九十年度訴字第二四八號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：91 年 06 月 17 日

臺灣新竹地方法院民事判決　九十年度訴字第二四八號原　　　告　乙○○ 被　　　告　戊○○ 右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾萬元及自民國九十年四月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新台幣伍拾叁萬叁仟元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實甲、原告方面：一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）九十年四月十四日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；另為以供擔保為條件之假執行宣告。二、陳述：（一）緣原告因需土地興建工業廠房，乃於九十年一月十日向被告購買坐落新竹縣竹北市○○段二二五之四地號內，使用分區為乙種工業區，面積一百坪之土地（下稱系爭土地），約定價金為八百萬元，兩造並簽訂有買賣契約書，原告亦已依約給付一百六十萬元予被告。豈料原告嗣委請建築師規劃設計工業廠房之興建時，始經建築師告知系爭土地依「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」規定，四面扣除應退縮深度後，可興建面積僅有五十九點五一平方公尺，已不符合「工廠類建築物基本設施及設備標準」中第五條限制作業廠房樓地板面積以單層計不得小於一百五十平方公尺之規定；又雖作業廠房之樓地板面積之和未超過五十平方公尺、總樓地板面積未超過七十平方公尺者，不受前開「工廠類建築物基本設施及設備標準」規定之限制，惟前開得興建廠房之面積，無論係單層樓地板面積之和五十平方公尺或總樓地板面積七十平方公尺，其面積均甚少，顯然不符合原本規劃按建蔽率百分之六十或百分之七十興建科技公司所需之廠房使用，亦與被告或其委任之仲介公司表示可興建面積差距過大；而原告因系爭土地無法供興建足夠面積之廠房，只得另在他處租用面積較大之廠房，而系爭土地，基於前述，根本不能作為興建原告原本所需工業廠房之用。（二）按意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；物之性質若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條定有明文。查本件原告係為興建工業廠房始向被告購買系爭土地，而此部分購買之目的亦有明確告知被告，被告委託之信昱公司人員亦有告知原告系爭土地可興建廠房，因該公司為被告之使用人，原告因而產生誤信而為買受之意思表示；惟該土地基於法令限制無法作為興建廠房之用，是原告就前開所為意思表示顯有陷於錯誤自明。又按都市計畫法台灣省施行細則第十八條規定，乙種工業區以供公害輕微之工廠使用為主，且無論經營何種事業之工業，若為倉庫等工廠必要附屬設施均得興建，而本件原告因見系爭土地業已編為乙種工業區，誤認為可以供為興建工業廠房之用而予買受，對於買賣標的物之性質，即物之用途與價值，自屬重要，且本件原告係以每坪高達八萬元之價格向被告購買系爭土地，若原告購地之初即知悉該地根本不能供為興建廠房之用，必不致支付上開高價購買。又被告所交付原告之土地使用分區證明書上既載為「乙種工業區」，而被告又以每坪八萬元之建地價格出售予原告，自足造成原告對於系爭土地產生可以建築工業廠房之確信，凡一般人若處於原告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，是系爭土地之性質，在交易上確屬重要，故原告自得依民法第八十八條第二項規定撤銷錯誤之意思表示（最高法院八十二年度台上字第二一五號判決，就相類事件亦認買受人得撤銷物之性質錯誤之意思表示亦明）。次查原告業於九十年三月二十三日以存證信函撤銷買受系爭土地之意思表示，被告自應依民法第一百七十九條等規定，返還已付價金一百六十萬元予原告。（三）被告雖否認知悉原告購買系爭土地係要興建廠房，惟查前開使用分區證明書，係由被告於簽約時所交付；且系爭土地之地目為「田」，茍原告購買系爭土地並非為興建廠房，何以會以每坪八萬元之價格購買，足見被告此部分所辯不足採。至被告辯稱原告縱有錯誤，亦係基於過失，自不得主張撤銷云云；惟依據證人連建均、己○○、丁○○等所證述，即便如代書、仲介業者，均不知前開管制規定，則原告之不知悉前開管制規定，自無過失可言。（四）次查原告雖為設於新竹縣竹北市○○里○○○路二十四號一樓「崇翌科技股份有限公司」（下稱崇翌科技公司）之負責人，而為興建廠房購入系爭土地，惟當時僅係為一時之便利，始由原告與被告簽訂契約，但依買賣契約書第五條約定，所有權移轉登記時，有關所有權人名義，係由原告指定，原告於準備所有權移轉登記文件時，亦有向丁○○代書表示要以崇翌科技公司之名義辦理所有權移轉登記，被告於簽約時亦知悉上情，從而被告辯稱原告純係個人名義購買，並非興建廠房云云，自不足採。又原告確係於買受系爭土地依約給付一百六十萬元予被告後，進而委請建築師規劃設計工業廠房之興建時，始經建築師告知系爭土地依前開「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」規定，四面扣除應退縮深度後，已不符合工廠類建築物基本設施及設備標準第五條之規定（即作業廠房樓地板面積以單層計不得小於一百五十平方公尺），從而系爭土地即無從依據建蔽率百分之六十或百分之七十興建廠房，原告知悉後始未再付款，另原告亦無可能以高達每坪八萬元之價格購買系爭土地，是被告辯稱原告購入系爭土地時即已知悉不得興建工業廠房，而無陷於錯誤之可能，實際係於購買後反悔，而假藉錯誤撤銷云云，顯屬無據。（五）又縱認原告前開所為買受系爭土地之意思表示，並無從依據錯誤規定為撤銷，惟按物之出賣人對於買受人應擔保其物，依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。次依前開都市計劃法台灣省施行細則第十八條規定，乙種工業區以供公害輕微之工廠使用為主，且無論經營何種事業之工業，若為倉庫等工廠必要附屬設施均得興建，是本件系爭土地既經編定為乙種工業區用地，則興築工廠及倉庫應屬系爭土地應具之通常效用。然查，本件系爭土地卻無法用以興建工業廠房，顯即欠缺工業用地應具之通常效用，而具效用上之瑕疵，是依民法第三百五十四條規定，並參酌最高法院四十九年度台上字第三七六號判例意旨等所示，原告自得依民法第三百五十九條規定解除系爭土地買賣契約，並依民法第二百五十九條及第一百七十九條規定，請求被告返還原告已付價金一百六十萬元。添（六）又按民法第三百五十四條規定出賣人應擔保其物在危險移轉於買受人時，無瑕疵之存在，係使出賣人於危險移轉前仍得除去瑕疵而為交付，如於交付前已有瑕疵存在，而該瑕疵已確定不能除去或出賣人明確表示拒絕擔保者，縱出賣人尚無交付標的物之義務，買受人亦得依瑕疵擔保之規定行使權利（最高法院八十六年度台上字第一０二三號判例意旨參照）。查系爭土地因囿於變更後竹北都市計畫土地使用分區管制要點及工廠類建築物基本設施及設備標準等法令之限制，業已確定無法用以興建工業廠房，顯已欠缺乙種工業區用地應具之通常效用而具效用上之瑕疵，是參諸上開最高法院判例意旨所示，系爭土地縱未經交付予原告，原告仍得依前開瑕疵擔保規定行使權利，亦即依據民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，解除系爭土地之買賣契約，並依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定，請求被告返還已交付之價金。從而被告辯稱系爭土地因尚未交付而無前開瑕疵擔保規定適用云云，亦不足採。三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地使用分區證明書影本一份、變更後竹北都市計畫土地使用分區管制要點一份、原告委請律師致被告之存證信函影本一份、都市計劃法台灣省施行細則第十八條節本一份、支票影本一份、收據影本二紙、規劃圖一份、租賃契約影本一份、相片六張等為證，並聲請訊問證人連建均、己○○、甲○○、丁○○、彭晃偉；另就系爭土地是否應適用「工廠類建築物基本設施及設備標準」及「變更後竹北都市計畫土地使用分區管制要點」，而依前開管制要點規定，得否以任何形式、座向、面積設計方式，聲請核發工業廠房使用執照等情，函請新竹縣政府工務局提供專業意見。乙、被告方面：一、聲明：請求駁回原告之訴，如受不利判決，請准提供擔保免予假執行。二、陳述：（一）原告乙○○先依買受系爭土地係基於錯誤為由，而撤銷買受之意思表示，並訴請返還已付價金。惟查原告之主張無理由，爰答辯如后：１、兩造間締約之時，並未約定系爭土地係供興建廠房使用，此觀買賣契約內容毫無隻字論及興建廠房等用語即明；茍原告取得系爭土地係供作興建廠房事宜，則如此重要事項，竟未於前開買賣契約中載明，殊與常理有違。次查系爭土地之鄰地現仍為被告所有，不論系爭土地是否受限於基地面積法令，如原告確有興建廠房之需，亦得另向原告承租或購買相鄰之土地，以補足原告主張所需之建築面積。詎原告自支付價金後不出月餘，迅即發函撤銷買受之意思表示，並提供高額擔保假扣押系爭土地，不思價購鄰地充作興建廠房之地基，自屬有違常情常理。由上可知，原告以系爭土地供作興建廠房即無必要，則其買入反悔之餘，假藉錯誤為由，以為解約之實，自不可採，其據以訴請返還價金顯無理由。２、次查，系爭土地依土地登記簿謄本記載為「田」地目，本非以作為建築之用為必要，惟此等事實既經原告於承買前有所認知，其事後竟以錯誤為由，撤銷契約，顯屬無據。再查原告身為崇翌科技公司之負責人，對於系爭土地得否興建廠房，應知之甚捻，如有擴廠之計畫，實應先行評估，再以公司名義取得土地所有權；況如前所述，原告亦得以承租、價購鄰地等方式取得所需廠房之地基。又查被告於原告告知其所需土地面積不足時（當時約為簽約後二個月），被告為使原告得有足夠面積之土地，亦有意願以相同價格出賣所有之鄰地予原告充作地基，未料原告未加思索即揚言雙方法院見，並迅即對系爭土地為假扣押，其捨前述經濟、便宜之方式不採，亦顯與常情不符，則其是否自始即以興建廠房之目的取得系爭土地，亦有疑問。又縱令原告購買系爭土地係要興建廠房，惟此購買土地之用途，僅係其為意思表示之動機，並非意思表示之內容，而動機錯誤，並非意思表示之錯諸，自無從主張撤銷。３、復查原告主張購入系爭土地並交付價金後，始委請建築師規劃設計工業廠房之興建云云，核與一般公司購地建廠前應先行評估規劃、再為締約繳價之過程相違背，且原告係以個人名義承買系爭土地，亦與公司經營常理有違，則原告所稱購買系爭土地係為興建廠房云云，亦非事實。４、又查，系爭土地買賣契約固附有土地使用分區證明書，而前開證明書並記載使用分區為「乙種工業區」，惟其證明書所附說明二中載明：「至於計畫書中其他土地使用分區管制之規定，如使用類別、使用性質、建蔽率、容積率、高度、前後院、側院及開發限制等之限制規定，請逕洽都市計畫主管機關查詢」；說明三載明：「本證明書有效期間為八個月，證明書核發後有關土地位置、地號或都市計畫內容如經依法公告變更，應以公告變更者為準」等項，均足說明系爭土地使用上之不確定性，亦為承買之原告所知悉，乃原告締約後，經月餘後再為第二次繳款時，均未見疑義，足見原告買受系爭土地之意思表示並無錯誤之瑕疵可言。又系爭土地於買賣締約時，雙方需依當地市價完成交易，其用途為何、價格是否合理等項，端繫政府都市土地重劃後，買受人預期增值之心理因素以致；且系爭土地成交價格亦非顯高於當地市價，應屬合理。乃原告捨公司名義自行購入系爭土地，應有其個人投資理財規劃，其後因驟見景氣不佳，亟欲脫手，始提起本件訴訟，亦足證其承買之意思表示並無錯誤。５、又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失為限，民法第八十八條第一項定有明文。而「土地使用類別經編定後，應由縣政府公布之，人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令禁建店鋪住宅，無論上訴人是否知情，均不容上訴人主張上開民法第八十八條之撤銷權」（最高法院六十年度台上字第一一０八號判決意旨參照）。查本件原告係以意思表示錯誤為由，撤銷買受系爭土地之意思表示；惟查系爭土地受建蔽率管制，悉經政府公告，屬眾所周知之事實，只要稍加查證，即可得知，是其過失堪可認定，自不能以此為由主張意思表示有錯誤。且原告有專業建築師從旁協助，則其主張並不知前開建蔽率、土地分區管制等情，亦有不實，益證原告不能以錯誤為由主張撤銷。６、復查原告起訴時係以系爭土地受「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」限制，根本無法興建廠房為由，認為買受之意思表示有錯誤云云；嗣又改稱係無法按「建蔽率」興建工業廠房之錯誤，其前後主張不一，應係託詞拒絕買受，並非錯誤。且按內政部所頒「工廠類建築物基本設施及設備標準」，係依「建築技術規則」設計施工篇第一百十七條第二項之授權而訂定，其前提係以作業廠房之樓地板面積總和超過五十平方公尺及總樓地板面積之和超過七十平方公尺者，始適用前開工廠類建築物基本設施及設備標準規定，非謂工業區廠房一概不得少於一百五十平方公尺。從而原告主張購買之系爭土地根本不能興建廠房云云，亦與事實不符。則原告以錯誤為由，撤銷當初買受土地之意思表示，即有誤會，亦無理由。（二）原告另以系爭土地具有瑕疵為由，依瑕疵擔保之規定解除契約云云，亦無理由，茲說明如后：１、查系爭土地得否興建廠房，既經新竹縣政府工務局迭次來函，均未表示不得興建廠房，且該局九十年七月六日九０工建字第二四七四一號函認為相關「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」之行政法令正辦理變更修正中，則原告所謂系爭土地「業已確定無法用以興建工業廠房」云云，即非事實。２、再查，雙方既就系爭土地所有權買賣達成合意，且依土地登記簿謄本記載為「田」地目，則系爭土地之通常效用顯非以供建築之用為必要；況且，買賣雙方締約時並未表示系爭土地供作或預供興建廠房使用，則系爭土地茍不能興建廠房時，尚非系爭土地之瑕疵；原告認有瑕疵並解除契約一事，即有誤會。況查，系爭土地之存在並未違背法令，其買賣標的物係屬確定、可能、適法，則原告於危險負擔移轉前主張依據民法第三百五十九條解除契約云云，亦屬無據。又最高法院八十六年度台上字第一０二三號民事判決，雖謂「瑕疵已確定不能除去或出賣人明確表示拒絕擔保者，縱出賣人尚無交付標的物之義務，買受人亦得依瑕疵擔保之規定行使權利」，惟該判決所指之買賣標的物係違法之停車位，買受人始得例外於危險負擔前主張瑕疵擔保請求權，此與本件買賣標的物係屬合法土地不同，自無從比附援引。３、且查被告並未就系爭土地是否得興建廠房、建蔽率等事項向原告為任何表示；而原告所聲請訊問之證人連建均、己○○，亦均非買賣契約之當事人或見證人，故其等所為之表示，亦無從對被告有何拘束力。次查原告之付款方式，並非本件買賣契約成立之重要事項，原告既係以個人名義買受系爭土地，復未載明代理之意旨，客觀上原告購買系爭土地即非必以興建廠房為唯一之目的；更何況依內政部台九十年內營字第九０一二四一五號函示，系爭土地亦非絕對不得興建廠房。又基於前述，兩造簽約時，原告亦經受交付新竹縣竹北市都市計畫土地使用分區證明書，其內亦載明「˙˙˙˙至於計畫書中其他土地使用分區管制之規定，如使用類別、使用性質、建蔽率、容積率、高度、前後院、側院及開發限制等之限制規定，請逕洽都市計畫主管機關查詢」等語，則系爭土地上建蔽率等相關規定為何，既經前開證明書所附之說明提醒，原告實難諉為不知。４、復查系爭土地上建蔽率等規定如何，係屬行政法令，並非交易土地本身之性質，且其地目為「田」，依常理判斷，並非以建築廠房為系爭土地之唯一用途，更未於契約內明載供建築廠房之用，則系爭土地得否供興建廠房即非重要之事項，果興建廠房為契約之內容，竟未載入買賣契約，則原告更有過失亦明。（三）綜上所述，原告既有過失，則其依錯誤主張撤銷買受系爭土地之意思表示即無理由；亦無從以系爭土地具有瑕疵為由而解除契約。三、證據：提出專任委託銷售契約書影本一份為證。理　　由一、本件原告起訴主張其因需土地供崇翌科技公司興建工業廠房，乃於九十年一月十日向被告購買坐落竹北市○○段二二五之四地號，使用分區為乙種工業區，面積一百坪之土地，約定價金八百萬元，雙方並訂立買賣契約，原告業依約給付一百六十萬元予被告；惟原告嗣委請建築師規劃設計，始知系爭土地依「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」規定，四面扣除應退縮深度後，已不合「工廠類建築物基本設施及設備標準」第五條限制「作業廠房樓地板面積以單層計不得小於一百五十平方公尺」之規定，惟原告購地之目的即在作為興建廠房之用，現該土地卻因法令限制無法作為興建廠房之用，是原告所為意思表示顯有陷於錯誤之情，原告業於九十年三月二十三日以存證信函撤銷買受系爭土地之意思表示，被告自應依民法第一百七十九條之規定返還已付價金一百六十萬元；又查系爭土地既無法用以興建工業廠房，顯即欠缺工業用地之通常效用，而具效用上之瑕疵，是依民法第三百五十四條規定等，原告自得依民法第三百五十九條規定解除系爭土地買賣契約，並依民法第二百五十九條及第一百七十九條規定，請求被告返還原告已付價金一百六十萬元等情。被告則以兩造間締約時，並未約定系爭土地係供興建廠房使用，而系爭土地依土地登記簿謄本記載為「田」地目，本非以作為建築之用為必要，此等事實原告於承買前即有所認知；再者原告為崇翌科技公司之負責人，對於系爭土地得否興建廠房應知之甚捻，如有擴廠之計畫，實應先行評估為是，詎原告竟以錯誤為由，撤銷契約，顯屬無據；又系爭土地建蔽率管制經政府公告，屬眾所周知之事實，原告無法諉為不知，顯有過失，亦不得主張意思表示有錯誤而撤銷，足見原告係因個人理財而購置系爭土地，卻又見景氣低迷而反悔不買，是原告並無錯誤意思表示之情形；另原告主張以物之瑕疵擔保規定解除契約亦屬無據，蓋雙方既就系爭土地買賣達成合意，且依土地登記簿謄本記載為「田」地目，則系爭土地之通常效用顯非以供建築之用為必要，況締約時並未表示系爭土地供作或預供興建廠房使用，則系爭土地得否興建廠房事宜，尚非系爭土地之瑕疵，原告認有瑕疵並解除契約即有誤會等語置辯。二、本院經請兩造協議簡化爭點如后：（一）請求權基礎：１、撤銷錯誤意思表示後之不當得利返還請求權。２、欠缺物之通常效用瑕疵之解除契約回復原狀請求權。而上開二項訴訟標的，原告係主張先審究第一項部分，如第一項有理由，即無須審酌第二項部分之訴訟標的。（二）兩造不爭執之事實：１、兩造就系爭土地成立買賣契約，並約定價金為八百萬元。２、原告已給付被告一百六十萬元之價金。３、被告就有收到原證五之存證信函不爭執。４、被告就系爭土地有委託訴外人信昱房屋公司出售不爭執。５、兩造就歷次新竹縣政府工務局公函及所附資料不爭執。（三）兩造主要爭執事項：１、就系爭買賣土地原告得否以出於錯誤意思表示撤銷：原告主張購買系爭土地之目的在興建工業用廠房，且得興建範圍建蔽率達百分之七十，此為交易性質上係屬重要事項，故得以錯誤為由撤銷其意思表示；被告則以原告之主張為動機錯誤，而動機錯誤不得主張撤銷。另不知法令亦不得以錯誤主張撤銷，且被告未向原告表示出售土地之建蔽率、容積率及應退縮建築之問題。２、原告有無將購買土地之目的告知被告或被告委託之信昱仲介公司；被告委託之信昱仲介公司有無告知原告系爭土地之建蔽率可蓋百分之七十、容積率百分之二百一十：原告主張有告知購買土地之目的為興建廠房，且被告之使用人即信昱仲介公司人員亦曾告知原告系爭土地建蔽率為百分之七十、容積率為百分之二百一十；另原告在簽約時，亦有表示購買系爭土地之目的係為蓋工業廠房。被告則以此部分其並未在場，無從表示意見；另否認原告曾告知其購買土地之目的，縱屬真實，被告亦未授權信昱仲介公司人員可將系爭土地得否興建廠房、建蔽率及容積率等告知欲購買系爭土地之人。３、被告出售之系爭土地是否有欠缺通常效用之瑕疵，而原告得主張解除契約：原告主張系爭土地因無法達工業廠房所需之建蔽率、容積率，自欠缺通常效用之瑕疵，另前開管制要點事後雖有放寬，仍無法達法定之標準而能取得興建廠房之建築執照。被告則以系爭土地並未欠缺通常效用，蓋系爭土地之通常效用並非在興建廠房；又縱通常效用係為興建廠房，系爭土地仍可興建廠房，並無原告所主張欠缺通常效用之瑕疵。三、得心證之理由：（一）原告主張其係崇翌科技公司之負責人，為該公司興建廠房之需要，乃與被告簽訂買賣契約，而向被告購買系爭土地，並規劃按建蔽率百分之六十或百分之七十興建前開所需之廠房，而議定之價格亦係以前開規劃能興建之廠房即每坪八萬元之價格購買，而被告於簽約時並附有土地使用分區證明書之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地使用分區證明書等為證，被告就原告係崇翌科技公司之負責人，而兩造簽訂買賣契約時並附有前開土地使用分區證明書亦不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。被告雖辯稱其並不知悉原告購買系爭土地係供興建廠房使用，兩造簽約時亦未為此部分之約定云云；惟查證人即介紹原告購買系爭土地之代書己○○證稱原告於九十年初要其幫忙找一筆一百坪左右之工業用地，欲購買作為蓋廠房之用，其乃連絡任職信昱公司之邵彭舉，並告知原告購地之目的，信昱公司之銷售人員邵彭舉並有提及附近同面積之土地亦有完成興建工廠之案例等語；證人即被告委託銷售系爭土地之信昱公司負責人丙○○證稱被告委託該公司出售系爭土地，原告則係由訴外人己○○引介，原告有表示其負責之崇翌科技公司想要一筆工業用地自行蓋廠房等情；證人即兩造簽約時之代書丁○○亦證稱其於簽約當日到場時，兩造仍在就土地價格為協商，原告在協商過程有告知被告，購買系爭土地之最主要目的係要蓋廠房，而就系爭土地之成交價格，即係以工業用地一般可供蓋廠房之客觀交易價格，簽約當時原告有明確表明要以崇翌科技公司名義辦理所有權移轉登記，且原告為上開表明時，被告亦有在場知悉等語（見本院九十年十二月十三日、九十一年一月二十二日言詞辯論筆錄）；查證人丙○○係受被告委託銷售系爭土地之信昱公司負責人，與被告之關係較諸原告為密切；證人丁○○則係兩造簽約時之代書，之前與兩造並無任何接觸，亦無特別情誼，衡情均不會刻意為有利原告之證述，而應認屬真實；又證人己○○雖係受原告之請託介紹系爭土地買賣，惟其前開之證述情節，亦與證人丙○○、丁○○之證述內容相符，而應認係真實，是被告此部分所辯自不足採。（二）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條定有明文。次按「系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人根據土地登記簿謄本上地目為『建』之記載，誤認以為可供建築之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認；又自主觀而言，若被上訴人購地之初，知悉該地不能供建屋之用，必不致支付上述高價購買，應可斷言。再從客觀而言，上訴人提出之土地登記簿謄本既記載地目為建，且上開土地周圍復已蓋滿建物，而上訴人又以建地之價格出售，自足造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，被上訴人依民法第八十八條第二項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷」（最高法院八十二年度台上字第二一五號判決意旨參照）。查原告購買土地之目的係要供其經營之崇翌科技公司興建廠房，乃欲買受合適之工業用地，購地過程除有向介紹人己○○、被告委託銷售之信昱公司負責人丙○○等人明確表達前開購地之目的外，另於簽約當時並有向被告為同樣之表示，甚至表明購買之系爭土地係要以崇翌科技公司名義辦理所有權移轉登記，而被告亦於簽訂買賣契約書時附有系爭土地使用分區證明書，前開證明書亦載明系爭土地之使用分區為乙種工業區等情，足見原告購買系爭土地係屬於乙種工業區，且能依其所需面積興建廠房等性質，在交易上自屬重要。次按工業區使用分區之建蔽率不得超過百分之七十；又都市計畫地區各土地使用分區之容積率，依都市計畫書中所載規定，未載明者，工業區其容積率不得超過百分之二百一十，都市計畫法臺灣省施行細則第三十二條第三款、第三十四條第一項第三款分別定有明文；從而原告主張其購買之系爭土地因屬乙種工業區，故原規劃按建蔽率百分之六十或百分之七十興建所需之廠房等情，經核前開規定，亦非無據。惟查新竹縣政府八十九年三月二十八日八九府工都字第三四四九四號公告之「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」第四點規定「工業區為乙種工業區˙˙˙˙建築基地於申請建築時，建築物前院深度至少為六公尺，後院深度至少為四公尺，側院深度至少為四公尺˙˙˙˙以為安全隔離及提昇環境品質」等語，而系爭土地係位於竹北都市計畫工業區土地，自有前開「竹北都市計畫土地使用分區管制要點」之適用等情，有新竹縣政府工務局九十年七月六日九０工建字第二四七四一號函在卷可按；則系爭土地經依前開管制要點扣除前院、後院、側院之深度後，其所餘之面積僅為五九點五一平方公尺，亦據原告提出請建築師繪製之規劃圖一份為證，復為被告所不爭執。又按作業廠房樓地板面積不得小於一百五十平方公尺，工廠類建築物基本設施及設備標準第五條亦定有明文；又前開作業廠房樓地板面積，係以單層面積計算，從而系爭土地經依前開管制要點規定，扣除四面應保留前院、後院、側院深度後，所餘可興建之面積，顯已不符合「工廠類建築物基本設施及設備標準」中第五條之限制規定自明。被告雖辯稱前開「工廠類建築物基本設施及設備標準」，係依「建築技術規則」設計施工篇第一百十七條第二項之授權而訂定，其前提係以作業廠房之樓地板面積總和超過五十平方公尺或總樓地板面積之和超過七十平方公尺者，始適用前開工廠類建築物基本設施及設備標準規定，非謂工業區廠房一概不得少於一百五十平方公尺，從而系爭土地仍得興建廠房云云。查申請工廠類建築物，如樓地板面積總和未超過五十平方公尺及總樓地板面積之和未超過七十平方公尺者，不受前開「工廠類建築物基本設施及設備標準」第五條規定之限制等情，固據新竹縣政府工務局九十年九月十九日九０工建字第三八七一五號函轉附內政部九十年九月七日台九十內營字第九０一二四一五號函在卷可稽；惟基於前述，原告購買系爭土地即係供崇翌科技公司興建工業廠房之用；而查證人即崇翌科技公司經理甲○○證稱因崇翌科技公司原廠房不敷使用，乃要自購土地自建廠房，其與原告乃透由仲介公司、代書等尋覓適合之土地，後來透由己○○代書至信昱公司，嗣經信昱公司人員帶往系爭土地，因覺適合需求，議價議價過程中，原告與其均有提出購買系爭土地之目的係要興建廠房，信昱公司人員並有提及系爭土地之建蔽率為百分之七十，容積率為百分之二一０，當時認如此即可符合崇翌科技公司興建廠房之需求等語；證人丙○○亦證稱洽商過程中，原告曾有詢問系爭土地可蓋多少坪地基之廠房，其公司人員有告知可蓋七十坪，因據其所知工業用地之建蔽率可達百分之七十等情（見本院九十年十二月十三日、九十一年一月二十二日言詞辯論筆錄）；查證人甲○○雖係崇翌科技公司經理，與原告較有密切之關係，惟對照證人丙○○此部分之證述，則應認證人甲○○前開之證述亦屬可採。而查原告在決定與被告簽訂前開買賣契約之前，既有詢問系爭土地可興建地基之面積，其顯認系爭土地得興建廠房之面積是否符合其需求，乃為決定締約之重要要素，而參諸前開都市計畫法臺灣省施行細則第三十二條第三款、第三十四條第一項第三款之規定及被告委託銷售之信昱公司人員之表示，均足見原告主張其購買之系爭土地係規劃以建蔽率百分之六十或百分之七十興建廠房等情，亦堪信以為真實，從而系爭土地縱可興建樓地板面積總和未超過五十平方公尺及總樓地板面積之和未超過七十平方公尺之作業廠房，惟此就原告購買之土地係一百坪，且按建蔽率百分之七十（或百分之六十），容積率百分之二百一十所得興建之面積而言，前開得興建廠房之面積，自顯不敷原告購買系爭土地之目的與需求亦明。則基於前述，原告既係因崇翌科技公司原本廠房不敷使用，為能興建更大面積之廠房始向被告購買系爭土地，而此部分購買之目的及要以崇翌科技公司名義辦理所有權移轉登記等，亦有明確告知被告，另被告委託之信昱公司人員亦有向原告表示系爭土地可興建廠房之建蔽率，被告於簽約時並附有土地使用分區證明書等，均足見原告此項購買系爭土地之目的（係興建廠房及興建之建蔽率至少為百分之六十等），在交易性質上係屬重要，而原告因認為系爭土地在建蔽率可達百分之六十至百分之七十下，誤認可以興建符合需求之廠房，乃以前開認為得興建面積之市價標準即每坪八萬元之價格，向被告為買受之意思表示，然卻因前開管制要點之保留前院、後院、側院深度規定之限制，以致無法興建符合其需求之廠房，是原告就前開所為之意思表示自有錯誤之情事；而茍原告購地之初，即知悉系爭土地依前開管制要點根本不能供為興建所需廠房之用，當不致為前開買受之意思表示，而一般人若處於原告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，是系爭土地之性質，在交易上確屬重要，故原告主張其得依民法第八十八條第二項規定撤銷錯誤之意思表示等情，自屬有理由。（三）被告雖另辯稱原告前開所主張購買系爭土地係為興建廠房等係屬動機錯誤，並不得主張撤銷云云。按動機之錯誤，通常對於法律行為之效力，固不生影響，蓋動機存於內部，非他人所得窺知，惟如動機已表示於外，而構成意思表示之一部時（如明言購買之土地係屬僻靜之地，目的為興建學校，實際卻為通衢大道、喧囂之處），其錯誤，自亦得視為意思表示內容之錯誤；本件基於前述，原告業將購買系爭土地之目的係用以興建廠房，且以崇翌科技公司名義辦理所有權移轉登記，明確於簽訂契約時告知被告，則原告顯已將其購買之目的表示於外，又就系爭土地能否作為興建符合需求廠房之基地，及相關建蔽率、容積率等，均為系爭交易之重要締約基礎，是此締約基礎，亦顯應為意思表示之內容，而非僅屬動機，從而原告仍得以錯誤為由主張撤銷自明，被告此部分所辯尚不足採。至被告另辯稱兩造間簽訂之前開買賣契約，其內毫無隻字論及原告購買系爭土地係要興建廠房等用語，足見此部分並非交易上認屬重要云云；惟查是否在交易上認為重要，並非須形諸於文字，而就前開簽約前之洽商過程及簽約時之情形，茍認系爭土地之性質在交易上確有其重要性，則縱令未以文字為具體約定，亦非謂非屬重要；而查證人丁○○證稱依其執業之經驗，通常買方購買土地之目的，係在於其個人如何使用，所以不會將之訂入契約內等情；本件基於前述，乙種工業區之土地本以興建公害輕微之工廠使用為主，且無論就系爭土地買賣洽商之過程及簽約時協議之情形，前開原告購買系爭土地之目的及認為得以興建之面積，均屬其決定是否購買之重要事項，而此又非屬於兩造間權利義務關係之約定，是縱未訂立於契約內，亦無從即謂非屬交易上重要事項，是被告此部分所辯亦不足採。（四）被告又辯稱原告為崇翌科技公司之負責人，而該公司之營業地址位於新竹縣竹北市，則原告對於系爭土地得否興建廠房，自應知之甚捻，且前開管制要點，業經主管機關公告，亦屬眾所周知之事實，原告不得諉為不知云云；惟查證人己○○、丙○○、丁○○等人，均證稱並不知悉前開管制要點就乙種工業區興建廠房時應保留前院、後院、側院深度規定之限制等情（見本院九十年十二月十三日、九十一年一月二十二日言詞辯論筆錄）；而查證人己○○、丁○○二人，均係新竹地區執業之代書，證人丙○○則係位於新竹縣竹北地區從事不動產仲介之信昱公司負責人，衡情對於坐落於竹北地區之土地買賣相關法令，較諸一般人為熟悉，惟其等均尚且不知有前開管制要點之規定，更何況係完全無買賣土地經驗之原告所得知悉，足見被告此部分所辯亦不足採。被告固另辯稱前開管制要點既經政府機關公告，則只要原告加以查證即可得知，是其縱有錯誤，亦因過失而不得主張撤銷云云；惟按「上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足取」（最高法院八十八年度台上字第一八九二號判決意旨參照）；又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失為限，民法第八十八條第一項固定有明文；惟此所謂「錯誤」，因鮮有非由於表意人過失者，如解為抽象之輕過失，則表意人幾無行使撤銷權之機會；若解為重大過失，則撤銷權行使之機會過多，又於交易安定有礙；故以採取具體輕過失較能有所兼顧；況民法第八十八條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，因而造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準，始與立法意旨相符。查本件原告並非從事土地買賣交易業務之人，對於繁複之土地法規尤其係各縣市政府公告之管制規定（即僅係縣市政府之單行法規），衡情自難查知；且查前開管制要點，乃係新竹縣政府於八十九年三月二十八日所公告，較諸前開都市計劃法臺灣省施行細則為嚴格，此項管制要點經公告後，新竹縣政府主管之工務局亦函覆正辦理變更修正，並報請內政部都委會審議，嗣並於本件訴訟程序中經內政部審議、核定，該府並於九十年十月十五日以九十府工都字第一一０八０八號函將修正後之管制要點公告，訂於同年十月十六日施行等情，亦有新竹縣政府工務局九十年七月六日九０工建字第二四七四一號、九十年十月二十二日九０工建字第四一二六０號函在卷可考，亦足見前開管制要點在公告施行後，僅歷經一年餘即檢討修正，則更難為一般人所查知，此由前開管制要點即連從事土地交易專業人員如代書己○○、丁○○及仲介人員丙○○均不知悉亦明。次查原告為購買系爭土地，乃先請從事不動產買賣業務之代書己○○幫其找尋合適之土地，而洽商過程中又有詢問被告委託銷售之專業仲介公司人員系爭土地之建蔽率及可否興建廠房等，而被告委託銷售之信昱公司人員並有告知原告系爭土地之建蔽率為百分之七十，且附近土地亦有興建完成工廠案例等情。查信昱公司為合法設立之房屋仲介公司，原告與之接洽，必對其土地買賣之專業具有一定之信賴，而原告亦曾向該公司詢及系爭土地得使用面積之狀況，並獲得明確之回答，實已盡其應負之查詢義務，一般人處於原告之立場，亦會為相同之信賴與處理；是原告基於前開不動產買賣專業人員之表示，自足使其產生系爭土地確可供興建足敷其需求面積廠房之誤信，另原告於簽訂買賣契約之時，又再度表明其購買系爭土地之目的等情，則就原告購買系爭土地之過程以觀，其既已買受之初，即託請專業之代書為其尋覓合適之土地，而知悉被告欲出售系爭土地後，又向被告委託銷售之土地專業仲介人員為查詢，並獲知確切之訊息，而簽約之時亦仍表明其購買系爭土地之目的，則其顯已盡其與處理自己事務同一之注意，而應認無過失。且依據被告與信昱公司簽訂之專任委託銷售契約書第七條約定，被告全權委託信昱公司銷售系爭土地，第十條並約定被告同意信昱公司得依該委託書之條件或較該委託書有利被告之條件，全權代理被告收受定金等情，有被告提出之專任委託銷售契約書在卷可按；從而信昱公司自係系爭土地買賣在簽約前找尋買受人、洽商買賣契約細節等階段之代理人或使用人，而基於前述，因被告委託銷售系爭土地之信昱公司人員告知原告系爭土地之建蔽率為百分之七十之資訊，使原告因而產生誤信而認為得以興建符合所需之廠房；又如被告所辯前開管制要點為眾所知悉，則無論原告是否知悉，被告顯已知悉該管制要點之相關規定，則當原告於簽約時表明係要興建廠房，且要以崇翌科技公司名義辦理所有權移轉登記，另其代理人信昱公司人員又提供前開不正確之資訊時，本諸誠信原則，被告理應明確告知原告前開管制要點中有關保留前院、後院、側院深度限制之規定，而不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人即原告應負擔此部分查證之義務，從而被告辯稱因原告未查明前開管制要點規定而有過失云云，亦不足採。（五）被告復辯稱依前開土地使用分區證明書，系爭土地之使用分區雖為「乙種工業區」，惟所附說明二中業載明就其他土地使用分區管制之規定，如使用類別、使用性質、建蔽率、容積率、高度、前後院、側院及開發限制等之限制規定，請逕洽都市計畫主管機關查詢等項，均足說明系爭土地使用上之不確定性，亦為原告所知悉，足見原告買受系爭土地之意思表示並無錯誤云云。惟被告自認前開土地使用分區證明書係於簽約時所附，惟當時因原告業已為買受之意思表示，則是否出於錯誤，即應以為買受意思表示之時為判斷，而因簽約之前，無論係被告或被告委託之信昱公司人員，均未告知原告應先行查證上開事項再行決定是否為買受之意思表示，是亦無從以前開使用分區證明書有前開之記載，即謂原告業於簽約時即應知悉系爭土地並無法興建符合其需求之廠房，是被告此部分所辯亦不足採。被告雖又辯稱前開管制要點業已為修正，並就退縮深度限制加以放寬等情；惟查被告在為前開買受意思表示之時既有錯誤情事，而因請建築師進行規劃時，發現依據當時之管制要點已無從興建符合所需之廠房，原告乃於九十年三月二十三日以新竹英明街郵局第三八四號存證信函撤銷前開買受系爭土地之意思表示，則原告在為撤銷錯誤意思表示之時，自無從知悉前開管制要點會有進行檢討修正之情事；且因原告業已撤銷前開買受系爭土地之意思表示，崇翌科技公司因無足夠廠房，嗣亦於九十年七月三十一日另與訴外人鴻志機械有限公司簽訂房屋租賃契約，而新竹縣政府則係於九十年十月十五日始以九十年十月十五日九十府工都字第一一０八０八號函公告變更前開管制要點等情，有原告寄發被告撤銷意思表示之存證信函、新竹縣政府九十年十月二十二日九０工建字第四一二六０號公函、房屋租賃契約書各一份在卷可考，上開文書之真正復為被告所不爭執，則自亦不能以前開管制要點事後業已修正，即謂原告之前所為之撤銷不合法。（六）綜上所述，本件原告所為買受意思表示既有錯誤情事，自得依法將其買受系爭土地之意思表示撤銷；次查原告業於九十年三月二十三日以新竹英明街郵局第三八四號存證信函撤銷前開意思表示，該存證信函並已合法送達至被告處，從而原告亦已在法定期間內為撤銷。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條亦定有明文；查前開兩造買賣契約既因原告撤銷其意思表示而不成立，則被告受領之價金，自屬無法律上之原因而受利益，原告自得依據前開不當得利之規定請求被告返還所交付之價金一百六十萬元。從而原告本於不當得利法律關係，請求被告返還受領之價金一百六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，即屬有理由，應予准許。四、又查本件原告既已依法撤銷其買受系爭土地之意思表示，而得本於不當得利法律關係，請求被告返還受領之價金及法定遲延利息，則原告另主張被告出售之系爭土地有欠缺物之通常效用瑕疵，而主張得以解除契約，並本於回復原狀請求權為上開之請求部分，即無庸再行審究，併予敘明。五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均屬有據，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　六　　　月　　　十七　　日臺灣新竹地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　李承訓右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 ~B法院書記官　吳玉蘭中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　六　　　月　　　十七　　日

臺灣新竹地方法院九十年度訴字第二四八號

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