臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第一八七號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十一年度訴字第一八七號

原告

乙○○

被告

金鋒建設有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間履行契約事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：

（一）被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段八三之二九地號土地，所有權全部，及坐落上開土地及同段八三之二七地號土地上，門牌號碼為新竹縣竹東鎮○○街九一巷三六號，建號為新竹縣竹東鎮○○○段四七０四號之地上三樓、地下一樓之房屋，其所有權全部（含共同使用部分同段四七四八建號，權利範圍十萬分之二二七六，以下簡稱系爭房地），移轉登記並點交予原告。

（二）訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯之聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

三、兩造之陳述及舉證：

（一）原告主張：緣被告在坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段八三之二七、之二九地號土地上興建「德川家康」社區，營造工程並交由訴外人即向順泰營造有限公司借牌，由范呈遠擔任實際負責人之成豪營造有限公司（以下簡稱成豪公司）承攬建造，而因原告係初次與訴外人成豪公司交易，將建材即磁磚出售予成豪公司，供其施作於上開營造工程，原告為確保自己之貨款債權，乃於民國九十年五月十二日與被告簽訂房屋土地買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），向被告購買系爭房地，雙方約定總價金為新台幣（下同）四百三十萬元，並於買賣契約第十九條後之備註條款加簽約定：「因甲方（即原告）為本工地營造公司之建材供應商，經雙方議定部份購屋款將由甲方收付之營造貨款抵付之」等語，雙方當時之用意，即在於擔保訴外人成豪公司積欠原告之貨款，使原告在貨款無虞慮之情況下，持續供應建材予成豪公司，以利被告上開營造工程如期興建與銷售，之後再由被告與成豪公司間就原告抵付之購屋款額，自被告應支付予成豪公司之工程款內扣除，如此三方均蒙其利。嗣原告即依約支付八十萬元之購屋款（另含其他水電雜費）予被告，餘款三百五十萬元部分，原告即依兩造所簽立系爭契約書備註條款之約定，於九十年十二月十三日，以苗栗南苗郵局第三一三號存證信函通知被告，表示全額以訴外人成豪公司積欠原告之建材貨款予以抵付，如此，可認原告已全數付清系爭房地之價款予被告，依約被告就系爭房地，即負有辦理移轉登記並點交予原告之義務，詎被告屢經原告催請均置之不理，原告爰依兩造間買賣契約之法律關係，訴請判決如訴之聲明所示等語。至於被告辯稱依上開備註條款之約定，原告欲向被告抵付屋款時，限於提出由成豪公司所交付，並由被告簽發所交付予成豪公司之支票云云，惟查，上開備註條款之約定並無如此之特別約定內容，且證人蕭麗貞證稱其夫向被告之法定代理人甲○○提及原告除了交付所取得之被告公司簽發之支票予被告公司，藉此可以抵屋款外，倘交付范呈遠或范正華的票亦可抵扣，而被告之法定代理人對此並沒有否認等情，此因在原告主張抵扣前，被告公司對成豪公司尚積欠近千萬元之營繕款未付，而成豪公司在當時係積欠原告三百五十萬元之建材款未付，故原告將此三百五十萬元之建材款債權，與被告公司對原告之同額購屋款債權相抵銷，對於被告並無何損失。況倘如被告所辯需以其公司簽發交予成豪公司之支票方得抵銷原告之購屋款，如此，原告則無異以現金購屋，又何需得被告公司之同意？是被告此部分之辯稱，與常理相違不足採信，且其拒絕原告所主張以訴外人成豪公司積欠原告之貨款三百五十萬元，以與原告對被告所負之房地款債務相抵銷，顯然已違反上開備註條款之約定。再被告雖另辯稱嗣後原告已同意以其向台灣土地銀行竹東分行貸得三百五十萬元用以支付購屋尾款，並因此簽發同面額之本票一紙交予被告收執，如此，亦已取代上開備註條款所為付款方式之協議云云。惟查，原告係因為取回先前交予被告，作為房地款給付之由范呈遠簽發之九紙支票，以供對下游廠商貨款之支應，在被告之強力要求下，不得已始將辦理貸款之台灣土地銀行存摺及空白取款憑條交予被告，並簽發與貸款額度相同之面額三百五十萬元之本票一紙交予被告，然事實上原告該貸款之目的，係為將低息所貸得之款項作生意週轉金，供支應下游廠商貨款之用，且當時伊已與銀行承辦人員交待，未經伊同意，貸款手續辦妥後，不得將款項直接撥入伊帳戶內，依此，可認原告當時並無同意辦理貸款三百五十萬元以支付被告上開購屋房地款之意思，被告辯稱當時兩造已協議變更原先依備註條款所約定之付款方式云云，與事實不符，其進而要求原告專以房屋貸款抵繳價金，亦無理由。況被告先前曾因欲抵扣工程款，曾與成豪公司之范正華協議由其向被告購買四間房屋及基地，嗣後因范正華財務陷入困難，被告公司乃與原告達成協議，同意祇要原告找到其他四人代替范正華承購上開四間房地，原告就系爭房屋價款三百五十萬元之支付，可優先自成豪公司積欠其之貨款中抵扣，其後原告確已找到四名下包願承接該四戶房屋，並通知被告公司，然此時被告卻又表示不同意該作法，顯見被告嗣後係故意以不正當之行為，阻止該條件之成就，應認為上開約定之條件已經成就，如此，原告就上開房地款三百五十萬元之支付，已有效以成豪公司積欠原告之貨款中抵扣完成，是原告目前就系爭房地之價款業已付清予被告，被告拒絕履行契約辦理過戶，並進而以原告違約為由，主張解除買賣契約云云，顯無理由等語，並提出房屋土地買賣契約書影本一份、苗栗南苗郵局第三一三號存證信函及回執影本各一份，及聲請訊問證人李志明、范正華、蕭麗貞、林文雄。

（二）被告固不爭執原告係其工地之實際營造商成豪公司之材料供應商，及兩造就系爭房地簽訂有上開買賣契約書，約定總價金為四百三十萬元，並有上開所述備註條款之約定乙節，惟否認其有與原告約定，並同意原告就其應付之部分房地價款，得以成豪公司積欠原告之建材貨款相抵銷，辯稱：該備註條款之內容，係明確約定原告須執其由成豪公司處取得，由被告開立用以支付成豪公司營造款之支票，提示交予被告時，始得向被告主張抵付房地款，且事實上原告於訂約後，已依上開備註條款之約定方式，在九十年五月二十二日以被告所簽發交付予成豪公司，面額五十二萬九千九百五十六元之支票，於其自成豪公司處取得後，交予被告作為給付房地款之用，且嗣後原告復於同年十月十五日以范呈遠簽發，面額共計三百五十萬四千二百三十二元之九張支票，交付被告欲給付房地款，然其後原告又於同年十一月三十日向被告表示願以其向台灣土地銀行竹東分行貸得之三百五十萬元給付上開房地款，而要求抽回其先前交予被告，業據被告存入帳戶後，已為台灣土地銀行竹東分行託收之上開九紙支票，經被告表示同意，乃予以抽回該九張支票，其後原告復簽發面額三百五十萬元之本票一紙交予被告，以擔保該房地款貸款之履行，且交付其在台灣土地銀行帳戶之存摺及空白取款憑條予被告，並經過核算後，再開立面額十九萬零四十四元之支票一紙交予被告以給付房地款，是依上開情形，可認原告當時乃欲以其向台灣土地銀行竹東分行貸得之三百五十萬元，用以給付被告房地款，並以此方式取代上開契約書備註條款原所約定之付款方式。詎料原告嗣後卻又違反該協議，而前去銀行抽走辦理貸款對保之資料，顯違誠信。況倘兩造間真有原告所稱得以其對訴外人成豪公司之貨款債權，通知被告而用以與原告須支付於被告之房地價款相抵銷，則何以原告會有上開取回九張支票及辦理貸款並同意被告領取貸款等之行為，如此豈非多餘？至於原告又陳稱因原先范正華與被告所訂有關購買四戶房地之合約，因其後范正華財務發生困難，被告乃與原告達成協議，同意祇要原告找到其他四人代替范正華承購上開四間房屋，原告就系爭房地價款三百五十萬元之支付，即可以優先自成豪公司積欠其之貨款中抵扣之方式為之云云，與事實不符，蓋被告公司從未與原告達成上開之協議，是原告藉此欲主張其已付清房地價款云云，尚難以成立。如此，原告既未付清房地價款，依約被告即不負有移轉系爭房地予原告之義務。且因原告未依約支付被告系爭房地之價款，經被告公司催告後，仍拒不履約及配合辦理貸款，被告已發函原告解除系爭買賣契約，該買賣契約已經失其效力，原告猶執買賣契約為本件之請求，更屬無據，應予以駁回等語。並提出房屋土地買賣契約書影本一份、被告所開立面額五十二萬九千九百五十六元之支票影本一紙、范呈遠所開立之九張支票影本、被告於台灣土地銀行託收票據明細表影本一份、原告取回范呈遠開立之支票九紙之收據影本一份、原告所開立之面額三百五十萬元之本票影本一紙、原告在台灣土地銀行帳戶之存摺及空白取款憑條影本各一份、被告委發之律師函影本三份及回執影本二份、被告與范正華簽立之土地房屋買賣契約書影本一份，並聲請訊問證人黃立端。

三、本院之判斷：

（一）兩造不爭執之事項：兩造有於前揭時地，就系爭房地之買賣簽立契約書，約定總價金為四百三十萬元，且於該契約書之備註條款註明：「因甲方（即原告）為本工地營造公司之建材供應商，經雙方議定部份購屋款將由甲方收付之營造貨款抵付之」，而原告於簽約後，已依約支付部分價款，其中五十二萬九千九百五十六元，原告係交付由被告所簽立，先前交予訴外人成豪公司用以支付營造工程款，再由成豪公司轉交原告之支票，作為付款之方式，且原告曾於九十年十月十五日，交付被告由訴外人范呈遠簽發，面額合計三百五十萬四千二百三十二元之九紙支票用以給付系爭房地款，惟嗣後原告於同年十二月五日向被告取回該九張支票，並簽發面額為三百五十萬元之本票一紙交予被告，且交付其在台灣土地銀行之存摺及空白取款憑條予被告，同時開立面額十九萬零四十四元之支票一紙交予被告收執，原告並至台灣土地銀行竹東分行辦理系爭房地三百五十萬元貸款之對保手續，惟嗣後原告復於同年十二月十一日，至前開銀行抽走其先前辦理之對保資料，而拒絕再辦理該貸款手續等情，有被告提出之其所開立、面額五十二萬九千九百五十六元之支票影本一紙、范呈遠所開立之九張支票影本、被告於台灣土地銀行託收票據明細表影本一份、原告取回范呈遠開立之支票九紙之收據影本一份、原告所開立之面額三百五十萬元之本票影本一紙、原告在台灣土地銀行帳戶之存摺及空白取款憑條影本各一份為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

（二）本件兩造間所爭執之事項，在於：⑴系爭買賣契約書備註條款之內容，是否如原告所稱，原告得以其對成豪公司所享有之貨款債權，對被告直接主張用以扣抵系爭房地之價款，抑或如被告所言，原告須將其由成豪公司處取得被告所開立，用以支付營造款之支票交付被告，始得向被告主張抵付房地款，如僅交付其他之票據或未支付票據，不得主張以成豪公司積欠原告之貨款，於通知被告後，即直接發生扣抵房地價款之效力？⑵以被告所言原告於交付其范呈遠簽發之上開九張支票後，復向其取回該等支票，並簽立面額三百五十萬元之本票一紙交予被告，再將原告辦理房地貸款三百五十萬元之銀行帳戶存摺及空白取款憑條交付被告，並核算後開立面額十九萬零四十四元之支票一紙交付被告以支付部分房地價款之各該行為，可否進而佐證兩造於前述備註條款之約定內容，並非如原告上開所述之內容？原告當時是否已同意就該三百五十萬元之房地價款，以貸款之方式支付被告？⑶被告有無在范呈遠、范正華財務發生問題後，與原告達成協議，同意祇要原告找到四人代替范正華承購被告所建之四間房屋及基地，原告就系爭房地價款三百五十萬元之支付，即可以自成豪公司積欠原告之貨款中抵扣之方式為之？⑷兩造間系爭之買賣契約，是否因被告合法解除而失效？經查：

１、兩造所簽立系爭房地買賣契約書之備註條款係約定：「因乙方（實應為甲方之誤寫，甲方即原告）為本工地營造公司之建材供應商，經雙方議定部份購屋款將由甲方收付之營造貨款抵付之」之情，有該份買賣契約書影本在卷可憑，而按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，且按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」（最高法院著有三十九年度台上字第一０五三號判例意旨可資參照），就上開契約備註條款之內容，原告雖主張係因其與營造廠即成豪公司初次交易，擔心成豪公司履約能力不佳，為確保伊之貨款債權，乃向建設公司承購系爭房地，並約定以伊享有之貨款債權，用以抵付房地價款，故上開條款之意思，即為伊得以對成豪公司享有之貨款債權，通知被告後直接用以抵付房地價款云云，惟此為被告所否認，而經核上開備註條款之文字內容，依文義解釋結果，尚無法得出原告所指之意，否則何以契約文字中，會記載係以甲方（即原告）【收付】之【營造貨款】抵付房地價款，而均未提及係以原告對成豪公司得主張之【貨款債權】用以抵付房地價款？是依文義解釋之結果，尚無從直接認定上開備註條款之意思，係指原告得主張以其對成豪公司享有之貨款債權，直接用以抵扣系爭房地之價款。

２、次查，就被告辯稱上開備註條款之內容，其真意係指原告須執其由成豪公司處取得，由被告開立用以支付成豪公司營造款之支票，提示交予被告時，始得向被告主張抵付房地款，且事實上原告於訂約後，已依上開備註條款之約定方式，在九十年五月二十二日以被告所簽發交付予成豪公司，面額五十二萬九千九百五十六元之支票，於其自成豪公司處取得後，交予被告作為給付房地款之用之情，已據被告提出由其所開立面額五十二萬九千九百五十六元之支票影本一紙在卷可憑，且據證人即當時代理被告公司與原告接洽簽訂系爭房地買賣契約書之李志明、蕭麗貞證述在卷，其中證人李志明證稱：「（問：你有接洽系爭買賣契約的簽訂嗎？情形為何？）有，我之前是擔任仲介公司的銷售人員，有負責銷售被告公司的房屋。」、「（提示契約書，問：這個契約書是你代表被告公司與原告簽的嗎？還是如何？）被告公司有授權我們簽立合約，但是有增加或減少條文，必須要告訴被告公司。」、「（提示契約書，問：契約書第十九條後的備註欄，是何意思？你有參與嗎？）這部分原告有跟我當時的銷售公司主管還有營造廠的人員三方面一起談，談好之後我們主管再跟被告公司講，他們同意之後才訂這個契約。當時談是因為原告不認識金峰跟成豪怕貨出給成豪會倒帳，原告希望他交的材料的這些貨款由被告公司出具票據交付給順泰及成豪再轉交給原告，原告再交給被告，當作房屋價款。當時有特別提到要限於被告公司開的票據，我是聽我的主管提到的，這部分備註的文字是另外一個銷售小姐寫的，簽的時候我有在場。」、「（問：當時是否原告及營造廠及建設公司三方面協議，原告可以用營造廠應該支付給他的貨款做為抵付建設公司的價款？）這部分我不清楚。」等語（見本院九十一年四月三十日言詞辯論筆錄），而證人蕭麗貞證稱：「我是禾信房屋仲介公司的負責人，系爭房屋是被告委託我們銷售。」、「（問：李志明之前是在你們公司任職？）是的。」、「（提示系爭房地買賣契約書，問：系爭房屋買賣契約，當時你們有參與嗎？）這個合約是我們初步做好，建設公司審核過，我們在用此契約書跟原告簽約，是被告公司授權我們跟原告簽。」、「（提示契約書，問：備註欄的約定，內容、用意為何？）當時因為原告來買房子，他說希望用被告公司的支票來付價款，因為原告賣貨給營造廠，而被告要付營造廠工程款，所以他第一次跟范呈遠的營造廠接洽比較不信賴，所以她希望用被告公司的票款來付房屋價款，當時我有跟被告公司的董事長反應，他也同意，所以我們才代表被告跟原告正式簽訂契約書及備註欄，備註欄跟前面的約定是同時訂立的。」、「（問：當時原告有無提到說不限定於被告公司的票，只要是營造廠給他的票，他就可以用來抵付被告的貨款？）不是這樣，當時原告只提到要用被告公司的票來抵付價款，我們才向被告公司反應，被告公司同意才簽約的。當時李志明代表我們公司與原告訂約，我們也有經過被告公司的授權。」、「（問：後來原告貸款的事你知道嗎？）這個我不清楚，我們只負責到簽訂買賣契約的部分。」、「（問：為何備註欄內沒有記明要以被告公司的票來抵價款的事情？）因為當時簽約前，我獲得被告負責人同意，我就把這個意思轉達給承辦人李志明，但是簽約時我不在場，所以內容看起來不是很明確。」、「（原告問：請問證人蕭當初我去找你談的時候，我是否向你表示，我是因為要確保我的貨款債權才要去買系爭房屋？並不是我去買房子只能用被告公司開的票來抵屋款？）當初原告確實是為了確保他的債權才要買系爭房子，因為她擔心范先生開的票，所以才希望用被告公司開的票來抵屋款。」、「（問：當初原告的用意是否有包含他只要拿到營造廠任何的票，就可以用來抵屋款？）原告當時的意思就是他擔心貨款拿不到，所以跟建設公司買了一間房子。」等語（見本院九十一年六月三日言詞辯論筆錄），而經核上開二位證人所述當時兩造係約定由原告持成豪公司所交付，先前係由被告簽發交予成豪公司作為營造工程款支付之支票，以交予被告作為系爭房地價款支付之方式乙節，大致相符，且兩造對上開證人所述之情節均表示無意見，而原告於證人李志明證述之後，亦當庭表示：「我希望被告公司開票給成豪，成豪再轉給我，我再轉給被告，這部分是我要求的，是要確保我自己的債權。」等語（見本院九十一年四月三十日言詞辯論筆錄）。另證人即成豪公司實際負責人范呈遠之子范正華亦證稱：「（問：被告之前有開他們公司的票給你們嗎？）有，他們付了我們一億壹仟多萬元的工程款，一半是付現金，一半是他們開的公司支票，都有兌現... 」、「（問：之前你們有把被告開給你們的票交給原告嗎？）我記得有交過一次或兩次。」、「（問：你們總共向原告進多少貨？）進大約五百多萬元的貨，尚欠原告四百多萬元。」、「（問：原告有無跟你要求，你給他的貨款要交付被告開的票？）原告在我開始付他貨款的時候是有這樣要求，因為原告認為建設公司的票比我個人的票有保障，我們成豪公司就這個建設案子沒有辦法開票出來，但是我們買賣合約上沒有這樣的註明。去年十一月底的時候因為我們公司被別人倒了九百多萬，因為我當時資金比較緊，所以被告開給我的票，我就先拿去貼現使用沒有付給原告，原告也同意，所以我就開我父親的票九張給原告。」等語（見本院九十一年六月三日言詞辯論筆錄），而兩造對證人范正華所述之情亦表示無意見，是依證人范正華之證述內容，益加佐證原告當時在與被告為系爭房地買賣之時，確有約定原告部分房地價款之支付，係以其所取得由被告公司簽發，交予成豪公司，再由成豪公司交付之支票，交予被告之方式為之。且原告對於其曾於九十年五月二十二日，即在兩造簽訂系爭買賣契約書及備註欄約定之日（即九十年五月十二日）之後，以被告所簽發交付予成豪公司，面額五十二萬九千九百五十六元之支票，於原告自成豪公司處取得後，再交予被告作為給付系爭房地價款之情，亦不爭執。是依原告上開之陳述及證人李志明、蕭麗貞、范正華之證述內容，參以原告先前曾經支付房地價款予被告之方式等情，被告辯稱當時備註條款之約定內容，乃係指由原告持其輾轉自成豪公司取得，並由被告簽發之支票，交予被告作為抵付系爭房地價款之意思乙節，尚非全然無據。

３、雖原告另主張倘被告上開所辯之情屬實，則原告既要持被告簽發而輾轉取得之支票，交予被告始能抵付房地款，如此，與原告係持現金支付被告房地款有何差別，且如此方式，對原告就成豪公司之貨款債權，有何確保可言？惟查，依被告所辯之方式，本院認為至少原告於輾轉自成豪公司處取得被告簽發之支票，在交付予被告公司時，即得主張抵付與支票面額相同之房地價款，如此，原告即無須擔心其所取得之被告公司之支票，是否會有屆期無法兌付，致無法抵付房地價金之情形，且因原告所輾轉取得之由被告公司簽發之支票，於其交付予被告以抵付房地價款當時，該等支票或有可能未到期，惟此時原告即得現實享有抵付其房地價款之利益，如此，與原告以現金支付房地價款之情形相較，對原告亦較為有利，是原告主張依被告所辯上開備註條款所約定之支付房地價款之方式，對其貨款債權無任何確保，其不可能與被告為上開內容之約定云云，尚難以採認。

４、次查，證人蕭麗貞固然於上開證述之後，另證稱：「當初原告來跟我講，他想要以營造廠的貨款來跟建設公司抵屋款來確保他的貨款權利，他是想說最好是被告公司開票給他，如果沒有的話，營造廠給他的票也能來抵屋款。」、「當時跟被告法代傳達的時候主要是講被告公司的票，我先生當時有在場提到范正華的票也是可以，被告法代也沒有否認。」等情（見本院九十一年六月三日言詞辯論筆錄），惟被告否認證人蕭麗貞此部分證述之真實性，陳稱證人此部分係因原告誘導後再作修正所為之陳述等語。經查，證人蕭麗貞嗣後所為上開之證述內容，核與其在同一天到庭所為前開之明確之證述內容顯然不符，亦與證人李志明所述不同，是證人蕭麗貞嗣後所為之上開證述，是否與事實相符，已有疑義，即難採作為有利原告主張之事實之認定依據。

５、就被告辯稱原告於先前在九十年五月十二日交付前述被告為發票人之支票予被告作為抵付房地款之後，其後原告復於同年十月十五日以范呈遠簽發交其收執，面額共計三百五十萬四千二百三十二元之九張支票，交付被告欲給付房地款，然其後原告又於同年十一月三十日向被告表示願以其向台灣土地銀行竹東分行貸得之三百五十萬元給付屋款，而要求抽回其先前交予被告，且已據被告存入帳戶後，而為台灣土地銀行竹東分行託收之上開九紙支票，經被告表示同意，乃予以抽回該九張支票，其後原告復簽發面額三百五十萬元之本票一紙交予被告，以擔保該房地款貸款之履行，且交付其在台灣土地銀行帳戶之存摺及空白取款憑條予被告，並經過核算後，再開立面額十九萬零四十四元之支票一紙交予被告以給付系爭房地價款之情，已據被告提出范呈遠所開立之九張支票影本、被告於台灣土地銀行託收票據明細表影本一份、原告取回范呈遠開立之支票九紙之收據影本一份、原告所開立之面額三百五十萬元之本票影本一紙、原告在台灣土地銀行帳戶之存摺及空白取款憑條影本各一份在卷可憑，且原告除否認其有同意辦理貸款三百五十萬元以支付被告系爭房地價款之外，對被告上開所辯之情節並不否認。查，姑不論被告所辯原告於向其取回范呈遠開立之九張支票時，所另行簽發交付面額三百五十萬元之本票一紙，及一併交付有關貸款銀行之帳戶存摺及空白取款憑條予被告之行為，即代表原告當時已同意無條件以辦得之貸款三百五十萬元，用來支付被告房地價款乙節，在兩造間尚有爭執，故被告所辯是否屬實，猶有待認定【此詳見後之（四）所述】，惟查，以原告上開之一連串之行為觀之，倘原告所述兩造間備註條款之約定，其真意乃係原告得以其對訴外人成豪公司所享有之貨款債權，用來對被告主張直接抵付其同額之系爭房地價款，並於其通知被告時即發生抵扣效力之情屬實，則何以原告當時不直接發函通知被告以抵扣房地款，反而還需有上開一連串之舉措，甚至還簽發與欲辦貸款之額度三百五十萬元相同之本票一紙交予被告收執，且交付貸款銀行帳戶存摺及空白取款憑條予被告以資擔保？且何以其嗣後與被告核算後所再簽立交予被告作為支付部分房地價款、面額為十九萬零四十四元之支票，係以扣除欲辦理之貸款三百五十萬元之方式而計算得出，並非以原告先前所取得，且由成豪公司之實際負責人范呈遠所開立用以支付其貨款之九張支票合計之總面額即三百五十萬四千二百三十二元為基準而會算得出？

６、又，證人范正華亦證稱：「（問：何人向原告進貨？）是我和我父親范呈遠一起向順泰營造借牌，我們是成豪營造，有承攬被告公司的系爭房屋工程，有向原告買磁磚，被告公司還未給付我們百分之五的交屋款及百分之三的保固款，因為被告還沒有完全交屋完成，還有十來戶。」、「（問：你們總共向原告進多少貨？）進大約五百多萬元的貨，尚欠原告四百多萬元。」、「（問：這部分材料的工程款，被告是否付給你們了？）被告付了，應該是在九十年三、四月磁磚進場施作，被告在同年六、七月也開始有付我們這部分的工程款。」、「（問：被告有無遲延付你們工程款的情形？）沒有。」、「（問：就你交給原告的九張支票【即前述范呈遠之九張支票】加起來總值的金額，被告公司有無主張這部分要抵扣付給你們的工程款？）沒有。」等語（見本院九十一年六月三日言詞辯論筆錄），而兩造對證人范正華上開證述之內容均表示不爭執。是依證人范正華所述，可見被告在成豪公司為其施作，包含系爭房地之工地時，均已依約按期給付工程款予成豪公司，並無遲延給付或積欠成豪公司工程款之情形，且被告於給付成豪公司工程款時，並無事先扣除原告所言因成豪公司積欠原告，而由原告對被告主張用以扣抵房地價款之金額之部分。依此，倘原告所述備註條款之約定內容屬實，則被告為確保自己之權益，避免於原告主張以成豪公司積欠原告之貨款用以抵扣系爭房地價款時，所發生其已代成豪公司清償積欠原告之貨款後，事後無從再向成豪公司主張扣抵相當之工程款，或於欲向成豪公司主張扣抵時，為該公司所否認而橫生爭議，衡諸常情，被告於與原告簽立上開備註條款時，應會將成豪公司納入契約之內，且事後於支付成豪公司營造工程款時，亦會將原告所主張扣抵房地價款之金額部分，對訴外人成豪公司予以主張抵扣，然依上開所述及系爭買賣契約書之內容，並非如此。故從系爭買賣契約書備註條款之約定內容未將成豪公司納入，以及被告支付成豪公司工程款之情形觀之，兩造間簽立之契約書備註條款之內容，是否如原告主張之情形，亦值探究。

７、再者，證人即同為成豪公司所施作之上開工地之下包，而曾與原告一同找被告公司人員商談如何確保其等對成豪公司貨款或工程款之林文雄到庭後，針對被告公司法定代理人甲○○所稱，其當時曾質疑原告何以當時在欲交付系爭房地價款予被告時，不拿被告公司所簽發交予范正華之支票以為支付，如此即不會發生問題等情，證人林文雄亦證稱當時其與原告同去找被告法定代理人洽談時，確有聽到被告法定代理人對原告為上開內容之質問等語（見本院九十一年八月一日言詞辯論筆錄），而兩造對證人林文雄上開之證述內容均表示無意見等語。是佐以被告公司法定代理人當時對原告之上開質問內容，益證被告上開所辯備註條款之約定內容較為可採，而原告所稱當時簽立備註條款時，被告並未限定原告必須持被告公司為發票人之支票，祇要其係持成豪公司所交付之任何支票，於交付予被告收受之時，即能主張抵付系爭房地之同額價款乙節，與實情並不相符。

（三）是本院綜合審酌兩造簽訂之上開備註條款之內容，及兩造簽訂上開契約條款之後，原告有關支付系爭房地價款予被告之舉措及方式，被告支付工程款予成豪公司之情形，以及前述之其他兩造間存在之相關情事及證據，予以事後客觀審查認定之結果，認為原告所指當時兩造間就備註條款約定之真意，即在於其得以對成豪公司享有之貨款債權，於其通知被告後，直接用以扣抵系爭房地之同額價款乙節，尚與事實不符，反而，被告所辯乃在於原告祇要執其由營造商成豪公司處取得，被告所開立用以支付營造款之支票，於原告交予被告時，即得向被告主張抵扣同額之房地款一事，與當事人訂約當時之真意較為相近，而較為可採。

（四）至就被告辯稱原告於取回范呈遠該九張支票後，簽立面額三百五十萬元之本票一紙交予被告，並同時交付其在台灣土地銀行帳戶之存摺及空白取款憑條予被告時，已代表其同意辦理三百五十萬元之貸款以支付被告房地價款乙節，原告雖予以否認，陳稱其當時並未同意以辦貸款之方式支應房地款，係因被告之一再要求，不得已始簽立本票云云。惟查，按「甲方（即原告）應於辦理產權移轉書件之同時開立同貸款額度商業本票交付乙方（即被告）以為擔保，乙方於領得貸款或因貸款不足額經甲方以現金支付之同時返還甲方，若因甲方之原因致乙方不能取得貸款或甲方違約不為付款者，乙方得逕為行使票據上之權利取償之」，兩造所訂系爭契約書第三條付款辦法第六項已有約定，而原告先前於九十年十月十五日，本持范呈遠簽發之前述九張，面額合計三百五十萬四千二百三十二元之支票交予被告，用以支付系爭房地款，且被告辯稱原告於當日亦同至台灣土地銀行竹東分行辦理系爭房地之貸款對保手續之情，為原告所不爭執，雖原告陳稱其當時本來辦理貸款之目的，係因貸款利息較低，欲以貸得之金額用以支應其下游廠商之貨款乙節，縱認屬實，惟查，原告亦自承嗣後其因上開貸款未核發下來，其為應支付下游廠商貨款之急，乃商得被告之同意，自被告處取回前述之九張支票，用以交付下游廠商，同時應被告之一再要求，簽立與原貸款額度三百五十萬元相同之本票一紙交予被告收執，並將貸款銀行帳戶之存摺及空白取款憑條交付予被告，同時經以該貸款面額三百五十萬元為基準予以核算結果，再開立面額十九萬零四十四元之支票一紙交予被告，作為部分房地價款之支付之情，亦已如前述，是依上開之情節，以及原告已依系爭契約書第三條第六項之約定內容，簽發與貸款額度相同之本票一紙交予被告收執之情觀之，核諸一般之常情，可認原告於當時，已有向被告表示同意以辦得之貸款三百五十萬元，用以支付系爭房地價款之意思，是原告主張其當時並無該合意云云，較難以採信。

（五）至就原告主張被告於范呈遠、范正華財務發生問題後，另與其達成協議，同意祇要原告找到下包四人代替范正華承購被告所建之四間房屋及基地，原告就系爭房地價款三百五十萬元之支付，即可以自成豪公司積欠原告之貨款中抵扣之方式為之乙節，原告固舉出前述之證人林文雄之證詞以資為據，並提出由范正華與被告公司簽立之土地房屋買賣契約書影本一份為證，而被告固不爭執該份土地房屋買賣契約書影本之真正，惟否認有與原告達成上開之協議。經查：１、被告公司之法定代理人甲○○到庭陳稱：「（問：范正華為何要跟你們買房子？）范正華在去年十月份因為缺錢，要來向我預支工程款，我當時就拿了一千多萬元給他，但是附帶條件，就是他必須向我們公司買四間房子，到時房屋貸款下來我就可以拿到貸款的錢，因為當時房屋的銷售不是很好，後來他就買了四間房子也簽了約，但是他沒有辦貸款，因為他只找壹個人來買要去辦貸款，但是這個人資格不符無法辦，其他三戶就一直沒有找到人，也沒有去辦貸款。」、「（問：當時你是否有要求原告去找四個人來買這四間房子？）這個跟原告無關，這是我跟范正華的事情。」、「在去年十二月十一日原告跟林文雄有到公司找我，當時我本來要下班，後來我就跟他們上去辦公室，他們就說范正華跳票了，他的工程款是否可以讓他們領來抵貨款，我說范正華的小包那麼多，我不可能單純對付你們，當時我就講乙○○你是我的客戶，你也買了一間房子，如果范正華日後有工程款可以領，我可以偷偷通知你來，你再當面向范正華拿，他就沒有再講什麼。當時我還問原告說當初我不是交待工地的人跟你講，你交屋款的時候要拿我公司開給范正華的票，這樣就不會有現在的問題，他就回我說當時范正華騙他我們公司的工程款都還沒有付給他，所以他無從拿票給他。當天我跟林文雄是說以前范正華欠你們的貨款你們自己找他處理，之後如果你們來工地做貨款我會全權負責，他就沒有再講什麼，兩人就離開了。我確實沒有同意原告所講的他的購屋款可以從我要付給范正華的工程款來抵扣，當時他們兩人來找我的時候，因為工地還有些工程沒有收尾，所以如果依照我跟范正華定的工程合約，是還有一千零捌拾萬的工程款還沒有付給范正華。」等語（見本院九十一年八月一日言詞辯論筆錄），而證人林文雄於聽取被告法定代理人甲○○上開陳述後，則在庭結證稱：「九十年十二月十一日當時的情形確實如被告法代所講的情形沒錯，後來我們就有再找被告公司的黃經理再協調兩次，當時原告也有一起去，就是協調要換范正華之前向被告買的房子，由我們這些小包來承接房子，當時我們算過四戶房子的頭期款八百多萬元，加上原告那戶房子的頭期款三百多萬，共壹仟多萬元，剛好是我們這些下包廠商貨款的一半。當時雙方都已經協調好要換房子，是在被告公司的竹東工地協調的，協調好之後（黃經理）就說要向被告的法代報告，結果後來他們回來說法是說被告法代不同意這樣的作法。當時我們有問被告公司的黃經理說被告法代沒有來你能代表公司嗎，他說董事長派我來聽聽你們的意見，你們先協調好我再去反應。」、「我跟原告第一次去找被告董事長之後有再去找一次，是在第一次工地協調之後，當時是到被告台北公司去找被告法代，當時有范正華、原告、我、被告法代在場，一開始就為了我們的貨款如何確保在談，就有談到，換屋的事情，換屋的事情是誰主動提的我不清楚，後來就有說要用換屋來試看看，原告就要求他這一戶要加進去處理，被告法代說那你們先找到人再說，當時因為要所有的下包都同意換屋，當時還沒有經過所有下包的同意，結果後來就到工地開第二次的下包協調會要徵求下包的同意，當時開會的時候下包沒有完全來，因為有些下包是營造廠本身的朋友，當時范正華就說這些沒有來的下包由他去聯絡他們，讓他們取得其中的一戶或一戶半，當時開會的時候因為無法確認未到下包他們所能認購的戶數，所以黃經理才說當時沒有結論，但是開完會之後營造廠去聯繫，小包就都同意由他們去聯名認購四戶，後來范正華跟原告去找被告法代的時候，得到的答案是被告法代不同意。」、「當時被告法代確實是講先找到人再來談，因為當時還在協調的階段。確實的債權還沒有確定。被告法代剛剛所言可能漏記了兩百零柒萬元的頭期款。當時我們的認知是被告法代已經同意，因為他有講他要給營造廠的錢他一定會拿出來。」、「去公司找被告法代兩次，第一次范正華沒有一起去，後來的兩次協調會我有在場，范正華也都有在場。協調會之後是范正華和原告去找被告法代，那次我就沒有去了，那次被告法代就明確表示不同意。」等情甚詳（見本院九十一年八月一日言詞辯論筆錄），而兩造就證人林文雄上開所述之內容，亦即針對當時原告與被告公司人員洽談之經過情形、結果、洽談時在場之人員等之證述情節，均表示無意見。

２、次查，證人即當時曾與下包協商之被告公司經理黃立端亦證稱：「（問：你有參與下包跟你們公司協調換屋的事宜嗎？）小包他們有召開兩次的協調會請我們公司的人列席，我就列席兩次，兩次都是在今年農曆過年前開的，第一次范正華也有列席，主要他們是討論范正華對我們公司的工程款還有多少，范正華也有跟他們說他向我們買四間房屋總計有兩百多萬元的購屋款已經付給我們公司及他對我們公司還有的工程款數額，我就向小包報告我們付給范正華工程款的進度。第二次協調的時候小包人數就比較少，原告及林文雄都有在場，他們主要討論換屋的問題，他們是計算范正華對公司還有多少工程款可以剩餘移轉給他們，來轉作購屋款，當時部分金額比較小的小包並不同意換屋，當時原告及林先生金額比較大他們就決議要換屋，我就說我回去跟董事報告開會的情形，董事長沒有同意。」等語（見本院九十一年八月一日言詞辯論筆錄），而經核證人黃立端所述被告公司有權決定者嗣後並無同意下包所提，由其等代替范正華之地位，以其等就該工地對成豪公司享有之貨款或工程款債權，以與被告換四戶房地之提案內容，而先前被告公司僅係委由其先與下包洽商之情，亦與證人林文雄所述之情節相符，自堪以採信。是依證人林文雄與黃立端之證述，可見被告公司當時僅係先委由其公司人員與原告及其他工地下包，就有關成豪公司對被告公司未領之工程款數額進行初步核算，並就該工地之下包是否同意代替范正華，並承接范正華前與被告簽訂之有關前述四戶房地買賣之買受人地位，用以保障其等下包對成豪公司之貨款或工程款債權之事宜，進行初步之洽商，惟其後經被告公司之人員向被告公司之法定代理人甲○○報告初步洽商之結果後，甲○○已明確表示不同意由下包承接范正華而向被告承購該四間房地之初步協商結果。且依證人林文雄之證述內容，亦無從認定被告公司當時已同意於下包願意向其承購該四戶房地時，原告得優先就其針對成豪公司所享有之貨款債權，用以對被告主張抵扣同額之系爭房地之價款。是原告主張當時係因透由其之居間協議，被告因而與其他下包達成由下包向被告公司買受該四戶房地之換屋協議事宜，且先前被告已與其達成協議，祇要原告能找來下包以與被告完成上開買受四戶房地之協議，被告即同意原告得以其對成豪公司之貨款債權抵扣系爭房地價款云云，亦難以成立。又因依證人林文雄所述，在證人范正華所參加與被告公司人員間有關上開換屋協議之協商時，其均有在場，是既然原告對證人林文雄上開證述之內容承認其真實，惟依上開所述，依證人林文雄前開之證述內容，無從作有利於原告主張之認定，故本院認為就此亦無再傳訊證人范正雄之必要，併此敘明。

（六）綜上所述，尚難認兩造間所簽立系爭契約書備註條款之約定內容，係如原告所指其得以對成豪公司享有之貨款債權，於通知被告後，即得直接抵扣同額之系爭房地之價款。是就本件系爭房地之買賣而言，迄今原告尚未付清該房地之總價款四百三十萬元予被告，堪以認定。復按，依兩造間簽訂之房屋土地買賣契約書第三條付款辦法第四項約定：「分期付款表所列之銀行貸款部分甲方得以提供本房屋連同所購基地所有權為擔保，委託乙方代辦貸款並以貸得款項抵付房地價款方式給付之」，該第三條付款辦法第五項並約定：「甲方同意依前項方式給付價款，並委由乙方代辦金融機構中長期抵押貸款者，雙方另行簽立代辦貸款委託書附件（四），視為前項付款方式之合意，甲方並應按代辦貸款委託書之約定配合辦理一切手續，若經乙方通知逾期不為辦理貸款手續或有應補正事項不為補正者，乙方得終止代辦貸款之委託，並視同前項付款方式合意之解除，甲方應於接獲乙方繳款通知七日內以現金或即期支票繳交於乙方，否則視同違約，並依本約第十四條處理」，另系爭契約書第十四條違約處理第一項並約定：「甲方有下列情事之一者，乙方得解除本契約，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方之損害賠償。... ２、依本契約第三條、第七條及第十一條經乙方通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經乙方催告後仍未配合辦理者」。查，本件原告於取回范呈遠簽發之該九張支票時，已同意辦理該三百五十萬元之貸款，用以支付被告系爭房地之價金之情，已如前述，且兩造先前在簽訂系爭買賣契約書時，亦一併簽訂有代辦貸款委託書之情，亦有被告提出之系爭買賣契約書之附件即該代辦貸款委託書影本一份在卷可憑。惟嗣後原告在得知范呈遠所簽發，由其取回後交付予下游廠商之上開九張支票中，其中部分於九十年十二月十日屆期未兌現之情況下，乃於同年十二月十一日前至台灣土地銀行竹東分行抽走其先前辦理之貸款對保資料，而拒絕配合辦理該貸款手續之情，亦為原告所不否認。且其後經被告先後於九十年十二月二十日、九十一年三月六日、九十一年四月四日委託律師寄發律師函催告原告於相當時日內配合辦理上開貸款手續，然原告收受該等律師函後，迄今仍未配合辦理貸款之情，亦有被告提出之上開三份律師函及回執影本在卷可憑，且原告亦自承已收到該三份律師函。從而，被告進而以原告已違反系爭契約書第三條之約定為由，依該契約書第十四條第一項之約定，據以主張解除系爭之買賣契約，並由被告委由律師寄發前述之九十一年四月四日之律師函，在該函中向原告為該解除買賣契約之意思表示，並再由被告之訴訟代理人當庭於九十一年七月十一日言詞辯論期日，再代表被告對原告為解除該買賣契約之意思表示，於法自已生效力。是被告辯稱兩造間有關系爭房地買賣之契約關係，已經其合法予以解除而消滅乙節，尚非無據。

（七）依上所述，被告辯稱兩造間有關系爭房地之買賣契約關係，業據其合法解除而失效乙節，已非無據。則原告再主張依該買賣契約關係，訴請被告將系爭房地之所有權，移轉登記並點交予原告乙節，於法尚屬無據，應予以駁回。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官　鄭政宗