臺灣新竹地方法院九十一年度訴字第四九九號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十一年度訴字第四九九號

原告

己○○

訴訟代理人

江錫麒律師

複代理人

甲○○

被告

永昱建設股份有限公司

被告

乙○○

被告

戊○○

被告

丙○○

被告

兼右四人法

被告

定人代理人 丁○○

共同訴訟代理人

陳由銓律師

右當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國九十二年十一月三日言詞辯論終

結，本院判決如左：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、緣原告己○○於民國八十五年五月十八日，向被告乙○○、戊○○、丙○○以總價新臺幣( 下同 )四百三十八萬元，購買坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○段一二八三之三九地號土地面積約二六．三坪，及以總價二百九十二萬元向被告永昱建設股份有限公司( 下稱：永昱公司 )購買在該筆土地上所興建之「豪邸」編號為Ａ１棟房屋乙棟，建坪面積包括室內及附屬建物等約五十九．八坪( 下稱：系爭房地 )，系爭房地付款方式各依買賣契約後附之「土地付款明細表」及「房屋付款明細表」之各繳款日期給付，原告於訂約後均按期繳付，土地款共繳付一百零五萬元，而房屋款共繳納一百一十萬元( 包含房屋契約價款七十萬元，防火巷空地一至四樓加蓋費用四十萬元 )，合計原告已繳房地價金二百十五萬元。

二、又原告向被告等人購買系爭房屋及基地時，其西側有空地一筆( 同小段一二八三地號 )，被告永昱公司之負責人丁○○稱系爭買賣標的物同小段一二八三之三九地號土地，於未分割前之母地為一二八三地號，原本伊是興建幼稚園經營，該空地之地主同意不於該空地上興建任何建築物，保留空地之原狀提供伊所經營之幼稚園採光、通風及視野之用，原告若購買本件編號Ａ１棟之房屋，將可享有採光、通風及良好視野之居家品質，並可供原告停放車輛之用，故被告等乃以「邊間」之較高價格七百三十萬元出售系爭房地予原告，此由下述證明即知被告確有保證出售予原告系爭房地係通風採光良好之「邊間」及其毗鄰空地可供使用：

(一)查被告所建築「豪邸」之基地( 第一二八三之三九至之五二地號 )，係於八十五年五月一日分割自第一二八三之二０地號( 下稱：母地號 )，該母地號土地係被告丙○○、戊○○及乙○○於八十五年二月五日向其前手連友智購得，而連友智又係於七十六年六月十五日向其前手林蔡春榮購得第一二八三之五地號土地後，另於七十六年六月二十六日自第一二八三之五地號分割出前開第一二八三之二０地號( 以上事實詳見卷附臺灣苗栗地方法院八十六年度訴字第二四三號判決第六頁 )。又連友智向其前手林蔡春榮購買第一二八三之五地號土地時，林蔡春榮除同意提供同段第一二八三之二九地號土地供通行外，同時因連友智在該處經營幼稚園，為方便其娃娃車進出，另附帶提供同段第一二八三地號土地( 即本件房屋毗鄰之空地 )作週邊聯外道路及停車之用( 以上事實詳前揭八十六年訴字第二四三號判決第二、三、四頁 )。嗣被告丙○○等三人於向連友智購得第一二八三之二０地號土地及上開附連週邊地之約定通行權後，於八十五年間向苗栗縣政府建設局申請拆除連友智舊有合法建物即幼稚園，同時申請新建十一戶建物即「豪邸」。故被告於八十五年五月間預售「豪邸」時( 「豪邸」係於八十六年三月三日完工 )，向原告保證稱本件Ａ１棟房屋之一二八三之三九地號基地，於未分割前之母地原本興建幼稚園，故緊鄰之空地第一二八三地號地主同意不在該空地上興建任何建築物，保留空地之原狀提供幼稚園採光、通風、視野及停車之用，原告若購買本件編號Ａ１棟之房屋，將仍可繼續享有採光、通風及良好視野之居家品質，並可供原告停放車輛之用等語，故被告等乃以「邊間」之較高價格七百三十萬元預售該房地予原告。此由被告所建母地分割後之一二八三之二０地號上之建物，以一二八三地號土地為唯一聯外道路，益證被告確實有此保證無疑，否則被告焉有花費數百萬元在分割後之一二八三之二０地號上建屋，而無慮通行權之理！

(二)再原告自八十五年五月十八日向被告訂購本件「豪邸」Ａ１棟房屋後，即依約按照工進度繳納價款，持續繳至八十六年五月間，嗣因第一二八三地號之地主林蔡春榮以其後手連友智未經其同意，擅允第三人即被告使用該空地為由，終止與連友智間之使用借貸契約，阻撓被告借用通行該空地，被告因而對林蔡春榮提起前揭八十六年度訴字第二四三號請求通行權訴訟，原告為免權益受有損害，乃自八十六年五月間停止繳納價款。嗣於八十九年八月間，前揭請求通行權訴訟經最高法院判決被告敗訴確定，原告乃於九十年十二月十八日以存證信函通知被告前揭訴訟結果影響Ａ１棟採光及建築設計原意，及Ａ１棟使用緊鄰空地目的落空與訂購原意相違，請求被告退還價款，詎料被告竟昧於事實，矢口否認有保證Ａ１棟使用緊鄰空地、可享有良好採光通風、停放車輛，並推諉稱係原告見房地產景氣低迷價格跌落，而故意違約不購買云云。惟據上開被告向前手連友智，及連友智向其前手林蔡春榮購地連鎖性觀之，可知被告係因認其已併自前手連友智取得第一二八三地號空地之通行使用權，故而就本件Ａ１棟房屋向原告作前述之保證，絕非原告自己編造謊言。且若被告未向原告保證得使用緊鄰空地，前揭通行權訴訟與本件Ａ１房屋之買賣無關，何以於該通行權訴訟多年中，未曾向原告催討價款，直至三審敗訴確定，方轉向原告催討買賣價款，顯然是被告於前揭通行權訴訟進行中，深知系爭房屋將失其原先所保證之居家品質，自知理虧無理由向原告催討價款，直至八十九年八月間三審敗訴確定後，見臺灣之房地產已普遍跌落低迷不振，為將其餘屋順利推出，乃違背誠信原則，昧於良心、昧於事實否認有對原告作前述之保證，事實上原告訂購本件Ａ１棟房屋係於八十五年五月間，當時臺灣之房地產已普遍跌落，而原告仍持續繳納價款至八十六年五月間，當時房地產價格更是低落，由此可證明原告並非因房地產景氣低迷價格跌落，而故意違約不購買。

(三)另自客觀事實觀之，系爭房屋被告確係以採光通風良好之「邊間」出售予原告：

１、自建築設計上而論：

⑴查兩造係於八十五年五月十八日同時簽訂土地及房屋預定買賣合約書，當時買賣標的物房屋仍在興建中，之後於八十六年三月三日完成建築日期，並於同年月十二日由苗栗縣竹南地政事務所完成建物測量成果圖，嗣於八十六年四月一日完成所有權登記，有建築改良物登記簿謄本、建物測量成果圖謄本各一紙可稽。

⑵依建物測量成果圖謄本所示，系爭建物之平面圖之位置，其建築設計上，緊鄰其西側之同段一二八三地號空地，建築線完全無退縮之情形，佐以系爭建物緊臨同小段一二八三地號空地之牆面自一樓至四樓，各樓層都開有六面窗戶，正是係採「邊間」之建築方式，亦有現場照片可稽。故任何消費者來到現場時已無須售屋人員介紹，更毋庸懷疑該戶非「邊間」，從而，被告空言否認有於出售系爭房屋時，對原告表示該戶係「邊間」云云，要非可採。

２、自價格比較上而論：

⑴被告所興建之「豪邸」於建物謄本上登記之層數雖均為五層樓房，惟查原告所購買之Ａ１棟實際施工僅至第四層，第五層僅為樓梯間，故其登記之面積僅有10.71 平方公尺，且其建物測量成果圖就本件Ａ１棟亦僅測量至第四層，其餘各棟房屋則均施工至第五層，其登記之面積均較Ａ１棟之面積大，第五層登記面積多為22.82 平方公尺，故其建物測量成果圖均測量第至五層。

⑵原告向被告購買系爭房屋僅有四層，惟其總價七百三十萬元，卻與五層樓建築之Ａ８、Ａ９及Ａ１０棟價格約七百二十萬元至七百四十萬元，不相上下。另在單價方面觀之，系爭房屋單價、土地單價亦均略高於同排他棟房屋之單價，有「價格比較分析表」可稽。

⑶由上述價格之分析比對，被告出售系爭房屋之價格確實略高於其餘各棟，顯然被告係以本件Ａ１棟房屋為具有邊間較佳位置，而以較高之價格出售予原告。

３、自坐落位置上而論：被告預售系爭房屋時，其西側有第一二八三地號之空地，依常情而論，無須銷售人員之說明，前去看屋之消費者，直接第一印象必會認Ａ１棟房屋為邊間，既是邊間，其通風、採光等品質自然是優於一般居家，亦有如此解釋始能符合交易之誠信原則。

三、詎原告事後得知被告在同小段一二八三之二０地號土地上興建之房屋，因正門需西向出入該同小段一二八三地號之空地，與該空地地主林蔡春榮發生通行權訴訟，又依房屋之建築設計，原告所購買本件房屋後面留有防火隔間，其位置詳地籍圖標示甲之部分( 按：隔鄰與原告房屋同批興建坐落同小段一二八三之四０至一二八三之四八地號之「豪邸」，每戶房屋後面均留有防火隔間，其位置詳籍圖標示乙之部分 )，該防火隔間之通道亦係西向該空地，該空地為防火隔間之唯一通道 )，故其爭訟結果不僅影響原告所購買本件房屋之邊間採光、通風問題，且直接影響系爭房屋後面防火隔間出入通路防火逃生之功能，故原告繳款至八十六年五月時，基於該房屋有重大瑕疵問題存在，為維護自身權益，乃行使同時履行抗辯權，於該訴訟終結前暫停繳交房地價款。

四、且系爭房屋後方原預留之防火巷道，目前已因被告違法加蓋高牆( 東側 )及增建( 西側 )，而無任何逃生之通路：

(一)原告所購買系爭房屋及同排連棟房屋之後面，依建築設計，每棟房屋後面均留有法定空地，彼此相互連成東西向之防火巷道( 其位置詳地籍圖甲及乙之部分 )，作為每棟房屋於火災時緊急逃生之用，此誠如被告自承「如Ａ１房屋失火，則由Ａ１房屋後門經由防火巷道逃往Ａ２、或Ａ３、Ａ５、Ａ６．．．即可」。

(二)惟因被告擅自於該防火巷道東側靠近第三、四棟房屋之位置築高牆，而阻斷東向之逃生通路，又被告事後又擅自於原告Ａ１屋後之全部法定空地上增建第一層至第四層，阻斷Ａ１房屋東向、西向之逃生通路，因此本件Ａ１棟房屋後面之防火巷道，目前已無任何緊急逃生之通路。

(三)又系爭房屋、土地之買賣總價金為七百三十萬元，原告自簽約之日起，截至八十六年五月間最後一次繳款日止，僅繳付一百八十萬元，則被告顯然不可能將房地之所有權移轉登記予原告，更不可能點交予原告使用，則原告豈有可能再自行出資增建一至四樓。況且依建物謄本上所登載，系爭Ａ１房屋建築完成日期係八十六年三月三日，而原告自八十六年五月以後，即因系爭房屋有瑕疵而開始拒繳價金，則原告豈有可能再自行擲錢增建一至四樓，徒作無謂之損失，因此被告所辯稱：原告將Ａ１房屋後面之防火隔間自行僱工建蓋一至四樓云云，顯非事實。

五、直至八十九年八月間，被告與緊鄰空地地主之上述訴訟始告定案，判決確認被告等所興建之房屋，對於上述一二八三地號之空地無通行權確定在案。從而，連帶使原告之房屋防火隔間無法通行出入該空地，而使防火逃生功能盡失，且該空地地主亦禁止任何人擅自除去其空地上之樹木等障礙物，由於防火隔間無任何通路，勢將危及原告居家生命財產之安全。又依建築法規，房屋若不退至建築線後一米半，不得設置窗戶，而上述房屋現已完工使用，無法退至規定之建築線，縱使退至規定之建築線，該空地地主隨時會興建房屋，致使原告所購買系爭房屋由「邊間」之優等位置淪為「中間」之較差位置，造成房屋之三面均無窗戶，屋內光線昏暗，通風不良，實已欠缺居住必備之要素，不適宜長期居住使用，故原告乃於九十年十二月十八日以竹南郵局第五一五號存證信函，通知被告解除買賣契約，請求返還已付價金，其後並再多次函催被告退還價款，並聲明釐清責任之歸屬係在於被告一方，惟均遭被告拒絕，且以原告違約逾期未繳房地價款，而沒收原告已繳付之價款。事後被告並將該防火隔間全部加蓋，未留有任何防火空間，並自九十一年元月一日起將該房屋出租與第三人居住使用中。

六、依兩造土地買賣契約書第十四條約定：「本約附件及甲方與建主另行簽訂之『房屋預定買賣契約』仍視為本約之一部份，與本約連立不可分割，本約及其附件之各項約定應同時履行，任何一部份不履行時，均視為全部違約。」，另兩造房屋買賣契約書第十八條亦約定：「本約附件及甲方與地主另行簽訂之『土地預定買賣契約』仍視為本約之一部份，與本約連立不可分割，本約及其附件之各項約定應同時履行，任何一部份不履行時，均視為全部違約。」，是依本件雙方同時訂立土地及房屋買賣合約書，明定應同時履行，如有任何一部份不履行時，視同全部違約，亦即兩合約雖分別訂立卻相互關連，任一部份未履行，即為違約，而為債務不履行。

七、按買受人依法主張物之瑕疵擔保請求權( 民法第三百五十九條及三百六十條 )及不完全給付損害賠償請求權( 民法第二百二十七條 )雖以物之交付為要件，然依法律規範目的，物之瑕疵不能補正或雖能補正而出賣人不願補正者，應認在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，並得行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權( 最高法院四十九年度臺上字第三七六號判例、五十一年度臺上字第九三一號判決、七十二年度臺上字第三七八七號判決、七十七年第七次民庭決議內容參照 )。查本件被告出售與原告之房屋，既無採光及通風，欠缺住家必要之生活要素，且防火隔間無任何通路，逃生功能盡失，被告自知該屋有此嚴重瑕疵，乃於事後將該防火隔間全部加蓋( 如地籍圖標示甲之全部 )，目前該屋已無防火隔間，嚴重影響居家生命財產之安全，又該屋因出租予第三人使用，已非新屋，與原買賣契約係就全新房屋之買賣而訂立之本意已有不符，而上述該等瑕疵復不能補正，則系爭房屋縱尚未交屋與原告，揆諸前揭之說明，被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責任，原告依法自得行使同時履行抗辯權，拒繳後續到期之價款，並解除本件房地買賣契約，請求被告返還已繳付之價金。從而，被告以原告違約，未按期繳付價金，逕行沒收原告已繳之全數價金，即屬無據。茲原告再次聲明以起訴狀解除系爭房地買賣契約，請求被告等返還原告已繳付之買賣價款。

八、退萬步言之，即便被告以原告逾期繳付價款，依兩造房屋買賣契約第四條及土地買賣契約第五條之約定，解除本件買賣契約，並沒收原告已繳之價金，作為懲罰性違約金及損害賠償金，惟查原告除已繳付增建部分之款項四十萬元外，並按期繳付各期價金共計一百七十五萬元，已繳至房屋完工申請使用執照之工程進度，故合計原告已繳價金二百十五萬元，房屋亦已完工。況且系爭房屋對於緊鄰空地無法通行，乃訂約後情事變更，非當時所得預料，原告並非故意不履行契約，因此被告逕行沒收原告已繳價金之全數二百十五萬元，顯有失公平，爰請求本院酌減至相當之數額。

九、關於本件違約金酌減之標準：

(一)本件房地總價格經鑑定結果，八十六年間為六百五十一萬一千二百元，九十年間為四百三十四萬八百元。茲查原告雖係於九十年十二月間解除本件買賣契約，惟原告係早於八十六年五月間因知悉被告與本件房屋旁之空地地主發生通行權訴訟，為慎重解決兩造間之買賣關係，故決定先暫停繳納價金，靜待該訴訟結果，視情況決定是否解除買賣契約，直至八十九年八月間被告前述訴訟方三審定讞，原告於該時始確定本件買賣房屋有重大瑕疵，原告無法接受該瑕疵，故決定解除本件買賣契約。從而，原告乃遲至九十年十二月間始發函通知被告解除本件買賣契約，因此若以前述所鑑定九十年間之價格四百三十四萬零八百元，與本件買賣契約總價七百三十萬元二者之差價，為本件違約金審酌標準，實有不公，為特請求本院以前述所鑑定八十六年間之價格六百五十一萬一千二百元，與本件買賣契約總價七百三十萬元二者之差價為本件違約金審酌標準。

(二)又原告得悉被告因本件買賣標的房屋旁之空地與地主發生通行權之訴訟，而該訴訟結果除直接影響本件房屋為邊間之居住效益外，且使逃生防火功能喪失殆盡，攸關原告生命財產，故為慎重起見，不得不暫停繳納價金，因此原告係因認所購系爭Ａ１房屋顯然有重大之瑕疵，而停繳價金，並非無故惡意拒繳價金，為此，請求本院准許原告於本件所應負擔之違約金比例，介於一至三成之範圍內酌定之。為此聲明：

(一)被告永昱公司應給付原告一百十萬元，又被告乙○○、戊○○、丙○○應給付原告一百零五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(二)訴訟費用由被告負擔。

(三)願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、原告向被告永昱公司購買「豪邸」編號Ａ１房屋乙棟，價款為二百九十二萬元，同時向被告乙○○、戊○○、丙○○購買「豪邸Ａ１」房屋基地及公共使用部分土地，價款為四百三十八萬元，上開房屋及土地總價金為七百三十萬元( 尚不包括原告要求增建五樓神明廳及油漆其防火巷增建部分之價款 )。原告起初就房屋及土地之價款，尚按期繳付。惟繳付至一百七十五萬元後，因見房地產日趨低迷，房地價格日益跌落，即不思繼續繳付。嗣後並藉口其所買房屋西側空地，被告與該空地地主林蔡春榮發生通行權訴訟及其房屋後面留有防火巷，西向該空地，因爭訟結果被告敗訴，不僅影響原告房屋邊間之採光、通風，並且影響防火隔間出入通路防火逃生之功能等語，而拒不繳付房地價款。而被告因原告遲延付款，曾一再向原告口頭催討，並進而於九十年十二月二十一日以新竹英明街郵局第一九一八號存證信函限原告於函達七日內繳付所未繳付之房地價金五百五十萬元，並會算被告替原告房屋增建五樓神明廳部分之費用，然因原告仍置而不理，被告不得已乃於九十年十二月二十八日以新竹英明街郵局第一九六二號存證信函通知原告解除兩造間之房地買賣契約，並依房屋預定買賣契約書第十六條第二款及土地預定買賣契約書第十二條第二款之規定，沒收原告已繳付之訂金及價金，充作懲罰性違約金及損害賠償。

二、按系爭Ａ１房屋雖為邊間，但原告購買系爭Ａ１房屋時，被告永昱公司負責人丁○○並未向原告謂第一二八三地號地主同意不於該空地上興建任何建築物，原告若購買Ａ１房屋，將可享有採光、通風及良好視野之居家品質，並可供原告停放車輛之用云云，此乃原告編造之謊言。蓋第一二八三地號土地非被告所有，被告焉可能對原告為如是之陳稱？又被告並無以邊間享有採光、通風、視野良好及兩側空地可供停車等理由，將Ａ１房地賣予原告較貴之價格。此從被告出賣予第三人黃秀麒、劉金美、潘佳惠、賴虹良等非邊間房地之價格均較原告Ａ１房地價格七百三十萬元為高，即足以證明原告所稱不實。何況不動產買賣價格之高低，除取決於市場之供需定律外，與買賣雙方之會否出價與殺價，以及賣方當時是否急於脫手，或買方當時是否急於購進等等均有重大關係，是以尚不得以系爭房屋之價金若干，而推論系爭房屋必係含有如何之條件或設施，故原告以其所買之系爭房屋價格或較他棟稍高，因而即推論其所買之系爭房屋係屬邊間及具有第一二八三地號土地之通行權與停車使用權等語，洵非允論。簡而言之，被告並無以Ａ１房屋採光、通風、視野良好，並有空地可供停放車輛為條件，而將Ａ１房地出賣予原告。再者，原告所有竹南鎮○○路一四二巷一號之住屋，適位於系爭房屋之斜對面，二屋相距約十五公尺。原告對於系爭房屋旁之第一二八三地號土地係第三人林蔡春榮所有之建地，且其上已種有樹木，並非供作停車場或通路使用，知之甚詳。原告購買系爭房屋純為投資，嗣因見臺灣房地產價格直直落，乃不思繼續繳付房地價款，復得悉被告請求林蔡春榮提供第一二八三地號之部分土地，以作為被告第一二八三之二０地號土地通道之訴訟敗訴，遂即藉詞編造其所謂不買之理由，而妄指被告曾保證 (一)系爭房屋係邊間。(二)第一二八三之二０地號空地係供系爭房屋後面防火巷出口之通路，並供作原告之停車位置云云。然查，(一)系爭房屋係由仲介林平治與原告接觸，而訂立買賣契約，被告並未曾與原告有過接觸。有關被告未向原告保證系爭房屋係屬採光通風良好之邊間，及其旁之一二八三地號土地係供作防火巷出口之通道，並供作原告之停車位置乙節，已據系爭房屋買賣之仲介林平治到庭證述屬實，況查系爭房屋右側之窗戶現仍合法存在，對房屋之採光、通風毫無影響。又系爭房屋一至四樓面向第一二八三地號空地之六面窗戶，係合法開設 (有建照執照及房屋設計圖可憑)，且迄今仍留存，安然無恙。佐以第一二八三地號地主林蔡春榮曾出具土地使用同意書予系爭土地前手杜友智 (更名：連友智)同意將其第一二八三地號土地做通路使用，此可詳見苗栗縣政府建設局八四年十一月二十四日八四建管字第一三二二七八號函及所附之土地使用同意書及地籍圖謄本，足見系爭土地上之房屋緊鄰第一二八三地號土地開設窗戶應為法之所許，否則建造執照及房屋設計圖送建管機關審查，當不致通過。今系爭房屋之側邊窗戶既仍存在，對原告並無任何不利影響，從而自不構成原告拒買之理由。(二)系爭房屋原有之防火巷用地，係由原告僱請土木包商楊子平在原地加蓋一至四樓建物，將防火巷用地建蓋滿滿，業據該包商楊子平在本院證述甚詳。倘若此增建部分係被告所蓋，則依情理，原告之母當應將此增建部分之工程款四十萬元付給被告方是，豈可能付給與被告毫不相關之第三人楊子平？茲原告自己都不留出防火巷，且復無預留所謂防火巷之出口。則原告指第三人林蔡春榮所有之第一二八三地號土地，依約係供予系爭房屋作屋後防火巷出口之通路云云，顯係杜撰虛捏。(三)系爭房屋已有車庫，且第一二八三地號土地向來非停車場，又非被告所有。從而被告殊無可能向原告保證該土地可供原告停車，原告假造不買系爭房屋之理由，於此至為顯然。

三、茲因目前臺灣地區寸土寸金，城市居民如遇住屋留有一點空地或留有一條防火巷，則往往千方百計地欲加以建蓋房屋使用，此目前已形成臺灣地區特殊之居住文化，查被告所建蓋之整排「豪邸」，屋後本均留有一條防火巷，但由於各承購戶均相繼加以間隔，並移作他用，致使整條之防火巷，皆無法相通，今原告自己亦將防火巷移作建築基地，從而焉可怪罪鄰戶將防火巷堵塞或間隔？茲被告所建蓋之「豪邸」，原均留有防火巷，各承購戶買得房屋後，均將之間隔，堵塞或移為其他用途，誠非被告所能制止。蓋承購戶買得房屋後各取得所有權，彼等如何使用，並非被告所得過問或干涉。遑論系爭房屋原有防火巷道已因被原告建蓋建物而堵塞，如今原告復以其「防火隔間」無法通行林蔡春榮之第一二八三地號土地防火逃生為由，而片面終止與被告間之房地買賣契約，此豈為事理之平及公允之論？

四、再Ａ１房屋由原告買得後，原告或指示被告將原有房屋隔間，加以改變，或自行僱工增建改建，致使整個房屋隔局甚為怪異，無法為一般人所接受，導致迄今Ａ１房屋仍無人願買。又原告將Ａ１房屋之隔局改變成面目全非，然後又表示不買，造成被告損害至鉅。且原告將Ａ１房屋後面之防火隔間自行僱工建蓋一至四樓後，復委請被告建蓋五樓神明廳，其增建五樓神明廳之工程款三十萬元及防水處理五萬元、安裝鐵窗二萬四千八百八十五元，及原告委由被告將其防火巷增建之房屋自一樓油漆至五樓之油漆費六萬五千元，總共四十三萬九千八百八十五元，至今仍未依約付給，被告自得以上開花費與原告之請求相互抵銷。至於原告就Ａ１房屋增建之部分，係原告自行僱工建蓋，且係違章建築，日後尚須拆除，被告並無何得利，是以原告自不得要求被告償付其增建費用四十萬元。遑論，原告此部分工程款係原告付給其所委請之包商，而非付給被告，猶不得向被告請求返還，要屬無疑。

五、被告與訴外人林蔡春榮間係為被告所有竹南鎮○○段○○段第一二八三之二０地號袋地擬通行林蔡春榮所有第一二八三地號土地而發生通行權訴訟，並非為原告Ａ１房屋防火巷道之通行權與訴外人林蔡春榮發生訴訟。因此，該項通行權訴訟事件其勝訴或敗訴均與原告無關，是原告以被告與林蔡春榮間訴訟敗訴，而執為與被告解除買賣契約之理由，殊非有理。綜上所述，原告就Ａ１房地之買賣，並無與被告解除契約之合法理由。從而，原告請求被告返還其已繳付之房地定、價金及增建工程款，顯屬無據。

六、被告因原告違約未續繳付房地價款，已與原告解除買賣契約，並依約沒入原告已繳付之房地定、價金，以作為懲罰性違約金及損害賠償，並無不當。蓋目前之房地產價格較諸八十五年間更為低落，依財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定結果，系爭房地至九十年總價格已跌落至四百三十四萬零八百元，較諸八十六年之總價格六百五十一萬一千二百元，已跌落二百一十七萬零四百元。且原告擅自將房屋隔局任意變更為畸形狀態，導致銷售不易，日後改變隔局尚須花費不貲。復且原告事隔多年，才表示不買，致使房屋老舊，價格跌落，被告此項損害，亦應由原告賠償。從而，被告沒入原告已繳付之定、價金並無不當，或有何失公平之處。為此聲明：

(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

(二)訴訟費用由原告負擔。

(三)如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。叁、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此為民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款所明定。查原告訴之聲明原為「被告永昱公司應給付原告一百十四萬元，又被告乙○○、戊○○、丙○○應給付原告一百零八萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣於言詞辯論終結前更改訴之聲明為「被告永昱公司應給付原告一百十萬元，又被告乙○○、戊○○、丙○○應給付原告一百零五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，則原告訴之聲明既係減縮應受判決事項之聲明，其訴訟標的仍屬同一，並未變更或追加，且不甚礙被告防禦及訴訟終結，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。

肆、兩造不爭執之事實：

一、原告於八十五年五月十八日，向被告乙○○、戊○○、丙○○以總價四百三十八萬元，購買系爭坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○段一二八三之三九地號土地面積約二六．三坪，並以總價二百九十二萬元向被告永昱公司購買在該筆土地上所興建之「豪邸」編號為Ａ１棟房屋乙棟，建坪面積包括室內及附屬建物等約五十九．八坪，兩造並分別訂立土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書，約定系爭房地付款方式各依買賣契約後附之「土地付款明細表」及「房屋付款明細表」之各繳款日期給付，原告於訂約後共繳付土地款一百零五萬元，而房屋款依上開契約亦已繳付價款七十萬元，至八十六年五月十四日起即未再繳付上開房地價款，業據原告提出土地約定買賣契約書及房屋預定買賣契約書各一件附卷可稽，且經本院依職權向華南商業銀行竹南分行查詢原告繳付上開房地價款至被告丙○○及永昱公司帳戶內之存款往來明細資料明確，有華南商業銀行竹南分行九十二年八月十三日 (九二)華竹南字第一八九號函一件附卷可稽。

二、又原告確有支付系爭房屋後方防火巷空地一至四樓增建費用四十萬元予承攬該工程之包商楊子平，亦為兩造所不爭，並經證人楊子平到庭證述屬實。

三、再被告於九十年十二月二十一日以新竹英明街郵局第一九一八號存證信函限原告於函到七日內繳付所未繳付之房地價金五百五十五萬元，並辦理房、地過戶、貸款及交屋手續，惟因原告仍未繳款，被告即於九十年十二月二十八日，再以新竹英明街郵局第一九六二號存證信函通知原告解除兩造間之房地買賣契約，並沒入原告已繳付之房地價款，亦據被告提出新竹英明街郵局第一九一八號、第一九六二號存證信函為憑，且為原告不否認確有收受上開存證信函。

四、另被告前於八十六年十一月間，為被告所有坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○段一二八三之二０地號土地欲通行訴外人林蔡春榮所有坐落同上段一二八三地號土地遭拒事宜，向臺灣苗栗地方法院起訴請求訴外人林蔡春榮就上開一二八三地號土地，應容忍並不得妨礙或阻撓被告為通行之行為，並應將土地上之障礙物除去，回復被告對外通行之聯絡，惟遭臺灣苗栗地方法院八十六年度訴字第二四三號民事案件，以上開一二八三之二０地號土地未分割出同小段第一二八三之三九至五十二等土地土地前，並非不通公路，嗣因第一二八三之二０地號土地經被告分割出同小段第一二八三之三九至五十二等地號土地，始變為不通公路之土地，即無民法第七百八十七條第一項規定適用等情，判決駁回被告之訴，嗣經臺灣高等法院臺中分院以八十七年度上字第五九八號案件判決駁回被告上訴，再經最高法院以八十九年度臺上字第一六二四號裁定駁回被告上訴確定等情，亦經本院依職權調閱臺灣苗栗地方法院八十六年度訴字第二四三號民事案卷核閱無訛。

伍、得心證之理由：

一、本件兩造爭執之處應在於：被告以原告未繳付買賣價款為由，解除兩造所訂立系爭房地買賣契約，是否係合法行使解除權？原告未繳付房地買賣價款是否有正當之理由？被告是否有向原告保證原告所購被告永昱公司興建「豪邸」編號為Ａ１棟房屋係通風採光良好之「邊間」及其毗鄰空地可供使用？又原告所購系爭房屋後方原預留之防火巷道，是否有因被告違法增建，而無任何逃生之通路？被告沒收原告已繳之價款充為違約金是否得予酌減？茲審酌如下：

(一)按契約之聯立者，係數個契約( 典型或非典型 )具有相互結合之關係，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，相互間不具依存關係，一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運( 司法院院字二二八七號解釋參照 )。查原告與被告永昱公司所訂立之房屋預定買賣契約書第十八條明定：甲方( 指原告 )與地主另行簽訂之「土地預定買賣契約」，仍視為本約之一部分，與本約聯立不可分割乙節，且原告與被告丙○○、戊○○、乙○○簽訂之土地預定買賣契約書第十四條亦有相同之規定，有各該契約書附卷可稽。而原告與被告丙○○、戊○○、乙○○所訂立之土地買賣契約之標的，依其契約書第二條之記載，所預定買賣土地坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○段一二八三之三九地號建築基地內，即「豪邸」編號Ａ１棟房屋基地及公共使用部分，且該土地價金之分期款亦係依房屋興建進度繳納，有該土地預定買賣契約書在卷可憑，是前開土地與房屋買賣契約間，應具有相互依存關係之結合，被告自得以房屋或土地買賣契約中之任一契約所生之抗辯事由，對抗另一契約當事人，此始符合當事人之真意，合先敘明。

(二)次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民事訴訟法第二百七十七條所明定。查原告主張被告有向其保證其所購被告永昱公司興建「豪邸」編號為Ａ１棟房屋係通風採光良好之「邊間」及其毗鄰空地可供使用乙節，既為被告所否認，揆之上開規定，原告即應就此有利於己之事實，負舉證責任。惟查：

１、證人即仲介原告購買系爭房地之林平治既到庭結證：「( 問：是否有仲介系爭房地出賣給原告？ )答：有，是建商委託我銷售，我是按照一般正常程序作業。簽約之後，就由建商處理收款交屋的程序。」、「( 問：被告有無直接與買方直接談買賣之事？ )答：簽約時是我與原告接觸，簽約後我再將買賣合約書及價款交給被告公司的職員。」、「( 問：當初買賣時有無提到房子是邊間，價錢會比較貴) ？答：應該是沒有說。」、「 (問：房子銷售時每戶是否都有停車位？)答：不記得。」、「(問：系爭房子是否賣得比較高？)答：應與其他房子差不多。」、「(問：為何系爭房子只有四層樓其他房子都是五層？)答：我是按照建築執照來銷售。」、「 (問：有無聽到建商向原告保證房子是邊間？隔壁空地可以停放車輛？)答：沒有。」、「 (問：簽約時系爭房子蓋的進度為何？)答：只有建造執照出來，房子是預售尚未興建。」、「 ( 問：有無帶看？)答：沒有，當時現場是空地。」等語 (詳本院九十二年六月三十三日言詞辯論筆錄) ，則證人林平治代被告銷售上開房地之業務既已結束多年，現與兩造無任何利害關係，衡之常情，應無蓄意偏袒被告，故為不實陳述，致己身陷偽證罪責之理，是證人林平治上開所述，應屬實情，堪予採信，是原告陳稱：被告有向其保證其所購編號Ａ１棟房屋係通風採光良好之「邊間」及其毗鄰空地可供使用等語，尚非無疑。

２、又原告主張其所購Ａ１房地較諸被告出賣予第三人黃秀麒、劉金美、潘佳惠、賴虹良等非邊間房地之價格為高，惟原告所購買之Ａ１棟實際施工僅至第四層，第五層僅為樓梯間，故其第五層樓登記之面積僅有10.71 平方公尺，其餘各棟房屋則均施工至第五層，其登記之面積均較Ａ１棟之面積大，第五層登記面積多為22.82 平方公尺，故其建物測量成果圖均測量第至五層，顯見被告確係將Ａ１棟以通風採光良好之「邊間」出售予原告等語，惟觀之原告以房屋價格二百九十二萬元購買被告永昱公司所銷售「豪邸」Ａ１棟房屋總坪數四十九點六坪( 指層次總面積 )，並以土地價格四百三十八萬元購買被告丙○○等所出售之土地坪數二十六點三坪，而第三人黃秀麒係以房屋價格三百二十六萬元購買被告永昱公司所銷售「豪邸」Ａ５棟房屋總坪數五十六點三坪，並以土地價格四百八十九萬元購買被告丙○○等所出售之土地坪數三十一點七坪，又劉金美係以房屋價格二百九十六萬元購買被告永昱公司所銷售「豪邸」Ａ８棟房屋總坪數五十五坪，並以土地價格四百四十四萬元購買被告陳雅雯等所出售之土地坪數二十八點一坪，再潘佳惠係以房屋價格二百九十二萬元購買被告永昱公司所銷售「豪邸」Ａ９棟房屋總坪數五十六坪，並以土地價格四百三十八萬元購買被告丙○○等所出售之土地坪數二十六點七坪，至賴虹良則以房屋價格二百八十八萬元購買被告永昱公司所銷售「豪邸」Ａ１０棟房屋總坪數五十五坪，並以土地價格四百三十二萬元購買被告丙○○等所出售之土地坪數二十五點九坪，既據原告提出上開房地之土地、建物登記簿謄本及價格比較分析表為憑，則原告雖以總價七百三十萬元購買系爭房地，惟較諸黃秀麒、劉金美、潘佳惠、賴虹良分別以總價八百十五萬元、七百四十萬元、七百三十萬元、七百二十萬元購買上開房地之價格，顯未差距過大。再以上開房地總價折算房屋層數每建坪單價可知，原告與黃秀麒、劉金美、潘佳惠、賴虹良分別係以每坪十四點七二萬元、十四點四八萬元、十三點四五萬元、十三點零四萬元、十三點零九萬元之價格購買上開房地，而由原告支付較高於黃秀麒等人購買之價格，惟不動產買賣價格之高低，與市場之供需因素既息息相關，且與賣方當時是否急於出售，或買方是否急於買入等事項均有重大關係，即難以原告較他人支付較高之價格，逕謂被告必保證系爭房地有較其他房地通風採光良好之品質，應堪認定。是原告執此作為對其有利之事證，尚難採信。

３、再者，被告前於八十六年十一月間，雖就其所有坐落苗栗縣竹南鎮○○段三小段一二八三之二０地號土地欲通行訴外人林蔡春榮所有坐落同上段一二八三地號土地遭拒事宜，向臺灣苗栗地方法院訴請訴外人林蔡春榮就上開一二八三地號土地，應容忍並不得妨礙或阻撓被告為通行之行為，並應將土地上之障礙物除去，回復被告對外通行之聯絡，惟被告於該案既係就其所有上開一二八三之二０地號土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，乃有通行訴外人林蔡春榮上開一二八三地號土地之必要等情，主張袋地通行權，而無提出林蔡春榮已同意被告不在上開一二八三之二０地號土地上興建任何建築物之有利主張，則被告是否會於先前即告知原告林蔡春榮同意不在一二八三地號空地上興建任何建築物，原告若購買本件編號Ａ１棟之房屋，將仍可繼續享有採光、通風及良好視野之居家品質，並可供原告停放車輛之用等語，要非無疑。且縱使被告於上開主張其有通行訴外人林蔡春榮所有上開一二八三地號土地之案件勝訴後，亦僅係得通行該一二八三地號土地之必要部分，而無阻止林蔡春榮繼續利用上開土地之權利，是原告主張該案爭訟結果影響其所購買系爭房屋之邊間採光、通風品質，顯有疑義。遑論，系爭房屋西側緊臨訴外人林蔡春榮所有上開一二八三地號土地之各樓層六面窗戶現仍存在，亦據被告提出系爭房屋現場照片一紙附卷可稽，顯見原告主張該案爭訟結果影響其系爭房屋之採光、通風，欠缺居住必備之品質，致其無法居住使用，顯屬無據，即難採信。從而，原告主張其得依民法第三百五十九條及第二百二十七條規定，解除上開買賣契約云云，顯不足採。

(三)另原告主張其所購系爭房屋後方原預留之防火巷道，因被告違法增建，而無任何逃生之通路，危害其生命財產之安全等語，亦為被告所否認，辯稱：系爭房屋原有之防火巷用地，係由原告僱請土木包商楊子平在原地加蓋一至四樓建物，將防火巷用地建蓋堵塞，且其原先係規劃於每棟房屋之後端，均留出一小塊空地，連成為一防火巷道，俾每棟房屋後門經由此一巷道可與他棟房屋後門相通，以作為火災時逃生之用等語，亦為原告不否認被告原先確規劃於每棟房屋之後端均留出一小塊空地，連成為一防火巷道，而現各棟房屋後端原預留防火巷用地均經住戶加蓋增建，且於增建末端所築之牆壁上方留有窗戶，未開設門扇等情，亦據被告提出原告於防火巷增建內處牆壁貼有磁磚、外側上方留有窗戶之照片二幀附卷為憑，參以證人即在系爭房屋後方防火巷用地搭建增建之包商楊子平既到庭結證：「 (問：系爭房屋後面的增建物是否你所搭建？)答：是，照片中建物的後方。」、「 (問：何人找你去搭建？) 答：是營造商找我搭建，是透過林平治的朋友介紹認識那個營造商。」、「 (問：增建的部分蓋什麼？坪數？)答：要擴充空間，約兩坪多。」、「 (問：錢是何人支付？)答：原告的母親付給我的，約四十萬元。」、「 (問：建物五層樓的部分是否你蓋的？)答：不是，當時我蓋增建時第五層樓是否存在已不記得。」、「 (問：增建是否一樓蓋到四樓？)答：是。」等語，復為原告不否認確有由其母交付四十萬元予楊子平收受，則原告既支付四十萬元予承作增建之廠商楊子平，且該四十萬元亦非屬兩造訂立上開房地預定買賣契約書中付款分配明細表所列之任一期價款，是原告辯稱：其並無僱工增建云云，顯違常情，要難採信。則原告既同意在系爭房屋後側之防火巷道增建，即難主張被告有未預留任何防火巷道，致其無任何逃生之通路，而有危害其生命財產安全情事，是其據此解除本件買賣契約，亦屬無據。

(四)本件原告既不能解除兩造之買賣契約，即無從免卻其契約履行之義務，而查被告在定期催告原告繼續履行契約，原告仍未履行後，被告乃依據前開房屋預定買賣契約第十六條第二項約定，以九十年十二月二十八日新竹英明街郵局第一九六二號存證信函解除兩造間之買賣契約，並沒入原告已繳付之房地價款共計一百七十五萬元，作為違約之損害賠償等情，既為原告所不爭執。惟原告主張前開將其所給付之一百七十五萬元價金均沒收作為違約金，顯屬過高，爰依民法第二百五十二條規定，請求酌減違約金，被告即應將核減後之數額給付原告等情，是本件另應審究者即為兩造間就買方即原告不履行契約而被沒入所已付價金作為違約金之約定是否過高。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；又違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準 (最高法院四十九年度臺上字第八０七號判例意旨參照) 。再違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定之意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列 (最高法院八十五年度臺上字第一四七四號判決意旨足資參照) 。查本院依原告聲請函請財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定系爭房地於九十年十二月間被告解除兩造買賣契約時之價值，據該中心鑑定結果：系爭房地於九十年間之土地價值為二百十五萬七千七百元、房屋價值為二百十八萬三千一百元，亦有財團法人中華科技經濟鑑測中心九十二年九月四日 (九二)中科字第０九００一號函檢附之鑑定報告一紙附卷為憑，復為兩造所不爭，與系爭房地訂約時土地價值四百三十八萬元、房屋價值二百九十二萬比較可知，系爭土地於被告九十年十二月間解除時減少價值為二百二十二萬二千三百元 (00000000-0000000=0000000 )，而系爭房屋則減少價值為七十三萬六千九百元 (0000000-0000000=736900 )，乃原告不履行債務所生之損害，自應由原告就系爭房地於解約時價值減少之損害賠償被告，是被告主張以原告所繳系爭房地價款合計一百七十五萬元全數充為違約金，予以沒收，數額並無過高，應堪採信。

二、綜上所述，原告既無解除契約之權利，則其主張兩造間之買賣契約已經解除，依民法第二百五十九條之規定請求被告返還已付價款一百七十五萬元，核屬無據，要難准許，又被告於九十年十二月間解除兩造買賣契約時，因原告不履行債務所生之損害遠逾原告已繳付之買賣價款一百七十五萬元，乃將原告所繳系爭房地價款全數充為違約金，予以沒收，數額並無過高，是原告請求被告永昱公司應給付原告一百十萬元，又被告乙○○、戊○○、丙○○應給付原告一百零五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。

三、假執行之宣告：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官　王佳惠