臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第五七三號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十九年度訴字第五七三號

原告

必百盛有限公司

法定代理人

乙○○

原告

庚○○

原告

丙○○

被告

己○○

　　　　　　　　　戊○○

　　　　　　　　　丁○○

　　　　　　　　　甲○○

右當事人間給付價金事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查：原告於起訴時原係聲明被告應給付原告新台幣（下同）九十萬七千零五十元，及自民國八十九年九月八日（即起訴狀繕本送達翌日起）至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於本院九十年五月四日審理中將請求之金額更正為九十萬七千零四十九元。復於本院九十年七月三十一日審理中就請求之金額減縮十三萬元，成為七十七萬七千零四十九元。迄於本院九十年十二月二十五日審理中，則將利息之起算減縮自九十年十二月二十六日起算（即民事辯論意旨狀繕本送達翌日）。再於本院九十一年二月五日審理中再次減縮利息之起算自九十年一月十六日起算（即民事辯論意旨狀繕本送達翌日）。最後於本院九十一年二月五日審理中聲明就請求的金額減縮為被告應給付原告七十六萬五千三百二十二元。經核係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，原告訴之變更應為合法，合先敘明。

二、原告主張：

（一）緣被告前於八十六年十一月二日向原告等購買坐落新竹縣竹東鎮○○段第一九四之五○地號土地一筆，及其上建物乙棟，約定房地總價為新台幣（下同）八百四十萬元，雙方並訂有房地買賣契約書。原告於簽約後即依照工程進度按期完工，除依約通知被告辦理交屋等手續外，並將系爭房地之所有權移轉登記予被告，詎被告自八十九年三月三日起即未繳付第十一、十二期工程款，嗣經原告於八十九年五月十九日再為第二次催繳通知時，被告積欠之工程款項及相關費用已高達一百一十三萬零六百二十四元。上開金額扣除應由原告負擔自八十八年四月六日至八十九年三月五日之銀行貸款利息共計二十二萬三千五百七十五元後，被告仍應付予原告九十萬七千零四十九元。迭經原告多次催促被告給付款項，然被告竟藉詞推托不予置理。嗣於起訴後，因房地面積不足減縮十三萬元，及減縮外部柏油工程部分一萬一千七百二十七元。

（二）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。又按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。查兩造間之法律關係已如前述，被告既未依約給付價金及各項代辦費用，原告自得依法請求被告給付如訴之聲明所載金額，應無疑義。原告主張被告應償還代辦電力外線、自來水設管、天然瓦斯埋管等工程之聲請與施工費用等，係依據系爭買賣契約書附件（三）就電氣設備、供水設備、瓦斯設備等委任代辦之規定而為之，故原告依法自有請求被告給付代辦費用之權利。

（三）對被告提出抗辯之陳述：

１、被告又以系爭房屋面積短少三十六點一四平方公尺，且建物中有一百零五點零三平方公尺係屬違建，有被拆除之危險等，遂主張依民法第二百五十六條及第三百五十九條規定解除契約。然系爭建物權狀上載僅有一百二十五點九七平方公尺，較建照面積一百六十二點一一平方公尺少了三十六點一四平方公尺，係因當初辦理建物第一次登記時遺漏登載陽台等附屬建物之面積所致。今經本院多次傳喚竹東地政事務所承辦人員到場說明建物測量及補辦登記等之實務流程，得知系爭建物確實可以予以補登附屬建物面積。且被告亦已於日前取得該等附屬建物之測量成果表，包括陽台、露台、突出物、雨遮等總面積合計有三十六點一五平方公尺。由此，足見原告等興建之房屋面積並未短少，甚至尚多出零點零一平方公尺。

２、又系爭建物經本院指定測量人員實地測量得知一、二、三、四層建物及陽台部分，面積即有二百六十三點六八平方公尺，上開面積尚未及於四樓頂的屋頂突出物。是於扣除建照面積一百六十二點一一平方公尺後，僅有一百零一點五七平方公尺屬於二次施工部份，然二次施工部份係兩造於簽約時，明確載入合約中之約定，被告早已知道此增建部份不在建照範圍內，性質上屬於違建，或有被查報之危險，並非原告等故意隱飾，或以增建部份瞞混過關。

３、況且，原告等願意以地政事務所之測量面積二百六十三點六八平方公尺，較合約銷售面積二六七．一四平方公尺短少三．四六平方公尺；及系爭土地面積不足二平方公尺等現狀，依照合約第四條：房屋面積誤差及其價款找補「‧‧‧惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補。且雙方同意面積誤差之找補，系按本契約第五條之土地與房屋價款之總數除以房屋面積所計算之平均每坪單價，以無息相互補貼價款。」之規定，找補十三萬元予被告。計算式如下：（１）房價找補額：銷售面積267.14平方公尺，實測面積263.68平方公尺不足3.46平方公尺，房地總價840萬，840萬÷267.14平方公尺× (3.46平方公尺─2.67平方公尺)=2.48 萬。（２）地價找補額：銷售面積76平方公尺，實際面積74平方公尺，土地總價400萬，400萬÷76平方公尺× (76平方公尺─74平方公尺)=10.52 萬。（１）＋（２）=十三萬元。綜上，可見被告主張解約之理由，依法均屬無據。

４、被告復以原告遲延完工及交屋遲延等事為抗辯事由，然查依據合約第八條規定：本預售屋之建築工程應在八十六年九月二日之前開工，自開工日起算三百六十個日曆天（即八十七年九月一日）以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，而系爭建物之使用執照之核發為八十七年六月二十四日，是原告等並未有遲誤完工期限之情事。又查二次施工部份含一、二、三、四樓加蓋及肆樓頂突出物，必須在取得使用執照後，始得繼續施作，因此自不受前開完工期限之限制。至於被告所稱之二至四樓雨遮部分，並非建照內之建築面積，當初係被告額外要求，必須在建物外牆上加設ＦＲＰ材質之遮雨棚，原告亦已依約予以加裝完紇。復查原告等早於八十九年三月五日通知被告，依合約第十二條規定，前來現場進行驗收手續及辦理交屋等事，被告亦有如期會同辦理，惟就建物內部份設置認有瑕疵，要求原告等予以修繕補正，及就所有權狀上之面積差異提出質疑，而諸此情事，原告均予修整完畢，且已就漏登事項會同辦理，對於被告應有之權益已有保障矣。今竟指稱原告等迄今未通知會同驗收及交屋乙節，似有違情理。倘未通知被告會同驗收交屋，被告又何從知悉建物內之瑕疵處並要求改善。洵此，足見被告之指適厥係臨訟卸責之詞，不足為信。

５、原告願自行負擔系爭建物貸款利息二十二萬三千五百七十五元，係因兩造買賣契約第十四條第三項規定有關金融機構核准貸款後到交屋手續完成前之利息由賣方負擔負責所致，由被告於八十八年四月六日將房貸四百二十萬元匯入原告帳戶內，自該日起至計息至八十九年三月五日原告通知交屋日止，計有十一個月利息。

６、平台及雨遮部分都是在原來設計圖上，均是附屬建物，契約中只是例示的註明而已，陽台、雨遮及四樓之突出物均在銷售面積中等語。並聲明如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：

（一）本件原告所欲給付之房屋面積不足三十六點一四平方公尺（約合十一坪）而屬不完全給付。蓋以依兩造房地買賣契約書第三條土地及房屋面積之約定：建照面積即一、二、三層應為：一百三十二點九九平方公尺。附屬陽台二十九點一二平方公尺。建照執照小計為一百六十二點一一平方公尺。然依現有權狀所示建照執照面積一、二、三層面積僅一百二十五點九七。附屬陽台面積為零。故現有權狀所示面積較契約書所約定之面積共短少三十六點一四平方公尺。

（二）原告未依債之本旨為給付，經催告後仍給付不能，被告自可主張解除契約：兩造造買賣契約已於第三條明載，建照執照面積即合法建物面積須有一百六十二點一一平方公尺（即一至三樓面積一百三十二點九九平方公尺，陽台面積二十九點十二平方公尺），惟原告所申請之建照執照中（使用執照係據建照執照及竣工圖核發），其上並無陽台面積乙項（後地主簡翠芳申請補測亦無陽台乙項），而一至三樓面積，僅一百二十五點九七平方公尺（據現有權狀及被告所呈證物五可證），是實際上本件建照執照上之面積，較二造契約短少三十六點十四平方公尺，此短少係可歸責原告所致，而原告違反誠信未依債之本旨提出給付，被告自得拒絕受領，且經被告多次催告其依約提出給付，其均無法提出（縱鈞院認二造於九十年十一月申請補測而地政機關所提出之測量成果圖合法，則亦僅陽台十一點八零平方公尺符合契約約定，惟全部仍短少共二十四點三四平方公尺），顯係可歸責於原告而陷於給付不能，被告自可依民法第二百五十六條解除契約。被告乃於八十九年七月十日通知原告解除契約。

（三）按出賣人應擔保其物於移轉於買受人時，無減少其價值之瑕疵，亦或無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，更應擔保其物於移轉時，具有其所保證之品質，此有民法第三百五十四條規定可稽；而上訴人給付之面積短少三十六．一四平方，約十一坪，其價值不僅減少，更欠缺契約預定效用及原告保證之品質，是原告之給付明顯有瑕疵，爰依民法三五九條主張解除契約。另原告實際給付被告者，僅一百二十五點九七平方公尺屬合法及合於契約約定，餘均為不合法之違建，隨時有被拆除之危險。雖被告於契約內有同意增建一百零五點零三平方公尺，然大部分仍為合法建物（合法一百六十二點一一平方公尺，違建一百零五點零三平方公尺），惟原告之給付卻逾一半以上為違建（合法一百二十五點九七平方公尺，違法一百三十七點七一平方公尺），此無疑使系爭建物成為一大違建，更增加被拆除之危險。是系爭建物已欠缺契約預定效用及保證之品質，且價值亦減少，如此重大之瑕疵，被告自得依民法第三百五十九條主張解除契約。

（四）另縱認前開短少可找補，則原告遲延完工及遲延交屋仍應依契約負責，其請求自無理由：

１、遲延完工期限：按契約第八條第一項約定，原告應自開工日起三百六十個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工。另依第十四條第一項約定，附屬建物含「二次施工部分」。而本件核發使用執照日為八十七年六月二十四日，是本件依前開約定，原告之完工日應為八十七年六月二十四日。若本院認本件另有「四樓增建部分」（即此非二次施工部分），則依誠信原則，原告亦應於開工後之三百六十個日曆天完工，即八十七年九月一日。惟由被告所呈證物五可知，附屬建物均屬建物第一次施工圖或峻工圖範圍，則二至四樓雨遮部分，原告遲至九十年五月二十二日始完成，足見原告已逾前揭完工期限甚明。按契約第八條第二項約定，賣方遲延者，每一日應按已繳房地價款（已繳七百三十五萬元）千分之一計算遲延利予買方。若逾期六個月仍未完工，視同賣方違約，依契約第十八條第一項約定，買方得解除契約，是原告據此主張解除契約亦有理由。

２、遲延交屋期限：按契約第十二條第二項約定，賣方於領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、天然瓦斯（八十八年九月始完成）及必要公共設施後，通知買方進行交屋。且再據同條第二項第（二）約定：賣方就第十條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。而本件被告通知原告有瑕疵後，原告於九十年五月九日先發函通知被告，並稱其將依照貴我間之合約規定盡速完成各項修繕工作，俾利早日交屋，後於民事準備書二狀中稱已於同年五月二十二日完工，惟迄今未通知被告會同驗收及交屋，則原告迄今顯均未交屋。依契約書第十四條第三項約定，有關金融機關核准貸款後到交屋手續完成前之利息由賣負擔。而本件原告迄今尚未交屋，且亦未依前開約定繳納利息，致被告迄今已支出八十幾萬元之利息，原告自應賠償。

（五）退步言之，主張同時履行抗辯。

（六）就是否可補登部分，本件地政機關作成之測量成果圖顯與事實不符且有違法之虞：依本件建照執照可知，系爭建物係三樓之建物，則再觀原告前庭訊庭呈之圖面中（非建築圖）之一至三樓，僅二至三樓有加註再增加十五公分雨遮之記載（二造有用印），該三層樓之其他處即無雨遮存在。另經原告於民事辯論意旨（二）狀第七頁說明，該二至三樓之雨遮並非建照內之建築面積，係被告額外要求，此更明顯可知，系爭一至三樓建物，建照內根本無雨遮存在。且二造前申請補測時，被告曾見建築圖（經建築師證簽認及相關機關用印），並無陽台存在。惟地政機關未經實測之建築成果圖上，竟有雨遮及陽台存在，明顯與前開施工圖及原告所述不符，且前開圖面絕非建築圖，被告自否認該圖及地政機關測量成果圖之真正等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。陳明如受不利益判決，聲請提供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於八十六年十一月二日簽訂坐落新竹縣竹東鎮○○段第一九四之五○地號土地一筆及其上建物一棟（即門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路三七０巷五三號）之買賣契約書，買方為被告己○○，賣方則為原告必百盛有限公司與庚○○二人。對於當事人適格要件不爭執。

（二）兩造約定房地總價為八百四十萬元。

（三）系爭買賣契約包括二次施工部分。二次施工是在建照下來第一次登記完成後原告才施工，二次施工會造成結構體的改變。

（四）系爭土地及房屋之所有權業已移轉登記與被告名下。

（五）被告並未繳納第十一、十二期工程款、尾款、電力外線工程、自來水設管工程、天然瓦斯埋管工程等款項。

（六）除坪數不足瑕疵外，被告不抗辯先前所稱其餘瑕疵，而原告業已修補部分。

四、得心證之理由：兩造既不爭執前開事實，則本件應審究者厥為原告所應交付之買賣標的物即系爭建物之面積，是否較兩造買賣契約之約定為短少。是否構成物之瑕疵，或為不完全給付，或遲延完工期限，被告進而解除契約或同時履行抗辯是否有理由。茲析述如下：

（一）被告雖辯稱：現有權狀所示面積較契約書所約定之面積共短少三十六點一四平方公尺（依兩造房地買賣契約書第三條土地及房屋面積之約定：建照面積即一、二、三層應為：一百三十二點九九平方公尺。附屬陽台二十九點一二平方公尺，建照執照小計為一百六十二點一一平方公尺。然依現有權狀所示建照執照面積一、二、三層面積僅一百二十五點九七，附屬陽台面積為零），而認原告有不完全給付、物之瑕疵等情，並進而抗辦其業已依民法第三百五十九條、第二百五十六條等規定解除系爭買賣契約，從而其毋庸給付剩餘買賣價金云云。然查：依據原告所提出之建所有權狀上所載之建物面積，相較兩造買賣契約上所約定之面積，存有被告抗辯之差距，係因系爭建物申請第一次登記時，並未申請測量附屬建物部分，以致前開建物所有權狀並未記載附屬建物面積等情，業據證人彭新松即新竹縣竹東地政事務所測量員於本院九十年九月二十五日證稱：被告在八十八年一月二十二日申請測量時，沒有要求測量附屬建物部分，因要另外繳錢，所以並不是在此次測量的範圍，只就建築物主體為測量，有關附屬建物部分沒有登記，沒有測的部分就沒有登記，目前可以申請補測，第一次施工部分可以，但二次施工部分就不可以，只可以測到原設計圖使用執照的部分，突出物及附屬建物加大不管，但可以依原面積補登，如果補測的話，就是使用執照上的面積登記，可以補測應該就可以補登等語，足徵並非原告未興建前開附屬建物部分，而係因第一次申請測量時漏未登記附屬建物，以致造成建物所有權狀面積與系爭買賣契約所約定系爭建物面積有多達三十六點一四平方公尺之差距。嗣於九十年十一月一日申請建物測量，經經被告申請新竹縣竹東地政事務所補測遺漏的附屬建物（一項），並經原告代繳其餘三項使用執照上有記載而被告並未申請補測部分，經前開地政機關補測結果，就附屬建物部分，陽台部分為十一點八平方公尺，平台為五點九平方公尺，突出物為十點五三平方公尺，雨遮為七點九二平方公尺，合計為三十六點一五平方公尺，有新竹縣竹東地政事務所建物測量成果圖影本乙紙附卷可稽，與主建物面積合計共計一百六十二點一二平方公尺，則系爭建物面積較系爭買賣契約上所約定之建照執照面積甚至零點零一平方公尺，則就建照執照面積部分顯難認系爭建物存有被告所稱之物之瑕疵或不完全給付情形。被告雖嗣後抗辯地政機關未經實測之建築成果圖上，竟有雨遮及陽台存在，明顯與前開施工圖及原告所述不符，地政機關作成之前開補測測量成果圖顯與事實不符且有違法之虞云云，惟查：前開竹東地政事務所建物測量成果圖係經原告申請補測附屬建物後，經竹東地政事務所測量員職務上所製作，應屬公文書，依據民事訴訟法第三百五十五條第一項之規定推定為真正。且補測部分乃是依據原來使用執照面積列出來，使用執照上有記載的部分都可以登記，不一定會實際為丈量的工作，系爭建物隔壁的建築物補測也並沒有實際丈量，就算部分有敲掉還是可以補測，所以實際去現場看並沒有太大影響等情亦據證人彭新松即竹東地政事務所測量員證述明確（參本院九十年十月三十日、同年十二月二十五日言詞辯論筆錄），足徵前開補測部分乃是原告完成使用執照所定之必要設施（包含主建物、附屬建物，不包含二次施工部分），並經建築主管機關核發使用執照後，地政機關根據建築主管機關所核發之使用執照上所示情形予以測量之結果，則前開補測測量成果圖既列有前開附屬建物及其面積，應可認原使用執照上應有前開建物測量複丈成果圖上所列陽台、平台、突出物、雨遮部分，原告於核發使用執照時並已完成此部分。而前開附屬建物之現狀之所以與使用執照上所示有所不同，實係因系爭買賣契約兩造另行約定二次施工部分，亦即因二次施工，會將原核發使用執照時之建物予以改建，而部分會將原有之陽台等附屬建物增刪加蓋，而使目前建物之外觀無法看出前開附屬建物部分之原貌所致。惟補測部分則僅能依據使用執照上予以補測，就二次施工部分本質上則屬違建，地政機關無法予以登記。況經兩造蓋章於其上之一至四樓平面圖上，均有陽台、平台、雨遮等附屬建物之圖示。尤其四樓平面圖上已明確標明多處雨遮，被告仍抗辯前開平面圖上並未標示雨遮，實有誤會。至於原告於準備書（二）狀上所稱乃是指「被告所稱之二至四樓雨遮部分，並非建照內之建築面積，當初係被告額外要求，必須在建物外牆上加設ＦＲＰ材質之遮雨棚」，則其所指稱說明者，乃是ＦＲＰ遮雨棚部分，亦與使用執照上之雨遮無涉，被告對此亦有誤認。況被告代理人亦於本院九十年十二月二十五日審理中自承對於竹東地政事務所前開補測登記及登記面積不爭執，也沒有意見，其嗣後翻異其詞復質疑前開地政機關補測結果，實難採信。

（二）又系爭買賣契約尚包括二次施工部分，系爭建物之現狀，經本院囑託新竹縣竹東地政事務所就系爭建物一至四層及附屬建物陽台部分現狀為測量（即二次施工後之現狀），經測量結果，就一層部分面積為七十點二五平方公尺，二層、三層部分面積均為六十三點一四平方公尺，四層部分面積為四十八點零二平方公尺，二層陽台部分面積為十三點二三平方公尺，三層陽台部分面積為五點九平方公尺，一至四層面積合計為二百四十四點五五平方公尺，陽台部分面積合計為十九點一三平方公尺，總計銷售面積為二百六十三點六八平方公尺（上開面積尚未及於四樓頂的屋頂突出物，此部分地政機關依法無法測量，詳本院勘驗筆錄）。較之兩造買賣契約約定之總銷售面積而言，亦僅有三點四六平方公尺之不足。則倘加上二次施工之四樓頂突出物部分，系爭建物之現狀，則恐並未較兩造約定之銷售面積短少。退萬步言，縱認除去四樓屋頂突出物之面積不計，相差之面積僅有三點四六平方公尺，與約定總銷售面積相比，僅有百分之一點三之誤差。而系爭買賣契約第四條業已約定：面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補。且雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第五條之土地與房屋價款之總數除以房屋面積計算之平均每坪單價，以無息相互補貼價款，於交屋時一次結清等情，有蓮荷特區房地買賣契約書影本乙紙在卷可稽，亦即若房屋面積有誤差，依兩造契約之約定必須透過找補之機制處理，買方非即可認係屬物之瑕疵或屬不完全給付，遽而解除買賣契約或主張同時履行抗辯。又被告雖抗辯原告實際給付被告者，僅一百二十五點九七平方公尺屬合法及合於契約約定，餘均為不合法之違建，隨時有被拆除之危險。雖被告於契約內有同意增建一百零五點零三平方公尺，然大部分仍為合法建物（合法一百六十二點一一平方公尺，違建一百零五點零三平方公尺），惟原告之給付卻逾一半以上為違建（合法一百二十五點九七平方公尺，違法一三七點七一平方公尺），此無疑使系爭建物成為一大違建，更增加被拆除之危險，是系爭建物已欠缺契約預定效用及保證之品質，被自得依民法第三百五十九條主張解除契約云云。然查：被告所辯合法建物面積部分，應再加上附屬建物三十六點一五部分，而使違法部分為一百零一點五六平方公尺，其計算之基礎有誤，推論自屬不足採，且系爭建物成為違建，乃是基於兩造約定二次施工部分所致，本屬兩造預定之效用及品質，並非兩造原約定無二次施工部分，原告卻系爭建物成為違建之情形，被告豈可認原告依約興建違建而事後認係欠缺契約預定效用及保證之品質而解除契約，被告前開所辯顯無理由。況被告已自承系爭房屋尚未驗收亦尚未交屋，危險負擔並未特別約定，而依民法第三百七十三條之規定，危險負擔自交付買賣標的物時始移轉，則危險負擔尚未移轉，自難行使民法第三百五十九條之解除權。

（三）被告雖又抗辯原告遲延完工期限，依契約第十八條第一項約定，其亦得解除契約云云。惟按本預售屋之建築工程應在八十六年九月二日之前開工，自開工日起算三百六十個日曆天以前完成主建物附屬建物即使用執照所定之必要設施，第八條第一項定有明文。亦即依據兩造買賣契約之約定，僅就完成使用執照上必要設施訂有期限，對於二次施工部分並未明文約定期限，且係核發使用執照後持續施工者，自不受前開期限之限制。系爭建物之使用執照之核發為八十七年六月二十四日，為兩造所不爭執，則原告顯無遲誤完工期限之情事。被告亦不得依據前開約定解除契約。

（四）因之被告抗辯其業已解除契約或行使同時履行抗辯均無理由，從而原告請求被告給付第十一、十二期工程款合計四十二萬元，及尾款六十三萬元部分，即有理由。次按依兩造契約第二十條規定：本契約之附件視為本契約之一部分。又依據附件（三）建材設備第九點電氣設備第（一）項所載：電表及表前之電力幹管線路費用均由客戶自行支付，由公司代理辦理，第十點供水設備第（四）項所載：（一）至（三）項自來水之外管管路設備費及水表工本費均由客戶自行支付，由公司代辦。第十一點瓦斯設備第（三）項所載：第（一）、（二）項天然氣之瓦斯幹管線費由客戶自行支付，由公司代理代辦，有前開契約附件（三）附卷可稽，本原告既已支出電力外線工程、自來水設管工程、天然瓦斯埋管工程，並提出臺灣電力公司收據、臺灣省自來水公司各項費款收據、竹東鎮公所自行收納款項統一收據、中國石油股份有限公司油品行銷事業天然氣營業處代辦天然氣設備工程費收據等件為證，被告對於電力、自來水及瓦斯代辦費用復均不爭執（參本院九十一年二月五日言詞辯論筆錄），揆諸前開說明，被告自亦應給付原告其先行代辦支付之電力外線工程費六千六百元、自來水設管工程費二萬三千六百三十七元、天然瓦斯埋管工程費三萬八千六百六十元。而有關扣除四樓頂突出物部分之建物面積為短少部分，原告依據買賣契約第四條之規定計算找補，土地部分亦依前開方式計算（計算式為：房價找補額部分：銷售面積267.14平方公尺，實測面積263.68平方公尺不足3.46平方公尺，房地總價840萬，840萬÷267.14平方公尺× (3.46平方公尺─2.67平方公尺)=2.48 萬。地價找補額部分：銷售面積76平方公尺，實際面積74平方公尺，土地總價400 萬，400萬÷76平方公尺× (76平方公尺─74平方公尺)=10.52萬。房價及地價找補合計十三萬元。原告業已扣除應找補部分十三萬元並未向被告請求。

（五）至於被告另抗辯原告遲延交屋期限及貸款利息部分：按系爭契約第十二條第二項約定，賣方於領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、天然瓦斯及必要公共設施後，通知買方進行交屋。同條第二項（二）約定：賣方就第十條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。同條第二項（三）約定買方繳清本契約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。第十三條第一項約定：買方應於收到交屋通知日起十五日內配合辦理交屋手續，否則賣方不負保管責任，但可歸責於賣方時，不在此限。第十四條第三項亦約定：有關金融機關核准貸款後到交屋手續完成前之利息由賣方負責，惟因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應付延誤責任之一方負擔。本件原告係主張其於八十九年三月五日通知被告，依合約第十二條規定，前來現場進行驗收手續及辦理交屋，被告亦有如期會同辦理，惟就建物內部份設置認有瑕疵，要求原告等予以修繕補正，及就所有權狀上之面積差異提出質疑等情，原告亦於八十九年五月十九日寄發請款通知單與被告等情，有原告所提出之竹東蓮荷特區請款通知單及郵政掛號函件執據影本附卷可稽，被告則於同年六月一日寄發存證信函與原告，說明系爭建物有所瑕疵，並請求原告提出解決方案，亦有存證信函乙紙在卷可參。足徵原告確有為前開通知被告進行交屋之程序。惟依據系爭契約第十二條第二項（二）之約定，有關房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕，則被告抗辯因系爭房屋有瑕疵，而拒絕交屋，就面積短少部分外之其餘瑕疵，原告遲於九十年五月二十二日始完成全部修繕，為原告所自承，應認原告應負此部分交屋遲延責任，則依據系爭買賣契約第十四條第三項之約定，至九十年五月二十二日之利息仍應由原告負擔。該日後之利息部分，因係被告受領遲延，自應由被告負擔遲延責任。至於被告另抗辯面積短少部分，經核建照執照面積並未短少，已如前述，補測部分則因原告已多次說明有關附屬建物部分可辦理補測並進而辦理補登，被告卻遲於九十年五月二十九日始申請建築測量，有竹東地政事務所建物測量案件補正通知書乙紙在卷可憑，此部分遲延交屋責任則應歸屬被告負擔。而就此原告僅陳明就八十八年四月六日至八十九年三月五日之利息部分由其負擔，並扣除此部分金額二十二萬三千五百七十五元，並未扣除八十九年三月六日起至九十年五月二十二日止之利息，原告請求此部分金額則無理由，應予駁回。（計算方式：有關利息部分八十八年四月十六日至九十年五月二十二日之利息應由原告負擔，共計二十五又三十分之十七個月，就二百萬元新屋貸款年利率為百分之五點六五，每個月之利息為9417元，原告應負擔9417 ×（25＋17÷30）＝240761元（小數點以下四捨五入）；就二百二十萬元首次購屋貸款部分利率為百分之五點九五，每個月應付之利息為10908元，原告應負擔10908×（25＋17÷30）＝278881元（小數點以下四捨五入），合計原告應負擔之利息為五十一萬九千六百四十二元，扣除原告願意負擔而未主張之二十二萬三千五百七十五元，原告仍應負擔二十九萬六千零六十七元，此部分被告抗辯即有理由）。綜上所述，原告主張被告應給付之金額，於四十六萬九千二百五十五元，及自九十一年一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息範圍內為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。

（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，並請求調查證據部分，經本院審酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。

臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　張宏節