爭房屋2樓、3樓是否包含二建工程？㈡、系爭房屋2樓、3樓之一建工程是否已完成？㈢、原告以系爭房屋2樓、3樓一建工程尚未完成及未施作二建工程等為由，主張解除兩造間買賣契約，並請求被告返還價金及利息，有無理由？五、得心證之理由：㈠、原告向被告買受之系爭房屋2樓、3樓，包含二建工程增建之部分：１經查，被告於102年8月23日委託勤睿公司在系爭土地上規劃興建系爭房屋；嗣於102年10月22日、102年12月2日與原告簽訂預售屋買賣契約書，分別以價金900萬元、850萬元將系爭房屋之2樓、3樓出售予原告；被告再於103年9月7日與天井公司簽訂系爭工程契約，將興建系爭房屋之工程委由天井公司進行；新竹市政府復於103年11月24日核發建築執照、107年7月25日核發使用執照；系爭房屋2樓、3樓即新竹市○○ 段0000○0000○號建物，於107年10月15日完成所有權第一次登記，所有權人為被告蔡世崇，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣），均堪認屬實。依上可知，兩造簽訂系爭買賣契約之時點，係在被告與勤睿公司約定由該公司設計、規劃系爭房屋之後，而在被告與天井公司簽訂系爭工程契約之前。因此，被告與天井公司約定興建系爭房屋之內容，自應與其出售2樓、3樓房屋予原告之系爭買賣契約約定內容一致，否則將無法依債之本旨交付買賣標的物予原告。而被告應無可能另要求天井公司施作兩造間系爭買賣契約所未約定應施作之內容，蓋此舉不僅增加興建房屋之成本，又因興建內容與買賣內容不同易引起兩造間之糾紛，故原告主張以被告與天井公司間約定興建系爭房屋之內容，及天井公司實際履行系爭工程契約之結果，推論兩造間約定系爭房屋2樓、3樓應具備之性質，應屬可採。２次查，被告王玲玉於106年8月28日與天井工程簽立協議書，其中第3條約定：「雙方同意終止契約，就系爭工程已興建至請領使用執照的階段，目前興建至屋突完成，因二工基地已完成，屋突有部分樓地板未完成，故雙方同意貼補，均確認天井公司施作坪數為233.96坪，以每坪7萬元計算，總計施工之總工程款為16,377,200元，雙方均不得再爭執施作坪數有無不足或有無超過。」(見不爭執事項㈤)，明確約定系爭房屋存在「二工基地」、「屋突」，且天井公司已完成全部二工基地工程及部分屋突工程，足見被告與天井公司確有二建工程之約定，且被告對於二建工程應施作之範圍亦充分了解，始能與天井公司為上開約定。再查，系爭房屋已於107年7月25日取得使用執照，惟依原告於109年1月21日拍攝之照片顯示，系爭房屋頂樓、後方鋼筋外露，房屋後方牆面亦未進行表面處理(見本院卷一第263頁)，此與新建房屋取得使用執照後計畫繼續進行二建工程之情節相符。又系爭建物之前方面臨公共道路，故僅有房屋後方、頂樓具有擴建之可能，天井公司未進行上開方向外牆之收尾工程，亦可與天井公司與被告約定進行二建工程、屋突等情互相勾稽，故可推知其等約定之二工基地即為系爭房屋之後方，而原告向被告買受之系爭房屋2樓、3樓亦將於原建物之後方施作二建工程以擴大房屋之面積。被告抗辯天井公司與伊並未就系爭房屋後方之二建工程達成協議云云，難認可採。３承上所述，被告與天井公司既約定天井公司應施作系爭房屋二建工程，足可推知兩造間之系爭買賣契約亦約定被告交付與原告之系爭房屋2樓、3樓需包含後方增建之二建工程，否則被告實無庸請求天井公司施作。證人鄭○○於準備程序中亦證稱：簽訂買賣契約當日原告、溫○○、代理被告之徐姓命理師、被告王玲玉在原告之服務處討論本件買賣契約相關事宜；我聽到他們買賣房屋的內容不多，大多是聽到圖面，他們會帶著圖面在現場討論；「問：在場的人有沒有提到系爭建物在領得使用執照之後，要接續進行二建工程？有。」，「問：你剛剛說你聽到的內容很少，為何可以肯定他們有討論二建工程？因為當初圖面討論最多的事情，就是關於二工」，「問：請證人舉例當初討論二工的內容為何？對方的代表是命理師，所以討論的是方位、面積還有二工的話要如何調整」；討論二建工程的事在簽訂系爭買賣契約書之前之後都有等語(見本院卷一第390頁、第393頁)。證人鄭○○雖曾任原告之助理，與原告關係密切，惟依其證述目前已離職，又於本院具結願負偽證責任，其所證述尚堪可採，而得佐證前揭關於系爭房屋二建工程之認定。４復查，兩造於系爭買賣契約書僅就土地坐落、購買樓層、價金等為約定，其餘空白欄位均未填寫，未有建造執照暨核准之房屋平面圖影本、停車空間平面圖、建材設備表、申請建造執照所附之規約草約附於系爭買賣契約，且系爭契約於102年10月22日、102年12月2日簽訂時，新竹市政府尚未核發建築執照，均為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢）。證人即系爭買賣契約簽訂時兩造委任之地政士莊○○於準備程序中證稱：應該是我不知道當時建照已經申請了沒有，因為必須要有建照，這些空格才能夠填寫；系爭契約書係網路上下載的內政部版本等語（見本院卷一第387頁）。堪認系爭買賣契約第1條第2項固約定：「建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件」（見本院卷一第17頁、第39頁），惟兩造就買賣標的物應係另行達成約定，即包含系爭房屋後方之二建工程，不得依系爭買賣契約之文義而逕認兩造約定以建造執照核准之範圍約定買賣標的物之範圍。證人莊○○雖另證稱：「問：依照你的經驗有無處理建商賣預售屋，然後要幫承買戶做二次施工，但是並沒有在預售屋買賣合約中記載要做二建工程？我個人經驗是沒有」、「問：你有無處理過並不是在預售屋買賣合約裡面約定二次施工，而是另行約定二次施工？我個人沒有處理過」，惟證人莊○○均係其針對抽象情節說明其執業之經驗，且亦證稱：只有兩造簽約當下在場，其他都沒有受委任等語，並對兩造簽訂系爭買賣契約之商議情節多證稱：不復記憶等語（見本院卷一第384至388頁），故被告引證人莊○○之證述抗辯兩造未約定二建工程，應無可採。至於被告抗辯系爭房屋後方實際上未增建，天井公司卻於完成系爭房屋第1至5層興建後，即向被告表示預付之1,288 萬元工程款有所不足，要求被告要再補付工程款，而被告亦於106年1月17日匯款300萬元工程款予天井公司，如被告確有指示施作二建工程，而1,288萬元之工程款亦包含二建工程之報酬，被告豈會同意給付云云。惟此係天井公司是否妥善控管工程預算之問題，況被告與天井公司嗣後確因施作範圍、報酬金額等事項發生履約糾紛，故被告以天井公司未施作二建工程、一建工程未完成卻要求追加報酬金額，逕推論其與天井公司間之系爭工程契約不包含二建工程云云，難認可採。綜上，原告依系爭買賣契約向被告買受之系爭房屋2 樓、3樓，應包含二建工程增建之部分。㈡、系爭房屋2樓、3樓於原告109年4月29日解除契約時，一建工程亦未完工：１經查，被告與天井公司間系爭工程契約之工作範圍包含系爭房屋2樓、3樓內之地磚，此為被告所自承（見本院卷二第68頁），被告王玲玉於108年4月30日發予天井之律師函中亦載明：「雙方於106年8月28日簽訂協議書（天井公司由溫○○先生代理），天井公司承諾於取得使用執照前完成窗戶玻璃及鐵捲門之裝設，另負責興建建物內磁磚(白馬拋光石英磚60×60品質比照對面建案即000-0土地建案之地磚等級)完成鋪設...請天井公司於文到10日內將前開約定承攬之窗戶玻璃、鐵捲門及瓷磚鋪設等工程務必完成並通知本人驗收」（見本院卷一第135頁），亦堪認被告與天井公司就系爭房屋室內地磚之品牌、材質、尺寸均約定明確。從而，約定在先之系爭買賣契約應亦有相同之約定，否則被告既已將系爭房屋2 樓、3樓以預售屋方式售出，逕以未鋪設地磚之狀態交屋即可，何必再向與其已有糾紛之天井公司要求在整棟系爭房屋鋪設上開地磚，故被告抗辯地磚關乎買受人之喜好，兩造未約定系爭房屋2樓、3樓要鋪設地磚云云，委難憑採。２次查，原告之代理人曾能煜律師於109年1月21日至系爭房屋現場查看時，系爭房屋2樓、3樓尚未鋪設地磚，被告直至109年5月6日始發函通知原告於109年6月4日至現場驗收已粉刷牆面、鋪設地磚完成之系爭房屋乙節，為被告所不爭執（見本院卷一第167頁、本院卷二第69頁），而被告抗辯兩造系爭買賣契約之範圍不包含地磚云云並無可採，已如前述，故系爭房屋2樓、3樓室內之地磚為兩造約定之買賣標的物範圍且屬於一建工程，然於原告109年4月29日解除契約時尚未鋪設完成，應堪認定。此外，原告除買受系爭房屋2樓、3樓專有部分外，依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，自係同時約定買受所屬建築物共用部分之應有部分，故就系爭房屋之外牆、頂樓，原告亦同時買受其應有部分。而109年1月21日時，系爭房屋1樓至2樓之正面外牆磁磚設置未完成，背面外牆未完成表面處理，且背面外牆、頂樓均有鋼筋外露，亦有照片存卷可參（見本院卷一第257至259頁、第263頁）。被告雖抗辯109年1月21日僅係通知原告前來驗收而非交屋，如原告認系爭房屋存有瑕疵，可要求被告補正云云，惟依社會一般觀念，買賣標的物需符合契約所約定之品項，始堪認定出賣人已提出給付而進入驗收階段，供買受人檢查是否存在瑕疵。惟依上說明，系爭建物鋼筋外露且整面外牆未為表面處理，顯非已完工之住宅建物，遑論驗收，故被告辯稱僅係特定施工瑕疵云云，亦非可採。從而，原告主張其於109 年4月29日解除契約前，系爭房屋一建工程部分尚未完工乙節，應認有據。㈢、原告以系爭房屋2樓、3樓一建工程未完工及未施作二建工程經催告後又拒絕給付為由，主張解除兩造間買賣契約，為有理由：１按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。經查，系爭買賣契約第15條第1項第4款約定：賣方（即被告；下同）應於領得使用執照6個月內，通知買方（即原告；下同）進行交屋；賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。且兩造不爭執系爭房屋於107年7月25日領得使用執照（見不爭執事項㈠），則依前揭規定及契約條款之約定，被告應於108年1月25日以前通知原告交屋，惟原告之代理人曾能煜律師於109年1月21日至系爭房屋查看時，系爭買賣契約之標的物即系爭房屋2樓、3樓部分之一建工程、二建工程均未完工，被告顯然無法交屋予原告，故被告縱通知原告至系爭房屋現場勘查，其仍於通知交屋期限屆至之翌日即108年1月26日起發生給付遲延。２次按民法第254條固規定：契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故原則上債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。惟債務人如以斷然、無轉寰改變餘地之態度拒絕給付，債權人無從期待已拒絕給付之債務人在其定期催告之期間同意依約履行，故此時債權人之催告雖未定期限，仍應認債權人取得契約之解除權（臺灣高等法院108年度法律座談會民事類提案第3號研討結果參照）。查原告於108年11月29日寄送予被告之存證信函內容包含：「請台端於完成二建工程後，再與本人協調驗收房屋及交屋事宜為禱」（見本院卷二第97頁），足認具有催告履行交付含二建工程部分系爭房屋2樓、3樓義務之意思，被告收受該存證信函後，即生催告之效力。上開催告雖未定期限，惟被告於109年2月25日寄送律師函載明：「請許修睿君於文到七日內回覆是否確要購買系爭房屋（並無二工之施作已如前述），如確要購買，本人等為求順利履約及圓滿解決紛爭，本人將進場施作契約未約定之地磚工程，並另行通知驗屋日期」(見本院卷二第169頁)。被告以上開律師函拒絕施作二建工程，堪認已斷然拒絕依約給付買賣標的物，且屬可歸責於被告之事由，依上說明，應認原告已取得民法第254條之解除權。原告於108年4月29日寄送存證信函予被告，以被告拒絕給付違反買賣契約為由，為解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函並經被告收受（見不爭執事項㈦、4、本院卷一第302頁），則於被告收受該存證信函時，系爭買賣契約業經原告合法解除，堪可認定。㈣、原告依民法第259條第1、2款、系爭買賣契約第15條第1項第4 款，請求被告給付4,105,000元，及其中2,725,000元自109 年12月1日起至清償日止，按周年利率5%之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據：１按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。經查，兩造不爭執原告為買受系爭房屋2樓、3樓已給付共600 萬元之價金予被告（見兩造不爭執事項㈠），依上開規定，被告共同對原告負有600萬元價金之返還義務。惟按提存法第18條規定：非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。依此規定意旨，凡依債務本旨向有受領權人所為之清償提存，足以使債之關係消滅。經查，系爭買賣契約業經原告合法解除，被告應將原告已給付之價金返還原告，已如前述。然被告已將應退還原告之買賣價金中之3,275,000元提存於本院提存所（見不爭執事項㈨），被告通知原告領取之律師函，亦於109年10月21日送達原告，並有掛號郵件收件回執可證(見本院卷一第199至203頁)。從而，被告提存之3,275,000元應已發生清償效力，原告得請求返還之價金應為2,725,000元（6,000,000-3,275,000）。２再查，系爭買賣契約第15條第1項第4款針對賣方遲延交屋之情形，另約定被告應依原告已繳房地價款，給付以每日萬分之五單利計算之遲延利息，而被告係自108年1月26日起因未履行系爭買賣契約約定之交屋義務而負給付遲延責任，且該給付遲延之狀態應持續至被告收受原告109年4月29日寄發之存證信函為止，故原告得請求108年1月26日起至109年4月29日止，按每日萬分之五單利計算之遲延利息1,380,000元。從而，原告依民法第259條第1、2款、系爭買賣契約第15條第1項第4款，請求被告返還價金及給付遲延利息，於4,105,000元之範圍內為有理由(2,725,000+1,380,000)，逾此部分之請求，則屬無據。３又按利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定，利息遲付逾一年後，經催告而不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定，民法第207條第1項定有明文。原告固請求被告就其應返還之價金、前揭遲延利息部分另自本件起訴狀繕本送達翌日起加計周年利率5%之法定遲延利息，惟原告未證明雙方有將系爭買賣契約第15條第1項第4款遲延利息再加計利息之約定，且縱有此約定，亦不符合民法第207條第1項但書之要件。因此，原告請求將利息滾入原本再計算法定遲延利息，並無可採。惟原告得請求返還之價金2,725,000元部分，因屬本金之性質，被告拒不返還，且其依系爭買賣契約第15條第1項第4款請求之遲延利息期間為108年1月26日起至109年4月29日止，原告另請求自本件起訴狀繕本送達翌日（即109年12月1日；見本院卷一第79至81頁）起至清償日止，按周年利率5%之法定遲延利息，並未重複請求，自屬有理。六、綜上所述，原告依民法第259條第1、2款、系爭買賣契約第15條第1項第4款，請求被告給付4,105,000元，及其中2,725,000元自109年12月1日起至清償日止，按周年利率5%之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　111 　　年　　6　　月　　30　　日民事第一庭審判長法　官李珮瑜法官楊明箴法官李宇璿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　1 　　日書記官王恬如

臺灣新竹地方法院109年度重訴字第190號

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