臺灣新竹地方法院八十八年度竹簡字第一四八號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十八年度竹簡字第一四八號

原告

文教新城公寓大廈管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

彭火炎律師

複代理人

張玉琳律師

被告

總台聯股份有限公司 設新竹市○○路二七七號一樓

法定代理人

乙○○

被告

新竹市福益聯合社區合作社 設新竹市○○路○段一五五巷十弄

法定代理人

丁○

訴訟代理人

李文傑律師

訴訟代理人

林建鼎律師

複代理人

陳由銓律師

　　　　　　　　丙○○　　　住

右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

甲、原告之聲明：

一、被告等應自座落新竹市○○路○段二九八巷七弄十三號地下一樓及同弄十四號地下一樓之房屋遷出，並將房屋連同所座落之基地一併返還原告。

二、被告總台聯股份有限公司應將座落新竹市○○段第九四四地號土地上，如後附圖綠色及藍色部分所示，面積各為一二．五平方公尺及四．一三平方公尺之冷卻水塔（含基地）及貨梯拆除後，連同所座落之基地一併返還原告。

三、被告新竹市福益聯合社區合作社應將座落新竹市○○段第九四四地號土地上，如後附圖紅色部分所示，面積九九．六二平方公尺之貯藏室拆除後，連同所座落之基地一併返還原告。

四、被告應各給付原告新台幣一、三六四、三六七元，及被告總台聯股份有限公司自起訴狀繕本送達翌日起，被告新竹市福益聯合社區合作社自原告八十八年五月三日所呈準備書狀繕本送達翌日起，均迄清償之日止，按年息百分之五計算之利息。

五、被告等應連帶給付原告新台幣七九六、五三三元整，及自起訴狀繕本送達翌日起，迄清償之日止，按年息百分之五計算之利息。

六、被告等應自民國八十八年二月一日起，迄遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日連帶給付原告新台幣九、九五七元。

七、原告願供擔保，請准宣告假執行。

乙、事實摘要：

一、本件原告起訴主張：坐落新竹市○○路○段二九八巷七弄十三號地下一樓及同弄十四號地下一樓之房屋，連同所座落之基地（地號：新竹市○○段第九四四、九四五、九四五之一及九四六等地號）係原告所屬社區即「文教新城公寓大廈」全體區分所有權人所分別共有，並由原告管理委員會負責管理。民國（下同）八十五年五月十五日，原告與被告總台聯股份有限公司（下稱「總台聯公司」）訂立租賃契約書，將系爭十三號地下一樓及十四號地下一樓之房屋出租於被告總台聯公司作營業使用，租期五年，即自八十五年七月一日起，迄九十年七月一日止，每月租金新台幣（下同）二十九萬元，租金應於每月一日以前付清，不得遲延，且自租期第三年即自八十七年七月一日起，每月租金應依序調整為：第三年每月二九八、七００元（調百分之三），第四年每月三０一、六００元（調百分之四），第五年每月三０四、五００元（調百分之五）。嗣被告總台聯公司於如附圖所示綠色及藍色部分所示之位置分別加建貨梯及冷卻水塔後，又將之轉租予被告新竹市福益聯合社區合作社（下稱「福益合作社」）營業使用；被告福益合作社於租得系爭房屋後，又於如後附圖紅色部分所示之位置圍建貯藏室。被告總台聯公司承租系爭房屋後，租金即時有遲延給付之情，迄八十七年十月止，計有四個月以上之租金延未給付，雖經原告多次催告，惟被告總台聯公司仍拒未給付，原告不得已乃以八十七年十一月九日新竹英明街郵局第一九七二號存證信函終止租約，被告總台聯公司於八十七年十一月十日收受該存證信函，兩造間之租賃契約既經依法終止，被告等仍占有系爭房地，原告自得本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告等自系爭房屋遷出，將房屋騰空交還原告，並將自行加建如後附圖綠色及藍色及紅色部分所示之貨梯、冷卻水塔、儲藏室拆除，回復原狀後，連同所座落之基地一併返還原告，並請求被告總台聯公司給付八十七年七月一日至八十七年十一月十日租約終止所積欠之租金共一、三六四、三六七元，又被告等於租約終止後繼續占用系爭房屋，原告得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告等連帶賠償相當於租金數額之損害，其中已到期之部分（計算至八十八年一月三十一日止）為七九六、五三三元，未到期之部分則自八十八年二月一日起，迄被告等返還系爭房地之日止，按日以九、九五七元計算之賠償金額，又被告福益合作社既否認係向總台聯公司轉租系爭房屋，而抗辯係直接與原告訂立租賃契約，則原告自得一併向福益合作社請求積欠之租金，一、三六四、三六七元等語。

二、被告總台聯公司辯稱其於與原告訂立之租約已於八十六年八月份終止，終止之前租金均按期給付，自八十六年九月份起原告將系爭房屋租另予被告福益合作社，福益合作社並非向其轉租，系爭房屋現亦非其占有使用中，貨梯及冷卻水塔係經原告同意建造，故原告請求遷讓房屋、拆除貨梯及冷卻水塔、給付租金，及相當於租金之損害賠償均無理由。

三、被告福益合作社辯稱其於八十六年八月二十五日與原告訂立租賃契約，承租系爭房屋室內面積一千一百九十四點一二平方公尺作為超級市場使用，並含附屬相關設備供其整體使用，並非向被告總台聯公司轉租而來，嗣被告於八十七年八月間發現原告所出租之系爭房屋僅新竹市○○路○段二九八巷七弄十三號地下一樓建物使用執照登載「超級市場」面積四百九十二點四一平方公尺，其餘超出面積不得供營業使用，被告乃於同年八月二十五日及九月十五日去函通知原告出租之營業面積與依法得使用之營業面積不符，請求原告依租賃契約第十條負損害賠償責任及返還不當得利（不得使用面積之租金差價），惟未獲原告置理，被告已於八十七年十一月間依法縮減至法定之營業面積，並於八十七年十二月一日再次以存證信函請求賠償並主張與租金債權抵銷。原告未提供合於營業使用之租賃物，被告自得行使同時履行抗辯權，拒付租金，原告催告被告支付租金及終止租約之通知，均不合法，且原告催告支付租金及終止租約之存證信函，收件人均係被告總台聯公司，僅以被告福益合作社為副本收受者，自其內容觀之，亦係以被告總台聯公司為對象，對被告福益合作社不生催告及終止租約之效力，兩造間租約尚未終止，原告請求被告遷出系爭房屋，拆除儲藏室並返還租約終止後無權占有相當於租金之不當得利，均無理由。又如認原告仍得請求給付租金，及相當於租金之不當得利，惟被告營業面積減少致營業收入驟減，至八十八年八月止，共計損失二百三十六萬零九百九十五元，被告得依民法第二百二十六條、第二百二十七條、租約第十二條之規定，向原告請求損害賠償，並以此與原告請求租金及相當於租金之損害抵銷。

丙、法院之判斷：

（一）程序部分：本件被告總台聯公司未於最後之言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

（二）實體部分：

一、被告總台聯公司部分：

⑴經查，原告主張與被告總台聯公司於八十五年五月十五日訂立租約，將新竹市○○路○段二九八巷七弄十三號地下一樓及同弄十四號地下一樓之房屋租予被告總台聯公司，租期自八十五年七月一日至九十年七月一日止，雖據原告提出租賃契約一份為憑，惟原告主張被告總台聯公司嗣將系爭房屋轉租予被告福益合作社，則為被告二人所否認，被告總台聯公司辯稱該公司之法定代理人乙○○有口頭告知原告之主任委員秦國材（任期自八十五年四月一日至八十六年三月三十一日）要終止租約，秦國材稱要經過管理委員會同意，後來總幹事徐華齡告知乙○○管理委員會已同意終止租約並與被告福益合作社於八十六年八月間另訂新約，其亦已將系爭房屋交還原告，原告嗣後與被告福益合作社間之糾紛與其無關。被告福益合作社亦為相同辯解，謂其係直接向原告承租系爭房屋，並非向被告總台聯公司而來，並提出原告與被告福益合作社所訂之租賃契約一份為憑，原告雖否認該租約之真正，謂其主任委員張貽謀並未與被告福益合作社訂約，租約上之「張貽謀」印章係總幹事徐華齡所自行刻用，租約未經合法代理，對原告不生效力云云。惟查：原告不否認租約上之「新竹市文教新城公寓大廈管理委員會」之印章為原告所有（見八十八年十一月二十二日言詞辯論筆錄），雖辯稱其上主任委員「張貽謀」之印章係總幹事自行刻用，惟查該「張貽謀」之印文與該委員會八十六年三月份移交簽呈之「張貽謀」印文相符，有被告福益合作社提出簽呈影本一份在卷可稽，該簽呈上有張貽謀之親筆簽名，自堪認張貽謀對於刻印之事應知情，原告又未就該管理委員會及張貽謀之印章遭盜用之事實負舉證責任，自應認上開租約為真正。原告既與被告福益合作社另訂新租約，並將系爭房屋交付被告福益合作社使用，且收受被告福益合作社按月繳交之租金（詳如後述），則應認被告總台聯公司所辯其與原告間租賃關係至於八十六年八月間終止等情為真實。

⑵原告與被告總台聯公司間之租賃契約既已於八十六年九月終止，原告並已將房屋收回另租予被告福益合作社，則原告請求被告總台聯公司遷出，將系爭房屋及坐落之土地返還予原告，並請求自八十七年七月一日至同年十一月十日止積欠之租金一百三十六萬四千三百六十七元，及自八十七年十一月十一日起至返還房屋之日止無權占有系爭房屋之相當於租金之損害賠償，即無理由。

⑶至於原告請求拆除貨梯及泠卻水塔部分，經查，如附圖綠色及藍色部分所示，面積各為一二．五平方公尺及四．一三平方公尺之冷卻水塔及貨梯為被告總台聯公司於租期中自行裝設，為兩造所不爭執，依兩造間租約第九條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」。兩造租約既已終止，被告總台聯公司自負有回復原狀之義務，原告請求被告總台聯公司拆除冷卻水塔及貨梯，連同所坐落之基地一併返還原告，應有理由。

二、被告福益合作社部分：

⑴原告雖主張被告總台聯公司將系爭房屋轉租予被告福益合作社，惟未舉證以實其說，並為被告福益合作社所否認，辯稱其係直接向原告承租系爭房屋，並提出兩造於八十六年八月二十五日所訂租約影本一份、支付租金之支票明細表，及原告八十六年三月間之移交簽呈一份為憑。上開租約所載之出租人為原告，其上所蓋之「新竹市文教新城公寓大廈管理委員會」之印章為原告所有其上主任委員「張貽謀」之印章與該委員會八十六年三月份移交簽呈之「張貽謀」印文相符，原告未就印章遭盜用之事實負舉證責任，自應認上開租約為真正，已如前述，而被告福益合作社於訂約後亦按期繳納租金予原告至八十七年八月份為止，業據其提出支付押租金及租金之支票明細表一份，並經本院向第一商業銀行新竹分行函查無誤，有該行八十八年十月二十五日一新竹字第三八五號函附支票影本十四張附卷可憑，上開繳納租金之支票均載明以原告為受款人並由原告提示兌現，亦足認出租人應為原告無誤。證人張貽謀雖證稱其有與被告福益合作社協商出租事宜，惟未與其訂立租約，然其又稱曾對被告福益合作社表示租約條件與被告總台聯公司相同，不必另訂新約，是何人承租就是何人付租金等語（見本院八十八年七月十三日勘驗筆錄）。對照上開支付租金之證明，自足以認原告與被告福益合作社確存有租賃關係無誤。

⑵依原告與被告福益合作社所訂租約，租期自八十六年九月一日至九十一年八月三十一日止，原告雖主張被告福益合作社欠租達二期以上，經其催告未支付，已以八十七年十一月九日新竹英明街郵局第一九七二號存證信函終止租約，被告福益合作社於八十七年十一月十日收受該存證信函，兩造間之租賃契約已依法終止云云，惟查，原告八十七年十月二十七日新竹英明街郵局第一六九三號催告欠租之存證信函及八十七年十一月九日新竹英明街郵局第一九七二號終止租約之存證信函所載之收件人為被告總台聯公司，被告福益合作社則為副本收受者，且自其所載「貴公司於民國八十五年五月十五日向本會承租新竹市○○路○段二九八巷七弄十四號地下室經營超級市場」內容觀之，對照原告至提起本件訴訟時仍不承認與被告福益合作社間有直接之租賃關係等情，應認上開存證信函之意思表示對象應為被告總台聯公司，對被告福益合作社尚不生催告及終止契約之效力，兩造間租賃關係應仍存在。

⑶兩造間之租賃關係既仍存在，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，訴請被告福益合作社遷出系爭房屋，並拆除如附圖紅色部分所示，面積九九．六二平方公尺之儲藏室，並無理由，應予駁回。

⑷原告請求給付欠租部分，經查依兩造間租約，第一、二年租金為每月二十九萬元，被告福益合作社自認自八十七年四月至八月間每月僅支付租金二十萬元，自八十七年九月間起即未支付租金，其雖以原告出租之營業面積與依法得使用之營業面積不符，未提供合於使用之租賃物，其得行使同時履行抗辯權，拒付租金，亦得請求損害賠償，並與租金債權主張抵銷云云，惟其自承於八十七年十一月間始依法縮減營業面積，在此之前仍以出租之全部面積供作營業使用，且未遭主管機關處罰，則其於八十七年十一月份之前已獲得契約預期之利益，並未受有何損害，其對於八十七年十一月之前應付之租金，自無主張同時履行抗辯及請求損害賠償之餘地。原告請求其給付八十七年十一月十日之前積欠之租金，自屬有理由，玆計算其積欠租金共一百十二萬六千六百七十元，計算方式如下：①自八十七年四月份起至八月份，每月僅支付二十萬元之租金，五個月份共欠四十五萬元。⑵八十七年九月、十月未付租金，共欠租金五十八萬元，⑶八十七年十一月一日至十一月十日，每日租金九千六百六十七元（290000÷30＝9667元，元以下四捨五入），十日為九萬六千七百七十元。

⑸原告與被告福益合作社間之租賃關係既未終止，被告福益合作社使用系爭房屋即有合法權源，原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告福益合作社給付八十七年十一月十日起至遷讓房屋之日止相當於租金數額之損害即無理由。

⑹因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。

丁、假執行之宣告：原告與被告福益合作社均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，茲分別酌定相當擔保金額，予以准許，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。

戊、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官　彭洪英