113年度簡上字第20號｜民事：損害賠償｜裁判日期：113 年 08 月 16 日

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度簡上字第20號上訴人陳威志住新竹縣○○市○○○路0段000號0樓之0 訴訟代理人謝明訓律師被上訴人來來超商股份有限公司法定代理人張宏碩訴訟代理人劉智鈞上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年11月30 日本院竹北簡易庭112年度竹北簡字第579號第一審判決提起上訴，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：伊於民國108年4月23日與上訴人訂立租賃契約（下稱系爭租約），向上訴人承租門牌號碼新北市○○ 區○○路0號房屋（下稱系爭房屋）1樓，作為經營OK超商之用，每月租金新臺幣（下同）86,528元，租賃期間自108年5月10日起至112年2月9日止，並於系爭租約第11條約定：「租期屆滿後，甲方（按：指上訴人，下同）欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，甲方應以書面通知乙方（按：指被上訴人，下同），且乙方具有第一優先承租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於二個月之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償」。伊以111年7月13日台北松德郵局存證號碼118號存證信函通知上訴人伊得依系爭租約第11條約定優先承租，嗣於111年10月1日與上訴人聯繫，上訴人稱有與訴外人統一超商股份有限公司（下稱統一超商）簽約，伊表示願提高至與統一超商相同之租金承租系爭房屋1樓，終遭上訴人以收回自用為由拒絕。伊於租期屆滿返還系爭房屋1樓予上訴人後，發現上訴人仍出租予統一超商營業使用，伊遂以112年5月19日台北松德郵局存證號碼82號存證信函請求上訴人伊系爭租約第11條約定給付相當於2個月租金金額173,056元，伊仍置之不理。爰依系爭租約第11條約定，求為命上訴人應給付伊173,056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決等語。二、上訴人則以：伊曾向被上訴人表示欲收回自用以經營火鍋店，然因投資火鍋店需資金，多方評估後，改而出租予統一超商。伊與統一超商約定租金為每月110,000元，租賃標的物為系爭房屋1樓及2樓，被上訴人提出之方案為相同租金但只願承租1樓，對伊而言，被上訴人提出之方案較劣，故並非相同租賃條件，伊未違反系爭租約第11條約定。又兩造間於112年1月7日簽訂結束營業交屋協議書而終止系爭租約，於112年3月1日始與統一超商簽訂租賃契約，故系爭租約於伊與統一超商簽約時，無從拘束伊。縱伊違反系爭租約第11條約定，被上訴人請求之違約金數額過高，應予酌減等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應給付被上訴人173,056元，及自112年7月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並宣告得假執行。上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（二審卷第76頁）：㈠兩造於108年4月23日簽訂系爭租約。㈡被上訴人於111年7月13日寄發台北松德郵局存證號碼第118號存證信函予上訴人，表達優先承租意願。㈢系爭房屋1樓及2樓現由統一超商承租營業中。㈣被上訴人於112年5月19日寄發台北松德郵局存證號碼第82號存證信函予上訴人，請求上訴人賠償相當於2個月之租金金額173,065元。五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人違反系爭租約第11條約定，應給付被上訴人173,056元等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠上訴人是否違反系爭租約第11條約定？㈡被上訴人請求上訴人給付違約金173,056元，有無理由？茲分述如下：㈠上訴人違反系爭租約第11條約定： 1.查系爭租約第1條約定：「房屋所在地及使用範圍：新北市○ ○區○○路0號1樓」、第11條約定：「租期屆滿後，甲方欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，甲方應以書面通知乙方，且乙方具有第一優先承租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於二個月之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償」等語，有系爭租約在卷可考（原審竹北司簡調卷第15頁），是系爭租約明白揭示租賃標的物為系爭房屋1樓，於租期屆滿後，上訴人收回系爭租約之租賃標的物，非自用而再行出租時，應以相同租賃條件書面通知被上訴人，若被上訴人表示願意承租，上訴人即不得拒絕。倘上訴人未履行前開通知義務，或拒絕出租系爭房屋1樓予被上訴人時，上訴人應給付被上訴人相當於2個月租金之金額，作為損害賠償。 2.被上訴人有向上訴人表示願以上訴人與統一超商簽訂租賃契約相同之租金承租系爭房屋1樓一節，為上訴人所自認（二審卷第24頁），則依系爭租約第11條約定，上訴人即不得拒絕享有優先承租權之被上訴人承租系爭租約之租賃標的物即系爭房屋1樓，如仍予以拒絕，即應給付相當於2個月租金之金額。上訴人既將包含系爭房屋1樓在內之範圍，未收回自用，而另行出租予統一超商，拒絕被上訴人承租，自屬違反系爭租約第11條約定。 3.上訴人固抗辯：伊與統一超商簽約之租賃標的物為系爭房屋1樓及2樓，被上訴人僅願承租系爭房屋1樓，伊未與被上訴人續約，並未違約。針對系爭房屋2樓部分，上訴人會獲得裝修及免負擔水電費之利益云云（二審卷第22至23頁）。惟系爭房屋1樓及2樓分屬不同樓層，衡情於租賃市場上非不可分別租賃。觀諸系爭租約第11條約定內容，上訴人將系爭租約之租賃標的物即系爭房屋1樓收回出租予統一超商，既不屬自用性質，即應以相同租賃條件書面通知被上訴人，被上訴人就系爭房屋1樓具有優先承租權，且被上訴人亦向上訴人表明願意以與統一超商承租系爭房屋1樓及2樓相同之租金優先承租系爭房屋1樓，上訴人依系爭租約第11條約定即不得拒絕，否則應賠償相當於2個月租金之金額。至系爭房屋2樓，既非屬系爭租約之租賃標的物範圍，上訴人就系爭房屋2樓未能一併出租所受之利益或損失，尚與系爭租約第11條約定無涉。上訴人此部分抗辯，尚難採憑。 4.上訴人又抗辯：兩造間已於112年1月7日簽訂終止協議，故上訴人與統一超商於112年3月1日簽約時，兩造間之系爭租約已終止，被上訴人無從依系爭租約第11條主張違約金云云（二審卷第25、76頁）。惟被上訴人提出兩造於112年1月7 日簽訂之結束營業交屋協議書明確記載「除租賃契約載明之約定及雙方已經書面確認事項外，另雙方協議事項如下」等語（二審卷第83頁），可見該協議書僅就系爭租約租期屆滿後，遷讓返還系爭房屋1樓之相關事宜另行約定，並無排除系爭租約不予適用之意。上訴人執此抗辯，尚屬無據。 5.準此，被上訴人已表示願以相同租金承租系爭租約之租賃標的物即系爭房屋1樓，上訴人仍另行出租與統一超商，堪認上訴人已違反系爭租約第11條約定。㈡被上訴人請求上訴人給付違約金173,056元為有理由： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文著有明文。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院112年度台上字第1605號判決意旨參照）。 2.查系爭租約第11條關於違反時上訴人應給付被上訴人相當於2個月租金之金額作為損害賠償之約定，屬損害賠償總額預定之違約金約定，為兩造所不爭執（二審卷第76頁），則上訴人請求依民法第252條規定酌減違約金，自應由其就違約金過高之事實負舉證責任。然上訴人自陳無聲請調查之證據（二審卷第76頁），且被上訴人於系爭租約租期屆滿前已向上訴人表達續租意願，亦願以與統一超商相同之租金承租系爭房屋1樓，惟上訴人仍執意違約出租予統一超商，且被上訴人承租系爭房屋1樓已超過20年，此據上訴人陳明在卷（原審竹北簡卷第31頁），衡情被上訴人應已累積相當之客源，除造成長久經營之客源流失外，尚須將店鋪設備搬遷、重新尋覓合適地點、額外支出裝潢店鋪費用等成本，是被上訴人依系爭租約第11條約定，請求上訴人賠償2個月之租金金額173,056元，難認有何過高之情事。六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第11條約定，請求上訴人給付173,056元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月15日（原審竹北司簡調卷第39頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　16　　日民事第一庭審判長法官彭淑苑法官周美玲法官楊子龍本件正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　16　　日書記官洪郁筑

臺灣新竹地方法院113年度簡上字第20號

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