臺灣新竹地方法院八十八年度簡上字第六二號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十八年度簡上字第六二號

上訴人

聯茂鑫建設有限公司

法定代理人

乙○○

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

王彩又律師

右當事人間確認本票債權不存在事件，上訴人對於中華民國八十八年五月四日本院新

竹簡易庭八十六年度竹簡字第三九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。

貳、陳述：除與原審相同者，茲引用之外，補稱：系爭房屋前十二點四坪土地使用權部分：

㈠被上訴人所購上訴人所興建之比利弗山莊編號Ｂ十五之房屋（簡稱系爭房屋）屋前土地使用權部分，已依約提供其屋前十二．四坪之土地（該土地於兩造締結買賣契約之民國八十四年間為新竹市○○段五二八地號，後編為同段五二八─三○地號內）供被上訴人使用之事實，業據地主羅富雄提出切結書及住戶提出協議書可憑。

㈡被上訴人雖稱住戶仍有不同意云云，然查擁有系爭土地應有部分達萬分之九五八０之地主羅富雄既已出具切結書，且上訴人並已交付該土地予被上訴人搭建採光罩使用，自已足確保上訴人使用該土地。又前開土地之共有人僅餘彭秀玲一人與上訴人尚在涉訟中，餘均已同意被上訴人使用，被上訴人權利已獲保障。雖嗣後社區住戶變更決議，仍不受影響被上訴人與其他共有人之協議，被上訴人仍得以該協議對抗各住戶，並無權利瑕疵之可言。從而上訴人顯已依約履行，並無違約。

㈢此部分土地買賣時並未納入被上訴人買受之面積內，上訴人僅係好意附帶提供被上訴人使用，被上訴人竟以買賣建築土地之價位折算每坪新台幣（下同）八萬七千八百一十八元，並非合理。且兩造交屋時已協商自總價中再減價三十萬扣除，被上訴人仍請求上訴人返還此部分款項並無理由。

侵佔鄰地之瑕疵部分：

㈠被上訴人主張系爭房屋二至四層發生越界云云。然系爭建物係依建築法規所合法興建，從整地開發至土方作業等均先經測量，且在建築過程地政機關均有到場丈量，最後並取得使用執照，並無越界之可能。實則因系爭房屋座落之基地係山谷形勢，地形地貌落差甚大，上訴人在未遭他人訴請拆屋還地前即拒不支付價金，顯屬藉口。

㈡上訴人所規劃之該社區空地尚餘留三百五十餘坪用以提高住戶品質，絕無理由占用他人土地。因此，系爭土地是否確實越界、有無二次施工均值商榷，況上訴人已依約給付足夠面積之房屋予被上訴人，原判決認系爭房屋越界而有瑕疵，實有違誤。

叁、證據：除原審提出者外，補提建造執照、使用執照及測量成果圖、建物所有權狀、訴外人羅富雄土地拋棄切結書、新竹市地政事務所建物測量成果圖各一份，土地登記謄本四份、共有人協議書三十四份為證，並聲請訊問證人李煌泰。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：上訴駁回。

貳、陳述：除與原審相同者，茲引用之外，補稱：系爭房屋前十二點四坪土地使用權部分：

㈠依兩造買賣契約特約事項之約定，被上訴人除購買建物及基地外，另增購系爭房屋屋前十二點四坪之土地做為停車位之用，嗣後因上訴人無法將此部分土地自新竹市○○段五二八地號分割出來過戶予被上訴人，乃另立協議由上訴人折讓三十萬元予被上訴人，將購買之標的由所有權變更為永久使用權，上訴人並保證被上訴人享有「獨立永久使用權」。然上訴人始終未能提出被上訴人得獨立永久使用之證明，其稱：該土地業經被上訴人搭建採光罩使用，上訴人已依約履行云云，並非有理。

㈡被上訴人已於八十六年六月四日定期催告上訴人履行上開協議，並於同年七月十二日發函解除此一獨立永久使用權買賣契約，並於八十六年九月十三日準備書狀再度為解約之意思表示，則該協議業經解除，上訴人就該部分受領之價金應負返還之責。

㈢就訴外人羅富雄之切結書文義以觀，與被上訴人取得該屋前土地之獨立永久使用權有極大差距。又就共有住戶之協議書部分，既有部分住戶未能同意，被上訴人仍無法排除他共有人使用、收益該土地之權利，難認被上訴人已取得「獨立永久使用權」，遑論此共有住戶之協議書業經比利弗山莊區分所有權人於八十六年八月二十三日、八十七年三月十四日召開之會議決議該屋前土地為社區共有，被上訴人欲使用需支付對價予管理委員會，而予以推翻，足見被上訴人並未取得獨立永久使用權。

侵佔鄰地之瑕疵部分：

㈠系爭房屋經丈量後發現侵占相鄰之同段四七七號土地十六點一六平方公尺，故該屋第二至四層合計越界四十八點四八平方公尺。系爭房屋越界部分日後遭人拆除之可能性極大，遭拆除部分除原有建物面積減少，已支出之裝潢、建材亦將遭受損失，尚另需支出修補費用。

㈡上訴人雖抗辯建築過程地政機關均有到場丈量，最後並取得使用執照，並無越界之可能。然上訴人縱取得使用執照並無解於其侵占鄰地之事實。況就實務運作，因前核發建造執照時建商已請地政機關測量過，故主管機關鮮有就建築面積重新測量。是上訴人上開抗辯不實。

㈢姑不論建物面積有無短少，上訴人交付系爭房屋予被上訴人亦屬瑕疵給付，被上訴人主張減少價金，自屬有據。上訴人以其已依契約交付足夠之建物面積，抗辯系爭房屋並無越界使用鄰地之瑕疵，並無理由。

叁、證據：除原審提出者外，補提土地及建物登記謄本五份、照片十八張。

丙、本院依職權勘驗現場，並囑託新竹市地政事務所測量。

理由

被上訴人主張：被上訴人於八十四年間向上訴人購買其所興建之比利弗山莊編號Ｂ十五之房屋一戶及系爭房屋坐落之基地、山莊內各戶應分別共有之公共土地（以下合稱系爭基地）及屋前十二．四坪之土地（該土地於買賣時屬於新竹市○○段五二八地號，嗣編為同段五二八─三○地號內），雙方並約定上訴人應將此十二‧四坪土地自五二八地號土地分割出來，登記為被上訴人單獨所有，總計土地總價四百八十三萬元（包括系爭基地以及上開十二‧四坪土地之價款），系爭房屋價款為三百二十二萬元。然因上訴人遲延未能完成交屋手續，且向被上訴人表示無法將增購之十二．四坪土地分割過戶，兩造乃於八十五年十一月三十日達成協議，上訴人於當日交屋並就十二‧四坪土地部份，由所有權之買賣變更為獨立永久使用權之買賣，價款則由上訴人折讓三十萬元予被上訴人。嗣經被上訴人於八十六年六月四日定期催告履行，上訴人猶未能提出上述十二．四坪土地由被上訴人獨立永久使用之證明，詎上訴人竟持如原判決附表所示、被上訴人簽發用以擔保支付尾款之本票（下稱系爭本票）向本院申請本票裁定，被上訴人見上訴人無法履行提供永久使用權之義務，先後於八十六年七月十二日委請律師發函、於八十六年九月十三日提出本院之書狀為解約之意思表示，依法上訴人應返還該部份價款，被上訴人自得以之與系爭本票債務抵銷。又系爭房屋完全由上訴人建築後交付被上訴人使用並無另行增建情形，然經測量竟侵占相鄰之同段四七七號土地十六‧一六平方公尺，合計系爭房屋第二至四層共計侵占鄰地部份達四八‧四八平方公尺，此揭越界部份將來勢必遭受拆除，而被上訴人已支出之裝潢費、修補房屋之費用以及房屋因拆除造成之價值貶損等更為龐大，上訴人對此不僅係瑕疵給付亦屬加害給付。又上訴人除遲延交屋六十日外，系爭房屋坪數不足，較契約所定短少三‧五坪，更有嚴重漏水、中庭花園地基陷落、擋土牆未施作、採光罩因地基下陷致移位變形，使房屋成為危樓，發生裂縫漏水等情事，迭經函催上訴人改善，上訴人皆置之不理，則此揭物之瑕疵及權利瑕疵，均應由上訴人負損害賠償責任，被上訴人亦得以之與本票債權抵銷。綜上，上訴人對於被上訴人負有上述債務共四百九十五萬五千五百四十八元，其數額超過本票債權一百一十三萬元，被上訴人以此主張與本票債務抵銷。為此，求為確認上訴人對於被上訴人如附表所示之本票債權不存在等語。

上訴人則以：就系爭房屋前十二．四坪土地部分，兩造確於八十五年十一月三十日同意將該十二．四坪土地所有權變更買賣標的為永久使用權，並由上訴人從買賣價金中折讓三十萬元，目前該十二‧四坪土地業經被上訴人搭建採光罩使用，上訴人依約履行並無違約；又應有部份達萬分之九五八０之土地共有人羅富雄已立下書面拋棄使用收益權利，上訴人亦取得大多數共有住戶同意被上訴人使用，況被上訴人以買賣建築用土地之價位折算每坪八萬七千八百一十八元計算價額主張抵銷，亦不合理。是被上訴人主張解除永久使用權之買買契約，於法不符。又上訴人否認系爭房屋有占用鄰地之事實，本院囑託新竹市地政事務所所為測量並未先測量地界線，是否真有占有鄰地仍有爭議。又系爭房屋係依建築興建規劃管理程序，社區型房屋之興建係先向地政事務所申請複丈確認土地界地面積後，依成果圖送建築師規劃製圖，再行複核申請建造執照，並於興建前依圖放樣，並已取得使用執照，應不可能有占用鄰地之可能。另系爭房屋並無面積短少三坪半或如被上訴人主張嚴重漏水、中庭花園地基陷落、擋土牆未施作、採光罩因地基下陷致移位變形使房屋成為危樓，發生裂縫漏水等瑕疵情事，上訴人亦無遲延交屋。故被上訴人主張抵銷，並求為確認上訴人對於被上訴人如附表所示之本票債權不存在云云，為無理由依兩造不爭之陳述及所提出之房屋、土地之買賣契約書及特約事項、八十五年十一月三十日協議書、交屋憑單、本院八十六年度票字第一四○八號裁定、八十六年六月四日、同年七月十二日函、八十六年九月十三日準備書二狀等證據，本院認定本件事實經過為：

㈠被上訴人於八十四年間向上訴人購買其所興建門牌號碼為新竹市○○路二００巷七六號之比利弗山莊編號Ｂ十五之房屋、系爭基地及屋前十二．四坪之土地（該土地於買賣時屬於新竹市○○段五二八地號，嗣編入同段五二八─三○地號內），總計土地總價四百八十三萬元（包括系爭基地以及上開十二‧四坪土地之價款），系爭房屋價款為三百二十二萬元。

㈡依兩造買賣契約特約事項第二條第二項約定，上訴人應將屋前之十二‧四坪土地自五二八地號土地分割出來，登記為被上訴人單獨所有。嗣於八十五年十一月三十日，兩造另協議將該十二．四坪土地，由所有權之買賣變更為獨立永久使用權之買賣，價款則由上訴人自總價中折讓三十萬元予上訴人。

㈢上訴人持有被上訴人簽發如附表所示作為尾款支付之本票，於八十六年間像本院聲請本票裁定，經本院以八十六年度票字第一四○八號裁定准許本票票面金額及自八十六年四月三十日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息得為強制執行。

㈣被上訴人於八十六年六月四日定期催告上訴人履行上開協議，並於同年七月十二日發函表示撤銷自總價中折讓三十萬元之意思表示，並於八十六年九月十三日準備書二狀為解除獨立永久使用權買賣契約之意思表示。

本件爭點及本院判斷：

㈠系爭房屋前十二點四坪土地使用權買賣部分：

⒈兩造於系爭房地買賣契約之特約事項第二點「土地買賣合約書」部分載明：「㈠比利弗山莊Ｂ15棟其土地權狀如下：．．．⒉地號：由五二八號分割出來，於五二八之二八號前面土地約十二點四坪。」等語（見原審卷第三十頁），則此十二‧四坪土地係兩造間就土地部分買賣契約之內容，堪予認定，上訴人抗辯：此部分土地買賣時並未納入被上訴人買受之面積內，上訴人僅係好意附帶提供被上訴人使用云云，並無可採。嗣兩造於八十五年十一月三十日另協議將該十二．四坪土地，由所有權之買賣變更為獨立永久使用權之買賣，價款則由上訴人自總價中折讓三十萬元予上訴人，有協議書及交屋憑單附卷可稽（見原審卷第三四、三五頁），核係以上訴人負擔使被上訴人取得獨立永久使用權之新債務之方式，消滅原先移轉所有權之舊債務，而被上訴人所負支付價金之義務，則減價三十萬元，性質上屬債之內容之更改。從而，上訴人負有使被上訴人取得該部分土地之獨立永久使用權之出賣人義務，倘上訴人有何遲延給付之情事，被上訴人亦得依法解除該部份之使用權買賣契約，合先敘明。

⒉就被上訴人主張上訴人未能依約提供屋前十二點四坪土地之獨立永久使用權乙節，上訴人雖抗辯稱：擁有系爭土地應有部分達萬分之九五八０之地主羅富雄既已出具切結書，且土地共有人僅餘彭秀玲一人與上訴人尚在涉訟中，餘均已同意被上訴人使用，被上訴人權利已獲保障云云，並提出訴外人羅富雄出具之所有權拋棄證明書、土地拋棄切結書各一紙、共有人協議書三十四份為證（見原審卷第九六頁、第一九八頁、本院卷第一六五至一九九頁）。然查：訴外人羅富雄出具之所有權拋棄證明書上記載：「．．．該兩筆土地（指新竹市○○段五二八、五二八之一地號）原本就已提供予新竹市○○路（比利弗社區）作為申請建築之法定空地及道路使用‧‧特聲明願拋棄該兩筆土地所有權及使用、收益之權，交付比利弗社區全體住戶共同持有（如附住戶清冊）．．．」等語，土地拋棄切結書上則載明：「茲本人羅富雄土地與聯茂鑫建設股份有限公司合作興建新竹市○○段200巷比利弗社區，其基地之私設道路與中庭空地願以下列方式處理：．．．⒉中庭空地：．．．②地號新竹市○○段五二八之三十（中庭花園部分）屬全部使用，面積約517.28㎡。上述二筆土地本人願拋棄所有權及相關之權益，提供給比利弗社區之住戶永久使用。」等語，由文義觀之，訴外人羅富雄顯僅將系爭屋前土地之使用權拋棄並交由全體社區住戶使用而非專予被上訴人，實與上訴人所主張由被上訴人取得獨立永久使用權之情有間。又上訴人主張目前僅餘一共有人未同意被上訴人獨立永久使用云云，此為被上訴人所否認，並提出比利弗山莊區分所有權人於八十六年八月二十三日、八十七年三月十四日召開之會議記錄二份，此二次會議對系爭屋前十二‧四坪土地，均表示因屬法定空地，被上訴人需以承租或買斷之方式始得使用，有卷附會議記錄二份可考（見原審卷第一０八至一０

九、第一四０頁），足見被上訴人欲使用前開土地尚須支付使用之對價，難認與兩造締結土地永久使用權買賣之真意相符，是上訴人此部分主張亦無可採。至上訴人雖又以：該十二‧四坪土地已由被上訴人搭建採光罩使用多年，均相安無事等語，然被上訴人固為該土地之共有人之一，有被上訴人所提土地登記簿謄本一份附卷可稽，惟按共有人對共有土地之使用，並無排除他共有人使用、收益之權利，故被上訴人之使用隨時有遭其他共有人主張排除侵害之可能，自無由肯認被上訴人已取得獨立之永久使用權。況被上訴人目前仍可使用該土地之事實，與是否已取得獨立永久使用權本屬兩事，尚難執此遽認上訴人業已履行契約義務，是上訴人上述關於已經履約之抗辯，實屬無據。

⒊被上訴人於八十六年六月四日曾委託律師發函催告上訴人履約，有律師函一份附卷可憑（見原審卷第三六頁），而上訴人迄未能依約履行既如前述，則被上訴人主張因上訴人遲延給付，其解除該十二‧四坪土地之獨立永久使用權買賣契約，於法自屬有據，而被上訴人業於八十六年九月十三日準備書㈡狀為解約之意思表示（見原審卷第一０二頁以下）。至上訴人雖辯稱被上訴人解除永久使用權之買買契約，不符民法第七十四條、八十八條、九十一條規定云云，惟查前揭條文均係關於撤銷法律行為或意思表示之規定，與解除權之行使無關，其此部分抗辯於法未合，並無可取。從而，兩造間就系爭房屋前十二點四坪土地使用權買賣契約已經解除殆堪認定。

⒋查：兩造就系爭基地及上開十二‧四坪土地之所有權買賣，約定之總價款為四百八十三萬元，有前述土地買賣契約書、特約事項各一份可憑。十二‧四坪土地以平方公尺計算，應為四○‧九九平方公尺（小數點後第三位四捨五入），而被上訴人實際取得之土地及面積如下（含被上訴人指定之登記名義人吳日珍部份）：

⑴系爭房屋坐落之新竹市○○段五二八─二八號土地全部，面積九五‧二一平方公尺；⑵同段五二八號土地（登記簿面積一○八八‧九三平方公尺），分別共有萬分之二十，應計入買賣價款之面積為二‧一八平方公尺；⑶同段五二八─一號土地（登記簿面積一六六‧九六平方公尺），分別共有萬分之十七，應計入買賣價款之面積為○‧二八平方公尺；⑷同段五二八─三○號土地（登記簿面積五一七‧五八平方公尺），分別共有萬分之十七，應計入買賣價款之面積為○‧八八平方公尺，均有上述土地登記簿謄本在卷可按。是以，兩造最初買賣之土地總面積應為一三九‧五四平方公尺（４０．９９＋９５．２１＋２．１８＋０．２８＋０．８８＝１３９．５４），平均每平方公尺單價三萬四千六百十四元（元以下四捨五入），該十二‧四坪土地之所有權買賣價款則為一百四十一萬八千八百二十八元（３４６１４ｘ４０．９９＝0000000）。又兩造協議該十二‧四坪土地變更為獨立永久使用權之買賣，上訴人折讓三十萬元，是此部份使用權之買賣價款應係一百一十一萬八千八百二十八元，上訴人雖抗辯：被上訴人以買賣建築土地之價位折算每坪八萬七千八百一十八元不合理；交屋時已協商自總價中再減價三十萬扣除，被上訴人仍請求上訴人返還此部分款項並無理由云云，要屬無據，非可採取。而兩造間就系爭房屋前十二點四坪土地使用權買賣契約既經解除，依民法第二百五十九條之規定，上訴人對於所受領之價金即應負返還之責，被上訴人對此僅以一百零八萬八千九百四十三元計算並主張抵銷，為有理由，應予准許。

㈡侵佔鄰地之瑕疵部分：

⒈被上訴人主張系爭房屋二至四樓侵占鄰地即同段四七七地號土地乙節，業經原審於八十七年四月十六日勘驗現場並囑託新竹市地政事務所測量結果，系爭房屋越界使用鄰地面積十六‧一六平方公尺，有新竹市地政事務所土地複丈成果圖附卷可考（見原審卷第一六六頁）。本院復囑託新竹市地政事務所測量結果，雖載：「建築物部分未越界，平台部分實際為駁崁」等語（見本院卷第二七一頁），然平台部分亦屬建築物之內部結構，此觀之系爭房屋二至四樓平面圖即明（見原審卷第二七至二九頁），故前開複丈成果圖之記載顯屬誤會；況依複丈成果圖所標明之測量結果，系爭房屋所座落範圍（包含主建物各樓層）確有逾越新竹市○○段五二八之二八地號基地之情形，自仍無從否定系爭房屋已屬越界建築之事實。

⒉上訴人雖抗辯稱：複丈成果圖並非先測量地界線後而為，其測量因系爭房屋座落之基地係山谷形勢，地形地貌落差甚大而正確性有疑義；系爭建物係依建築法規所合法興建，從整地開發至土方作業等均先經測量，且在建築過程地爭機關均有到場丈量，最後並取得使用執照，並無越界之可能云云，並提出建造執照、使用執照及測量成果圖、新竹市地政事務所建物測量成果圖各一份為憑。惟各地政事務所就所轄之土地，均保有地籍圖、地界調查表等資料，所作之測量事宜，無一不根據現行之地籍圖、土地界址而為複丈，自有其權威性與準確性。且本件經二度由新竹市地政事務所測量均足肯認系爭房屋越界之情無誤，是上訴人徒指摘前述複丈成果圖正確性堪疑，自無依據。又系爭建物固經主管機關核發建築執照及使用執照，然尚不能據此即否定系爭房屋越界之事實。至上訴人另以：上訴人所規劃之該社區空地尚餘留三百五十餘坪用以提高住戶品質，絕無理由占用他人土地；上訴人已依約給付足夠面積之房屋予被上訴人云云，資為抗辯；惟此部分所述均與系爭房屋是否占用鄰地無涉，要難據之為有利於上訴人之認定。從而，被上訴人主張：系爭房屋因建築於山坡地上，第二至四層凌空越界乙節，應堪採信。

⒊按物之出賣人，對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之效用，亦無滅失或減少其通常效用；買賣因物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人得請求減少價金，民法第三百五十條第一項、第三百五十九條分別定有明文。依卷附新竹市地政事務所八十七年四月十六日複丈成果圖之測量結果，系爭房屋越界面積為十六點一六平方公尺，以此核算系爭房屋第二至四層總計越界部份為四八‧四八平方公尺。而系爭房屋之二至四樓既有部分侵入他人土地之上，將來遭該土地所有權人請求拆除之可能性極大，上訴人之給付有瑕疵至為明確，揆諸前開法條，被上訴人就此瑕疵部份請求減少價金即屬有據。經查：系爭房屋買賣價款為三百二十二萬元，登記面積為二○五‧二一平方公尺，有房屋預定買賣合約書、建物登記簿謄本各一份在卷可稽（見原審卷第十五至二九頁、本院卷第一二四頁），以此計算每平方公尺單價為一萬五千六百九十一元（元以下四捨五入）。系爭房屋越界部份既有極大之可能遭到拆除，房屋面積顯然將有所減少，則被上訴人主張以越界部份依每平方公尺購買之單價計算減少之價金乙節，尚屬可採。經計算越界部份價之款係七十六萬零七百元（１５６９１ｘ４８．４８＝７６０６９９‧６８，元以下四捨五入）。被上訴人對此僅以六十九萬一千一百七十元計算並主張抵銷，亦有理由，應予准許。

綜上所述，被上訴人主張系爭房屋前十二點四坪土地獨立永久使用權買賣契約解除後，上訴人負有返還價金一百零八萬八千九百四十三元之義務；又系爭房屋二至四樓越界部份屬於物之瑕疵，其得請求上訴人減少價金六十九萬一千一百七十元，俱屬有據，且其金額顯已超出本票面額一百一十三萬元。經被上訴人以之主張與附表所示本票債務抵銷後，上訴人對系爭本票之債權已不存在。從而，被上訴人起訴請求確認上訴人對於被上訴人如附表所示之本票債權不存在，為有理由，應予准許。原判決為被上訴人勝訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不另一一論列，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法四百三十六條之一第三項、四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭