臺灣新竹地方法院九十年度訴字第二三三號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十年度訴字第二三三號

原告

淞富建設有限公司

法定代理人

丙○○

複代理人

楊漢城

被告

乙○○

被告

王成德

被告

甲○○

複代理人

林淑芬

右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面

壹、聲明：

一、被告應連帶給付原告新台幣（下同）肆佰拾柒萬元，及自九十年四月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、願供擔保，請求宣告假執行。

貳、陳述：

一、緣被告乙○○、王成德及甲○○三人，由被告甲○○兼任全權代理人，於民國八十六年六月六日與原告簽訂合建契約，約定由被告提供坐落新竹市○○段第二一、二二、二六、二七及二八地號土地做為基地，原告出資負責興建地下一層、地上七層之鋼筋混凝土建築物七棟，建造完成後，雙方按基地建物法定興建面積之銷售金額，由被告得分配百分之四十，原告分得其餘百分之六十。經雙方在契約中特定所得分配之戶數，被告尚應補足差額新台幣（下同）一百萬元予原告。契約簽訂之後，原告依上開合建契約陸續交付一千萬元之履約保證金予被告，並約定一樓樓底板完成後返還三百萬元，交屋完畢後返還六百萬元，另一百萬元於點交驗收無瑕疵後返還。嗣被告僅依約於一樓樓底板完成後返還三百萬元，於原告完成房屋建造及移轉所有權予被告後，被告仍未返還其餘保證金。爰依二造合建契約之約定，除扣除二百八十三萬元之應由原告給付被告之建築師設計費及一百萬元保留至房屋點交無瑕疵部分，請求被告連帶返還保證金三百一十七萬元及應補之價差一百萬元。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）二造合建契約約定之建物早已全部完工，並點交被告收執，被告於八十八年三月二日交屋契約中已載明房屋交被告管理，且被告亦於九十年四月二十六日言詞辯論期日，自認已交屋之事實，及被告已在所分得之房屋張貼租售公告，並向金融機關辦理融資抵押，原告已完成交屋之責。依據二造之合建契約，縱原告所點交之建物有瑕疵，被告除得保留一百萬元外，其餘保證金自應返回。

（二）二造雖曾於八十八年三月二日達成協議，由被告返還原告七百萬元之保證金，原告則同意支付建築師設計費二百八十三萬元，並以一千零六十七萬之價格購買被告所分得的Ａ棟一樓及地下室之房屋，原告扣除差額逕開據新台幣六百五十萬元之支票（票載發票日原為八十八年五月三十日，嗣因被告認為票期過長，而改為八十八年四月十五日）。惟被告於八十八年三月九日又邀原告協商，欲推翻八十八年三月二日之協商，並返還原告所開據之上開支票，解除原協商約定中購買被告房屋之條件，以保留再度協商之機會。故八十八年三月二日之協議已經二造合意解除購買房屋之部分，而在同年三月九日並未達成任何協議。原告否認同意再給付被告一千一百三十三萬八千八百四十五元。被告所提出之會算單僅為協商過程中被告之要求，原告就此部分並未同意給付。而依據該交屋協議有效部分被告亦應返還保證金。退步言之，上開交屋協議縱經二造合意已全部解除，依據二造之合建契約，被告亦負返還保證金之責。

參、證據：提出合建契約書乙份、土地謄本乙份、建物謄本五十四份、交屋契約書乙份、存證信函二份、律師函乙份、台灣新竹地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第四一五號不起訴處分書、八十九年度偵續字三十七號不起訴處分書。

乙、被告部分：

一、聲明：

（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。

（二）如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。

二、陳述：

（一）原告對於建物之瑕疵部分並未修補，而未依債務之本旨提出給付，且原告公司尚有遲延交屋及違章等問題尚未解決，自不能請求返還保證金。

（二）另雙方分別於八十八年三月二日及三月九日曾協議，原告應補償被告因高估被告所分得房屋之價格，扣除被告應返還原告之保證金，原告尚應給付被告一千一百三十三萬八千八百四十五元。縱原告業經履約完成，依照交屋契約第二點價賣與補貼之規定，原告之履約義務與被告之退還保證金之義務具有相牽連關係，得類推適用同時履行抗辯。故原告未依約履行之前，被告亦得拒絕給付保證金。

三、證據：完工檢驗單八紙、協商要點、會算單草稿、並請求訊問證人黃敏陞及履堪二造合建之房屋。

丙、本院依職權調閱台灣新竹地方法院檢察署八十九年度偵字第四一五號、八十九年偵續字第三十七號偵查卷。

理由

一、原告主張依據二造之合建契約或八十八年三月二日之交屋協議書，原告業已依約完成建物並點交被告，縱有瑕疵，被告除扣除設計費外僅能保留保證金中一百萬元，待交付之建物完全無瑕疵後返還，其餘保證金應返還，二造合建契約載明被告應給付之價差一百萬元部分亦應給付，另二造在八十八年三月九日僅解除交屋契約並無被告所稱於另達成協議原告尚須給付被告一千一百三十三萬八千八百四十五元之協議等語。被告則以原告興建之房屋仍有多處瑕疵未修補，並未依債之本旨提出給付，房屋未點交，原告不得請求返還保證金。依據二造在八十八年三月二日及八十八年三月九日之協議，原告除應以一千零六十七萬之價格買受被告所有之Ａ戶一樓及地下室並補足高估被告分配房屋之價差以及設計費，扣除保證金七百萬元，原告尚須給付被告一千一百三十三萬八千八百四十五元，原告並無返還保證金之理，原告履約責任與被告之返還保證金責任有同時履行抗辯之類推適用等語置辯。

二、本件原告主張二造於八十六年六月六日簽訂合建契約，約定由被告提供坐落新竹市○○段第二一、二二、二六、二七及二八地號土地做為基地，原告出資負責興建地下一層、地上七層之鋼筋混凝土建築物七棟，建造完成之後由被告分得基地建物之法定興建面積之銷售金額之百分之四十，原告分得其餘百分之六十。經雙方在契約中特定分配之戶數，契約載明被告尚應補足差額一百萬元予原告。合建契約並約定原告交付一千萬元之履約保證金予原告，於一樓樓底板完成後被告需返還三百萬元，交屋完畢後則返還六百萬元，另一百萬元於檢交驗收無瑕疵後返還。其中三百萬元被告已按時返還，合建之房屋已完工並移轉所有權予被告或被告指定之人，但被告仍未返還保證金。而二造復曾於八十八年三月二日達成協議，由被告返還原告七百萬元之保證金，原告則同意支付建築師設計費二百八十三萬元，並以一千零六十七萬之價格購買被告所分得的Ａ棟一樓及地下室之房屋，原告扣除差額逕開具新台幣六百五十萬元之支票交付被告甲○○收執。惟被告於八十八年三月九日又邀原告協商，嗣後被告除返還原告上開支票外，並在交屋契約書載明「另行協議價格另議，本契約另議」等字之事實，業據被告提出合建契約書及交屋契約書為證，且為被告所不爭執，是原告此部分之主張，應堪信為真實。

三、（一）二造確實於八十八年三月二日訂立交屋契約，並在八十八年三月九日又再度協商，因而在交屋契約上加註「立契約書人甲方退還本票、支票於乙方收妥，另行協議價格，本契約另議」之文字，已如上述。然被告抗辯稱，二造於八十八年三月二日訂立交屋契約，並未經解除，二造係在八十八年三月九是補充協議，原告應再補高估分配被告房屋之差價，會算之結果，原告應再給付被告一千一百三十三萬八千八百四十五元，原告匡稱由被告先將原告先前開據之支票返還原告另換新票，惟原告取回票據後就置之不理，被告因而對原告提出詐欺之告訴等語。然查：證人陳麗君即被告律師事務所之受雇人，於台灣新竹地方法院八十九年度偵字第四一五號詐欺案件（即被告甲○○對原告等提出詐欺告訴之偵查案件）偵查中證稱，上開文字係在最後由被告甲○○口述，由其記載後，交由原告之法定代理人簽名等語（參台灣新竹地方法院八十九年度偵字第四一五號卷第八十三頁背面及八十四頁）。顯見，二造在八十八年三月九日重新協議所得之結論應該即為八十八年三月九日所附記之文字即「價格另議」、「本契約另議」。而依照所附記之文字，上開交屋契約顯然在二造之合意下解除。至被告抗辯稱，二造另達成由被告給付一千一百三十三萬八千八百四十五元之協議，被告並無法舉證證明。且二造在八十八年三月九日苟有達成須由原告給付被告一千餘萬元之新協議，被告甲○○為執業律師，豈有不要求原告將協議立諸文字之理，反記載「契約另議」等與其所主張之協議矛盾相反之文字？另被告所提出之會算單草稿，原告否認為二造之協議。而會算單草稿既無二造之簽名，且證人陳麗君於上開偵查案件中亦證稱係被告甲○○之妻王張富美口述其所記下等語。故上開會算單草稿，為被告單方面之記載，不足證明二造另達成協議。雖證人陳麗君、王張富美於上開偵查案件中、證人黃敏陞於上開偵查案件中及本院審理中均證稱，原告有同意再給被告一千餘萬元。然證人陳麗君為被告甲○○之受雇人、證人王張富美為被告甲○○之妻，證人黃敏陞則係受被告甲○○委託就二造合建契約中被告所分得之房屋價值進行鑑價之人，其等與被告均關係匪淺，其所證難免有迴護之虞。況三人之證述與被告甲○○在八十八年三月九日要求證人陳麗君在交屋契約書所寫下之「立契約書人甲方退還本票、支票於乙方收妥，另行協議價格，本契約另議」之文字意義，相互矛盾，實難採信。

（二）原告認為二造間之交屋契約僅解除買賣房屋部分，但交屋部分仍應有效云云。然查，依據八十八年三月九日二造在交屋契約書末段之記載即「本契約另議」之文字觀之，既稱本契約另議，則應屬全部契約解除，另行商議，否則應會分別載明契約有效及無效部分。原告僅擷取對其有利之部分，陳稱交屋部分協議仍有效，實難採信。故二造間成立之交屋契約業經二造於八十八年三月九日合意解除，而為另立新約，二造間之權利義務之歸屬，自應回歸二造之合建契約。

四、次查：本件原告起訴請求之金額應有二部分，一部份為保證金之返還，另一部份為請求被告給付因合建建物溢額分配部分（被告所分得之建物價值超過全部房屋銷售總金額之百分之四十之部分）即一百萬元部分，以下茲分別敘述：

（一）保證金部分：依據二造之合建契約第五條保證金之給付與退還規定，被告應一樓底板完成返還保證金三百萬，在交屋後返還保證金七百萬元，其中被告得保留一百萬元待房屋點交驗收無瑕疵後返還原告，有該合建契約書在卷可稽。故本件返還保證金事件之爭點即在原告是否已完工交屋。原告陳稱，二造之八十八年三月二日交屋契約書載明房屋業交被告管理，且被告於九十年四月二十六日言詞辯論期日時已自認「房屋已經交了」等語，及被告在其所分得之房屋張貼租售公告及向金融機關辦理設定抵押借款，而認原告已完成交屋之之義務等語，並提出建物謄本五十三份佐證。被告則以房屋因有瑕疵，未依債之本旨提出給付原告並未完成交屋之義務，而原告亦不能舉證證明在何時、何地交屋，故認被告並未交屋置辯。然查：

（１）雖二造曾於交屋契約中載明原告已交屋之事項。但該契約既是二造為交屋事項進行協商，所得之結論，內容應認係相互退讓之結果，而非依據實際情形之記載，契約既已解除已如上述，其協商結果之記載自不能即為原告有利之認定。

（２）被告甲○○確實在本院九十一年四月二十六日之言詞辯論時，曾陳稱房屋已經交了，但房屋有瑕疵等語，有該日之言詞辯論筆錄可參。又證人黃敏陞於本院九十年五月二十一日言詞辯論時證稱，八十八年四月十三日雙方至現場點交，逐戶逐項點交，當時被告助理有登載瑕疵之部分，原告有說要修補，鑰匙由於原告收回，伊有跟被告說不能貼出售之條子，因為還未點交完成等語，亦有該日之言詞辯論筆錄在卷可參。另依據被告所分得房屋之建物謄本觀之，建物確實移轉於被告乙○○名下，並由被告乙○○向新竹市第一信用合作社辦理最高限額抵押六百二十萬元，亦有建物謄本多份在卷可參。另本院依職權調閱八十九年度偵續字第三十七號卷第九十五頁至九十八頁所附之照片亦有被告張貼租售其所分配房屋之紅單，此亦為被告所不否認。再據二造上開合建契約第十一條第二項規定，被告在原告為交屋前不得銷售。綜上觀之，被告應在八十八年四月十三日時已與原告進行房屋點交，但僅房屋有瑕疵尚待修補。且依據合建契約被告亦明知尚未交屋前不能為售租之行為，但其卻張貼紅單就所分得之建物進行租售之商業活動並以房屋向金融機關為借款之抵押，顯見，其主觀上應認原告已交屋，其客觀上亦已就分配之房屋進行使用管理。被告辯稱並未交屋，原告不能舉證交屋時、地云云，顯難採信。

（３）被告另辯稱所分配房屋之鑰匙現仍存於原告之處，並未交付被告使用，被告並未交屋等語，但原告亦陳稱鑰匙係被告主動交還等語，而依據上開證人黃敏陞之證述，交還鑰匙應係修補瑕疵所用。而使用鑰匙故得便利進屋管理使用，但觀以被告已實際上就上開房屋進行租售、融資等管理使用行為，實難以鑰匙之保管仍在原告之處，而認為被告尚未交屋

（４）雖被告復辯稱，房屋因有瑕疵故原告未依債之本旨提出給付云云。然查：房屋有瑕疵被告等得請求修補，但尚難認房屋有瑕疵即可推斷原告未交屋或未依債之本旨給付。依據被告提出之完工查驗單，被告所稱之瑕疵多半為落地紗門不順、檯具未裝或門框收邊、腳踏板未裝、清潔問題等，均屬於細小之瑕疵，與建物本身之價值相比，顯係非常微小，亦不妨害房屋之一般通常之使用，被告亦可請求瑕疵修補。故尚難依此以微小之瑕疵即認被告點交之建物不符債之本旨。況二造就此種微小之瑕疵亦訂有協議，得由被告保留保證金中一百萬元，原告就此一百萬元部分亦未請求（起訴後經被告同意撤回）。

（５）被告訴訟代理人另辯稱原告尚須依據二造合建契約第二條第二點規定，就被告所分得之建物應為價賣補貼，此部分與被告所負之返還保證金義務具有牽連關係，得類推適用同時履行抗辯權云云。然查，上開合建契約第二條第二點係規定，如被告所分得之建物面積有超出或不足之坪數在十坪內，以公開售屋之單價九折計價相互貼補之。姑不論此部分得否類推適用同時履行抗辯，被告亦未曾主張其所分得之建物面積有何不足之處，訴訟代理人辯稱得為同時履行抗辯云云，顯非可採。

（二）被告應給付溢額分配之部分：二造合建契約係以建築完成後之房屋銷售之總金額，按比例分配所建之房屋，並在合建契約附表中除特定被告所應分得之建物外，另載明被告應於交屋時補予原告一百萬元，有二造之合建契約書在卷可參。依照契約自由原則，二造既在合建契約內載明被告於交屋時尚須給付溢額分配之款項為一百萬元，自應從其約定，被告自得請求該一百萬之給付。

（三）原告雖請求被告三人就上開給付負連帶給付責任，然按數人負同一債物，明示對於債權人各負全部給付之責任者為連帶債務；無明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。經查：被告等人從未明示欲就保證金返還部分負連帶債務，二造契約內並未有記載被告應負連帶債務之責任，法律亦無明訂應被告等應負連帶債務，原告此部分之請求與法不合。

三、從而，原告依據二造之合建契約請求被告返還保證金及給付應補予原告之差價，並從保證金中中扣除一百萬元待點交房屋瑕疵後再請求，另扣除被告所支出之建築師設計費二百八十三萬元，共計請求返還保證金四百一十七萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月七日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，即屬有據，應於准許。但請求被告等人就上開債務負連帶責任部分，與法不合，自難允許，應予以駁回。

四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保請求宣告免為假執行，就原告勝訴部分，均無不合，原酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，僅為被告間連帶責任部分，並無關假執行之聲請，爰不為駁回之諭知並此敘明，

五、本院判決之基礎已臻明確，二造其餘之攻擊、防禦方法及舉證。核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，並此敘明。

據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

台灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　黃珮禎