臺灣新竹地方法院民事判決

原告

凱信開發有限公司

法定代理人

伍治年

被告

威德通商有限公司

被告

兼 法 定

代理人

余建璋

訴訟代理人

黃金源律師

上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國110年7月7日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之，此有最高法院91年度臺抗字第648號裁定意旨可資參照。查原告起訴主張被告威德通商有限公司（下稱威德公司）法定代理人余建璋成立威德公司前，委託其尋找適合之土地以興建廠房，余建璋最終以威德公司名義與土地賣家訂立買賣契約，惟積欠居間報酬未付，故請求威德公司給付居間報酬。嗣原告提出余建璋簽署之不動產買賣要約書為證，除追加余建璋為被告外，並追加備位聲明請求余建璋給付原告居間報酬（見本院卷第101、103頁）。核原告所為，均係本於上開同一基礎事實而為請求，其請求之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，並無礙於被告程序之保障，是原告所為與首揭民事訴訟法規定均無不合，自應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）被告余建璋為預備成立之威德公司興建廠房，遂於民國108年6月26日委託原告居間尋找合適之土地，嗣經原告多方蒐集資料及現場查訪後，認為新竹市○○段00地號（下稱系爭土地）符合威德公司建廠之需求，乃拜訪系爭土地之地主，系爭土地買賣事宜由地主代表訴外人彭憲章全權作主，彭憲章表示交易方式採取「賣方賣清」之方式，亦即土地增值稅、地政士費用、鑑界費用、居間報酬等一切費用須由買方負擔，地主開價之價金即為地主實拿之金錢，並表示買方出價之金額為新臺幣（下同）3500萬元以上，方願意協商洽談。原告遂將與彭憲章上開洽談之相關資訊向余建璋報告，並由余建璋於108年8月20日簽署要約書予原告；經原告代表余建璋多次與彭憲章洽談協商、期間也不斷與余建璋溝通往返買賣事宜，終約定於108年9月17日原告與余建璋、余建璋妻子林麗芬3人一同前往彭憲章住所洽談，買賣雙方當日即談好系爭土地賣清價格為3600萬元，孰料，原告與余建璋離開彭憲章住所不久後，彭憲章隨即來電告知，系爭土地共有人彭宗平對成交價格有意見，系爭土地賣清價格要提高至3650萬元以上，余建璋一時無法接受地主出爾反爾，惟仍使原告繼續與彭憲章洽談，並由line對話中可知系爭土地買賣確由余建璋全權委託授權原告與系爭土地地主協商。

（二）原告於109年5月11日擬定如地主彭憲章開價價格為3650萬元，並且依照彭憲章指定之買賣方式評估，製作「買方所需資金」分析表予余建璋，内容即詳載本件為地主賣清方式，余建璋須負擔之相關稅收、費用以及買賣雙方之居間仲介報酬(即買賣總價3%)，買賣價金即買方實際支出費用共為40,093,327元，而自備款為14,543,327元，余建璋亦於line對話中再次確認自備款須14,543,327元，顯見兩造確有約定居間報酬應為買賣雙方成交金額之3%。未料，余建璋一直未應允地主之開價，直至109年11月18日生日宴會中，當眾拿出紅包稱感謝原告法定代理人代為尋找土地之辛勞（當時原告尚不知土地已私下簽約），紅包内為以余建璋名義所簽發之6萬元支票。倘若余建璋從未委託原告，何需當眾感謝，還包出6萬元紅包？因兩造間之居間報酬非6萬元，故原告法定代理人迄未兌領上開支票。

（三）嗣後原告調閱系爭土地謄本方發現威德公司於109年11月間已私下以4100萬元購買系爭土地，與原告先前媒介之買賣總價40,093,327元相差甚微，且系爭土地從協商開始自簽立買賣契約期間已經過1年，加計磋商期間所增加之土地增值稅、價金利息等，最終成交金額實為原告媒介磋商之金額。且威德公司訂立之系爭土地買賣契約第17條約定系爭土地係以地主賣清實拿價金，以及鑑界、土地增值稅等其他費用及稅金由買方全額負擔之交易方式成立契約，皆與原告居間媒介之内容相同，顯為原告居間媒介之成果，被告顯為規避原告之居間報酬，私下與系爭土地地主成立買賣契約。

（四）余建璋委請原告之初業已表明購買土地係為威德公司興建廠房做準備，原告亦係依此需求篩選適合之土地，威德公司雖於109年4月14日設立登記，然余建璋為威德公司之發起人及唯一股東，於威德公司設立登記前為尋覓公司廠房土地代表威德公司與原告成立居間契約，威德公司設立登記後亦仍由原告繼續為系爭土地購買事宜居間服務，應認余建璋代表威德公司於設立登記前籌備之行為，於威德公司設立登記後相關權利義務已歸由威德公司行使、負擔，則居間契約應存在於威德公司及原告間，原告得依民法第568條第1項規定，請求威德公司給付居間報酬123萬元（4100萬×3％）。退步言之，倘認威德公司與原告間並無成立居間契約，則余建璋與原告間應成立居間契約，且余建璋故意以威德公司名義私下與系爭土地地主彭憲章等3人成立買賣契約，規避應給付原告之居間報酬，依民法第148條、101條第1項之規定，余建璋仍應給付居間報酬123萬元。

（五）綜上，爰聲明：

１、先位聲明：

⑴被告威德通商有限公司應給付原告123萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑵前項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

⑶訴訟費用由被告負擔。

２、備位聲明

⑴被告余建璋應給付原告123萬元，及自民事追加被告暨追加備位聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑵前項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

⑶訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：被告從未委託原告居間代為尋找合適之土地，且被告所購買之土地標的金額甚大，牽涉仲介費用之給付責任，原告焉有可能未與被告簽立書面之委託居間契約，並就居間服務報酬為明確之約定。余建璋於108年6月間有向原告法定代理人伍治年諮詢土地買賣相關情形，但未委託原告居間契約，而伍治年向訴外人彭憲章洽詢土地買賣價格時，因對話技巧令彭憲章動怒生氣，彭憲章表示只要伍治年出面洽談土地買賣事宜，絕不出售土地，故有關彭憲章出售土地事宜即告終止。嗣於109年10月間威德公司設立，彭憲章主動聯繫余建璋欲以4100萬元出售系爭土地，最終亦以此金額成交，是以系爭土地買賣事宜與原告無關，原告請求買賣價金3%之居間報酬，實無理由。爰答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如為不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、得心證之理由原告主張與被告成立居間契約，且被告亦與系爭土地之地主成立買賣契約，有原告提出與被告余建璋通訊軟體之對話紀錄2份、原告製作之買方所需資金表1份、系爭土地之土地謄本1份、交易資料1份、不動產買賣要約書1份在卷可憑（見本院卷第21-29、37、39、41至42、45、107頁），被告則抗辯與原告間並未成立任何居間契約，且與系爭土地地主成立之買賣契約與原告無涉等情。故本件爭點為：（一）原告有無與被告威德公司或被告余建璋成立居間契約？（二）原告依據與被告余建璋間之居間契約請求給付123萬元，及自民事追加被告暨追加備位聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，是否有據？經查：

（一）原告有無與被告威德公司或被告余建璋成立居間契約？原告主張被告余建璋為預備成立之威德公司興建廠房，遂於108年6月26日委託原告居間尋找合適之土地，嗣經原告多方蒐集資料及現場查訪後，認為系爭土地符合威德公司建廠之需求，乃拜訪系爭土地之地主，系爭土地買賣事宜由地主代表訴外人彭憲章全權作主，原告遂將與彭憲章上開洽談之相關資訊向被告余建璋報告，並由被告余建璋於108年8月20日簽署要約書予原告；經原告代表被告余建璋多次與彭憲章洽談協商、期間也不斷與被告余建璋溝通往返買賣事宜，終定於108年9月17日被告余建璋與彭憲章洽談系爭土地賣清價格為3600萬元等情，有原告提出與被告余建璋通訊軟體之對話紀錄1份、不動產買賣要約書1份在卷可憑（見本院卷第21-29、107頁）。參之上開不動產買賣要約書上「立約人買方欄」為被告余建璋之簽名及印文，被告余建璋亦未否認文書之形式，堪認不動產買賣要約書為真正，而依據不動產買賣要約書第5條之記載「買方同意凱信開發有限公司（即原告）得為買賣雙方之代理人」等節，足認居間契約存在於原告與被告余建璋間，是以，被告余建璋上開抗辯未與原告成立居間契約及原告先位主張係與被告威德公司間成立居間契約，均無可採認。準此，原告係與被告余建璋間成立居間契約無誤。

（二）原告依據與被告余建璋間之居間契約請求給付123萬元，及自民事追加被告暨追加備位聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，是否有據？ 1、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民法第565條、第568條第1項定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52台上字第2675號判例要旨參照）。

2、原告主張雖被告余建璋與彭憲章於108年9月17日系爭土地未能以賣清價格3600萬元成交，惟原告仍於109年5月11日擬定如地主彭憲章開價價格為3650萬元，並且依照彭憲章指定之買賣方式評估，製作「買方所需資金」分析表予余建璋，内容即詳載本件為地主賣清方式，余建璋須負擔之相關稅收、費用以及買賣雙方之居間仲介報酬(即買賣總價3%)，買賣價金即買方實際支出費用共為40,093,327元，而自備款為14,543,327元，余建璋亦於line對話中再次確認自備款須14,543,327元，顯見兩造確有約定居間報酬應為買賣雙方成交金額之3%。嗣經原告調閱系爭土地謄本方發現威德公司於109年11月間已以4100萬元購買系爭土地，與原告先前媒介之買賣總價40,093,327元相差甚微，且威德公司訂立之系爭土地買賣契約第17條約定系爭土地係以地主賣清實拿價金，以及鑑界、土地增值稅等其他費用及稅金由買方全額負擔之交易方式成立契約，皆與原告居間媒介之内容相同，被告顯為規避原告之居間報酬，私下與系爭土地地主成立買賣契約等情，並有原告製作之買方所需資金表1份、原告與被告余建璋通訊軟體之對話紀錄1份、系爭土地之土地謄本1份、交易資料1份在卷可參（見本院卷第37、39、41至42、45頁），而被告余建璋亦承認於109年10月13日主動找彭憲章洽談系爭土地買賣事宜，而於109年10月30日與系爭土地地主達成買賣契約，並有本院言詞辯論筆錄、不動產買賣契約書1份在卷可參（見本院卷239、第87-93頁），惟抗辯因彭憲章主動聯繫被告余建璋欲以4100萬元出售系爭土地，最終亦以此金額成交，是以系爭土地買賣事宜與原告無關，原告請求買賣價金3%之居間報酬，實無理由等語。參之證人彭憲章於本院審理時證稱：原告法代伍治年於108年7、8月間帶被告余建璋來談，我當時希望的價格是3650萬元，被告余建璋希望價格是3600萬元，結果就沒談成，最後一次是108年11月，我又說我要賣3690萬元，就談不成結束了。到109年10月被告余建璋自己來找我，說他還想買，當時他出價3860萬元，我出價3870萬元，當時我有跟被告余建璋說還有其他房屋仲介永慶、有巢氏，請被告余建璋給我二個禮拜的時間，被告余建璋也同意，到了10月30日其他的仲介價格沒有出到這麼高，後來與被告余建璋以3870萬元成交，這是我跟被告余建璋自己談的。這期間原告法代伍治年都沒有再來找我，如果原告法代伍治年再來找我，我會繼續談下去等語（見本院卷第236-238頁）， 由上足見，就系爭土地而言，證人彭憲章於108年欲出售之價格為3650萬元，被告余建璋欲購買之價款為3600萬元，雙方之系爭土地買賣價款仍未能達成一致，系爭土地尚未成交，斯時自不成立買賣契約。至原告主張被告顯為規避原告之居間報酬，私下與系爭土地地主於109年成立買賣契約等情。惟查，依證人彭憲章上開證述內容，其與被告余建璋達成買賣契約之價款為3870萬元，與原告主張居間成立之買賣價款3650萬元，已非相同之買賣價款，此有不動產買賣契約書1份在卷可參（見本院卷第87-93頁），倘被告余建璋真有意規避原告之居間報酬，則勢必與地主一同勾串，買賣成交之價金應仍為3650萬元，如此才會有規避給付原告居間報酬之利差，然被告余建璋與地主間成交之價款3870萬元，竟比原告主張居間成功之3650萬元更高，實難認被告余建璋有何圖謀規避給付原告居間報酬之必要，原告此部分之主張，即難加以採認，是原告主張依與被告余建璋間之居間契約請求給付123萬元，及自民事追加被告暨追加備位聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，實屬無據。

四、綜上所述，原告聲明主張與被告威德公司成立居間契約及原告依與被告余建璋間之居間契約請求被告余建璋給付居間報酬123萬元，及自民事追加被告暨追加備位聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。