臺灣新竹地方法院九十年度訴字第七一號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十年度訴字第七一號

原告

丙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

凱旋世紀開發股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

丁○○

右當事人間確認買賣契約無效事件，本院判決如左：

主文

理由

甲、原告部分：

壹、聲明：

（一）先位部分：確認被告凱旋世紀開發有限公司與被告丁○○間，就附表所示之不動產標的，於民國八十九年七月三十日所為之不動產買賣關係不存在。

（二）備位部分：被告丁○○應於原告給付新台幣六百萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記與原告。並願供擔保請准予假執行。

貳、陳述：

（一）先位部分：查原告依據土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條規定優先承買被告丁○○坐落新竹縣竹北市○○段四

七八、四八０、四八八、五０二及四九七之一地號等五筆土地，先予敘明。又不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。又法律行為須具備一定的要件始能成立並發生效力，稱為一般要件，又區分為一般成立要件及一般生效要件。一般成立要件為當事人、標的及意思表示。一般生效要件則為當事人須有權利能力及行為能力；標的須合法、妥當、可能、確定；意思表示須健全並趨於一致。本件被告間就上開不動產之買賣契約書並未載明買賣標的所在，且亦無蓋妥買賣雙方騎縫印章；另本件被告間除互有母子、股東關係外，系爭不動產買賣契約欠缺不動產標的，自未合法、妥當、可能、確定，當事人間之意思表示更遑論健全並趨於一致。又因原告就系爭土地有優先承買權存在，故被告間之無效契約，顯有影響原告權利。自得訴請確認被告凱旋世紀開發股份有限公司與被告丁○○間，就詳如附表不動產標示之標的，於民國八十九年七月三十日所簽定不動產買賣關係不存在。

（二）備位部份：被告間於民國八十九年七月三十日所簽定不動產買賣契約書第二條即載明尚有耕地三七五租約並未終止。按耕地出賣時，承租人有優先承買之權，耕地三七五減租條例第十五條第一項前段規定甚明。是出租人之耕地縱經政府劃為都市建築用地，倘承租人仍繼續耕作該耕地，亦不變更其耕地租賃之性質，出租人出售該耕地時，仍應將出賣條件以書面通知承租人得優先承買。故被告間就附表不動產標示之標的之買賣行為若有效成立，則原告願按同一條件優先承買系爭五筆土地。又被告丁○○於簽定系爭不動產契約時，未依耕地三七五減租條例第十五條通知原告以同一條件優先承買，該物權移轉契約對原告即承租人自不生效力。

參、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、私有耕地租約、系爭土地現場照片、存證信函、地籍圖及都市計劃土地使用分區證明書為證。

乙、被告部分：

壹、聲明：原告之訴駁回。

貳、陳述：

一、被告丁○○與被告凱旋世紀開發股份有限公司間於八十九年七月三十日訂立不動產買賣契約書。凱旋世紀開發股份有限公司簽發世華聯合商業銀行新竹分行八十九年七月三十日期面額五十萬元，號碼TN0000000支票，交付與被告丁○○兌領在案。足以證明買賣土地確係真實。又原告係佃農，就都市計劃內建地，出租人出賣土地時，並無優先承買權；１查原告丙○○係被告丁○○所有系爭土地之承租人而已。系爭土地經編定為都市計劃內之建地。２按「查土地法第一百零七條暨耕地三七五減租條例第十五條規定耕地承租人之優先承受權，係為扶植自耕農而設。故承租人優先承受權之行使，應以其確有租佃事實存在為必要條件，僅以租約未辦終止登記，尚難認定即有租佃事實存在，且須該承租土地仍屬耕地，始符首揭二法條賦予承租人優先承受權之立法意旨，俾承租人優先承買或承典耕地後，成為自耕農。土地既已編定為建築用地，承租人即無優先承受權可言。３又三七五租約耕地已編定為建築用地者，承租人無優先購買權，故本件原告之訴不合法，應予駁回。

參、證據：提出存證信函及買賣契約書為證。

理由

壹、先位部分：

一、原告起訴主張其依據土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條規定優先承買被告丁○○坐落新竹縣竹北市○○段四

七八、四八０、四八八、五０二及四九七之一地號等五筆土地。惟於八十九年七月三十日被告就上開不動產亦簽訂不動產買賣契約。因上揭系爭買賣契約書未載明買賣標的所在，且亦無蓋妥買賣雙方騎縫印章；另本件被告間除互有母子、股東關係外，系爭不動產買賣契約欠缺不動產標的，自未合法、妥當、可能、確定，當事人間之意思表示更遑論健全並趨於一致。又因原告就系爭土地有優先承買權存在，故被告間之無效契約，顯有影響原告權利。自得訴請確認被告間就附表所示不動產標的，於民國八十九年七月三十日所簽定不動產買賣關係不存在等情。被告則以被告凱旋世紀開發股份有限公司於簽訂系爭買賣契約書後，確有簽發世華聯合商業銀行新竹分行八十九年七月三十日期面額五十萬元之支票乙紙，交由被告丁○○兌領在案，足資證明該買賣關係確為真正等語，資為抗辯。

二、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。惟此所謂之舉證，係指提出足供法院對其主張之事實，為有利之認定之證據而言。本件原告主張被告間就前開系爭五筆土地雖於八十九年七月三十日簽訂買賣契約書，惟因系爭契約書之內容，有關買受標的部分未予載明，且雙方亦無於騎縫處蓋章，故被告間就上開買賣恐有不明確，意思表示未趨一致，且因被告間互有股東及母子關係，上開買賣亦存有不合法、妥當之處，致雙方間買賣契約恐有不存在之虞云云，雖提出土地登記簿謄本及不動產買賣契約書為證。惟查：被告就上開五筆土地於八十九年七月三十日訂定不動產買賣契約等情，業經被告提出卷附買賣不動產契約為證，而觀諸該契約之必要之點即買賣標的物及價金均已記載明確而達意思表示一致，故系爭契約內容應屬確定、可能。至於契約騎縫處是否蓋章等情，因非屬契約成立生效之要式行為，且原告復未舉其他事證證明系爭契約有何不合法或欠妥當之處，故原告上揭主張尚不可採，本件原告起訴於法無據，應予以駁回。

貳、備位部分：

一、原告主張被告間於民國八十九年七月三十日所簽定不動產買賣契約書第二條即載明尚有耕地三七五租約並未終止。按耕地出賣時，承租人有優先承買之權，耕地三七五減租條例第十五條第一項前段規定甚明。是出租人之耕地縱經政府劃為都市建築用地，倘承租人仍繼續耕作該耕地，亦不變更其耕地租賃之性質，出租人出售該耕地時，仍應將出賣條件以書面通知承租人得優先承買。故被告間就附表不動產之買賣行為若有效成立，則原告願按同一條件優先承買系爭五筆土地。又被告丁○○於簽定系爭不動產契約時，未依耕地三七五減租條例第十五條通知原告以同一條件優先承買，該物權移轉契約對原告即承租人自不生效力等情。被告則以系爭土地經編定為都市計劃內之建地。按「查土地法第一百零七條暨耕地三七五減租條例第十五條規定耕地承租人之優先承受權，係為扶植自耕農而設。故承租人優先承受權之行使，應以其確有租佃事實存在為必要條件，僅以租約未辦終止登記，尚難認定即有租佃事實存在，且須該承租土地仍屬耕地，始符首揭二法條賦予承租人優先承受權之立法意旨，俾承租人優先承買或承典耕地後，成為自耕農。土地既已編定為建築用地，承租人即無優先承受權可言。故本件原告之訴不合法，應予駁回等語，資為抗辯。

二、按出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，非經更地租佃委員會調解調處，不得起訴。本件上開系爭五筆土地，地目為田，現仍為原告耕作等情，業經原告提出土地登記簿謄本及現場照片為證。雖被告抗辯上開田地業經編定為都市計劃內之建地等情，為原告所不否認，並經原告提出新竹縣竹北市都市計劃土地使用分區證明書為證。惟查耕地出賣，承租人有優先承受之權，為耕地三七五減租條例第十五條第一項所明定。又耕地雖經編為都市計劃建築用地，但在出租人未經平均地權條例合法終止租約收回土地以前，由承租人繼續耕作者，仍不失為耕地之性質，而有耕地三七五減租條例之適用。故承前說明，本件系爭五筆土地即屬耕地之性質，而本件原告既就被告丁○○間，就系爭耕地主張優先承買權，主張以同一條件承買，並辦理移轉登記，揆諸上開說明，自屬租佃爭議之一種，而本件原告於起訴前未經耕地租佃委員會調解調處等情，為兩造所不否認，而此部分屬法院依職權調查之要件，故本件起訴尚不合法，應依民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款，予以駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述均與本件論斷無涉，爰不一一論述，再予敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

台灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　 彭淑苑