臺灣新竹地方法院八十八年度訴字第二九四號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十八年度訴字第二九四號

原告

甲○○

被告

聯茂鑫建設有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間執行異議之訴事件，本院於民國九十二年九月三十日辯論終結，判決如左

：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：請求判決如主文所示。

二、陳述：

（一）原告於民國（下同）八十四年十月二十八日與被告簽訂買賣契約，向被告公司購買由被告興建之比利弗山莊房地一戶，約定買賣總價為新台幣（下同）八百零五萬元，原告依約已陸續給付價金六百五十六萬元，尚餘一百四十九萬元未給付，原告並另簽立面額一百十三萬元之本票（發票日為八十六年四月十二日、到期日為八十六年四月三十日），用以擔保前開買賣價金尾款之支付；惟因被告就前開買賣契約有遲延交屋、給付不完全及其他重大瑕疵情事，嗣交屋後仍未能解決，未料被告竟主張對原告有一百十三萬元之本票債權存在，而執前開本票聲請本院准予強制執行，並以前開准予強制執行之裁定向本院聲請以八十七年度執字第四六一三號執行事件強制執行，但基於前述，被告就前開不動產買賣契約之履行，有給付不完全及其他重大瑕疵，原告自得主張抵銷，其詳如下：

１、土地及建物部分：

（１）兩造之買賣契約中特別約定原告除購買建物及坐落之基地外，另增購鄰近所購建物之十二．四坪土地，作為停車場使用，故契約總價已含括該十二．四坪土地之價款。又依據買賣契約特約事項第一條第（四）款約定，被告應於八十五年六月三十日前交屋，嗣原告同意延期至同年九月三十日交屋，然被告遲至八十五年十月下旬猶未能交屋，且向原告表示無法將原告增購之十二．四坪土地分割過戶予原告。為此原告乃委請律師發函被告，促其儘速履行；兩造又於八十五年十一月三十日達成協議，於當日辦理交屋，並由被告折讓三十萬元價金予原告，而將前開約定之十二．四坪土地所有權變更為永久使用權，被告並保證由原告保有「獨立永久使用權」，且保證中庭花園之土地所有權移轉予全體住戶共有；惟被告迄未依約履行，無法提供永久使用權予原告，亦即被告一直未能使原告取得獨立使用之權利，此乃係可歸責於被告之事由致給付不能，原告自得依民法第二百五十六條規定解除兩造間之買賣契約，另原告之前亦曾發函撤銷同意折讓三十萬元之意思表示，應亦屬解除契約之意思表示，今原告再以本書狀為行使解除權之意思表示，兩造於八十五年十一月三十日所成立之契約因而解除，原告已不受拘束，自得就得請求返還之此部分土地價款一百零八萬八千九百四十三元部分主張抵銷。

（２）另原告委請新竹市地政事務所測量，發現原告所購買取得所有之前開建物有五坪許係被告越界建築侵占後方新竹縣政府所有土地；而原告所有之建物如因侵占鄰地而被拆除，二樓以上每層均會遭拆除約五坪，總計為十五坪，以建物部分每坪四萬六千零七十八元計算，總價將減少六十九萬一千一百七十元。而原告所花費之裝潢費用，可能被拆除部分，包括二樓採光屋費用七一八０八元、二至四樓全部窗戶、冷氣窗、一樓後門等費用共一十二萬六千五百六十五元，及室內地板、衣櫥、矮櫃、雕花線條邊等各項費用一十一萬三千五百二十元。總計裝潢部分將損失三十一萬一千八百九十三元；又拆除後重新將三層建物修補至外觀完好，至少需一百二十萬元之工資及材料款。因此該部分損害共計二百二十萬三千零六十三元。而系爭建物原為方正形狀，將侵占鄰地部分拆除後即呈不規則四邊形，破壞原方正形狀，所造成房子跌價之損害，將超過一百萬元以上。

（３）再者，因被告未將原告門前之空地分割予原告，造成原告所有之土地未臨道路，將來如欲改建，會發生不臨建築線，無法申請建照問題，此亦屬重大瑕疵。

（４）又依據建物之所有權狀記載，原告所購之建物實際面積僅有六六．二七坪，而依據契約約定，則為六九．八八坪，短少三．六一坪，短少部分亦應扣減價金一十六萬六千三百四十二元。

２、其它損害部分：

（１）交屋數月後，被告仍然未能解決上開十二．四坪土地使用權之問題，且因建物發生嚴重之漏水，造成木質地板腐爛及其他裝潢之損害，另中庭花園地基陷落、圍牆龜裂、擋土牆未施作、採光罩因地基下陷致移位變形發生裂縫漏水、化糞池偷工減料致污水外溢惡臭沖天等情事，凡此種種瑕疵迭經原告函催被告改善，被告均置之不理，反而逕自持原告簽發用以擔保尾款價金支付義務之本票提出強制執行裁定之聲請，益見被告所為之不當。

（２）另被告除就原告所購房地部分有前開重大之瑕疵外，被告公司對整個社區亦有諸多應履行之義務尚未履行，包括未依約安裝對講機、未將中庭法定空地等屬於公共設施之土地全部過戶予住戶共有、化糞池未施工等等，迭經社區管理委員會提案擬對被告進行訴訟，且經查已有多位住戶對被告提起詐欺、債務不履行等訴訟。

３、遲延罰款部分：依契約所定遲延罰款每日為已付價金千分之二，而被告遲延交屋六十日，共計應罰二十四萬七千二百元（2060.000x0.2﹪x60＝247200）。

（二）綜上所述，原告於前開買賣所得向被告請求之賠償，總計包括：１、十二．四坪土地短少之價值計一百零八萬八千九百四十三元（87818x12.4），２、建物短少三．六一坪部分計一十六萬六千三百四十二元（46078x3.61）（此部分建物短少面積，實際上共三層建物短少十‧八三坪計六十九萬一千一百七十元），３、遲延罰款部分計二十四萬七千二百元，４、侵占鄰地之損失計二百二十萬三千零六十三元，５、房子形狀不方正而減少價值一百萬元。６、漏水、地基下陷等瑕疵，被告自己同意以二十五萬元計算，故以上六項共計為四百九十五萬五千五百四十八元。原告已就上述買賣標的物之瑕疵而得主張之減少價金請求權等與應給付被告尾款之債務行使抵銷權，抵銷後原告即已無再行給付尾款之義務，被告自不得再持前開本票向原告請求。

（三）茲因被告已持原告前開為擔保尾款債務所簽發面額一百一十三萬元之本票，向本院聲請以八十六年度票字第一四０八號裁定准予強制執行，並進而聲請本院以八十七年度執字第四六一三號執行事件強制執行，本院並訂於八十八年五月二十六日進行第一次拍賣，惟因被告前開據以聲請強制執行之本票，係原告為擔保給付所購房地買賣價金尾款之義務而簽發，而原告因請求被告負物之瑕疵擔保責任而得主張減少價金，並以此減少價金之請求權與給付尾款之債務相抵銷，抵銷後被告對原告既無債權存在，已如前述，故本院八十七年度執字第二九四號執行事件所為強制執行程序自應予以撤銷。

三、證據：提出土地買賣合約書、房屋買賣合約書、協議書、本院民事執行處通知、被告公司變更登記事項卡、本院八十六年度竹簡字第三九八號民事判決影本各一份、原告委託律師發給被告之書函影本二份等為證；另聲請本院調取本院八十八年度簡上字第六二號確認本票債權不存在事件卷（含本院八十六年度竹簡字第三九八號事件卷）。

乙、被告方面：

一、聲明：請求駁回原告之訴。

二、陳述：兩造間確實有另約定十二‧四坪之土地所有權移轉，惟其後業已另達成協議折讓買賣價金三十萬元，而僅提供永久使用權，被告亦已就停車位之使用權提供給原告，原告並已使用多時，另全體住戶亦簽具同意書同意由原告使用，是被告業已依據兩造達成之協議履行。至原告主張越界建築部分，被告予以否認，因原告所購之建物建造執照及使用執照均已核發，自無受有此方面損害之情形。又前開買賣契約所約定之建物有包含陽台、露台等，但主管之地政機關就此並未登記，所以亦無原告主張有面積短少之情形，且加上陽台、露台部分之面積，反而超過原約定買賣之面積。至原告另主張建物有漏水等之瑕疵部分，被告亦有加以修復，其後係因原告未支付尾款，被告始停止進行修復。又兩造既已另達成協議延期至八十五年十一月三十日辦理交屋，而被告亦於當日辦理交屋，是亦無原告主張有遲延交屋情事。此外依約本應由原告支付增值稅六十餘萬元，卻由被告公司代為支付，故被告根本無原告主張有不完全給付或所為給付有嚴重瑕疵情事。

丙、本院依職權調取本院八十七年度執字四六一三號清償票款執行事件卷。

理由

一、本件原告起訴主張其於八十四年十月二十八日與被告簽訂買賣契約，向被告購買所興建之比利弗山莊房地一戶，約定總價為八百零五萬元，原告業依約已陸續給付價金六百五十六萬元，尚餘價金一百四十九萬元未支付，惟因被告就本件不動產買賣契約之履行，有給付不完全及其他重大瑕疵，造成原告受有重大損害，經原告主張抵銷結果，已無尾款要支付給被告，未料被告卻執原告所簽發用以擔保尾款支付之面額一百一十三萬元之本票（發票日為八十六年四月十二日、到期日為八十六年四月三十日），向本院聲請裁定准予強制執行，並進而執該裁定聲請本院強制執行（本院八十七年度執字第四六一三號），惟基於前述，因原告主張抵銷結果，業已未積欠被告買賣價金，則被告所據以聲請強制執行之本票債權已不存在，則本院前開執行事件所為之執行程序即應撤銷等情。被告則以兩造間雖另有約定被告應將十二‧四坪土地所有權移轉給原告，惟其後業經兩造另達成協議以折讓價金三十萬元之方式，而僅提供原告永久使用權，被告亦已依協議履行；另被告所興建之前開建物並無越界建築情事，蓋建造執照及使用執照均已核發，原告自未受有此方面之損害；又因兩造間買賣之建物已包含陽台、露台等，只是此部分未經地政機關登記，所以亦無原告所稱短少之情；至建物漏水等瑕疵部分，被告亦有進行修補，係因原告其後未支付尾款，始停止修復等情，資為抗辯。

二、原告主張兩造間有簽訂前開買賣契約，約定由原告向被告購買所興建之比利弗山莊房地一戶，買賣總價為八百零五萬元，原告依約已陸續給付價金六百五十六萬元，原告並另簽立前開面額一百十三萬元之本票以擔保買賣價金尾款之支付；嗣被告有執前開本票聲請本院以八十六年度票字第一四０八號裁定准予強制執行，並以前開確定裁定向本院聲請以八十七年度執字第四六一三號執行事件強制執行，本院並已對原告向被告前開購買而移轉所有之不動產進行查封等執行程序之事實，業據提出土地買賣合約書、房屋買賣合約書、協議書、本院民事執行處通知、本院八十六年度竹簡字第三九八號民事判決各一份等為證，並經本院調取本院八十七年度執字四六一三號清償票款執行事件卷查核屬實，復為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張被告前開據以聲請強制執行之本票債權業經其行使抵銷權而不存在，因而本院八十七年度執字第四六一三號執行事件所為之執行程序應予撤銷等情，則為被告所否認；而按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；又執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第一項前段、第二項定有明文；查被告所據以聲請強制執行之執行名義，乃為本院八十六年度票字第一四０八號准予強制執行裁定，而前開裁定並無確定判決同一之效力，則本件所應探究者即為前開執行名義成立前後，是否有原告所主張之債權消滅事由。

三、查原告主張其向被告購買之前開不動產，因被告就前開不動產買賣契約之履行，有給付不完全及其他重大瑕疵，經原告主張抵銷結果，被告所執上開本票之債權已不存在，並經另案提起確認本票債權不存在訴訟（本院八十六年度竹簡字第三九八號）等情，業據提出前開民事判決一份為證；而兩造間之前開確認本票債權不存在事件，經本院新竹簡易庭審理結果，認就原告主張向被告所增購鄰近建物之十二．四坪土地部分，係約定被告應將該土地分割移轉給原告單獨所有，嗣雖經兩造於八十五年十一月三十日另協議將該十二．四坪土地，由所有權之買賣變更為獨立永久使用權之買賣，價款則由被告自買賣總價折讓三十萬元，惟因被告迄未使原告取得前開十二．四坪土地之獨立永久使用權，而被告所提出訴外人羅富雄出具之所有權拋棄證明書、土地拋棄切結書，亦僅將前開十二．四坪土地之使用權拋棄並交由全體社區住戶使用，而非專供原告使用；且比利弗山莊區分所有權人於八十六年八月二十三日、八十七年三月十四日召開之會議，就前開十二‧四坪土地並決議原告須以承租或買斷之方式始得使用；而因被告迄未依據前開協議書之約定履行，經催告後仍未履約，原告因而解除該部分土地之獨立永久使用權買賣契約；次查兩造間就土地買賣契約約定之總價款為四百八十三萬元，而該部分土地經換算再扣除折價之三十萬元後之價額為一百一十一萬八千八百二十八元，原告對此則僅以一百零八萬八千九百四十三元計算並主張抵銷，自屬有據；另就原告所主張向被告所購買之建物之平台部分因有越界使用鄰地即仙宮段五二八之二八地號土地面積十六‧一六平方公尺，因而被告即應就所出賣建物之瑕疵負瑕疵擔保之責，亦即原告得據民法第三百五十九條規定主張減少價金，而因建物越界之面積為十六點一六平方公尺，則二至四層總計越界部分即為四八‧四八平方公尺，因建物部分之買賣總價款為三百二十二萬元，登記面積為二０五‧二一平方公尺，則以此計算結果，原告得主張減少之價金即為七十六萬零七百元，而原告則僅以六十九萬一千一百七十元計算並主張抵銷，亦屬有據，從而就鄰近建物之十二點四坪土地獨立永久使用權部分，經原告解除契約後，被告即負有返還價金一百零八萬八千九百四十三元之義務；又就購買建物越界部分之瑕疵，原告所得請求被告減少之價金為六十九萬一千一百七十元，且上開二部分金額合計結果，顯已超出本票面額一百一十三萬元，則經原告以之主張與其前開所簽發之本票債務抵銷後，被告對前開本票之債權即已不存在，因而確認被告所持有之前開本票對原告之本票債權不存在等情，除經本院八十六年度竹簡字第三九八號判決肯認外，嗣經被告上訴結果，亦經本院上訴審駁回被告之上訴而確定等情，並據本院民事庭以九十二年六月十二日新院民勤八十八簡上六二字第一七九七三號函查覆屬實在卷，復經本院調取本院八十八年簡上字第六二號（含本院八十六年度竹簡字第三九八號）確認本票債權不存在事件卷查核屬實。被告雖仍執前開在確認本票債權不存在事件之抗辯事由否認原告之主張云云；惟查該事件既經判決確定，自無從再由被告加以否認；至被告雖另表示對前開確定判決結果不予認同云云，惟基於前述，因前開確認本票債權不存在事件既經法院判決確定，即已生既判力，亦無從因被告不予認同而否認之，是被告此部分所辯亦不足採。

四、按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第二項定有明文；查被告聲請本院以八十七年度執字第四六一三號執行事件強制執行之執行名義，乃係本院八十六年度票字第一四０八號本票准予強制執行之確定裁定，而該裁定係於八十六年九月二十五日確定等情，亦有確定證明書一份附於前開執行事件卷可考。次查原告主張以對被告有前開減少價金、返還價金之債權與被告對其之前開本票債權加以抵銷之時點，乃係提起前開確認本票債權不存在訴訟，於起訴狀同時為抵銷之意思表示，而起訴狀之繕本係於八十六年八月七日送達給被告等情，亦經本院調取本院八十六年度竹簡字第三九八號確認本票債權不存在事件卷查核屬實；而因抵銷乃為形成權，一經原告主張抵銷，就抵銷範圍部分之債務即同歸消滅，亦即被告對原告即無從再行使前開本票之權利；雖此發生本票債權消滅之時點係在被告取得執行名義之前，惟因本票准予強制執行之裁定並無確定判決同一之效力，則參諸前開規定，債務人即原告自仍得提起債務人異議之訴。從而原告以被告所取得之執行名義並無確定判決同一效力，而主張在執行名義成立前有債權消滅之事由發生，請求將本院八十七年度執字第四六一三號執行事件所為之強制執行程序撤銷乙節，即屬有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防或立證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，無庸一一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條規定，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　李承訓