臺灣新竹地方法院民事判決

原告

清華資訊大樓管理委員會

法定代理人

李昆翰

訴訟代理人

趙忠源律師

被告

孫玉英(Chang Helen Yoke Eng)

上列當事人間遷離房屋事件，本院於民國115年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，此觀諸民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項規定自明。查原告之法定代理人原為彭郁月，嗣於訴訟繫屬中變更為李昆翰，李昆翰並於民國115年5月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第243頁），核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：被告為「清華資訊大樓」社區（下稱系爭社區）內之門牌號碼新竹市○○路○段000號7樓房地（下稱系爭房地）之所有權人，原告為系爭社區之管理委員會。被告①長期拒繳系爭社區之管理費，②長期霸占系爭社區所在大廈之頂樓露台，不允許住戶使用外，亦阻礙原告就位於頂樓之系爭社區之消防設備進行維修，③並拒絕就其自行於8樓外墻設置且早已鏽蝕失修之廣告看板（下稱系爭看板）進行拆除，④對原告委員或系爭社區其他住戶濫行告訴等情，前經原告數度以存證信函規勸，被告於受通知3個月內仍未改善，又因被告並非我國國民，早已移居國外，屢次入境國内即不斷藉端生事，長年造成系爭社區住戶之恐慌、危害往來住戶與行人之人身安全，顯有違反公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第9條第2項及系爭社區既有規約等重大違規之情事，故系爭社區區分所有權人前已依據公寓條例第22條第1項第3款之規定，於113年8月30日召開區分所有權人會議（下稱系爭0830決議），以已近乎全數通過之方式決議應強制被告遷離及出讓區分所有權及其基地應有部分。又被告於98-103年期間即長期積欠系爭社區管理費，直至原告對其起訴取得民事確定判決後方為清償，嗣其竟再接連積欠103-109年的管理費，原告無奈另訴取得執行名義並對其聲請強制執行後，被告方願清償。詎料被告猶持續拖欠系爭社區管理費，直至114年11月再度積欠系爭社區管理費高達新台幣（下同）7萬元之譜，經原告數度以存證信函、電子郵件催告被告繳納，被告於受通知3個月內仍未全數清償，原告乃於114年11月14日召開區分所有權人會議（下稱系爭1114決議），除被告外，全體住戶盡皆同意強制被告遷離及出讓區分所有權及其基地應有部分。查系爭房地之建物課稅現值及基地公告價值合計為3,985,116元，被告所積欠系爭社區顯已逾系爭房地價值的1％即39,851元以上，是原告亦得據公寓條例第22條第1項第1款及第2項之規定，提起本訴等語，並聲明：㈠、被告應自門牌號碼新竹市○○路○段000號7樓之房屋遷離。㈡、被告應出讓其所有新竹市○○段0000地號土地應有部分，權利範圍10000分之805，及同段2622建號，權利範圍全部，及共用部分同段2631建號，權利範圍12分之1。

二、被告則以：本案係原告惡人先告狀，本件請求即原告權利濫用之彰顯。伊對原告長期內部運作、就系爭社區管理與相關費用分攤方式提出種種質疑，卻未獲原告合理回應，絕非惡意拒絕繳納系爭社區管理費。又因部分區分所有權人持有多戶並集中其他住戶之表決權，致系爭社區之區分所有權人會議決議長期多為少數人主導。原告雖主張伊迄今另積欠7萬元之管理費云云，實則原告長期就管理費計算基準不明、費用分攤方式不一致，是伊前已多次清償，現亦有如期繳付管理費，實際上可能早已有溢為清償之情形，伊已就原告所請上開金額於本院另訴審理中，原告當不得據此爭議款項訴請被告遷離甚明。而被告前向建商購買系爭房地時，經建商承諾有頂樓露台之約定專用之使用權，且被告長期就頂樓露台專用亦為系爭社區住戶所明知，是原告稱被告有種種違規情事，均屬誇大之詞。況縱屬為真，亦核屬民事權利範圍、責任歸屬、費用分攤猶待釐清的問題，原告理應先循其他民事訴訟方式處理，卻逕據此訴請被告強制遷離，顯然不符必要性與比例原則等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡賠償被告適當的精神損害。

三、得心證之理由：

㈠、按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者…前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓條例第22條第1項第3款、第2項前段分別定有明文。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制（最高法院108年度台上字第1541號判決意旨參照）；準此，公寓條例第22條第1項第3款規定所稱「違反法令或規約情節重大，得訴請強制遷離」之情形，應以該住戶違反法令或規約而嚴重違反對他區分所有人之義務，致無法維持共同群居關係，經管委會促請其改善，於3個月內仍未改善，經區分所有權人會議決議訴請法院強制遷離始足當之，且應考量強制遷離有無逾越遷離之適當性、必要性、限制妥當性，並以最後手段性審慎為之，俾符合比例原則，以兼顧區分所有權人及全體住戶之權益（臺灣高等法院108年度上易字第1330號、108年度上字第968號判決意旨參照）。另考量強制遷離及出讓所有權對住戶或區分所有權人之居住自由及財產權之限制甚鉅，乃維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，該促請改善之程序亦應至為謹慎，而公寓條例第22條第1項雖未明定促請改善之通知方式，然其性質上應與公寓條例第17條第2項、第20條第2項、第21條之催告相同，均同為意思通知之準法律行為，故解釋上自應有公寓條例第54條之適用（按：強制遷離與出讓較公寓大廈管理條例第17條第2項、第20條第2項、第21條之應行催告事項對相對人之影響更大，且要求以書面方式促請改善，能提高相對人之重視程度，提高改善可能性，從而減少後續區分所有權人會議討論時之成本；參見黃健彰著，公寓大廈之強制遷離及出讓㈢，當代法律第9期，第125頁），即應以書面為之，且通知內容尤應儘可能將住戶違反法令或規約之行為具體、特定，雖不以逐一臚列各行為之時間、地點為必要，但至少須使住戶得知其應改善之內容及作為，併予敘明。

㈡、查原告主張被告長期霸占系爭社區頂樓露台、妨礙原告就位於頂樓露台之消防設備進行維修、拒絕拆除其自行於外牆設置、現已鏽蝕、已生公共危險之廣告看板、對原告委員或住戶濫行告訴與起訴等情，顯有違反法令或規約情節重大，前經原告於113年5月20日核發存證信函，因被告於收文三個月內未行改善，而於113年8月30日召開區分所有權人會議通過強制被告遷離與出讓等情，並提出①被告與原告、原告委員或其他住戶間逾30件民刑事案件案號表列清單在卷可按（含刑事偵查案件，見本院卷第127至128頁）、②被告就原告前主委及社區總幹事提出於113年6月至同年11月20日間某時疑似毀損系爭看板之刑事告訴，惟嗣經檢察官以不起訴處分偵查終結，有臺灣新竹地方檢察署114年度偵字第2497號為不起訴處分書影本在卷可按（見本院卷第113至114頁）、③被告就原告前主委及社區總幹事於111年7月19日自行開鎖進入系爭大廈8樓修繕消防設備之事實提出刑事告訴，嗣經檢察官以不起訴處分偵查終結，惟被告就此聲請再議、提起刑事自訴，均遭駁回，有臺灣新竹地方檢察署112年度偵字第10230號檢察官不起訴處分書、臺灣高等檢察署112年度上聲議字第10433號處分書、本院112年度聲自字第31號刑事裁定等件影本在卷可按（見本院卷第133至142頁）、④原告於113年5月20日寄發存證信函（下稱系爭0520存證信函），要求被告收文後3個月內處理8樓平台堆放之個人雜物及私設之水龍頭、修繕外牆廣告招牌等語，有該存證信函影本在卷為憑（見本院卷第101至103頁）。被告則以其前向建商取得系爭大廈頂樓露台之約定專用使用權、原告等係刻意趁其未在國內時擅自開鎖進入系爭大廈頂樓修繕消防設備、受通知時系爭看板並無毀敗致生公共危險之疑慮，自無即時拆除之必要等語置辯。

㈢、本院審酌原告自陳被告並非我國國民，且並無長久居住於我國國內，原告於本件迄未提出被告收受系爭0520存證信函之回執，則被告斯時是否確於原告作成系爭0830決議三個月前已收受系爭0520存證信函，已屬有疑。而縱被告確有收受系爭0520存證信函，然細觀系爭0520存證信函所載內容，文中僅提醒被告應避免系爭大廈頂樓物品高空墜落致生之公共危險，要求被告於收文3個月內應「儘速處理」系爭大廈8樓平台上之被告個人物品並修繕系爭看板，全文僅係提醒其注意公共安全維護，並未要求被告遷出系爭大廈8樓，且由原告於系爭0520存證信函函所檢具之系爭看板黑白相片影本（見本院卷第105頁），可見系爭看板於原告通知修繕時實尚無頹敗搖晃、致生公共危險之跡象，是斯時應無違反相關公共法規之虞。復以系爭社區直至114年11月14日區分所有權人會議中，方新增「外牆廣告看板未使用後，應立即拆除」之規約規範（見本院卷第67頁），則可推認系爭社區規約斯時亦尚無可供原告要求被告即時拆除系爭看板之依據。本院考量強制遷離及出讓所有權對住戶或區分所有權人之居住自由及財產權之限制甚鉅，乃維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，而原告於本訴既係以被告有公寓條例第22條第1項第3款所定「違反法令或規約情節重大」之情形，訴請本院強制被告自系爭大廈遷離，則揆諸前開實務及學說之見解，自應於命住戶限期改善之書面通知函即系爭0520存證信函內，明確具體指明被告斯時具體違反法令條文或規約約定為何，以利本院結合該行為及其違犯之規範，判斷行為人違反情節是否可謂重大，及審酌強制遷離作為之最後手段有無符合比例。然原告於系爭0520存證信函要求被告就系爭看板進行修繕、拆除之依據，為公寓條例就住戶義務之概括條款即公寓條例第6條第1項第4款及第9條第2項之規定，而系爭社區規約斯時亦尚無可供原告要求被告即時拆除系爭看板之依據，則原告主張於其作成系爭0830決議三個月前已以系爭0520存證信函通知被告，已然符合公寓條例第22條第1項第3款所定「違反法令或規約情節重大」之情形，訴請本院強制被告自系爭大廈遷離，即難認有據。況原告迄今猶未提出系爭0830決議之會議記錄，以佐証原告確曾據被告上開情事通過強制被告遷離之決議存在，。

㈣、原告復主張被告斯時係刻意妨礙其修繕系爭社區之消防設備云云，然由上開③之不起訴處分書之內容可知（見本院卷第133頁），被告於該刑事偵查程序自陳，原告委員及總幹事於111年7月19日自行開鎖進入系爭大廈8樓修繕系爭社區之消防設施時，被告人並不在國內，本件原告委員與總幹事亦不爭執，堪信為真，則原告既未事前通知，被告於客觀上當無從即時配合開門，則原告主張被告係刻意妨礙其修繕系爭社區之消防設備，致違反法令或規約而嚴重違反對他區分所有人之義務云云，亦難認有據。又縱原告主張被告與原告或其他住戶長期不睦、互有爭訟，致難以與住戶維持共同群居關係等情為真，然訴訟權乃我國憲法所保障之正當權利，自無法律依據得禁止或限制他人行使正當權利，亦難逕以他人行使正當權利，即當然謂其無法與人維持共同群居關係。況原告亦從未以書面通知被告就此改善，則原告據此請求強制被告遷離，亦無所據。

㈤、退步言，管理負責人或管理委員會依公寓條例第22條第1項第3款訴請法院強制住戶遷離，依前開說明，仍應通過比例原則最後手段性之檢驗，即在同等有效之手段中如仍有其他侵害較小之方式可為，不應捨棄侵害較小而採取將住戶強制遷離之手段。以本件而言，倘原告主張被告有長期妨害安寧之行為屬實，且情節重大，被告所為亦該當對其餘大樓住戶居住安寧人格法益之侵害（最高法院92年台上字第164號判例意旨參照），其餘住戶尚非不得依民法第18條第1項前段、第800條之1準用第793條規定請求除去侵害，或依侵權行為法律關係請求損害賠償，倘原告在後續訴訟程序取得勝訴判決被告仍不願改善，再訴請強制遷離自然具有較充足之正當性，倘法院審理後認為行為不能證明，抑或情節並非重大而並未構成人格權之侵害，依該情節顯然亦無公寓大廈管理條例第22條第1項第3款適用之餘地。據此，原告未採取同效侵害較小之手段，逕以訴訟請求將被告強制遷離，亦難謂符合最小侵害原則，是原告據公寓條例第22條第1項第3款、第2項請求被告強制遷離，洵屬無據，應予駁回。

㈥、原告另主張被告長期積欠管理費，需待原告起訴取得勝訴判決並強制執行後，方願清償，惟嗣再積欠合計逾7萬元之管理費，而以系爭大廈三樓建物課稅現值及基地公告價值，估算系爭房地之總價應為3,985,116元，則被告積欠之金額顯已逾系爭房地價值的1％以上，其已於112年3月6日、113年5月13日、114年4月14日以存證信函、於114年3月4日、4月25日、5月2日、11月3日以電子郵件通知被告，被告於收文三個月內並未全數清償，乃以系爭1114決議通過強制被告遷離，自得據公寓條例第22條第1項第1款請求被告強制遷離等情，並提出系爭房地同棟之三樓建物房屋稅籍證明書及基地登記謄本、上開存證信函、電子郵件及會議記錄在卷為憑（見本院卷第31至41、47至58、63至93頁）。被告則以原告主張被告積欠之款項容有爭議，且兩造就此既已另以本院115年度竹簡字124號民事案件供本院審認，原告即無從據此作為本件請求強制遷離之依據等語置辯。本院審酌原告係請求被告自系爭房地遷離，然細觀原告所列被告欠款明細（見本院卷第27-29頁），明顯包含系爭大廈八樓之管理費，且另包含兩造爭訟之裁判費及法院規費、八樓開鎖費用、原告就被告8樓堆積物品、致生公共危險之「罰款」、高額之「滯納金」與「利息」等款項，而按公寓條例第22條第1項第1款之規定，明文僅限於被告積欠依本條例規定應分擔之費用，按其文義，理應回歸公寓條例第10條第2項所規定，即僅限於住戶依規約或區權會決議應分擔之管理費用，原告將諸多並非系爭房地之管理費用本金之款項一併計入本款核算基準，各項計費之依據亦屬未明，亦已顯與上開規範要件明顯不符，本院自無從以之作為判斷之基準。原告復又主張於其作成系爭1114決議前，光被告積欠之管理費亦已達4萬元以上云云，然細觀原告所提於114年11月3日以電子郵件通知被告積欠款項之清單（見本院卷第31至32頁），可知系爭大廈之111年上半年以前之半年管理費合計為22,500元（按此應含系爭房地及系爭大廈頂樓部份），於111年下半年起即大幅調整至45,000元，原告既從未就系爭社區於111年9月後大幅調漲管理費之規約或區分所有權人會議記錄供本院審核，本院自無從據實審查原告所陳被告積欠之管理費用數額是否正確、有無合理之依據，是難供本院作為命被告強制遷離與否之判斷基準。又縱被告猶積欠逾系爭房地價值的1％以上之管理費用乙節為真，然遍查原告所提通知被告清償之函文中，亦僅有113年5月13日之存證信函通知被告應於收文3個月內清償積欠之管理費用（見本院卷第35至36頁），其餘均僅係單純告知被告積欠各項款項，並未聲明其法律效果，尚未符公寓條例第22條第1項本文所規定限期3個月改善之通知甚明。復以由原告所列清單（見本院卷第29至30頁），可見被告於原告多次通知繳交相關費用期間，亦確曾數度向原告清償所積欠之管理費，顯非原告所稱被告全無改善之情，是原告據公寓條例第22條第1項第1款之規定，請求被告強制遷離，即核屬無據。

四、綜上所述，原告依公寓條例第22條第1項第1、3款及第2項之規定，請求法院強制被告自系爭房地遷離與出讓，均為無理由，不應准許，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。另被告於答辯狀中之答辯聲明雖表示要向原告請求精神損害適當賠償（見本院卷第215頁），理由中並敘及因原告對其起訴使其受有長期精神損害等語，但未有給付特定金額之合法聲明，應逕予駁回此部分之聲明，且此部分事實與本訴全無牽連關係，亦不符合反訴要件。而原告於115年7月14日當庭所提民事理由(二)狀中，再提被告與原告委員及系爭大廈住戶間訴訟統計表、被告公然侮辱及濫行訴整理表（見本院卷第281至311頁），欲佐證被告確實長期難以共居、嚴重造成系爭大廈全體住戶之困擾、提起本訴並非權利濫用等語，然依公寓條例第22條第1項第3款訴請法院強制住戶遷離與出讓，實有其嚴格之法定程序與要件，且應通過比例原則最後手段性之檢驗，本院已依法審酌如上，不另贅述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第一庭法官　黃致毅