111年度竹簡字第84號｜民事：減少買賣價金｜裁判日期：111 年 07 月 14 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 111年度竹簡字第84號原告陳麗華被告謝佳曄訴訟代理人龍其祥律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111 年6 月15日辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）25萬元。嗣於本院民國111 年4 月11日具狀追加請求精神慰撫金50萬元（見本院卷第213頁）；又於111年6月11日言詞辯論期日中當庭以言詞捨棄關於精神慰撫金50萬元之請求（見本院卷第275頁），並於111年6月6日具狀更正請求金額為25萬元（見本院卷第299頁），核原告上開所為，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告經由訴外人峰華國際不動產有限公司（下稱峰華公司）之居間仲介，於110年4月14日向被告購買門牌號碼新竹市○○ 路000巷000號6樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地暨停車位3個（編號50、51、32），並包含屋內之一切設備，總價為1,111萬元，兩造於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），簽約前即聽聞被告向峰華公司銷售業務表示賣給熟人不會有問題嗎？顯示被告於出售前即知悉系爭房屋許多處為空心磚、浴室門為木頭門、牆壁出現龜裂等問題，然被告於簽約時並未告知原告系爭房屋屋況，且兩造簽訂之系爭買賣契約亦未註明上開問題，甚至系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第33項關於「是否有龜裂情形」已勾選「否」，但原告在看屋時並未發現，係至交屋後常下雨及發生地震後才發現牆上多處龜裂且明顯為油漆所遮蓋，裝潢時則發現系爭房屋內多處為空心磚，怕整面牆倒塌而無法拆除，原告於110年7月多次與峰華公司反應此問題，請峰華公司業務向被告反應如何處理，峰華公司回覆被告僅願負擔3,000元和解並要求原告寫切結書日後不追究，峰華公司並以通訊軟體Line稱整棟大樓皆為空心磚結構，但原告詢問其他住戶及管理委員會關於大樓結構問題均答覆為實心磚，原告於110年8月10日向新竹市政府提出消費爭議訴申請，峰華公司向新竹市政府表示簽約當下現況交屋，被告當時係依系爭買賣契約書賣屋，並未告知室內為空心磚，被告不僅未誠實告知系爭房屋有上開問題，竟仍向原告詐稱系爭房屋沒問題，顯係惡意欺瞞原告；又被告未告知原告系爭房屋之客用浴室乾趨於新成屋時即未施作防水、浴室櫃子後方未貼磁磚致漏水，原告於110年10月7日經由樓下5樓住戶得知系爭房屋「客浴」之前曾嚴重漏水至5樓（本院卷第276頁），被告售屋前有請師傅以灌膠方式處理漏水，然上情卻未載明於系爭買賣契約內，原告係經其他住戶告知此漏水情況早已發生多年，且被告迄無修繕或賠償之意願。而所謂依現況交屋並非明知有瑕疵而未告知之現狀，上開系爭房屋之瑕疵均未於不動產說明書中詳載，峰華公司顯然違反不動產經紀業管理條例第22條第1項規定。㈡基上，被告為系爭房屋之出賣人，卻故意不告知瑕疵，並無民法第365條第1項規定之適用，不論系爭房屋屋齡為多少，均應負物之瑕疵擔保責任，原告自得依民法第354條第1項、第359條之規定行使減少價金請求權，包含兩間浴室門更換費用1萬5,500元、廚房流理台漏水維修費用3,800元、主臥房浴室磁磚修補費用1萬元、兩台冷氣更換費用8萬元、烤箱及瓦斯爐更換費用1萬5,700元、客用浴室漏水維修及5樓客用浴室維修費用12萬5,000元等項，應由被告負責。另因買賣總價金係包含屋內所有設備，若被告認定為贈與物，再依民法第414條規定，屬於附有負擔之贈與，其贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人於受贈人負擔之限度內，負與出賣人同一之擔保責任。為此，爰依民法第227條第1項、第231條第1項、第354條第1項、第359條之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告25萬元，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於110年4月間簽訂系爭買賣契約，並於同年5月間辦理所有權移轉登記。系爭房屋為屋齡20多年之公寓大廈，被告於預售屋階段即買受，並於竣工交屋後入住迄今，系爭房屋自始至終無增建、改建或施作任何有關變更建物結構之工程，均為原始設計，非被告所為，原告於簽訂買賣契約前，已由峰華公司仲介人員帶看且解說屋況，於締約後即辦理過戶及交屋手續，除非被告有故意隱滿瑕疵外，兩造就系爭房屋並無任何約定或預定之品質，僅須就當時房屋現況交屋即可視為履行出賣人之義務。而依系爭買賣契約第9 條第5項之約定，被於簽約時係保證交屋時並無滲漏水或足以影響結構安全之瑕疵，然原告所稱之房屋隔間牆係空心磚、浴室門為木頭門等，並未影響房屋之通常效用及契約預定效用，均難認為物有瑕疵，且隔間牆材質亦不影響房屋結構，更遑論有原告所稱倒塌之虞；至於牆壁有小裂痕均屬於正常現象，因水泥砂漿打底粉刷乾縮現象而造成之髮絲裂紋( 俗稱之雞爪痕)，只需已填縫劑填補再加以磨平塗上油漆，並非瑕疵。原告係看完系爭房屋原有裝潢隔間後始為簽約，被告依約將房屋當時現況交付原告，原告購入後欲裝潢當應依照房屋結構為之，而非將系爭房屋無法配合其裝潢隔間而認為物有瑕疵。此外，原告主張減少買賣價金之明細中關於所附贈之烤箱、瓦斯爐、冷氣等設備均非系爭房屋原本所包含之設備，亦與瑕疵無涉，再系爭買賣契約第16條僅載明將屋內設備贈與原告，並無任何負擔之約款，自非附負擔之贈與；另就主臥室浴室磁磚修補1萬元部分，除無可歸責於被告外，此乃原告裝潢施工導致磁磚脫落，依民法第354條第1項但書之規定，無關重要，不得視為瑕疵情形；復於被告居住期間並無漏水現象，原告告係於110年6月間進行裝潢工程，其中110年7月17日至同年月27日進行主客浴廁整修工程，並於竣工後3個月樓下住戶始反應有漏水情形，顯係施工不當造成漏水。原告自購買上開不動產後及不斷興訟，又對峰華公司負責人即訴外人許清淵提出詐欺罪之刑事告訴，業經臺灣新竹地方檢察署（下稱新竹地檢署）檢察官以111年度偵字第6045號為不起訴處分。從而，原告之請求顯不合理等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張其經由峰華公司之居間仲介，於110年4月14日向被告購買系爭房屋及坐落基地暨停車位3個（編號50、51、32 ），總價為1,111萬元，並已辦理所有權移轉登記完畢，嗣因仲介費服務爭議，原告於110年8月10日向新竹市政府提出消費爭議申訴；又系爭房屋第一次登記日期為87年10月17日等情，業據其提出系爭買賣契約、停車位買賣契約書、停車位使用權利證明書、標的物現況說明書、土地及建物登記第二類謄本、新竹市政府110年9月3日函文等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。㈡本件之爭點為：系爭房屋是否有瑕疵？ 1.系爭房屋是否於交屋前即發生客浴漏水？經查，證人徐英州即系爭房屋裝修人員於本院結證稱：系爭房屋伊主要施作範圍是主浴、及邊牆木作、補漆，而客浴只有更換配件。不能確認主浴是曾有滲水到樓下，只是拆除後發現主浴是用空心磚即白磚隔間，比較有可能漏水。客浴伊沒有刨除，伊不清楚有無客浴有無漏水等語（本院卷第316 、317頁）。是以，原告主張客浴於交屋前有漏水情形，且被告於出賣前施作灌膠方式云云，均無所據，難以採信。 2.系爭房屋之牆壁龜裂、浴室門材質、房屋多處空心磚，是否為瑕疵？經查，一般中古屋交易，均為現況交易，買方就屋況之情形本就輕易觀察可知情況，均為買方接受屋況後議價購買之考量，且該標的物現況說明書，並無記載隔間牆及浴室門材質，有標的物現況說明書（成屋）1份附卷可稽（本院卷第65 頁），而證人徐英州於本院審理時結證稱：隔間牆空心磚不能確定是建商或是前屋主所作，且伊施作之主浴伊亦不清楚有無漏水至樓下等語（本院卷第316、317頁），則空心磚是否為瑕疵，即有疑義。又上開標的物現況說明書雖於「是否有龜裂傾斜之情形」欄勾選「否」，然原告於起訴書中指述：前些日子下雨及地震後發現牆上多處龜裂等語，堪認原告係於下雨及地震後始發現上開龜裂情形，尚難排除交屋後形成上開龜裂之可能性，且依原告提出之照片，僅為牆壁上之油漆裂痕，此本為一般中古屋甚或新成屋均可能出現之正常現象，而浴室門的材質在中古屋交易之情形中均為現況交屋，稍加觀察即可輕易察知浴室門材質，買方既願意購買系爭房屋，本即代表接受系爭房屋之屋況，事後爭執浴室門材質，並無理由。是以，原告主張此幾點，均難認為係屬系爭房屋之瑕疵，原告主張依瑕疵擔保、不完全給付法律關係，減少價金云云，即屬無據。四、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項之規定，請求被告給付25萬元，洵屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失依據，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　14　　日新竹簡易庭法官黃致毅以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　14　　日書記官蕭宛琴

臺灣新竹地方法院111年度竹簡字第84號

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