臺灣新竹地方法院八十八年度竹簡字第五四五號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十八年度竹簡字第五四五號

原告

吉滿實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃國郎律師

被告

乙○○

被告

丙○○

共同訴訟代理人

羅秉成律師

　　　　　　　　詹惠芬律師

　　　　　　　　魏順華律師

右當事人間返還押租金事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

甲、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）八十萬元，及自民國八十八年六月十六日起（即支付命令送達翌日起），至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

乙、事實摘要：

一、原告主張：

（一）其向被告承租新竹市○○路五六號一樓房屋，租期自八十二年五月一日起至八十八年四月三十日止，後同意延長至八十九年四月三十日止。原告訂定租約時，給付八十萬元予被告作為押租保證金，約定原告不續租時無息退還，有租約影本乙紙可憑。嗣因承租之房屋於八十八年五月初發生火災燒毀，已不存在。兩造因租賃物之消滅而租賃關係終止，原告並無欠租情形，而押租金係租金之擔保，原告未積欠租金，而租賃關係已終止，被告應依約返還押租金，惟多次催討，被告均置之不理。

（二）雖被告以系爭租賃物失火燒毀，原告有重大過失，應負損害賠償責任，該屋價值為四百三十七萬七千六百元，加上裝潢費用共計六百十三萬五千零四十八元，主張在原告押租金債權八十萬元之範圍內主張抵銷作為抗辯。惟按抵銷必須彼此互負債務為前提要件，被告若對原告起訴主張之請求提出抵銷之抗辯，必須其對原告確已備抵銷要件之債權存在，若被告無合於抵銷要件之債權或其主張抵銷之債權是否存在尚在未明確，自不得主張抵銷。本件系爭租賃物燒毀，原告否認有任何故意或過失。雖新竹市消防局所作的火災調查報告係以起火處附近有電線經過，發現有電器短路痕，因而認係電路設備故障因而引起火災之可能性較高。惟據製作該調查報告之新竹市消防局鑑識人員黃裕勝在本院審理甲○○公共危險一案時到庭證稱：發生電器短路之原因很多，與火災發生關係有可能是原因，有可能是結果。換言之有可能是電器短路造成火災，也有可能是發生火災燃燒電線造成電器短路之短路痕等語，足證該火災調查報告所稱之電器設備因素引起火災之可能性較大，係新竹市消防局鑑識人員之揣測之詞，尚難憑其揣測不切實際之調查報告，作為認定本件火災之原因。另原告向台灣電力公司聲請用電設備容量與實際用電，並未超過電容器，並無用電不當之情形。又原告裝置之用電設備，經台灣電力公司於八十七年十二月二十六日派員至系爭失火房屋實施定期檢驗結果，發現用電線路絕緣良好，有函及檢驗紀錄表可憑。足證原告就房屋之用電設備及線路維護良好，並無火災調查報告所稱，電路設備故障之情形。益證本件租賃物之燒毀原告並無過失，被告並無主張抵銷之債權存在可言。

（三）而該租賃物所有水電設備、裝潢等均係出租人之被告所設施提供，業據被告在答辯狀內自認在案。且平日之損壞維修，依租約約定，亦係由被告負責。原告於八十八年四月三十日租約屆滿時，本擬遷地營業，惟被告一再遊說原告續租，原告雖承諾續租一年，為續租當時曾當面要求被告應負將租賃房屋作全面檢修及增添必要之消防設備，詎續租後第八天，被告尚未檢修前，即發生火災燒毀。原告於租貸期間，對租賃物已盡善良管理人注意義務，平日不但嚴禁員工吸煙，且對營業場所內外設施之安全維護，亦經常要求經理人員督促員工隨時注意，一發現有異常現象應立即並通知出租人檢修。失火之原因既為房屋之電路設備故障所引起，要屬可歸責被告之過失，原告應無過失，自無賠償責任，從而被告亦無對原告有合於抵銷要件之債權可言。

（四）系爭房屋所有權人係訴外人王水樹，此有卷附兩造簽訂之房屋租賃契約書末頁上面之批註可憑。縱該房屋係被告所建，惟依被告與訴外人王水樹間之租賃契約書約定，租賃期滿房屋之所有權歸屬於王水樹，業據證人王水樹到場結證明確。被告與王水樹間之租約早已屆滿，該房屋之所有權，已歸屬訴外人王水樹，而非被告所有。

（五）被告提出之房屋價值及裝潢費用估價單，係火災燒毀後片面託人所作之估價，該估價單顯然多估且高估，與實際項目及價值相差懸殊，且未減除合理之折舊，不足作為其計算損害價額之憑據。

二、被告則以：

（一）對起訴事實所載原告向被告承租新竹市○○路五十六號一樓，租期自八十二年五月一日起至八十八年四月三十日，依右開租約第五條原告有交付押租保証金八十萬元予被告。系爭房屋於八十八年五月八日下午十四時廿四分許，因火災焚燬致不堪使用部分，被告不爭執。

（二）惟被告對原告請求返還系爭押租金有所爭執，不能同意。原告於八十八年；二月間因承租使用系爭房屋消防設備不合規定，經新竹市政府通知限期改善，經複查仍不合規定，遭裁罰二萬四千元，可見原告之消防安全設備不合規定，對本件火災焚燬系爭房屋（含二樓出租予訴外人新大傢俱行即詹連鑑部分），顯有重大過失。又關於系爭房屋失火原因經新竹市消防局勘查結論認係起火處位於一樓吉滿實業股份有限公司中間之倉庫天花板上方，且起火處附近有電線經過，發現有電氣短路痕，故研判以因電路設備故障因素引起火災之可能性較高，此有該局所製火災現場勘查紀錄及原因研判報告在卷可稽。核與目擊証人杜吉勝所証起火點在倉庫之天花相符。堪認本件火災原因係原告疏於維護其電氣設備致生故障而引起。原告承租系爭房屋一樓部分以經營機車買賣及維修為業，耗電量不低，衡情應定期檢查維護電路，乃原告疏於注意，致生本件火災損害，難謂無重大過失。民法第四百三十四條固規定，租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對出租人負損害賠償責任。惟查，此項承租人因重大過失始負失火責任之法律規定，應屬任意性規定，稽諸租約第十一條已約定乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，以此特約事項排除上開重大過失之規定。承前所述，原告明知消防安全設備不合格仍未改善，乃明知所使用電路設備老舊應加注意，而疏未注意，致釀巨禍，顯有重大過失。即令過失尚非重大，揆諸上開契約第十一條特約，亦難辭其應負善良管理人之注意義務。

（三）系爭房屋（未辦保存登記）係由被告乙○○向訴外人王水樹承租土地，出資興建完成後分租予原告及訴外人新大傢俱行（二樓全部、一樓部分），該屋有一部分固權宜借用地主名義（另有增建設分）為納稅名義人，惟房屋稅金均由被告乙○○繳付。按未辦保存登記之房屋不動產所有權應歸出資人取得，從而系爭房屋所有權應屬被告，至於証人王水樹主張系爭房屋有約定租約到期後歸出租人所有云云，與事實不符，依王水樹於本院八十八年十月二十九日庭呈租約內容並無租期屆滿時，被告應將系爭房屋所有權移轉予出租人之約定。系爭房屋部分（第一、二層均一八四．五０平方公尺）於起造之初，有借用地主王水樹名義申請使用執照之事實，王水樹於本院審理時同亦証稱：「．．房子他蓋起來．．．他用我的名字來蓋的，蓋房子的錢是乙○○出的．．．」。按未辦理保存登記之房屋，已達遮風避雨之經濟上使用目的者，即屬民法第六十六條第一項所指之定著物，其所有權仍屬原始出資興建之人所有，起造人名義登記，僅屬行政上之權宜措施，並無創設或變更所有權之法律效果，稽諸前開事証，應認系爭房屋係屬被告乙○○所有。退步以言，縱被告乙○○與出租人王水樹間有租期屆滿即將房屋所有權移轉予王水樹之約定，惟此項約定應屬雙方間之債權關係，並不當然發生物權變動效果，且此項有償契約依民法第三百四十七條準用第三百七十五條規定，則在系爭房屋未交付予王水樹之前，關於房屋之利益及危險仍歸原所有權人即被告乙○○。準上所述，被告主張對系爭被燒燬房屋，因原告之重大過失而受有所有權滅失之損害，應屬可採。系爭房屋確係被告出資所興建，此揆以下列各端即明：系爭房屋係由被告乙○○向訴外人王水樹承租土地，並斥資建造完成，有被告乙○○所委請興蓋鐵皮房屋之欣展工業社負責。且若云系爭房屋非被告出資興建，被告亦無在建竣後花費一百七十餘萬元予以裝潢之理。再者，證人王水樹於本院八十八年十月廿七日庭訊時證稱「此間房子之地我租給乙○○，房子他蓋起來說要賣傢俱，他用我之名字來蓋的，蓋房子之錢是乙○○出．．．」　，足稽被告所稱系爭房屋係其出資興建，所有權應屬其所有，至堪採信。又，本件原告之法定代理人甲○○因涉嫌公共危險罪責，業經台灣新竹地方法院檢察署以八十八年度偵字第四二００號、五四九七號起訴在案，而依該起訴書犯罪事實欄所記載「緣王水樹係坐落新竹市○○段一二一五、一二一五之一、一二一五之二、一二一五之三、一二一五之四地號土地所有權人，其於八十一年間將前開土地出租予乙○○使用收益，乙○○則偕同其弟丙○○僱工在前開土地上搭蓋乙棟二層樓高之鐵皮屋，門牌號碼為新竹市○○路五十六號」等語，亦認定系爭房屋乃被告所僱工興建。被告於八十二年間，以系爭建物及裝修為保險標的，向國華產物保險股份有限公司新竹分公司（以下簡稱國華產險公司）投保火災保險，保險期間自八十二年五月廿五日起至八十八年五月二十五日下午四時止。嗣於保險契約存續中之八十八年五月八日，系爭建物遭火災全部焚燬，被告即檢具資料請求國華產險公司給付保險金，詎國華產險公司卻認被告非系爭建物之所有權人，不具有保險利益而拒絕理賠。被告不得已乃在八十九年五月廿九日起訴請求國華產險公司給付保險金，且由本院以八十九年度訴字第四０六號受理在案，而該給付保險金事件已在八十九年九月八日判決認定被告確係系爭建物之所有權人，國華產險公司應給付被告三百萬元保險金。另卷附房屋租賃契約書並不足為不利被告之認定：證人王水樹所呈提其與被告乙○○於八十一年二月廿二日所簽訂之「店房租賃契約書」，其中第一條雖約定「甲方店房屋所在地及使用範圍新竹市○○段一二一五之四號地上本國式鋼骨店鋪全部」，但此並非謂被告乙○○所承租者乃已建竣之鋼骨店鋪，而非租地建屋。微論王水樹已自承系爭房屋係被告出資建造，遑論上開租賃契約書上所載鋼骨房屋係八十一年七月六日始經新竹市政府准予發照使用，被告殊不可能在房屋未發照使用，即無水、電之情況下，而貿然簽約租賃，可見被告所承租者確係土地無訛。易言之，本件誠不得因上開契約條款之內容形式上如此記載，即認定系爭房屋非被告所出資建造。被告乙○○、丙○○與原告所簽訂之房屋租賃契約書，其末頁雖有「土地房屋所有權人，新竹市○○路○段三七二號、王水樹、Ｚ000000000」等附註文字，但此實因原告在簽約之初，基於房屋乃被告興建，而形式上起造名義人卻為王水樹，為杜爭議，遂要求王水樹併予簽名之故。由上觀之，更稽系爭房屋係被告興建所有，否則如王水樹為所有權人，其豈可能僅在房屋租賃契約書上附註簽名，不逕以出租人地位簽約，而恁憑被告坐享其利收取租金不問？且上開附註文字，亦適足說明原告對於系爭房屋係被告出資建造乙事，知之甚詳，否則原告亦不可能毫無疑慮而仍與被告簽訂租約，至為灼然。

（四）被告因原告之過失致房屋毀損而受有損害：本件火災之肇致，乃因原告原應注意租處水電線路等之保養及檢修，以防止水電線路等因年久失修發生短路現象而釀成火災等危險性，且無不能注意之情事，然原告即能注意而疏未注意保養及檢修水電線路，以致於原告租處中間倉庫之天板上方經過之電線，發生電氣短路，起火燃燒。又被告乙○○就系爭房屋所支出之裝潢費用一、二樓（出租予新大傢俱行部分）已達一百七十五萬七千四百四十八元，另二樓平面樓夾板，亦已支出六十七萬元，均有前呈格林裝潢工程行及國侖工程有限公司之估價單可憑，更遑論依邑鳴工程有限公司所估價系爭房屋之價值亦有三百七十萬七千六百元（按系爭屋屋之鐵皮結構體及鐵門等，被告係委由欣展工業社之李捷承作，第因李捷表示時隔已久，無法清楚記憶工程價款，故被告唯有委請有承作相同工程之邑鳴工程有限公司鑑價，以供卓參，至於室內裝潢及二樓平面樓夾板，則係委請格林裝潢工程行及國侖工程有限公司承作）。是系爭房屋既因原告之過失，致燒毀且確受有損害，而損害額亦已逾原告之押租金債權八十萬元，則被告據此主張抵銷，並請求駁回原告之訴，自非無理由。

（五）被告主張行使抵銷權之對象及事由：按前揭刑事起訴書雖僅對原告之法定代理人提起公訴，但本件被告主張所有系爭房屋因燒毀致受有損害，並據以主張在原告之押租金債權八十萬元之範圍內，為抵銷之意思表示，而被告行使抵銷權之對象為原告暨原告之法定代理人甲○○。至於請求損害賠償之權利基礎為如后二者：查「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意失或過失時，債務人應與自己之故意過失負同一責任。」，民法第二百二十四條前段著有明文。本件原告之法定代理人甲○○（依最高法院六十八年度第三次民庭庭推總會議決議，民法第二百二十四條所指之代理人，包括意定代理人及法定代理人而言）因涉犯失火燒毀現有人所在之建築物罪，使得系爭房屋無從返還予被告，則甲○○關於租賃物之返還義務，顯有重大過失，是揆諸上開法文規定，原告應與自己之故意過失負同一責任，即被告自得向原告請求損害賠償。又查「公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責」、「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。」，公司法第二十三條及民法第二十八條分別定有明文；另「公司法第二十三條所謂公司業務之執行，指公司負責人處理有關公司之事務而言」，有最高法院六十五年度台上字第三０三一號判例要旨可參。從而，本件原告之法定代理人甲○○對於原告就承租處水電線路之保養及檢修等事務，因過失致造成被告之損害，原告應負連帶賠償責任，故被告自亦得基此而請求損害賠償等語置辯。

丙、本院之判斷：

一、原告主張其向被告承租新竹市○○路五六號一樓房屋，租期自八十二年五月一日起至八十八年四月三十日止，後延長至八十九年四月三十日止，原告訂定租約時，給付八十萬元予被告作為押租保證金，約定原告不續租時無息退還，系爭房屋嗣於八十八年五月八日下午發生火災燒毀，不堪使用，兩造因租賃物之消滅而租賃關係終止之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、地籍圖謄本等件為憑，復為被告所不爭執，且提出房租收付款明細欄、相片二幀為證，堪信為真。兩造之租賃關係既已終止，原告並無欠租情形，被告本即應依約返還押租金，惟被告辯稱系爭房屋為其所有，而系爭房屋失火係因被告法定代理人之重大過失或過失所致，原告及原告之法定代理人對於被告負有損害賠償連帶責任，而主張就原告之押租金債權八十萬元之範圍內為抵銷，不足部分保留請求權。從而原告是否得向被告請求返還系爭押租金八十萬元，則在於被告抵銷之抗辯是否成立。

二、經查：本件系爭租賃物失火之起火處應於原告吉滿實業股份有限公司中間之倉庫天花板上方靠近新大家具行二樓受燒最嚴重處附近，起火原因係因起火處附近有電線經過，發現有電器短路痕，且起火處附近未發現其他足致生火災之火源，認本案因電路設備故障因素引起火災之可能性較高，有新竹市消防局火災原因調查報告書乙紙在卷可稽。證人杜吉勝、鄭偉傑即原告員工亦證稱起火點在工廠內一樓倉庫的天花板，核與調查報告對於起火點之研判相符。而就起火原因部分，證人黃裕勝即新竹市消防局員工於本院八十九年度易字第八號公共危險案件八十九年六月十三日調查中證稱：起火點與起火原因是以災後燃燒餘燼來判斷起火點及燃燒方式，另外輔以現場人員初期搶救作業及報案情形來作判斷等語，並稱所謂起火處附近有電線經過，發現有電氣短路痕，係電線正負極交錯就會發熱，會引燃旁邊的易燃物，不過發生電氣短路痕的原因有很多，與火災發生有可能是原因，有可能是結果，換言之，有可能是電氣短路造成火災，也有可能是發生火災燃燒造成電氣之短路痕等語，亦核與前開調查報告書相符此經本院依職權調閱前開卷宗，核閱屬實。原告雖否認其對於本件火災具有故意或過失，並質疑證人黃裕勝之前開證詞，認該火災調查報告所稱之電器設備因素引起火災之可能性較大，係新竹市消防局鑑識人員之揣測之詞云云，惟證人黃裕勝業於前揭調查中已稱：所謂起火原因為電路設備故障因素引起火災之可能性之具體意義為起火點附近除了電路以外並無其他發熱源，另外起火點在建築物內部，也排除人為縱火因素等語，並非僅就電氣短路痕即為判斷，且前開火災調查報告書乃是綜合倉庫平日上鎖，內部存放機車零件等物品，排除因自燃物造成火災之可能性，門窗未有外力破壞侵入之跡象，現場又有人在活動，因外力入侵遺留火種引燃之可能性較小，加上起火點附近有電線經過，發現有電氣短路痕，且起火點附近未發現其他足致生火災之火源等情狀加以判斷，亦非單就電氣短路痕一項因素即加以評斷，原告僅以發生電氣短路痕可能是原因，有可能是結果，即遽然論斷前開調查報告為證人揣測之詞，調查報告為不切實際，尚難採信。原告另主張其向台灣電力公司聲請用電設備容量與實際用電，並未超過電容器，並無用電不當之情形。又原告裝置之用電設備，經台灣電力公司於八十七年十二月二十六日派員至系爭失火房屋實施定期檢驗結果，發現用電線路絕緣良好，有函及檢驗紀錄表可憑，足證原告就房屋之用電設備及線路維護良好，並無火災調查報告所稱，電路設備故障之情形。惟查：火災電路設備故障，一般而言包括當時設計之電線配線或蟲咬都會造成原因，業據前開證人黃裕勝於前開案件調查中證述明確，亦即系爭火災之發生原因不僅止於用電設備容量及實際用電超過電容量，或用電不當之情形，尚有可能因維護不當、年久失修等注意義務之違反，導致本件火災之發生，原告除應注意用電情形外，對於其他電氣設備安全，仍有維護之義務，原告主張並未超過電容器，及無用電不當之情形，尚難免除原告過失之責任。原告雖又主張該租賃物所有水電設備、裝潢等均係出租人之被告所設施提供，且平日之損壞維修，依租約約定，亦係由被告負責，然查系爭房屋租賃契約第十一條後段僅約定房屋因自燃之損壞有修繕必要時，由出租人即被告負責修理，並非就租賃物之所有損壞維修由被告負責，且無論前開設備是否為出租人被告所設施提供，原告身為承租人原本即具有妥善保管、維護、注意之義務，原告又豈可將失火之責任推卸與被告身上。又原告於八十八年四月三十日租約屆滿時，本擬遷地營業，惟被告一再遊說原告續租，原告雖承諾續租一年，惟續租當時曾當面要求被告應負將租賃房屋作全面檢修及增添必要之消防設備，詎續租後第八天，被告尚未檢修前，即發生火災燒毀，對此有利於己之事實，則並未舉證以實其說。至於原告主張其於租貸期間，對租賃物已盡善良管理人注意義務，平日不但嚴禁員工吸煙，且對營業場所內外設施之安全維護，亦經常要求經理人員督促員工隨時注意，一發現有異長現象應立即並通知出租人檢修等情，亦無解於原告過失責任之認定。從而原告既為系爭建物之承租人，平時即有保管及維護電氣設備及保障建物安全之義務，卻於承租期間因原告疏於維護其電氣設備致生故障而引起火災，其違反前開義務至明。參諸證人林致傑即新竹市消防局技佐於台灣新竹地方法院檢察署八十八年度偵字第四二００號公共危險案件八十八年十月二十一日偵訊中證稱：自八十七年九月起消防局就有開單，請原告限期改善，因沒有消防栓系統、火警自動警報、緊急照明、標示、緊急廣播設備等語，而新竹市消防局於八十七年九月十四日實施消防安全檢查發現其原告消防安全設備不合規定，即依規填發「消防安全設備不合規定限期改善通知單」，並於改善期限屆滿後八十七年十一月四日複查仍未改善，除再依規填發限期改善外並另予舉發，經新竹市政府以八十七年十二月二日八七府消預字第一一一九四四號處分書裁定處罰鍰一萬二千元，並於改善期限屆滿後八十七年十二月二十一日複查仍未改善，除再依規填發限期改善外並另予舉發，經新竹市政府以八十八年二月三日八八府消預字第一一０三九八號處分書裁處罰鍰二萬四千元，並於改善期限屆滿後於八十八年一月三十一日複查仍未改善，除再通知限期改善外，並依消防法第三十七條第一項填發「舉發違反消防法案件通知單」第００００一六號予以舉發，此有新竹市政府消防法案件處分書、新竹市政府八七府消預字第一一一九四四號、八八府消預字第一一０三九八號消防法案件處分書、新竹市警察局第一分局檢（複）查消防安全設備不合規定限期改善通知單等件附於台灣新竹地方法院檢察署八十八年度偵字第四二００號案件卷宗可稽，益證原告平日輕忽消防安全設備，經多次命限期改善仍未加以改善，原告對於系爭租賃物顯然並未盡到妥善維護其消防安全之義務，且較普通人之注意程度為不足。按租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。原告法定代理人既因疏於維護電路設備，導致故障而引起火災，且欠缺普通人應盡之注意義務，揆諸前開說明，承租人原告即應與原告法定代理人連帶對於出租人被告負損害賠償責任。

三、次查：系爭房屋為未辦保存登記之房屋之事實，為兩造所不爭執，而該屋為被告乙○○向訴外人王水樹承租土地，出資興建之事實，業據證人王水樹即系爭房屋坐落土地所有權人於本院八十九年十月二十九日審理中證稱：此間房子之地伊租給乙○○，房子他蓋起來說要賣傢俱，他用伊之名字來蓋的，蓋房子之錢是乙○○出等語，並稱被告是租地來蓋房子，是被告出錢蓋房子，是租地建屋（參本院八十九年六月十六日言詞辯論筆錄，另參台灣新竹地方法院檢察署八十八年度偵字第四二００號案件八十八年十月二十一日偵訊筆錄），足徵被告乙○○為系爭建物實際出資興建人。按未辦理保存登記之房屋，其所有權仍屬原始起造人所有（最高法院七十三年台上字第四０四六號判決參照），系爭房屋既為被告乙○○出資興建，為原始起造人，則所有權即應屬被告乙○○所有。原告雖主張系爭房屋所有權人係訴外人王水樹，此有卷附兩造簽訂之房屋租賃契約書末頁上面之批註可憑云云，惟被告乙○○始為系爭建物之實際出資興建人，既為證人王水樹陳明在卷，縱使系爭契約上有前開文字記載，其內容亦與實際情形不同，尚難以前開文字記載即推翻被告乙○○為該屋原始起造人之事實。又原告雖主張縱該房屋係被告所建，惟依被告與訴外人王水樹間之租賃契約書約定，租賃期滿房屋之所有權歸屬於王水樹，業據證人王水樹到場結證明確，證人王水樹雖亦曾證稱契約約定七年後房子變伊的，雖是被告乙○○出錢蓋房子，但到期房子是伊的，八十八年四月三十日契約就到期了，到期後沒有同意續租，也沒有再收租金，（參本院八十九年六月十六日言詞辯論筆錄），而認被告與王水樹間之租約早已屆滿，該房屋之所有權，已歸屬訴外人王水樹，而非被告所有。惟查：觀諸訴外人王水樹於本院八十八年十月二十九日庭呈被告乙○○與證人王水樹間之租約，其上並未有租期屆滿後系爭建物歸屬證人王水樹所有之記載，而租約到期後房屋之歸屬，應屬重要事項，倘被告乙○○與證人王水樹間有前開約定，何以不將之約定在租賃契約之中，且證人王水樹為系爭建物坐落土地之所有權人，對於系爭建物所有權之歸屬具有利害關係，其就系爭建物所有權歸屬之證詞，尚難以作為有利於原告之依據。且縱認被告乙○○與訴外人王水樹間有租約到期後，房屋歸訴外人王水樹之約定，惟按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外，最高法院六十二年台上字第二四一四號判例可參。而未辦保存登記之房屋不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但在受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦保存登記建築之事實上處分權讓與受讓人（參六十七年度民庭庭推總會會議），從而本件被告乙○○與證人王水樹縱使有前開租約到期後房屋所有權歸屬於證人王水樹之約定，亦為事實上處分權之讓與，系爭房屋之所有權仍歸屬於被告乙○○。

四、系爭房屋之所有權既為被告乙○○所有，原告因重大過失致失火而毀損，其所受之損害即為系爭房屋因毀損所減少之價額。被告主張被告乙○○就系爭房屋所支出之裝潢費用一、二樓已達一百七十五萬七千四百四十八元，另二樓平面樓夾板，亦已支出六十七萬元，業據被告提出格林裝潢工程行及國侖工程有限公司之估價單可憑，而依邑鳴工程有限公司所估價系爭房屋之價值亦有三百七十萬七千六百元，亦有邑鳴工程有限公司出具之估價單為憑。而被告所提出之鑑價公司所出具之公證報告說明，其上所載理算損失計算，合理核算重置修復費用為五百四十六萬三千四百七十九元，扣除折舊後之實際損失額為三百二十三萬五千三百一十三元，扣除廢鐵殘值十九萬四千八百五十六元後，淨損額為三百零四萬零四百五十七元，有公證報告書乙紙附卷可稽。原告雖認被告所提出之房屋價值及裝潢費用估價單，係火災燒毀後片面託人所作之估價，該估價單顯然多估且高估，與實際項目及價值相差懸殊，且未減除合理之折舊，不足作為其計算損害價額之憑據云云，惟縱使扣除高估或折舊等因素，依前開公證報告及社會經驗判斷，系爭建物實際所受之損害，仍均遠高於原告得以向被告請求返還之押租金八十萬元。從而被告主張對原告起訴主張之請求提出抵銷之抗辯，就八十萬元之範圍內為抵銷，即有理由。

五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。原告雖對被告主張八十萬元之押租金債權，惟其債權已因被告乙○○主張原告就系爭租賃物失火燒毀有重大過失，應負損害賠償責任，而在原告押租金債權八十萬元之範圍內為抵銷而消滅。原告對於被告之債權既已消滅，仍請求被告返還前開押租金，即無理由，應予駁回。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。

丁、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　張宏節