111年度簡上字第107號｜民事：減少買賣價金｜裁判日期：112 年 06 月 27 日

臺灣新竹地方法院民事判決 111年度簡上字第107號上訴人陳麗華訴訟代理人蔡頤奕律師被上訴人謝佳曄訴訟代理人龍其祥律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國111 年7月14日本院新竹簡易庭111年度竹簡字第84號第一審判決提起上訴，本院合議庭於112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255 條第1 項第2款、第3款定有明文。上訴人於原審原依民法第354條、第359條、第227條第1項、第231條規定，請求被上訴人給付兩間浴室門、廚房流理台、主臥室浴室磁磚修補、兩台冷氣更換、烤箱及瓦斯爐更換、客廳廁所漏水維修及五樓客廳廁所維修費用等，共新臺幣（下同）250,000 元等語，原審審理後，判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，於本院縮減其請求，僅就客臥衛浴（即上訴人書狀中主張之客臥衛浴、客廳廁所，下稱客浴）之瑕疵，依民法第354條、第359條、第179條或依民法第227條第1項、第226條規定，依瑕疵擔保或不完全給付，請求被上訴人給付修復客浴費用125,000元（見本院卷第36頁、第97至101頁）。被上訴人雖不同意，然上訴人於原審本即依物之瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償請求權，請求法院擇一對其為有利之判決，於本院補充民法第226條等法律規定，並無追加請求權基礎之情形，又其聲明部分，僅係縮減應受判決事項之聲明，依前開規定，其所為之變更，應予准許，先此敘明。貳、實體部分：一、上訴人於原審及本院主張：上訴人經由訴外人峰華國際不動產有限公司（下稱峰華公司）之居間仲介，於民國110年4月14日向被上訴人購買門牌號碼新竹市○○路000巷000號6樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地暨停車位3個（編號50、51、32），並包含屋內之一切設備，總價為1,020萬元，兩造於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），此後，上訴人已履行交付買賣價金，受領買賣標的物之義務，而被上訴人亦已履行移轉系爭不動產所有權及交付買賣標的物之義務。詎被上訴人明知系爭房屋客浴採乾濕分離，「乾區」部分無防水設計，倘經正常如廁清潔使用，將導致上訴人用水滲漏至5樓住戶，進而引發鄰損事件，致上訴人需另行雇工完成防水工程。被上訴人於出售時惡意未告知上情，於系爭房屋標的物現況說明書15「現況是否有滲漏水情形」、16「是否曾在最近一年內修復甚漏水」處勾選「否」，表示被上訴人擔保系爭建物絕無滲漏水現象，被上訴人應負擔物之瑕疵擔保責任，就上開防免漏水所施作之工程費用125,000元，上訴人得行使價金減少請求權，依民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告返還無法律上原因而溢領相當於上開修繕價金之利益。退步言之，縱認上訴人不得請求減少價金，依民法第360條、第227條第1項、第226條規定，被上訴人亦應負擔債務不履行之不完全給付責任。二、被上訴人於原審及本院之答辯：系爭房屋為20餘年之中古屋而非新屋，其是否具備民法第354條第1項規定「通常之效用」或「契約預定效用之瑕疵」，自應以使用20餘年之中古屋應有之狀態判定之，被上訴人騰空交屋時房屋現況完好，主臥衛浴、客浴均採乾、濕分離設計，並以強化玻璃將之隔開，濕區為洗澡用蓮蓬頭淋浴設施，地板均有施作防漏措施，乾區僅作衛生灌洗用水盆流理台、抽水馬桶之用，流理台洗盆從下方彎管排水，馬桶則以專供排糞水之強化PVC糞水管排入下水道，從而乾區地板設計上無施作防水處理之必要，房屋設計本即如此，建造執照、使用執照均符合建築法令之規定，上訴人指稱被上訴人惡意不告知客浴未施作防水措施情事，係將客浴乾區未做防水處理，含混指稱客臥浴室為作防水處理。又被上訴人自購買系爭房屋起至將其出售並交付上訴人止，樓下住戶從未反應有漏水情事發生，上訴人指稱五樓住戶反應以前有漏水、被上訴人無修繕或賠償意願云云，均屬臨訟杜撰之詞，上訴人未證明客浴於交屋前即有漏水之情形，又交屋後，上訴人曾就系爭房屋主臥衛浴為施工、裝潢，縱五樓住戶有漏水，亦與被上訴人無關。末查，上訴人所提上證三報價單，並無施作為修漏水或防漏措施之功項，且僅為廠商報價，無統一發票或其他單據足以證明有125,000元之支出，自難以採認等語。三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人125,000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：（一）上訴人經由峰華公司之居間仲介，於110年4月14日向被上訴人購買系爭房屋及其坐落基地暨停車位3個（編號50、51、32），並包含屋內之一切設備，總價為1,020萬元，兩造於同日簽訂系爭買賣契約書。系爭房屋「標的物現況說明書」15「建物現況是否有滲漏水情形」、16「是否曾在最近一年內修復甚漏水」，均勾選「否」。（二）兩造於110年6月2日辦理交屋手續，於此之前，上訴人已交付買賣價金，被上訴人已移轉系爭不動產所有權登記。上訴人於110年7月間曾委由證人徐英洲進行主浴部分裝修，並110年9月入住。（三）系爭房屋第一次登記日期為87年10月17日。（四）上訴人於110年8月10日就仲介費服務爭議，向新竹市政府提起申訴，請求退還仲介報酬，另對峰華公司負責人提起刑事詐欺罪告訴，經台灣新竹地方檢察署檢察官以111年度偵字第6045號不起訴處分書為不起訴處分確定。五、本院得心證之理由：本件上訴人為前揭主張，經被上訴人否認，並以前詞置辯。是本件主要爭點為：上訴人主張被上訴人明知系爭房屋客浴採乾濕分離，「乾區」部分無防水設計，經正常如廁清潔使用，將導致上訴人用水滲漏至5樓住戶，進而引發鄰損事件，被上訴人竟於出售時惡意未告知上情，致上訴人需另行雇工完成防水工程，應負擔修繕費用，是否有理由？如被上訴人應負擔前開修繕費用，則上訴人請求被上訴人給付125,000元，是否有理由？茲分別論斷如下：（一）按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第194號判決意旨參照）。（二）上訴人固主張：系爭房屋客浴乾區未為防水設計，造成系爭房屋樓下之5樓浴室漏水云云，並提出現場相片、報價單（見本院卷第83至85頁、第95頁、第103至105頁，原審卷第133頁）為佐。然查：本件系爭房屋客浴於建造時，即採乾濕分離設計，於乾區為防潑水設計，溼區為防水設計，此業據被上訴人提出被證1圖面在卷（原審卷第283頁），上訴人未能提出其他積極證據證明兩造於簽訂契約時曾約定或由被上訴人保證浴室全室（包含乾區）地板均有防水層乙節，被上訴人前揭答辯，應屬有據。再者，上訴人起訴時，於起訴狀中僅主張「房屋內許多空心專（應為磚之誤）、浴室門為木頭門、牆壁出現龜裂」（原審卷第17頁），未曾提及5樓住戶滲漏水之情，而於本案起訴前，上訴人與他人間LINE通訊對話中，亦未曾提到「系爭房屋有滲漏水至5樓」等語（原審卷第103至131頁），上訴人主張5樓浴室因系爭房屋客浴乾區未為防水層施工而造成滲漏情形，已屬可疑。再者，上訴人於原審提出之施工費用請款收據（原審卷第133頁）、報價單（本院卷第95 頁）細項中，均無修復5樓浴室之工項，證人徐英洲於原審中亦證稱：「我為上訴人買的系爭房屋做裝修。在110 年6月15日、18日場勘，110年7月12日前置作業，13日正式作業，工期大約到7月底。施工範圍是主臥室的浴室（門口鄰近邊強的表面積刨除、防水、浴缸更換、貼磁）及邊牆木作、補漆。客浴部分只有換衛浴的零組配件，如把手、水龍頭。客浴部分有無漏水到樓下，我不清楚。我施作過程中，樓下沒有反應漏水，但我不知道有無向屋主反應。請款單中『原滲漏水處地壁面防水作業』係因主浴刨除後，我發現是白磚即空心磚，且沒有上防水，依經驗來看，非常有可能滲水，所以做防水。實際上主浴有無滲水到樓下，我不敢確定。」等語（原審卷第316至317頁），依證人徐英洲所言，亦無法證明系爭房屋客浴有滲漏水至5 樓之情，實難認定上訴人前揭主張與事實相符。再查，上訴人於民事補正起訴狀固稱：「5樓住戶於110年10月7日晚間反應系爭房屋浴室嚴重漏水到5樓，5樓住戶曾反應以前有漏水過，被上訴人在賣房子前有請抓漏師傅以灌膠方式處理漏水、、、」（原審卷第155頁）等語，然就此部分，上訴人未能提出任何積極證據佐證其說，依上訴人所提出之照片（本院卷第83至85頁、第103至105頁），亦無從認定系爭房屋客浴室有滲漏水至5樓之情形，而經本院詢問後，上訴人表示5樓住戶無意願出庭作證（本院卷第128頁）。上訴人未能舉證證明系爭房屋客浴乾區未為防水設計，造成系爭房屋樓下之5樓浴室漏水等情，其主張系爭房屋有瑕疵、被上訴人交付有瑕疵之房屋屬不完全給付云云，而請求被上訴人依民法物之瑕疵或債務不履行之不完全給付規定，負擔損害賠償責任，即屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第354條、第359條、第179條規定，請求請求減少價金及被告返還無法律上原因而溢領相當於上開修繕價金之利益，或依民法第227條第1項、第226條規定，請求被上訴人負擔債務不履行之不完全給付責任，而請求被上訴人給付修繕客浴費用125,000元，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　27　　日民事第一庭審判長法　官林南薰法官林麗玉法官張詠晶本件正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　27　　日書記官陳佩瑩

臺灣新竹地方法院111年度簡上字第107號

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