臺灣新竹地方法院八十八年度訴字第八一九號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十八年度訴字第八一九號

原告

壬○○

原告

辛○○

原告

己○○

原告

戊○○

原告

庚○○

共同訴訟代理人

朱渭陽律師

複代理人

丁○○

被告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

合順食品有限公司 設新竹市○○○路二六二號一樓

法定代理人

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：⑴被告甲○○應將坐落新竹市○○段第七五七號土地，其上所增建第二層建物（面積八十六平方公尺），第三層建物（面積五十四平方公尺），第三層木造花架（面積二十五平方公尺）拆除，⑵被告甲○○應償還原告墊款一百零二萬七千三百零二元，⑶被告合順食品有限公司（以下簡稱合順公司）應將坐落新竹市○○段第七五七號土地，其上所建本國式加強磚平房一棟，地面層面積六五點一四平方公尺，騎樓一六點二○平方公尺，共計八一點三四平方公尺（建號八，門牌號碼：新竹市○○○路二六○號），遷讓回復原狀交還原告，並應自原告於八十九年九月十八日所提言詞辯論意旨狀繕本送達被告合順公司之翌日起，至交還房屋日止，按月給付原告新台幣（下同）一萬五千元之損害金，⑷訴訟費用由被告負擔，⑸願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）對被告甲○○部分：

⑴拆除增建建物部分：被告甲○○前於民國（下同）七十四年三月十二日與原告訂立買賣所有權移轉契約書，將其所有坐落於新竹市○○段第七五七號土地，及其上所建本國式加強磚造平房一棟，地面層面積六五點一四平方公尺，騎樓一六點二○平方公尺（建號：八、門牌號碼：新竹市○○○路二六○號），作價一百八十二萬一千五百六十八元，出售予原告，兩造並約定：以原告就上開土地及建物，所設定之第一順位抵押債權六十萬元折付定金，其餘之買賣價款，則由原告負責代為清償第二順位之抵押權人陳玉嬌之抵押債權一百二十萬元，作為尾款之給付。詎被告事後藉詞印鑑遺失為由，遲不辦理申報土地增值稅及契稅，致兩造間之買賣契約，無法辦理所有權移轉登記。為此，原告依據買賣關係，曾訴請被告甲○○交付上開土地及建物，經本院以八十一年度訴字第四六四號判決原告勝訴，全案業經最高法院以八十八年度台上字第五七九號判決上訴駁回，維持本院上述判決確定，惟被告甲○○迄今尚未交付系爭房地。被告於七十四年三月十二日，即將坐落新竹市○○段第七五七號上之建號八之建物賣與原告，事後被告不履行移轉所有權之義務，並於訂立買賣契約後，於七十六年七月擅自在新竹市○○段第七五七號土地上增建第二層（面積八十六平方公尺）、於八十年七月又於同筆土地上增建第三層建物（面積五十四平方公尺），及花架（面積二十五平方公尺），影響原告所有權之行使，為此爰依民法第七百六十七條規定，請求判決如原告聲明第一項所示。

⑵返還墊款部分：兩造於七十四年三月十二日所訂立之買賣契約，經原告訴請被告交付土地及建物，嗣三審判決確定後，原告依確定判決逕行辦理移轉所有權移轉登記時，未受委任並無義務代被告甲○○繳納如下之稅款：①地價稅：八十三年度一千零三十七元、八十四年度一千零六十四元、八十五年度一千零六十四元、八十六年度一千一百四十一元。②房屋稅：八十六年度：六千八百五十七元、八十八年度五千九百八十五元。③土地增值稅：一百零一萬零一百五十四元。合計一百零二萬七千三百零二元。原告代被告甲○○所繳納稅款一事，係為被告甲○○履行公法之公益義務，因此原告之行為，係屬民法上適法之無因管理，爰依民法第一百七十四條第二項及第一百七十六條之規定，請求判決如原告聲明第二項所示。

（二）對被告合順公司部分：

⑴本件系爭房地早於七十四年三月十二日間，即已出賣與原告。被告遲未履行買賣契約之義務，更將上述建物出租他人，依被告甲○○與被告合順公司之租賃契約所載，其租期係至八十八年六月底屆滿。此一事實，被告甲○○曾在本院八十七年度執字第三七一五號強制執行事件中自承無訛，租約自應於租期屆滿時終止，且原告先前向本院所提起之八十一年度訴字第四六四號請求房屋所有權移轉登記民事事件，業經最高法院八十八年度台上字第五七九號判決確定。本件被告甲○○應將前開建物之所有權移轉登記並將房屋交付原告，然被告甲○○卻於八十八年三月十九日第三審判決確定後，又與被告合順公司另訂新的租約，此舉有害原告之權利，原告不予同意，為此爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、民法第一百七十九條不當得利及民法第一百八十四條損害賠償之規定，訴請被告合順公司返還上開建物，並賠償相當於租金之損害。

三、證據：提出本院八十一年度訴字第四六四號、臺灣高等法院八十一年度上字第一八三二號、最高法院八十八年度台上字第五七九號判決、判決確定證明書、土地所有權狀、建物所有權狀、代位清償證明書、本院八十七年度執字三七一五執行事件通知及其附表、經濟部函及其附件合順食品公司設立登記事項卡、變更登記事項卡、董事股東名單、新竹市稅捐處房屋稅籍證明書、土地增值稅繳款書、房屋稅繳款書、代收移送法院滯納稅款及財務罰鍰繳款書、房屋稅籍證書各一件、地價稅繳款書四件、存證信函二件、支票十二張（以上均影本）、照片二張、土地登記謄本一份為證，並聲請履勘現場及函請地政機關派員測量。

乙、被告方面：

一、被告甲○○部分：

（一）聲明：原告之訴駁回。

（二）陳述：⑴系爭第一層建物部分之前租給合順公司，租期至八十八年六月止，負責人丙○○是被告甲○○之子，惟租期屆滿前之八十八年二月該公司頂讓與被告乙○○，並變更負責人，原租約乃作廢，於八十八年三月另訂新約。

⑵系爭第二層、第三層及其上之花架等增建部分係被告甲○○於六十七年至六十八年間以鋼筋水泥所建造，並開始課征房屋稅。

⑶合順公司原負責人原告之子丙○○早已承租系爭房屋，嗣八十八年二月才將合順公司頂讓給現被告合順公司之代理人黃國峰，同時將原租約作廢，重新與被告合順公司訂立新租約，出租門牌號碼新竹市○○○路二六○、二六二號一樓，租金合計五萬元，二六○號部分因面積較小，租金為二萬元；二六二號部分因面積較大，租金為三萬元。出租後被告合順公司事實上有使用系爭房屋，被告甲○○亦有向其催討租金，被告間之租約是真正的。

⑷系爭房屋二、三樓部分，與新竹市○○○路二六二號屋內相通，係獨立之建物。

（三）證據：提出門牌證明書、建物登記簿謄本、地籍圖謄本（均影本）各一件、房屋稅繳納證明四張為證，並聲請訊問證人許廷泉。

二、被告合順公司部分：被告合順公司未於最後之言詞辯論期日到場，據其以前到場之聲明及陳述略謂：

（一）聲明：原告之訴駁回。

（二）陳述：被告合順公司法定代理人黃國峰係看報紙，見到被告甲○○刊登廣告要轉讓可經營全新竹縣市學校營養午餐之工廠登記證，經尋找被告甲○○議價後，以轉讓金一百萬元及每月租金五萬元之代價受讓合順公司之經營及承租系爭房屋。被告甲○○與被告合順公司係於八十八年二月間訂立經營權轉讓契約書及房屋租賃契約，簽約時即將一百萬元轉讓價金開立十張支票、租金也預開八張支票交給被告甲○○，訂立租約時並不知道系爭房屋有何爭議，被告合順公司亦不知道有最高法院八十八年台上字第五七九號判決之訴訟進行，所以才願意投資，向被告甲○○承租房屋，而其所交付之支票均有兌現。

（三）證據：提出房屋租賃契約書、經營權轉讓契約書、存證信函、支付租金及轉讓金明細表各一件、台北銀行支票存根十九紙、支票二十三紙（以上均影本）、名片一張為證。

丙、本院依職權函新竹市稅捐稽徵處查系爭房屋二、三樓增部分房屋稅起課時間，及調閱本院八十七年度執字第三七一五號卷宗。

理由

甲、程序部分：

一、原告蔡徐秋芳於起訴後之八十九年六月十二日死亡，其權利義務依法應由其配偶及子女即被告壬○○、辛○○、己○○、戊○○、庚○○五人概括繼承，本件訴訟並經原告壬○○等五人依法聲明承受訴訟，經核原告所提出之蔡徐秋芳死亡證明書、承受訴訟人壬○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○等人之戶籍謄本並無不合，准由上開五人承受訴訟，合先敘明。

二、被告合順公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

一、被告甲○○部分：

（一）所有物返還請求權部分：

⑴原告主張被告甲○○前於七十四年三月十二日與原告訂立買賣契約，約定將其所有坐落於新竹市○○段第七五七號土地，及其上所建門牌號碼新竹市○○○路二六○號本國式加強磚造一層平房一棟，出售予原告。原告依約已給付買賣價金後，原告訴請被告甲○○履行契約，經法院判決確定，該房地遲至八十八年十月十二日始移轉登記為原告所有，惟被告迄今仍未交付系爭房地。在此期間，被告趁上開房地出賣與原告後，未辦理移轉登記及交付前，擅自於七十六年七月間在系爭土地及建物上增建第二層（面積八十六平方公尺）、於八十年七月又於同筆土地及建物上增建第三層建物（面積五十四平方公尺），及花架（面積二十五平方公尺），妨害原告所有權之行使，為此爰依民法第七百六十七條規定，請求判決如事實欄原告聲明第一項所示。

⑵被告則以系爭第二層、第三層及其上之花架等增建部分係其於六十七年至六十八年間建造，於出賣與原告時即已存在，且與新竹市○○○路二六二號屋內相通，係獨立之建物。

⑶按所有人對於對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條中段固定有明文。惟按物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付前繼續占有買賣標的物，尚難指為無權占有，亦不因移轉登記之已完成而有異（最高法院七十年度台上字第二一二號、七十二年台上字第二五三號、八十一年台上字第二六七三號、八十三年台上一九四八號判決參照）。換言之，買賣標的物，於尚未交付於買受人前，雖已辦妥移轉登記，出賣人之占有買賣標的物尚非無權占有。出賣人既非無權占有該買賣標的物，其對於該標的物之使用、收益、管理，縱對標的物所有權之圓滿狀態造成妨害，亦難認為該妨害係屬不法之妨害。

⑷查原告蔡徐秋芳（已死亡）與被告甲○○於買賣契約訂立後，遲至八十八年十月十二日始取得系爭房屋所有權，而被告甲○○迄今尚未將上開房地交付原告之事實，有原告提出本院八十一年度訴字第四六四號判決、臺灣高等法院八十一年度上字第一八三二號判決、最高法院八十八年度台上字第五七九號判決、判決確定證明書、土地登記謄本各一件為證，兩造對此亦無爭執，被告甲○○既未將系爭房地交付被告，依照前揭法條意旨及說明，被告甲○○對於系爭房地之占有即非無權占有，其雖於該房地上增建二、三樓房屋以供利用，難謂為對於原告之所有權有何不法之妨害。是本件原告所主張被告甲○○於系爭房地買賣契約訂立後，辦理移轉登記及交付前，在系爭土地上增建二、三層建物及花架等情，縱令屬實，原告亦不得依民法第七百六十七條中段之規定，請求被告除去其妨害。

⑸從而，原告依民法第七百六十七條中段請求被告甲○○拆除如事實欄原告聲明第一項所示之建物及花架，即屬無據，應予駁回。

（二）無因管理部分：

⑴原告主張兩造於七十四年三月十二日所訂立之買賣契約，經原告訴請被告交付土地及建物，嗣本院以八十一年度訴字第四六四號民事判決原告勝訴，全案業經最高法院以八十八年度台上字第五七九號判決上訴駁回，維持本院上述判決確定定後，原告持確定判決逕行辦理移轉所有權移轉登記時，未受被告甲○○之委任，並無義務代被告甲○○履行公法之公益義務，繳納如下之稅款：①地價稅：八十三年度一千零三十七元、八十四年度一千零六十四元、八十五年度一千零六十四元、八十六年度一千一百四十一元。②房屋稅：八十六年度：六千八百五十七元、八十八年度滯納金五千九百八十五元。③土地增值稅：一百零一萬零一百五十四元，合計共一百零二萬七千三百零二元之事實，業據提出新竹市稅捐處房屋稅籍證明書、土地增值稅繳款書、代收移送法院滯納稅款及財務罰鍰繳款書、房屋稅籍證書各一件、地價稅繳款書四件等為證，堪信為真實。

⑵按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，如其管理係為本人盡公益上之義務，管理人雖違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理，仍得請求本人償還其為本人支出之必要或有益費用，或為本人而負擔之債務，或所受之損害等費用及自支出時起之利息，民法第第一百七十二條、第一百七十四條、第一百七十六條定有明文。本件原告墊繳土地增值稅，係為被告甲○○盡公益上之義務，此項無因管理行為，縱違反被告甲○○之意思，依前揭說明，原告亦得請求被告甲○○償還。原告雖未受被告甲○○委任，並無義務，而為其管理事務，雖其並非依本人之明示或可得推知之意思而為事務管理，然其為被告甲○○給付地價稅、房屋稅、房屋稅滯納金又土地增值稅等費用，係為被告甲○○盡公益上之義務，原告自得請求被告甲○○返還上開費用。從而，原告依民法第一百七十六條第二項請求判決被告償還無因管理之費用一百零二萬七千三百零二元，非無理由，應予准許。

二、被告合順公司部分：

（一）原告主張系爭前揭房地早於七十四年三月十二日間，即已出賣與原告。被告甲○○於此期間將上述建物出租予被告合順公司，其租期至八十八年六月底屆滿。然被告甲○○卻於八十八年三月十九日，即前揭訴請被告甲○○履行契約之第三審判決確定後，未經原告同意而與被告合順公司另訂新的租約，該租約顯屬虛妄，被告合順公司占有新竹市○○○路二六○號房屋第一層即無合法權源，為此爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權及民法第一百七十九條不當得利、民法第一百八十四條損害賠償之規定，訴請被告合順公司返還上開建物，並自原告八十九年九月十八日庭提之言詞辯論意旨狀送達被告合順公司之翌日起賠償相當於租金之損害。

（二）被告合順公司則辯稱租約為真正，其法定代理人黃國峰與被告甲○○素不相識，係看報紙廣告，以轉讓金一百萬元及每月租金五萬元之代價受讓合順公司之經營及承租系爭房屋。被告甲○○與被告合順公司係於八十八年二月間訂立經營權轉讓契約書及房屋租賃契約，簽約時即將一百萬元轉讓價金開立十張支票、租金也預開八張支票交給被告甲○○，其所交付之支票均有兌現等語，並提出經營權轉讓契約書、及房屋租賃契約、支付租金及轉讓金明細表各一件、台北銀行支票存根十九紙、支票二十三紙（以上均影本）、名片一張為證，查合順公司確於八十八年三月間變更負責人為乙○○，有原告提出該公司之變更登記事項卡二份附卷可稽，且被告合順公司提出之支付租金及轉讓價金之支票均係依序開立，且核與租賃契約及經營轉讓契約書所載支付條件相符，雖被告甲○○於本院八十七年度執字第三七一五號強制執行事件八十七年九月十七日訊問筆錄稱系爭房屋一樓部分租予合順公司，租期自八十一年間至八十八年六月底止云云，惟該公司於八十八年二月間因頂讓予乙○○經營，而與被告甲○○另訂新約，係事後新發生之事實，尚不能以被告甲○○上開陳述即認被告甲○○與乙○○間之租約為虛偽，本院認被告合順公司主張於八十八年二月間訂立經營權轉讓契約及房屋租賃契約，並依約支付轉讓金及押金、租金之事實應屬真正。

（三）按再出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文，此為買賣不破租賃原則。本件被告合順公司與被告甲○○於八十八年三月間訂立系爭房屋之買賣契約，並於交付被告合順公司使用後，嗣於八十八年十月間，系爭房地始移轉登記為原告所有。依前開買賣不破租賃之原則，該原存於被告甲○○、合順公司之租賃契約應由原告繼受被告甲○○之地位而成為出租人，原告與被告合順公司間即存有租賃關係，被告合順公司自有占有使用系爭房屋之合法權源，並非無權占有，原告依民法第七百六十七條前段，請求被告合順公司返還系爭房屋，及依民法第一百七十九條不當得利及第一百八十四條侵權行為之法律關係，請求被告合順公司賠償相當於租金之損害，均無理由，應予駁回。

三、綜上，本件原告本於無因管理依民法第一百七十六條第二項之規定，請求判決如主文第一項所示，應予准許。逾此部分皆屬無據，應予駁回。

四、本件事證業臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法對於訴訟之結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。

五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，至於其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官　彭洪英