113年度竹簡字第348號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 08 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第348號原告陳雲莉訴訟代理人張君憶律師被告謝萬宗上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月14日辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼新竹市○區○○路0段000號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應將「金泰興商行」商業登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○區○○路0段000號房屋辦理遷出登記。三、被告應給付原告新臺幣44,700元，及自民國113年7月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。四、原告應自民國113年5月28日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣33,000元。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。七、本判決第1、3項得假執行。八、本判決第4項已到期部分得假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告於民國111年12月1日與原告簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼新竹市○區○○ 路0段000號房屋（下稱系爭房屋），被告並以系爭房屋作為其所經營「金泰興商行」之商業登記地址及營業稅籍登記地址，租賃期間自111年12月1日起至112年11月30日止，每月租金為新臺幣（下同）30,000元，應按月於1日以前繳納，並依原告所定之繳租程序方式繳納租金，押租金為30,000元，水電費由被告自行負擔，且約定租賃關係消滅時，被告應將系爭房屋返還原告並遷出戶籍或其他登記，如不返還，原告得請求被告給付相當於月租金額及相當月租金額之違約金。又兩造間之系爭租約業於112年11月30日屆滿而未續約，惟被告於期限屆滿後竟拒絕遷讓，屢經催討，均置之不理，是被告未於租約終止後立即返還系爭房屋而受有利益，致原告受有減少相當於租金之損害，依約除應按租金數額給付相當於租金之利益，並應給付違約金，故原告每月得請求給付60,000元。原告爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應將「金泰興商行」之商業登記地址及營業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。㈢被告應給付原告144,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告應自113年5月28日起至遷讓返還系爭屋之日止，按月給付原告60,000元，未足1個月者，1日以1,000元折算。㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告未依系爭租約第13條之約定，提前1個月告知不續租，故認原告係任意終止系爭租約，當初雙方有約定如不續租要提前告知，但原告是到換約時始稱要漲租不續約，被告於契約期滿後亦有依原告漲租金額繼續支付租金予原告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：㈠原告主張被告與原告於111年12月1日簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自111年12月1日起至112年11月30日止，共計1年，每月租金為30,000元，每月1日以前繳納，押租保證金為30,000元，被告並以系爭房屋作為其所經營「金泰興商行」之商業登記地址及營業稅籍登記地址，而系爭租約約定之租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋等情，業據其提出系爭租約、經濟部商工登記公示資料查詢服務、兩造間通訊軟體Line對話紀錄、存證信函及收件回執等件影本為證（見本院卷第29至47、49至94、99至102頁），且被告亦未爭執，堪信為真正。㈡返還系爭房屋及商業登記及營業稅籍登記地址遷出部分 ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。又按出租人於租期屆滿前或屆滿時即已表示期滿後不再續租，並給予承租人寬限期間搬遷，係基於承租人要求而允予之履行期間或因考量承租人覓屋困難而給予履行期間，縱承租人於出租人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題。再按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就。 ⒉經查，系爭租約之租賃期間為自111年12月1日起至112年11月 30日止，為兩造所不爭執，則依民法第450條規定，系爭租約於112年11月30日期限屆滿時消滅。觀系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用（即水、電、瓦斯、網路等費用），並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」（見本院卷第33頁），是被告於系爭租約租期屆滿時，即應有立即將系爭房屋返還原告之義務。又簽約注意事項第12條亦載明：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。故契約當事人於簽訂契約時，應約定得否於租賃期間提前終止租約及違約金之賠償額度，以保障自身權益。」（見本院卷第44頁），足認兩造間原本已有屆期不續租之約定，且觀原告提出之兩造對話紀錄所示，原告於112年11月1日通知被告要漲租，只是要回到3年前要簽約之金額，有要續租的話再簽約，被告於同日回覆關於簽約之金額為何，並與原告通話（見本院卷第51頁），嗣原告於112年11月7日詢問被告112年11月份之租金尚未支付一事，並問被告「你不租了？要早說」（見本院卷第53頁），並於112年11月24日告知被告不續約，11月底（即30日）到期，將於112年12月1日派人點交收回房屋等語（見本院卷第58至60頁），可見出租人即原告於系爭租約之租賃期限屆滿前，已對承租人即被告明確為反對續租之意思表示。而被告分別於112年12月11日、113年1月15日、113年2月28日、113年3月15日、113年4月15日匯款30,000元、113年5月15日匯款35,000元後，原告於113年4月15日轉帳30,000元（備註：租金）、於113年5月16日轉帳35,000元予被告（備註：不續租、退還租金），有原告之存摺內頁影本及兩造轉帳交易成功畫面截圖在卷可佐（見本院卷第95至98頁），況且原告更提起本件訴訟，顯見原告應無在租期屆滿後，有要與被告續訂租約之意思或得認為有繼續出租之行為甚明，依前開說明，租賃期間於112年11月30日屆至後，系爭租約亦不發生默示更新之效力，兩造之租賃關係已然消滅，被告自應於租約期滿翌日即112年12月1日起，將系爭房屋點交返還原告，並將商業登記及營業稅籍登記遷出，被告原本得以占有系爭房屋之法律上原因亦不復存在，其後之占有均屬無權占有。而被告迄本件言詞辯論終結日仍使用系爭房屋，而無權占有系爭房屋至今，尚未履行，且以系爭房屋作為商業登記地址及營業稅籍登記地址，則原告依上開規定及系爭租約約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將商業登記地址、營業稅籍登記地址辦理遷出登記，當屬有據，應予准許。至被告另抗辯原告未依約提前1個月告知不續租等語，然為原告所否認。查系爭租約13條第1項、第2項前段載明：「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。」（見本院卷第33頁），乃屬任意終止之約定，與系爭租約因租賃期間屆滿而消滅之情形有別，而系爭租約並未約定租賃期間屆滿提前1個月告知，且原告又未舉證以實其說，是其主張兩造有約定未於期滿前提前1個月告知等語，應不足採。㈢租金部分 ⒈按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。又按系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」。 ⒉查系爭租約既已於112年11月30日因租期屆滿而消滅，且被告目前尚未返還系爭房屋，原告依約自得向被告請求未返還租賃期間之相當月租金額及相當月租金額計算之違約金至返還為止，而兩造於系爭租約第3條已明文約定每月租金數額，是被告自系爭租約屆期翌日即112年12月1日起至113年5月27日止，合計積欠數額為177,000元（計算式：30,000×5＋30,0 00÷30×27＝177,000），經扣除押租金30,000元及被告前所支付之120,000元（計算式：被告上開匯款之185,000元－原告已退還之65,000元【即113年4月15日轉帳30,000元、113年5月16日轉帳35,000元】＝120,000元）後，原告請求被告給付 27,000元，以及自113年5月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於月租金額30,000元，即屬有據；至超過部分之其餘請求，委屬無據。㈣違約金部分 ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1項、第252條分別定有明文。又按除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。再按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。 ⒉查系爭租約第14條第3項固約定承租人未依同條第1項規定（即租賃關係消滅時之返還租賃物）返還租賃物時，出租人得向承租人請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金計算）至返還為止等語，依此約定條款將承租人未即時遷讓交還房屋約定為違約事項，倘有違約即須按月支付相當月租金額之違約金觀之，應屬債務不履行之違約金性質，且以該條款未言明此違約金屬懲罰性違約金性質，自應認屬損害賠償總額預定性質之違約金。被告於系爭租約租期屆滿後，既拒不遷出及返還系爭房屋予原告，則原告據此約款，請求被告按月給付違約金，自屬有據。本院審酌原告若無法如期收回系爭房屋，其所受損害應為未能另行出租之租金損失，而此部分損失原告已得向被告請求每月相當月租金額獲得填補，及被告違約而生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失，併衡諸社會經濟狀況及一般租賃交易常態，認系爭租約第14條第3項後段關於違約金之約定尚嫌過高，應酌減為每月3,000元為適當。從而，原告主張被告自租期屆滿翌日即112年12月1日起至112年5月27日止，應給付原告17,700元（計算式：計算式：3,000×5＋3,000÷30×27＝17,700），並自112年5月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,000元違約金，要屬有據；逾此數額之請求，容屬無據，礙難准許。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查被告所積欠之相當月租金額之租金及違約金，核屬無確定期限之給付，亦無約定之利率，被告應自受催告時起，負遲延責任，而起訴狀繕本於113年7月18日送達被告，有本院送達證書可憑（見本院卷第107頁），是原告請求被告應給付44,700元（計算式：27,000＋17,700＝ 44,700），及自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並將「金泰興商行」商業登記地址及營業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，另請求被告給付原告44,700元，及自113年7月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自113年5月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付33,000元（計算式：30,000元＋3,000元＝33,000 元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3 款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又遷出登記部分為意思表示，依強制執行法第130條規定，須待判決確定始能為之，不合假執行之宣告條件，是原告此部分假執行之聲請，應予駁回。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　30　　日新竹簡易庭法官吳宗育以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　30　　日書記官　林一心

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