110年度訴字第394號｜民事：分割共有物｜裁判日期：110 年 08 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事判決 110年度訴字第394號原告青田實業有限公司法定代理人趙振宏訴訟代理人林沛彤律師被告蕭義楒蕭義士蕭義崇輔佐人蕭義洋被告蕭義文蕭信垚受告知訴訟人官義峰胡春英上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年8月2日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有如附表一所示之不動產，應予變價分割，所得價金按附表二所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。經查，被告蕭義文為第三人官義峰就其所有如附表一所示之土地及建物（以下合稱系爭不動產，土地、建物分別稱系爭土地、系爭建物，如附表一所示）之應有部分所有權設定新臺幣（下同）500萬元之普通抵押權，被告蕭義崇則為第三人胡春英就其所有之系爭不動產應有部分所有權設定300 萬元之普通抵押權，有土地及建物登記公務用謄本在卷可稽【見本院110年度竹調字第8號卷（下稱調字卷）第77至79頁、第97至99頁、第109至111頁】，則原告提起本件訴訟請求分割系爭不動產，以消滅兩造就系爭不動產之共有關係，抵押權人官義峰及胡春英自屬具法律上利害關係之第三人，經本院依職權對抵押權人官義峰及胡春英為訴訟告知（見本院訴字卷第37頁），惟其等受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未聲明參加訴訟，合先敘明。二、本件被告蕭義楒、蕭義士、蕭義崇、蕭義文、蕭信垚經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：如附表一所示坐落新竹市○○段00○0000地號土地及其上同段1686建號建物（含增建部分，門牌號碼新竹市○○ 路000巷00號）為兩造共有，應有部分如附表二所示。兩造就系爭不動產並無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情事，惟雙方無法就系爭不動產之分割方法達成協議，爰依法訴請判決分割系爭不動產，並主張變價分割。系爭不動產現由被告蕭義崇占有使用，系爭建物部分為三層樓透天厝，對外僅有一獨立出入口，不適於原物分割，系爭土地則為系爭建物之基地，亦無從與建物分離單獨為分割。另被告蕭義崇先前於本院108年度司執字第25363號強制執行程序中雖曾表示欲行使優先購買權，最終卻未繳納價金而放棄其優先承買權，顯見被告蕭義崇並無實質價購之意願或資力，故倘由被告蕭義崇取得系爭不動產再以金錢找補予其他共有人，恐於分割共有物判決確定後再生爭端，故原告不同意由被告蕭義崇取得系爭不動產再以金錢找補予原告。又共有物分割應考量使共有關係公平消滅、促進共有物之利用及經濟效用，鄰地之情況顯與分割共有物兩者並無關連，被告蕭義崇所辯不足為採。為此，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。二、被告方面：（一）被告蕭義崇則以：系爭不動產為被告等共有之祖產，系爭建物係用於祭祀先祖，且系爭建物前方、左方及右方之土地均為被告等兄弟所共有，系爭建物後方則為經濟部食品研究所之工廠，設有圍牆，無法通行，故若將系爭不動產變價分割而由第三人拍定取得，系爭建物將無對外可通行之道路，實徒增拍定人之困擾等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如有不利於被告之判決，被告願提供擔保，免予假執行。（二）其餘被告均未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：（一）原告主張如附表一所示之土地與建物即系爭不動產為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表二所示，系爭不動產並無因法令限制不許分割，且無因使用目的不能分割之情形，兩造亦未訂有不分割之期限等情，有土地及建物登記公務用謄本、新竹市稅務局房屋稅籍證明書等在卷可參（見本院調字卷第77至79頁、第83頁、第97至99頁、第109 至111頁、第125頁），且為被告蕭義崇所不爭執，而其餘被告則經合法通知，並未到庭陳述，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信為真實。（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭房地依法令或物之使用目的既無不能分割之限制，而兩造間亦未訂有不為分割之協議等情，則原告起訴請求分割共有物，自屬於法有據，所訴應予准許。（三）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原告分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號判決參照）。（四）經查，系爭建物即門牌號碼新竹市○○路000巷00號房屋為二層加強磚造、加蓋第三層加強磚造及鐵皮造之透天建物，其中已辦理保存登記部分（含附屬建物）面積合計為172.02平方公尺，未辦保存登記建物面積為62.71平方公尺，系爭建物主要用途為住家用，本身僅有一對外出入口設於一樓玄關處，一樓另有二間臥室、一套衛浴及客、餐廳，二樓有神明廳及三間臥室、一套衛浴，三樓頂樓平台上有一屋頂突出物、另搭建鐵皮遮雨棚並放置水塔，系爭建物內部僅有一樓梯供上下以及進出等情，有原告提出之系爭建物登記第三類謄本、建物外觀照片及被告蕭義崇提出之系爭建物平面圖、建物內部照片在卷為憑（見本院調字卷第31至35頁、本院訴字卷第39至49頁)，並有新竹市地政事務所110年5月13日新地登字第1100003908號函檢附之同段3794建號建物登記公務用謄本及建物測量成果圖附卷可佐（見本院訴字卷第17至29頁），故系爭建物之二、三層，既無獨立之對外出入口，均需經由一樓之玄關大門進出，是系爭建物之二、三樓層，在使用上已不具獨立性，反而需與一樓為整體及一體性之利用，始能達到使用及經濟上之效益，是不適宜以各樓層為基準，做上下各樓層之橫向分割，且以目前建物之結構情形，亦不適宜將該建物作左右縱向之原物分割，否則不僅影響該建物於分割後之使用效益，亦會大大減損其分割後建物之價值；而系爭土地既為透天建物之基地，即需配合建物之使用情形，始能發揮其土地之利用效益，是建物既不適宜以橫向上下或縱向左右原物分割予兩造，則系爭土地亦然。從而，依上開之說明，如將系爭不動產，按兩造之應有部分比例，各原物分配予兩造，恐不利於兩造日後就系爭不動產之利用，亦會減損系爭房地分割後之經濟價值，故非妥適之分割方案。而若將系爭不動產分配予部分共有人，則受分配之共有人依民法第824條第3項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償，然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且兩造均無意願以金錢補償他其共有人，被告蕭義崇亦僅願向原告購買其就系爭不動產之應有部分，益徵系爭不動產以原物分配方法分割，顯有困難。反觀如採行變價分割，則共有人可透過出賣方式將系爭不動產出售，俾以提高系爭不動產之交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭房地之完整，增進系爭不動產之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對共有人自應屬有利。再者，倘透過變賣方式分割，兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，設若變價之價格高，則兩造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人。且按，民法第824條第7項已增訂變價分割時，共有人有依相同條件優先承買之權，準此，倘兩造仍欲取得系爭不動產繼續利用，或認其對系爭不動產係有特殊情感等情，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利。至被告蕭義崇雖主張如採變價分割方式，系爭不動產將無對外可通行之道路等語，然縱係如此，因變價分割而取得系爭不動產之所有權人仍可依民法第787條規定對周圍地行使袋地通行權，亦無從因而認為變價分割方式有過度損及系爭不動產共有人之利益而不可採之情事，附此敘明。故本院綜合斟酌系爭不動產屬透天房屋之型態、使用情形、發揮系爭不動產分割後之經濟價值之考量及公平原則，暨尊重兩造對分割方案之意願等一切各情，認兩造共有之系爭不動產，應以採行變價分割，並將價金按兩造應有部分比例分配之方式為適當，爰判決如主文第1項所示。（五）末按，所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號）。經查，如附表一所示建物為已辦理保存登記之建物，有建物登記公務用謄本在卷可參（見本院調字卷第77至79頁），然本院民事執行處前因另案就系爭不動產進行查封登記時，曾經會同新竹市地政事務所測量人員至系爭建物現場勘查結果，發現系爭建物除上開保存登記部分之建物外，於3樓部分尚有未辦理保存登記之增建部分依附存在，本院民事執行處乃囑託新竹市地政事務所就該增建建物進行勘測，並經新竹市地政事務所繪製建物測量成果圖、編列建號（即3794建號）、編造建物登記簿在案（見本院訴字卷第17至29頁），而自系爭建物之外觀觀之，該增建部分位於系爭建物之樓頂，另自建物內部照片以觀，該3樓增建部分係經由系爭建物內部之樓梯進出，並未另設置獨立之出入口，不具備構造上、使用上之獨立性，並與已辦理保存登記之建物間，無可資區別之獨立特徵，是徵諸上揭說明，該增建部分尚不得視為獨立之物權客體，應屬如附表一所示建物所有權之一部。準此，本院就附表一所示建物所為分割方案效力應併及於上開增建部分，附此敘明。四、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造就分割系爭不動產未達成協議而涉訟，原告提起訴訟雖有理由，惟共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，使各共有人單獨取得各自分得部分之使用權能，足認兩造均因分割共有物而蒙其利，故關於訴訟費用之負擔，應以兩造共有人應有部分比例分擔之，方不致失衡，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項但書。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　30　　日民事第二庭法　官張詠晶以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　31　　日書記官蔡美如附表一：土地部分：編號土地坐落面積 (平方公尺) 權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號 01 新竹市新興 45 147 蕭義楒1/7 蕭義士1/7 蕭義崇2/7 蕭義文1/7 蕭信垚1/7 青田實業有限公司1/7 02 同上同上 45-3 8 同上建物部分：編號建號基地坐落 ----------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建築面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物用途及面積 01 1686 新竹市○○段00地號 ----------- 新竹市○○路000巷00號住家用、加強磚造、二層樓一層：84.33 二層：87.69 合計：172.02 陽台：12.43 蕭義楒1/7 蕭義士1/7 蕭義崇2/7 蕭義文1/7 蕭信垚1/7 青田實業有限公司1/7 備註含暫編3794建號之未辦保存登記增建建物（面積62.71平方公尺，詳如新竹市地政事務所107年3月15日建物測量成果圖所示）附表二：編號共有人姓名應有部分比例 01 原告青田實業有限公司 1/7 02 被告蕭義楒 1/7 03 被告蕭義士 1/7 04 被告蕭義崇 2/7 05 被告蕭義文 1/7 06 被告蕭信垚 1/7

臺灣新竹地方法院110年度訴字第394號

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