臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第六二一號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十九年度訴字第六二一號

原告

欣銓科技股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

羅惠民律師

被告

甲○○

右當事人間返還仲介費事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一項所示。

二、陳述：

（一）原告為於民國八十八年間新成立之科技公司，於成立之初急欲尋求面積四、五千坪以上之工業建地興建廠房，事為被告得悉，被告毛遂自薦要求原告由其代尋適當土地，原告原不知其為仲介，以為其基於熱心故不加以反對，並告知原告所需土地條件為：１、位於新竹縣市。２、工業用地。３、需有四、五千坪以上之可建面積。被告後覓得一位於廣源工業區內竹南鎮○○○段五六之二四地號土地，告知原告該土地面積約四千五百九十六坪，原告根據被告之報告，評估該土地之面積、位置皆符合原告之需要，此時被告方告知若購買此筆土地，需支付仲介費，原告方知被告初即以仲介之用意代覓土地，惟因原告急於購地興建廠房，無奈於八十九年一月十二日與被告簽立仲介承諾書，並於同年月十八日與系爭土地之所有權人簽訂不動產買賣契約書。

（二）原告與地主間之買賣契約中，特別約定「甲方（即原告）得無異議遵行工業區之管理，約定如下：一、甲方需將臨路的土地自行平行退縮二公尺作為綠地美化。二、甲方需自行於場內設置停車場，來賓及公司車輛不得停放路旁及綠地部分。」就此部分，既經地主告知，原告自當遵守，惟嗣原告與系爭土地地主簽約且支付第一期土地價款及支付予被告第一期仲介費後，地主方告知原告系爭土地有高達百分之三十八之比例，不得建築廠房且不計入容積率計算，僅得作為綠地使用。使系爭土地完全不敷原告使用，與原告當初要求之至少四、五千坪之可建工業用地相去甚遠，原告亦因地主簽約前未告知系爭土地受有建築限制此一重要條件，而於八十九年二月十九日與地主協議解除系爭土地買賣契約。原告於解除契約後，復於八十九年三月間自行覓得另筆位於湖口鄉之面積四千三百一十五坪之工業用地，並與訴外人和泰汽車股份有限公司簽訂買賣契約。

（三）兩造間於八十九年一月十二日簽立之仲介承諾書第一條約定：「仲介人應完成下列事項：（一）仲介人應促成該土地全數地主與欣銓公司完成土地買賣並辦理過戶事宜。」又系爭契約末記載：「欣銓公司與仲介人秉於誠信訂立本仲介承諾書，本承諾書自立書日起至民國八十九年五月三十一日止，如仲介人無法促成前述該土地與欣銓公司正式簽立土地買賣合約並完成土地產權過戶事宜，則本承諾書自動作廢，仲介人不得向欣銓公司要求任何費用。」是可知本件仲介契約附有一「於八十九年五月三十一日前促成簽約及完成土地產權過戶」之解除條件，而時至今日已逾八十九年五月三十一日，系爭土地並未過戶予原告，則解除條件成就，系爭仲介契約即溯及不生效力，被告自原告處領取之第一期仲介費新台幣（下同）一百二十九萬六千七百六十一元即為不當得利，應予返還予原告，惟經原告催告，被告仍置之不理，原告遂提起本件訴訟。

（四）又退步言之，被告未依原告所需之條件尋覓土地，反仲介一不符合原告需求之土地，並使原告於不知之情形下與地主簽約，對此被告應已違反其居間之義務，且應認被告並未完成其居間之工作，被告自無權請求給付報酬，已收受之報酬自為不當得利，應予返回原告。

三、證據：提出仲介承諾書、不動產買賣契約書、解約協議書、不動產買賣契約書、被告簽收之支票、存證信函（以上均為影本）等件。並聲請訊問證人謝玉賜、謝介山。

乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

理由

一、程序部分：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、得心證之理由：原告主張其於成立之初急欲尋求面積四、五千坪以上之工業建地興建廠房，被告得知後，覓得廣源工業區內竹南鎮○○○段五六之二四地號土地，並向原告報告，原告根據被告之報告，評估該土地之面積、位置皆符合原告之需要，於八十九年一月十二日與被告簽立仲介承諾書，且於同年月十八日與系爭土地之所有權人簽訂不動產買賣契約書。嗣原告與系爭土地地主簽約且支付第一期土地價款及支付予被告第一期仲介費後，地主方告知原告系爭土地有高達百分之三十八之比例，不得建築廠房且不計入容積率計算，僅得作為綠地使用，使系爭土地不敷原告使用，原告並於八十九年二月十九日與地主協議解除系爭土地買賣契約，另覓得位於湖口之工業用地。兩造間前開仲介承諾書第一條約定被告應促成該土地全數地主與原告完成土地買賣並辦理過戶事宜，系爭契約末並記載：本承諾書自立書日起至八十九年五月三十一日止，如被告無法促成前述該土地與原告正式簽立土地買賣合約並完成土地產權過戶事宜，則本承諾書自動作廢，被告不得向原告要求任何費用。至今已逾八十九年五月三十一日，系爭土地並未過戶予原告，則解除條件成就，系爭仲介契約即溯及不生效力之事實，業據原告提出與其所述相符之仲介承諾書、不動產買賣契約書、解約協議書、不動產買賣契約書、被告簽收之支票、存證信函（以上均為影本）等件為證，證人謝玉賜即系爭土地地主亦證稱：本件與原告訂立之契約是被告介紹的，但買賣沒有成，已解除，沒有辦理過戶等語，核與原告主張相符。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，自堪信原告之主張為真實。經查：依兩造間所訂立之仲介承諾書，原告為立承諾書人，被告則為仲介人，依該承諾書之約定：系爭承諾書自立書日起至八十九年五月三十一日止，如被告無法促成前述該土地與原告正式簽立土地買賣合約並完成土地產權過戶事宜，則本承諾書自動作廢，被告不得向原告要求任何費用。而被告於八十九年五月三十一日前並未完成系爭土地產權過戶事宜，已如前述，則依前開承諾書之約定，系爭仲介承諾書即自動作廢，被告不得向原告要求任何費用，原告先前所給付與被告之第一期仲介費用一百二十九萬六千七百六十一元部分，即屬不當得利。從而原告依據不當得利法律關係請求被告返還前開第一期仲介費用，及自受領時起至清償日止之法定利息，即屬正當，應予准許。

三、結論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　張宏節