112年度訴字第1084號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 04 月 26 日

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1084號原告黃詩婷黃正宗黃博裕共同訴訟代理人陳水聰律師複代理人張琳婕律師被告林雅純即一甲子食堂黃佑安上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月26日辯論終結，判決如下：主　　　文一、被告林雅純即一甲子食堂應將門牌號碼新竹市○區○○路○○○號房屋騰空返還予原告；被告黃佑安應自門牌號碼新竹市○區○ ○路○○○號房屋騰空遷離。二、被告林雅純即一甲子食堂應各給付原告新臺幣壹拾肆萬肆仟捌佰柒拾陸元，及自民國一一二年十月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告林雅純即一甲子食堂、黃佑安應自民國一一二年十月二十四日起至騰空遷離返還第一項房屋之日止，按月各給付原告新臺幣貳萬參仟肆佰玖拾參元。四、前項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告在該給付範圍內免給付義務。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。七、本判決第二項於原告分別以新臺幣伍萬元為被告林雅純即一甲子食堂供擔保後，得假執行。八、本判決第三項所命給付，就已到期部分，於原告按月分別以新臺幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查原告提起本件訴訟時，其訴之聲明原以：㈠被告林雅純即一甲子食堂、黃佑安（下稱被告等2人）應將坐落新竹市○○段000 0地號即門牌號碼新竹市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告；㈡被告林雅純即一甲子食堂（下稱林雅純）應各給付原告新臺幣（下同）59,516元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告林雅純應各給付原告93,973元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣被告等2人應自民國11 2年4月27日起至系爭房屋交付之日止，按月各給付原告23,493元，如任一被告為給付，他被告於清償範圍內免為給付之義務；㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11、13頁），迭經更正（見本院卷第135、137頁），最終確認其聲明如原告訴之聲明欄所示（見本院卷第143頁）。核原告所為聲明之變更，係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核無不合，應予准許。二、本件被告等2人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：㈠被告林雅純向原告等3人承租系爭房屋，雙方並簽立住宅租賃契約書（下逕稱租賃契約），約定租期自111年9月5日起至113年5月4日止，每月租金為70,480元。詎被告林雅純自112 年2月5日起即未依約給付租金，經原告等3人屢次向被告林雅純催討租金未果，其積欠租金達2期以上，且未經原告等3人同意擅將系爭房屋轉租予被告黃佑安。是原告等3人以起訴狀繕本代通知被告林雅純表達終止租賃契約之意思，被告等2人於租賃契約終止後，即屬無權占用系爭房屋，為此爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定及租賃契約第2條之約定提起本件訴訟，請求被告等2人騰空遷讓返還系爭房屋。㈡又被告林雅純自112年2月起有延遲給付租金之情事，迄至原告等3人提起本件訴訟止，被告林雅純遲付租金金額累計確實已達2個月以上，原告等3人前於112年3月25日以存證信函向被告林雅純為催告，並於該函為終止租賃契約之意思表示，如認原告等3人未合法終止租賃契約，爰併以本件起訴狀繕本之送達向被告林雅純為終止租賃契約之意思表示，故依民法第450條第1項、第455條規定，被告林雅純應將系爭房屋遷讓返還予原告。又依租賃契約第5條約定，每月租金70,480元，被告林雅純自112年2月起即有遲延給付之情事，迄今仍未清償積欠之租金，是計自112年2月5日起至112年8月10日止，被告林雅純共積欠原告等3人租金434,627元（計算式：70,480元×6月＋70,480元÷30日×5日＝434,627元，小數點以下四捨五入），各積欠原告144,876元（計算式：434,627元÷3人＝144,876元，小數點以下四捨五入）。㈢再租賃契約已經原告合法終止，被告林雅純即無權再繼續占有系爭房屋，其未於租賃契約終止後返還系爭房屋，反而將系爭房屋交付予被告黃佑安使用，被告等2人顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告等2人自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭房屋返還原告之日止，按月給付原告各23,493元（計算式：70,480元÷3人＝23,493元，小數點以下四捨五入），自屬有據。㈣綜上，爰聲明： ⒈被告林雅純應將系爭房屋騰空返還予原告；被告黃佑安應自系爭房屋騰空遷離。 ⒉被告林雅純應各給付原告144,876元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊被告等2人應自起訴狀繕本送達翌日起至交付系爭房屋之日止，按月各給付原告23,493元，如任一被告為給付，他被告於清償範圍內免為給付之義務。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告等2人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：㈠原告主張被告林雅純向原告等3人承租系爭房屋，租期自111年9月5日起至113年5月4日止，每月租金70,480元，並於每月5日前給付，被告林雅純自112年2月5日起即未依約給付租金，復未經原告等3人同意將系爭房屋轉租予被告黃佑安，系爭房屋現仍由被告等2人占有使用等情，業據提出系爭房屋建物登記第二類謄本、協議書、租賃契約書、鳳山過埤郵局存證號碼20號存證信函、國內各類掛號郵件執據、收件回執等件為證（見本院卷第25至53頁）。被告等2人經合法通知迄未到庭，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告之主張為真實。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第440條第1項、第2項、第443條分別定有明文。次按承租人非因積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有規定。又依租賃契約第16條第1項第2、6款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止本契約，…：㈡承租人遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不支付；㈥承租人違反第七條第五項規定擅自將租賃標的轉租或轉讓租賃權予他人，經出租人阻止仍未終止轉租或轉讓契約」（見本院卷第35、36頁）。經查，被告林雅純於承租系爭房屋後，自112年2月起至112年8月原告等3人提起本件訴訟止，均未依約按期給付租金，其積欠之租金經扣除2個月押金140,960元（計算式：70,480元×2月＝1 40,960元），已逾2個月，此外被告林雅純未經原告等3人之同意，擅將系爭房屋轉租予被告黃佑安乙情，亦未據被告林雅純有所爭執，業如前述，經原告等3人以本件起訴狀繕本送達被告林雅純為終止租賃契約的意思表示，該終止之意思表示業於000年00月00日生合法送達之效力，此有本院送達證書在卷可佐（見本院卷第69、73頁），核與上開民法第440條第1項、第2項、第443條、土地法第100條第3款規定及租賃契約第16條第1項第2、6款約定相符，是堪認原告等3人就系爭房屋與被告林雅純之租賃契約於112年10月24日已經合法終止。㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又按對於物有管領力之人得對於無權占有人請求返還占有，所稱之占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內；倘無權占有，係直接占有及間接占有並存時，得以直接、間接占有人一併為被告而訴請返還，即非法所不許（最高法院88年度台上字第1211號判決意旨參照）。依租賃契約第14條第1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，出租人應結算承租人第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅回復原狀返還出租人並遷出戶籍或其他登記」（見本院卷第35頁）。查本件租賃契約於112年10月24日經原告等3人合法終止，業經認定如前，被告林雅純依上開民法第455條前段、第767條第1項前段規定及租賃契約第14條第1項約定，自應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告等3人，又被告林雅純未經原告等3人之同意，將系爭房屋轉租並交付予被告黃佑安占有使用，是依上開最高法院之見解及說明，被告林雅純、黃佑安分別為系爭房屋之間接占有人及直接占有人甚明。基此，原告等3人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及租賃契約第14條第1項約定，請求被告林雅純應將系爭房屋騰空返還予原告等3人；被告黃佑安應自系爭房屋騰空遷離，於法有據，應准許之。㈣再依租賃契約第5條第2項、第3項約定被告林雅純每月應給付租金為70,480元，並於每月5日前給付，惟其自112年2月5日起即未依約給付全額租金，業如前述，又被告林雅純雖有預繳2個月之租金作為押金，此為原告等3人所自認，惟原告等3人業已將該押金依租賃契約第16條第3項之約定抵充被告林雅純因違反租賃契約第16條第1項第2、6款約定所得請求之2個月租金數額之懲罰性違約金，並撤回起訴時訴之聲明第3 項之請求（見本院卷第137頁），是原告等3人依租賃契約第5條第2項、第3項約定，請求被告林雅純給付原告等3人自112年2月5日起至112年8月10日止，分別積欠原告等3人之租金各144,876元（計算式：70,480元×6月＋70,480元÷30日×5日＝ 434,627元；434,627元÷3人＝144,876元，小數點以下四捨五入），為有理由，應予准許。㈤另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是占有土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告林雅純、黃佑安分別為無權占有系爭房屋之間接占有人及直接占有人，並自原告等3人合法終止租賃契約後迄今，仍無權占用系爭房屋，業已認定如前，是至被告等2人騰空遷讓返還系爭房屋予原告等3人為止，渠等2人受有相當於租金之不當得利，至堪認定。衡酌原告等3人與被告林雅純約定之租金為每月70,480元，是以上開金額計算被告等2 人每月所受相當於租金之不當得利，應屬合理。據此，原告等3人請求自起訴狀繕本送達翌日之112年10月24日起，至被告等2人騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月分別給付原告等3人各23,493元（計算式：70,480元÷3人＝23,493元，小數點以下四捨五入）之相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。㈥再按數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅，即學說所謂之不真正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等行為，對債權人發生債之消滅效力者，債權人就該部分不得再向他債務人請求清償（最高法院106年度台上字第185號判決意旨參照）。原告等3人對被告等2人請求相當於租金之不當得利，均係源於原告等3人所有之系爭房屋遭被告等2人無權占用之事實，給付目的核屬同一，僅係因各別之發生原因各自負擔債務，核屬不真正連帶債務，上開命被告等2人應各別按月給付原告等3人相當於租金之不當得利，如任一被告為給付，其他被告在該給付範圍內，應免給付義務，爰諭知如主文第4項所示。㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。從而，原告等3人就被告林雅純應分別給付予原告等3人所欠租金144,876元部分，另請求自起訴狀繕本送達翌日（即112年10月24日）起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許。四、綜上所述，本件租賃契約經原告等3人合法終止後，被告等2人繼續占用系爭房屋，即無正當權源，原告等3人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及租賃契約第14條第1項約定，請求被告林雅純將系爭房屋騰空返還予原告，被告黃佑安自系爭房屋騰空遷離；另依租賃契約第5條第2項、第3 項約定，請求被告林雅純給付原告等3人各144,876元，及自112年10月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；依民法第179條規定，請求被告等2人自112年10月24日起至騰空遷讓並返還系爭房屋予原告等3人之日止，按月分別給付原告等3人各23,493元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日民事第二庭　法　　官　蔡欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　29　　日書記官　鄧雪怡

臺灣新竹地方法院112年度訴字第1084號

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