臺灣新竹地方法院九十年度竹簡字第一○五號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十年度竹簡字第一○五號

原告

竹一大樓管理委員會

法定代理人

丁○○

複代理人

丙○○

送達代收人

楊隆源律師

被告

竹一工程股份有限公司

法定代理人

朱金水

訴訟代理人

呂麗虹

被告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：

（一）被告竹一工程股份有限公司應給付原告新台幣（下同）二十九萬一千八百三十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）被告乙○○應給付原告二萬五千零九十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告部分：

１、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金獲應分擔之費用已逾二期或達相當之金額經定相當期間催告仍不給付者管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之金額即遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。

２、被告二人均為竹一大樓區分所有權人之一，應依法按期繳納管理費用，惟被告竹一工程有限公司自民國八十七年九月份起至九十年三月份止積欠管理費合計二十九萬一千八百三十四元；被告乙○○則自八十八年三月份起至九十年三月份止共積欠管理費二萬五千零九十元，屢經催討，均置之不理。

３、查原告大樓管理費用之調整自七十年四月十一日所召集之第一屆第二次委員會會議決議起，均由管理委員會依實際需要調整，原告雖曾於八十五年十二月九日之區分所有權人會議中將管理費調高案提出討論，惟其性質僅係將管理委員會之決議結果暨調高理由報告區分所有權人而已，並非提請區分所有權會議議決，且當日被告公司亦有委任代理人何繼羲到場，其代理人亦未曾就此提出任何異議，足見原告大樓管理費之調整係屬管理委員會職權，非應經區分所有權人會議之特別決議，被告抗辯管理費之調整，應須經區分所有權人會議之特別決議，誠屬誤會。

４、次查，原告之管理組織於向主管機關備案之前即已成立，並經多數區分所有權人按調高後之金額繳納管理費，在區分所有權人中僅被告及另兩名區分所有權人拒繳管理費，足見大多數人均已明示或默示同意前開收費標準，為避免原告向主管機關備查前關於大廈事務之管理有所窒礙，參照公寓大廈管理條例第十條第斯項第二十一條及第二十九條規定之精神，上開經多數區分所有權人所為收取管理費之決定，自不因少數人反對而影響其效力。

５、退步言，縱認管理費用之調整應經區分所有權人會議之特別決議，惟查，八十五年十二月九日之區分所有權人會議，原告所提之簽到簿僅係開席前到場之區分所有人所為之簽名，然其他到場之區分所有權人均未簽名，然當日到場至少有六十人已達三分之二以上。又本次決議因人數不足而存有瑕疵，亦因已有八十人遵期繳納而治癒。另不足出席定額所為之決議乃決議違背法令，類推公司法第一百八十九條之規定，僅得由反對該決議內容之區分所有權人訴請法院撤銷其決議，在未撤銷前並非當然無效，非決議不成立，被告既未於法定期間內對該次決議內容依法訴請法院撤銷，則該決議之內容自屬有效（最高法院六十三年台上字第九六五號判例參照），被告公司既有委任代理人，而其代理人對於調高管理費率之決定亦未提出反對，更未於法定期間內訴請撤銷該決議，是該決議自屬有效，被告公司抗辯該決議無效不得拘束被告，殊無足採。

６、又原告大樓於八十九年一月二十四日召開區分所有權人會議決議辦理報備登記，並修訂大樓規約選任管理委員會委員，當日被告公司亦有委任代理人到場，並由朱水松代表被告公司擔任副主任委員，依修訂之大樓規約第十條第三款規定，各項費用之繳納、支付方法授權管理委員會訂定，縱認八十七年九月份起至八十八年十二月份止之管理費用應否繳納尚有爭執，然八十九年一月份起至九十年三月份止之管理費應無疑義。

７、被告抗辯其所有之地下二樓有部分供設置公共設施，如發電設備等，另有部分供法定空地使用，被告僅係單純形式上之所有人，故被告自無支付此部份管理費之必要云云。惟查，原告大樓係由被告公司於六十九年十一月三日辦理所有權之總登記，且將地下二樓登記惟被告公司單獨所有，足見被告稱地下二樓部分供法定空地使用顯屬無理，又被告將地下二樓部分充作私人停車場並出租他人使用，被告抗辯其僅為形式上所有權人亦無足採。再者，被告公司所以將大樓之部分公共設施規劃於地下二樓，純係被告公司考量其所有之地下二樓並無法單獨進出，而必須犧牲大樓部分公共設施充作其私人車道所為之變通設計，被告執以拒付管理費，顯無理由。且被告所有地下二樓人員之進出均係使用原告所設置之升降梯及供應電力並聘有保全人員，自應依法分擔管理費。

８、被告乙○○應分擔管理費之理由，除與被告竹一公司相同外，餘者說明如下：

（１）被告抗辯其於八十九年四月至七月間曾出租他人使用並由其代繳管理費，經查，被告出租期間僅繳納四月、五月之管理費，並未繳納六月、七月之管理費。

（２）按「前開公寓大廈於管理委員會向主管機關備案之前，既早已成立，並已經住戶之多數決而決議由管理委員會按上開標準按月向住戶收取管理費，而大多數之住戶亦早已依該決議而繳納管理費，亦已有默認該收費標準之真意，則為避免原告在其向主管機關申報備查之前，關於大廈事務之管理有所窒礙，參照大廈條例第十條第三項、第二十一條及二十九條規定之精神，在八十七年十月十日之前，該公寓大廈多數之住戶前開所為向各住戶收取管理費之決議自屬有效，仍得由擔任管理委員會之原告事後訴請未繳納前開管理費之住戶給付，不因當時有部分住戶未同意繳納管理費而致生影響。」。

（３）另被告抗辯稱管理費應按共有之應有部分比例分擔，而其共有部分面積為

一七、四平方公尺，專有部分面積為五四、八一，原告收取七二、二一平方公尺已超過五四、八一平方公尺云云。惟查，原告規約第十條第二項雖規定，管理費由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，然此規約僅係表明管理費之收取應依比例為之，而非僅以共有部分之面積為計算標準，此由同條第三款規定，各項費用之收支授權管理委員會訂定之足證。

（４）又各戶之共有面積係按專有部分面積依比例計算而得，因此按住戶之全部面積計算管理費一樣公平，只是計算方式不同，何況被告抗辯中亦自認八十九年四、五月份管理費之收取合法有效，同樣之計算標準不應一部有效一部無效。原告管理費之收取方式已行之多年，並經多數區分所有權人按期繳納，被告所質疑其他月份水、電費之收取方式，顯屬無稽。

（二）被告部分：１．被告竹一工程股份有限公司部分：按公寓大廈所設置之公共基金，依公寓大廈管理條例第十八條第一項規定，其來源除起造人按工程造價一定比例或金額提列者外，主要則為經區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，是管理費繳交之標準為須經區分所有權人會議議決之事項，若未經區分所有權人議決，管理委員會自不得任意向各該區分所有權人收取費用。又按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，公寓大廈管理條例第二十九條就普通事項之決議方式定有明文，至於有關規約之訂定或變更等特別決議事項，依同條例第三十一條規定，更需達三分之二出席及出席人數四分之三，始得認其決議為合法。經查，依原告所提出之七十年四月十一日會議紀錄可知，竹一大樓規約原約定之管理費係以每坪二十六元六角計算，是如欲調高管理費，因涉及規約之變更，自應依前開規定以特別決議之方式行之，始生效力，惟依原告八十五年十二月九日所召集之區分所有權人會議紀錄以觀，其出席之人數及比例，不僅未達特別決議所需之三分之二，甚至未達二分之一。又原告於九十年四月十六日所提出之準備書狀（三）亦稱：原告雖曾於八十五年十二月九日之區分所有權人會議中將管理費之調高案提出討論，惟其性質僅係將管理委員會之決議結果暨調高理由報告區分所有權人而已，並非提請區分所有權會議議決．．．。且原告於八十九年一月二十四日所召集之區分所有權人會議，並未就管理費如何收取之標準為任何決議，爾後亦未曾再召集任何會議。諸觀前揭，原告於八十五年十二月九日之會議只是將管理費之調高案提出討論而非提請區分所有權會議議決，且出席之人數及比例又未達二分之一，是原告依該次之會議而為其變更管理費繳納標準之決議向被告收告取管理費，顯然無效，自不能拘束各該區分所有權人。再者，依原告於八十九年一月二十四日所訂定之「竹一大樓管理規約」以觀，其中第十條第一款、第三款明定為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金、管理費；各項費用之收繳，支付方法，授權管理委員會訂定。前揭條款暨明定公共基金、管理費用係依區分所有權人會議議決，生其效力，則規約第三之約定，當不包括如何收取之標準，換言之區分所有權繳交管理費之標準，並不在授權範圍內，自應由全體區分所有權人共同決定，原告竟將第十條第三之規定曲解為管理費用之調整，係屬管理委員會之職權，而非應經區分所有權會議決，自屬無稽。退步言之，縱認被告應繳納管理費，惟竹一大樓地下第二層，雖登記為被告所有，惟其中亦有供全體大樓區分所有權人使用之公共設施，諸如發電設備等，均占用前開地下室，且該地下室係作為法定空地使用，自不能單以形式上係登記為被告所有，即以此要求被告負擔此部分之管理費，又如原告所述，被告之所以將原告大樓之部分公共設施規劃於其所單獨所有之地下二樓內，純係因當初設計有誤，未將公共設備等之位置分配妥當，惟不論如何，被告既係為維護全体住戶而犧生所有之地下二樓供作法定空地使用，故原告要求被告負擔地下二樓之全部管理費，顯有未洽等語置辯。２．被告乙○○部分：原告未經委任人特別授權，未經區分所有權人會議決議同意，其起訴於法未合。原告收取八十八年三月至八十八年十二月間之管理費用於法未合，蓋法律不溯及既往，且收取費用事項未載明於規約，不生效力，且原告收取費用之依據為七十年四月十一日會議記錄，未經區分所有權人會議同意，原告提高管理費依據為八十五年十二月九日區分所有權人會議，惟該會議出席人數未達三分之二，且未經出席人數四分之三同意，並不合法。原告收取八十九年一月至九十年三月間之管理費用亦不合法，蓋原告收取管理費計算方式有誤，規約訂定是否經區分所有權人同意有疑義。原告收取八十九年一月至九十年三月間之公共設施電費於法未合，蓋原告未公佈繳交公共設施電費之收繳方式，且未經共有人過半數並其應有部分合計過半數之同意。另原告主張每月收取三十元為馬達抽取地下水費用，但依據七十年四月十一日會議記錄報告事項第七點，自來水費按照水廠收取標準，基本二十度以下三十元，因未提供自來水且若為馬達抽取地下水費用與公共設施電費重複，故原告主張收取水費部分不合法，又原告主張兩造協議收取三分之二部分與事實不符，兩造並未協議等語置辯。

三、本院之判斷：

（一）被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。又原告於起訴時，就被告竹一工程股份有限公司、乙○○，原各請求其給付二十四萬九千四百七十一元、一萬八千八百九十九元及法定遲延利息，嗣於訴訟中擴張其之請求為二十九萬一千八百三十四元、二萬五千零九十二元其法定遲延利息，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，原告所為上開訴之聲明之減縮，應予准許，先此敘明。

（二）按公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定：「管理委員會有當事人能力」，本件原告係以竹一大樓管理委員會名義起訴，然被告乙○○抗辯原告起訴不合法，是本件首應審究者為原告是否具備訴訟上之當事人能力。經查：竹一大樓於八十九年一月二十四日召開區分所有權人會議，選舉八十九年度管理委員會委員，並擬定規約，且向主管機關申請報備，有會議記錄、'當選委員名單、區分所有權人名冊、出席單位及人員附冊、同意住戶規約名冊及公寓大廈管理組織報備證明各一份在卷可憑，嗣又於九十年三月二日舉行區分所有權人會議，討論事項其一為選舉九十年管理委員會委員、監察人及主任委員，又前開大樓之區分所有權人共八十八人，前開九十年三月二日之會議之出席人數為七十一人，已達區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例三分之二以上出席之標準，復經全體出席住戶決議通過前開議案之情，有會議記錄、九十年委員名冊各一份附卷可佐，則現任主任委員為丁○○無訛，被告乙○○主張主任委員丁○○任期已屆滿云云，自不足採。且按公寓大廈之管理委員會指住戶為執行區分所有權會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織；原則上區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之，公寓大廈管理條例第三條第八款、第二十九條第一項分別訂有明文。本件依前所述，九十年三月二日區分所有權人會議所選舉五位管理委員之決議，於法並無不合，原告係依據大廈條例所設立且具有當事人能力之合法管理組織，本件原告具備當事人能力，堪以採認。

（三）原告主張被告為竹一大樓之區分所有權人，被告竹一工程有限公司自八十七年九月份起至九十年三月份止積欠管理費合計二十九萬一千八百三十四元；被告乙○○則自八十八年三月份起至九十年三月份止共積欠管理費二萬五千零九十元之事實，業據其提出建物登記簿謄本二份、存證信函影本四份等為證，被告對此部份之事實亦不爭執，自堪信為真正，合先敘明。

（四）查原告主張竹一大樓管理委員會於向主管機關申報登記之前即已成立，且於七十年四月十一日曾召開管理委員會第一屆第二次委員會議，其中關於管理費之收取標準已有所決議，每坪收取二十六元六角，自來水費按照水廠收取標準，基本二十度以下三十元，超過部分二十一至六十度四點五元，六十一至一百度六元，一百零一至四百度七點五元，四百零一至四千度六點五元，四千度以上五元，水費收入作委員會基金，公共設施電費按照每月電力公司收費單總額再按坪數多寡分攤計算收費，每月暫由基金項下墊付，共計三千零五坪計算分攤於次月和管理費同時收費，並經多數住戶按時繳納之情，已據原告提出上開七十年四月十一日會議記錄一份在卷可憑。前開公寓大廈於管理委員會向主管機關備案之前，既早已成立，並已決議由管理委員會按上開標準按月向住戶收取管理費，而大多數之住戶亦早已依該決議而繳納管理費，亦已有默認該收費標準之真意，則為避免原告在其向主管機關申報備查之前，關於大廈事務之管理有所窒礙，參照大廈條例第十條第三項、第二十一條及二十九條規定之精神，該公寓大廈前開所為向各住戶收取管理費之決議自屬有效，仍得由擔任管理委員會之原告事後訴請未繳納前開管理費之住戶給付。

（五）按大廈條例第十條第二項關於公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，規定原則上由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但如區分所有權人會議或規約另有規定者，則從其規定。查，本件竹一大樓於八十五年十二月九日召開之區分所有權人會議，關於管理費之收取標準，決議自八十六年一月起每坪增加二十元，合計每坪為六十元，有該會議記錄、簽到簿各一份附卷可稽；雖該次會議僅有三十一人出席，未達法定標準，惟此不足出席定額所為決議僅屬該次之區分所有權人會議之決議方法是否違法之問題，然被告既未於法定期間內對該次決議內容依法訴請法院撤銷，則該決議之內容，自仍屬有效（參照最高法院六十三年度台上字第九六五號判例意旨）。況多數住戶均按照該八十五年十二月九日之決議內容依調高後之管理費繳納，縱使決議當時之法定人數因有所不足，致該決議有所瑕疵，亦因住戶事後之依照決議內容繳納管理費之表示同意行為而治癒、補正該瑕疵。是被告辯稱該次會議因出席者未達法定人數，致其決議內容無效云云，尚難以採認。又縱令竹一大樓七十年四月十一日之收費決議或有瑕疵，亦已因嗣後合法之決議而治癒，堪認為有效。

（六）況且，由原告所提竹一大樓八十五年十二月九日區分所有權人會議記錄中可知，業務報告之經費收支情形包括管理費算至八十五年十二月二日止結存數額，及管理費收支情形，八十六年三月份起因每月增加電梯維護費將產生入不敷出現象，及管理費是否應調整之問題，倘七十年之收費決議無效或不存在，各住戶無須繳納管理費用，則何以原告必須於大會上將收費狀況列為首要報告重點，且八十九年一月二十四日區分所有權人會議上，主席亦就管理費部分報告付費、結算過程及欠繳費用之情形，有該會議記錄在卷可憑。由此觀之，益足徵本件原告據以請求被告支付管理基金與管理費之決議，確實合法有效存在。

（七）再者，被告乙○○抗辯原告超收費用，且收取公共電費、水費不合法云云。按大廈條例之立法精神，即係利用區分所有權人會議此一民主方式，促使住戶自治性地達成管理維護與提昇居住品質之目標，則會議中所為決議如有何缺失，除違反法律者外，皆屬住戶間自治範圍內之事項。查大廈條例並未規定管理費用之收費標準必須依面積大小而有差異，且竹一大樓規約第十條第二項約定管理費由各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，有規約附卷可稽，且各住戶之區分所有權比例亦載明於區分所有權人名冊上，並有登記簿謄本足參，則原告主張之計算標準並無不合，被告乙○○抗辯原告超收費用，尚非可取。被告乙○○復辯以原告收取水、電費不合法云云，惟查，竹一大樓業於七十年四月十一日之會議中決議水費及公共電費之收取標準及方式，業如前述，且被告曾於八十九年四、五月份繳納管理費及水費、公共電費，並有被告二人之收費証明單在卷可稽，則被告抗辯原告未公佈電費收取方式，收取水費及公共電費不合法，拒為水費及公共設施電費之繳納與分攤，尚無理由，蓋公共設施之電費，倘區分所有權人或住戶得拒絕給付，則公寓大廈整體之管理及維護勢將窒礙難行，與大廈條例之立法意旨顯然相悖，被告所辯尚不足取。

（八）此外，被告竹一工程股份有限公司辯稱竹一大樓地下第二層，雖登記為其所有，惟其中亦有供全體大樓區分所有權人使用之公共設施，諸如發電設備等，均占用前開地下室，且該地下室係作為法定空地使用，不能單以形式上係登記為被告所有，即以此要求被告負擔此部分之管理費云云，惟查，該竹一大樓地下第二層確屬被告竹一工程股份有限公司公司所有，此為兩造所不爭，且依據被告所提出之工務局變更使用執照，該地下二層之用途為防空避難室兼停車空間，有該變更使用執照附卷可稽，被告對於該地下二層現部分供停車使用一節亦不否認，則該被告竹一工程股份有限公司所有之地下二層既為被告竹一工程股份有限公司供作停車空間使用，且為被告竹一工程股份有限公司所單獨支配使用，則其雖兼具防空避難室之性質，被告竹一工程股份有限公司仍應依據規約及上開決議之規定，依照共有之應有部分比例分攤繳納管理費用，被告竹一工程股份有限公司所為上開抗辯，並不足為拒絕繳納該部分管理費之依據。

（九）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或逾相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，大廈條例第二十一條定有明文。綜上，原告主張被告經催告而仍未繳納管理費，請求被告竹一工程股份有限公司應給付原告二十九萬一千八百三十四元，及自支付命令繕本送達翌日（即八十九年十二月二日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，被告乙○○應給付原告二萬五千零九十二元，及自支付命令繕本送達翌日（即八十九年十二月五日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。

四、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官　林南薰